【正文】 效的保障。　　　?。?）凸顯產(chǎn)業(yè)集群效應　　首先，以環(huán)保產(chǎn)業(yè)、建筑材料為主的企業(yè)在園內(nèi)集中，能夠使得廠商更有效率地得到供應商的服務，能夠物色招聘到符合自己意圖的員工、能夠及時得到本行業(yè)競爭所需要的信息，能夠比較容易地獲得配套的產(chǎn)品和服務。在產(chǎn)業(yè)集聚的地方工作，創(chuàng)業(yè)者能更容易地發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品或服務的缺口，受到啟發(fā)建立新的企業(yè)。在集聚的區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)“邊干邊學、即用即學”，它不同于知識信息的單方向傳播的擴散，而是一種知識的創(chuàng)新過程，往往是對原有技術進行改組和傳播，創(chuàng)造新的生產(chǎn)方法和新的消費方式，通常是在研究與開發(fā)活動之外，在生產(chǎn)實踐中發(fā)生的。D國中小企業(yè)在園區(qū)的成功經(jīng)營將吸引更多的外國投資者在此開創(chuàng)自己的事業(yè)。第四章 市場分析　　近年來，中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)年均增長速度超過20%，處于快速發(fā)展的成長期。據(jù)美國資料統(tǒng)計，1990年，世界環(huán)保市場規(guī)模約為2,000億美元，1995年達到4,200億美元，2000年達到5,500億美元左右。　　　　世界其他國家和地區(qū)的環(huán)保市場，因受種種因素的影響，存在明顯的差別。1994～2000年，美國環(huán)保市場約占全球的40%，日本16%，D國約8%～9%。其他國家如英國、法國、加拿大、意大利、荷蘭、澳大利亞等，也各具優(yōu)勢，占有世界市場的一份（表5）?？傊?，無廢技術、全球環(huán)境問題研究、自然生態(tài)資源保護研究等領域，都取得極大的進展。有害廢物的安全處置技術也有新的進展。　　經(jīng)過幾十年的環(huán)境治理，發(fā)達國家基本解決了傳統(tǒng)的水、氣、固體廢棄物污染；目前正尋求新的解決方法，即從源頭開始的生命全過程方法對環(huán)境進行更經(jīng)濟、更有效的治理?！　鹘y(tǒng)污染防治設備在挖潛改造的同時，正加緊污染機理的研究，對其結構、各種參數(shù)的修正及多種方式的組合研究也成為發(fā)展重點。　 我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀　　1981年以前，我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)處于萌牙發(fā)展階段，這一時期環(huán)保業(yè)的投入很少。據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委統(tǒng)計，2000年全國環(huán)保產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值1,080億元，其中：環(huán)保設備（產(chǎn)品）產(chǎn)值300億元，%；資源綜合利用產(chǎn)值680億元，%；環(huán)境服務產(chǎn)值100億元，%。通過國家經(jīng)貿(mào)委的發(fā)展規(guī)劃，我們可以看出國家對于當前環(huán)保產(chǎn)業(yè)的重點扶持領域。表42 中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況
1988
1993
1997
2000
2002
從業(yè)單位數(shù)(個)
2529
8651
9090
18144
20020
從業(yè)人數(shù)(萬人)


169

350
固定資產(chǎn)總值(億元)




年收入(產(chǎn)值)總額(億元)




2000
人均收入(萬元／人)




年利潤(億元)




200
年收入總額占GDP比例(%)



　　注：1988年采用產(chǎn)值指標，1993年、1997年和2000年采用收入指標。一個廣闊的市場正等待被開發(fā)。　?。?）“十五”期間的環(huán)保投入　　在國民經(jīng)濟保持7%8%增長速度的條件下，為實現(xiàn)前述環(huán)境與生態(tài)保護目標，“十五”期間環(huán)境保護投資總需求約7,000億元，%，主要用于污染治理與生態(tài)保護(不含生態(tài)建設)。)
3940
工業(yè)污染治理新項目(三同時建設)
1700
老污染源治理(中央補充50億元，排污費補助400億元)
1360
按污染因子
水污染治理(包括新擴建474座污水處理廠，能夠新增2600萬t/d的污水處理能力?！　”?4 “十五”期間中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展預測領 域
增長速度(%)
2005年產(chǎn)值(億元)
環(huán)保產(chǎn)品生產(chǎn)
12～15
470～500
環(huán)境服務業(yè)
10～15
1000～1300
資源循環(huán)利用
5
300
自然生態(tài)保護
12
490
潔凈產(chǎn)品
15
560
環(huán)保產(chǎn)業(yè)
12～15
2900～3400
表45 2004～2010 年中國環(huán)保市場預測 單位：億元年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
合計
環(huán)保投資
740
799
864
932
1006
1088
1179
8513
環(huán)保市場需求
296
320
346
373
402
435
472
3406
環(huán)保建筑材料的市場前景分析　?。?）建材行業(yè)市場分析　　近年來，國內(nèi)建材行業(yè)經(jīng)濟運行呈現(xiàn)良好局面，尤其是今年16 月,全行業(yè)15,670 家企業(yè)共實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值21, 億元（現(xiàn)價，下同），比去年同期的17, %，從而為全年及今后的發(fā)展打下了良好的基礎。另外，根據(jù)世界銀行研究報告，住宅需求與人均GDP水平有著非常緊密的相關性。優(yōu)質高檔建材產(chǎn)品產(chǎn)需存在較大缺口，產(chǎn)品供不應求。除此，環(huán)保建材還必須包括三個方面：一是原料必須環(huán)保，二是使用中對人體沒有重大傷害，三是建材淘汰后不會造成環(huán)境破壞。若保持每年一定比例的增長，市場空間將更大。從2000年以來，D國經(jīng)濟基本上處于停滯狀態(tài)，處于經(jīng)濟的低潮。D國經(jīng)濟停滯不前，除了國際經(jīng)濟總體不景氣以外，有它特有的根源，即勞動力成本過高。D國的工資成本在西方發(fā)達國家中占第一位（尤其是西德），和日本相近或略高。預計到2020年將減少200萬，2030年減少400萬，2040年減少800萬，2050年減少1,200萬。盡管中國經(jīng)濟的持續(xù)增加，國內(nèi)勞動力成本和D國相反十分低廉，有巨大的競爭力?！　　　〕死麧櫼酝?，投資的硬環(huán)境和軟環(huán)境也是決定D國中小企業(yè)來華投資的重要因素。這方面由于文化和經(jīng)濟水平的差異可能會給招商帶來一些不利因素。不久后一些國家，如波蘭、捷克、匈牙利等將進入歐盟。和東歐國家競爭，公司應該多做溝通和宣傳工作，由此減少和排除D國中小企業(yè)來華投資的顧慮，尤其是因為不了解中國而產(chǎn)生的顧慮。又次，工業(yè)園的招商策略（以商招商，以資引資），有自己的獨特優(yōu)勢和更大的成功可能性。以客戶為中心分類組建P2P營銷模式是指，在橫向上改變按產(chǎn)品、按業(yè)務分割的組織結構，對園區(qū)服務重新整合，對客戶進行細分，分別組建公司、政府、同業(yè)、個人等客戶經(jīng)營機構，使P2P經(jīng)理能夠在組織框架內(nèi)為客戶提供一攬子綜合服務，即實現(xiàn)P2P服務。通過園區(qū)標識、城市雕塑和環(huán)境綠化，塑造高品位的園區(qū)形象；建立旅游度假區(qū)、體育中心和完善商業(yè)服務設施，為投資者提供一流的生活、娛樂與休閑環(huán)境?！　、?品牌優(yōu)勢　　園區(qū)品牌營銷對類似**的中小城市可能更加重要。　?、?一攬子服務優(yōu)勢　　園區(qū)在招商引資中提供“一攬子服務”，以提高服務效率和吸引投資商。由此可以提高時間效率和增加投資效益，因此，一攬子服務也是一種時間優(yōu)勢?！　、?產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢　　產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢即在招商引資中注意將同類投資者聚合在一起進行布局，利用同類企業(yè)之間的聚合力吸引投資者?！　、?誠信優(yōu)勢　　園區(qū)服務承諾的力量在于誠信，而誠信招商引資的重要性是不言而喻的。另外，園區(qū)的任何承諾都應當讓所有員工都知道和加以履行，對不履行承諾或違背承諾的行為，應當嚴厲制止。在與投資者的接觸中，無論是做投資評估，還是面對面的洽談，無論是接待投資者的考察還是對若干問題的研究，園區(qū)都要積極主動、友好而認真的對待，既談投資又重情誼，以真誠和友好去感染投資者。這種關系可能成為中小城市工業(yè)園的一項優(yōu)勢?！　、?信息優(yōu)勢　　園區(qū)在招商引資中理順銷售渠道時要重視信息開發(fā)和建立招商信息系統(tǒng)。　　　?。?）建立招商引資代理（委托、中介）制　　招商引資代理（委托、中介）制是指由C公司（以下簡稱委托人）與國內(nèi)外有實力的中介組織或個人（以下簡稱代理商）簽訂招商代理合同，委托代理商作為園區(qū)的招商引資代理人，向國外投資者推介園區(qū)引資項目，并積極開展招商引資工作的制度。我省工業(yè)園建設呈現(xiàn)以下特點和不足：　　 產(chǎn)業(yè)聚集不強　　我省大部分開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)布局便相對分散，產(chǎn)業(yè)集聚也不夠明顯，大項目、外資及出口項目比較少，全國同行業(yè)單打冠軍寥寥無幾，更談不上全球領軍的產(chǎn)品。而……….。同時園區(qū)功能分區(qū)不夠科學，新入園企業(yè)只能“見縫插針”，缺乏具有前瞻性的規(guī)劃。 主要競爭對象分析　　目前，我國專門面對D國企業(yè)的工業(yè)園不多，現(xiàn)已建好并投入運營的有合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)D國工業(yè)園，即將建成的青島D國中小企業(yè)工業(yè)園，以及已形成構想，但還仍在規(guī)劃之中的武漢市灄口經(jīng)濟發(fā)展區(qū)D國工業(yè)園。園區(qū)歷年實現(xiàn)GDP與工業(yè)總產(chǎn)值情況見下圖。截止2001年，合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值102億元?！　∠鄬τ?*D國工業(yè)園來說，合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)D國工業(yè)園起步較早，已經(jīng)基本形成自身特色和規(guī)模，但是其并非專門有相關政策的工業(yè)園區(qū)，在扶持優(yōu)惠上也僅局限于稅收和土地政策。山東省與巴伐利亞州建立成為友好省州；青島市與曼海姆市結成友好城市；D國著名公司巴斯夫、西門子等均在青島設立了辦事處；D國500強企業(yè)中的Degussa、拜爾集團等已在青島投資；在青島投資的D國企業(yè)達80余家。青島D國工業(yè)園擬建成以D國汽車配件和新型建材為主的D國中小企業(yè)工業(yè)園及其配套設施，如D國學校、D國文化社區(qū)服務中心等?！　∏鄭uD國工業(yè)園在地理位置與交通運輸上，較**有比較明顯的優(yōu)勢?！　　　。?）SS高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)　　SS高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1988年10月，1991年3月經(jīng)國務院批準為首批國家級高新區(qū)，由。2002年，高新區(qū)完成技工貿(mào)總收入321億元。公司將充分利用各種資源，發(fā)揮“以商招商”的優(yōu)勢，建立獨特的P2P營銷模式來為所有入園企業(yè)搭建好營銷平臺。第六章 發(fā)展戰(zhàn)略 公司戰(zhàn)略思路　　公司將秉承創(chuàng)造良好的創(chuàng)業(yè)條件，提供優(yōu)質的創(chuàng)業(yè)服務為宗旨，努力實現(xiàn)公司、入園企業(yè)與當?shù)卣叭A”的良好局面。屆時，C公司股本結構如下所示： 表61 增資后公司的股權結構（略）　　　　（2）融資發(fā)展　　C公司在增資擴股后，將進一步尋求融資渠道，以獲得發(fā)展資金。其運作過程如下：　　　　圖61 集合信托投資融資示意圖 　　 融資方案二：銀行貸款　　C公司將與某商業(yè)銀行合作，對**。 專業(yè)化程度強 D國工業(yè)園在招商引資上，專門針對D國企業(yè)；在行業(yè)領域上，又以環(huán)保型建筑材料行業(yè)為主，因此，在園區(qū)規(guī)劃與建設上能夠充分考慮D國客商的需要，營造獨特的D國氛圍。 強大的政府支持 自工業(yè)園的醞釀之初，到全方位招商活動的開展，**市各級政府都給予了高度重視。但是，這個時期持續(xù)時間會有多長，是否會因出現(xiàn)嚴重的泡沫經(jīng)濟而導致抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的臨時政策出臺等問題都會影響有關生產(chǎn)企業(yè)，從而導致園區(qū)稅收量的減少。人民銀行表示，針對當前貨幣供應量增長偏快，信貸增加較多的實際情況，要進一步創(chuàng)造條件加大公開市場操作力度，調控貨幣供應量，選擇適當時機調整存款準備金率，對金融機構進行“窗口指導”，積極引導貸款投向，促進經(jīng)濟結構調整，防范出現(xiàn)新的信貸風險。而園區(qū)內(nèi)企業(yè)主要是以建筑材料為主，故在一定程度上也會影響園區(qū)內(nèi)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，最終造成工業(yè)園稅源的減少。第九章　財務評價 資金需求計劃 預計投資?。?）預計投資金額：20,000萬元?。?）初始資金來源：C公司自有資金5,000萬元；　　　　　　　　　　銀行貸款/集合信托貸款15,000萬元　　　　　　　　　　 收入來源 主要有稅收收入、工業(yè)用地批地收益和商業(yè)用地開發(fā)增值?！? 參考天津泰達經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2001—2003. 9（附表1）、廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1997—2002年的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報有關數(shù)據(jù)，泰達、廣州等（國家級）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟密度平均為100萬/畝（經(jīng)濟密度是指單位土地面積上所承載的經(jīng)濟實力，這里指園區(qū)每畝工業(yè)土地所能產(chǎn)生的GDP數(shù)值）；同時，參考2001年32個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)GDP與稅收收入情況（附表2），%，即每畝工業(yè)土地能產(chǎn)生的稅收收入平均為16萬，同時考慮到：　?、偬旖蛱┻_開發(fā)區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)主要為電子通訊、生物醫(yī)藥等高新技術產(chǎn)業(yè)，廣州開發(fā)區(qū)也是以出口創(chuàng)匯為主，致力于發(fā)展高新技術，具備一定的行業(yè)優(yōu)勢；　　②沿海地區(qū)相比內(nèi)陸省份具有區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展已相對成熟；　?、蹚V州、天津等地的經(jīng)濟發(fā)展速度（GDP增長率）要高于H省省的經(jīng)濟發(fā)展速度。　* 整體稅賦地方留存比例為25%。詳見表81。初始開發(fā)階段按每畝增值20萬元計算，之后年增值率預計為18%。（、）計算，考慮到目前商業(yè)用地只報批600畝，今后國家土地征用相關政策可能調整，土地征用成本可能變化，拆遷費用可能上升。國內(nèi)部分第1年(2004年)員工工資支出約100萬，辦公費用約60萬，共計160萬?！　　　〖矗?004年為100萬；　　 2005年為100＋1005% ＝105萬；　　 2006年為105＋1055% ＝110萬；　　　　　　其余類推。還款方式為每年支付利息，到期支付本金?！　∩鲜龆惤鹩嬎憬Y果見表94?！　?財務計劃 預計現(xiàn)金流量表（見附錄） 項目投資評價　　本項目屬分期投資項目，建設期＝5年，經(jīng)測算得出，%，稅后凈現(xiàn)值(貼現(xiàn)率＝10%)。其余類推。表95：敏感性分析指標匯總表變化因素
因素變化率
　　　　　　　自 有 資 金
　　
　　
　　內(nèi)部收益率
　　投資回收期
基本方案
　　
　%
敏感系數(shù)*
?。辏?br />敏感系數(shù)
稅收收入
+10%
　%
　
　　
+5%
　%
　
　　
－5%
　%
　
　　
－10%
　%
　
經(jīng)營成本
+10%
　%
　
　　
+5%
　%
　
5%
　%
　
10%
　%
　
項目10年期平均企業(yè)入園率(%)
+10%
　%
　
　　
+5%
　%
　
　　
5%
　%
　
　　
10%
　%
　
　　　　☆ 敏感系數(shù)=目標值變動百分比/參量值變動百分比，其計算結果的經(jīng)濟含義是指當參量值變動1%時，會帶來目標值變動百分