【正文】 效的保障。　　　?。?）凸顯產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)　　首先，以環(huán)保產(chǎn)業(yè)、建筑材料為主的企業(yè)在園內(nèi)集中，能夠使得廠商更有效率地得到供應(yīng)商的服務(wù)，能夠物色招聘到符合自己意圖的員工、能夠及時(shí)得到本行業(yè)競爭所需要的信息，能夠比較容易地獲得配套的產(chǎn)品和服務(wù)。在產(chǎn)業(yè)集聚的地方工作，創(chuàng)業(yè)者能更容易地發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的缺口，受到啟發(fā)建立新的企業(yè)。在集聚的區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)“邊干邊學(xué)、即用即學(xué)”，它不同于知識(shí)信息的單方向傳播的擴(kuò)散，而是一種知識(shí)的創(chuàng)新過程，往往是對(duì)原有技術(shù)進(jìn)行改組和傳播，創(chuàng)造新的生產(chǎn)方法和新的消費(fèi)方式，通常是在研究與開發(fā)活動(dòng)之外，在生產(chǎn)實(shí)踐中發(fā)生的。D國中小企業(yè)在園區(qū)的成功經(jīng)營將吸引更多的外國投資者在此開創(chuàng)自己的事業(yè)。第四章 市場分析　　近年來，中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)年均增長速度超過20%，處于快速發(fā)展的成長期。據(jù)美國資料統(tǒng)計(jì)，1990年，世界環(huán)保市場規(guī)模約為2,000億美元，1995年達(dá)到4,200億美元，2000年達(dá)到5,500億美元左右?！　　　∈澜缙渌麌液偷貐^(qū)的環(huán)保市場，因受種種因素的影響，存在明顯的差別。1994～2000年，美國環(huán)保市場約占全球的40%，日本16%，D國約8%～9%。其他國家如英國、法國、加拿大、意大利、荷蘭、澳大利亞等，也各具優(yōu)勢(shì)，占有世界市場的一份（表5）?？傊瑹o廢技術(shù)、全球環(huán)境問題研究、自然生態(tài)資源保護(hù)研究等領(lǐng)域，都取得極大的進(jìn)展。有害廢物的安全處置技術(shù)也有新的進(jìn)展?！　〗?jīng)過幾十年的環(huán)境治理，發(fā)達(dá)國家基本解決了傳統(tǒng)的水、氣、固體廢棄物污染；目前正尋求新的解決方法，即從源頭開始的生命全過程方法對(duì)環(huán)境進(jìn)行更經(jīng)濟(jì)、更有效的治理。　　傳統(tǒng)污染防治設(shè)備在挖潛改造的同時(shí)，正加緊污染機(jī)理的研究，對(duì)其結(jié)構(gòu)、各種參數(shù)的修正及多種方式的組合研究也成為發(fā)展重點(diǎn)?！? 我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀　　1981年以前，我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)處于萌牙發(fā)展階段，這一時(shí)期環(huán)保業(yè)的投入很少。據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委統(tǒng)計(jì)，2000年全國環(huán)保產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值1,080億元，其中：環(huán)保設(shè)備（產(chǎn)品）產(chǎn)值300億元，%；資源綜合利用產(chǎn)值680億元，%；環(huán)境服務(wù)產(chǎn)值100億元，%。通過國家經(jīng)貿(mào)委的發(fā)展規(guī)劃，我們可以看出國家對(duì)于當(dāng)前環(huán)保產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)扶持領(lǐng)域。表42 中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況
1988
1993
1997
2000
2002
從業(yè)單位數(shù)(個(gè))
2529
8651
9090
18144
20020
從業(yè)人數(shù)(萬人)


169

350
固定資產(chǎn)總值(億元)




年收入(產(chǎn)值)總額(億元)




2000
人均收入(萬元／人)




年利潤(億元)




200
年收入總額占GDP比例(%)



　　注：1988年采用產(chǎn)值指標(biāo)，1993年、1997年和2000年采用收入指標(biāo)。一個(gè)廣闊的市場正等待被開發(fā)?！　。?）“十五”期間的環(huán)保投入　　在國民經(jīng)濟(jì)保持7%8%增長速度的條件下，為實(shí)現(xiàn)前述環(huán)境與生態(tài)保護(hù)目標(biāo)，“十五”期間環(huán)境保護(hù)投資總需求約7,000億元，%，主要用于污染治理與生態(tài)保護(hù)(不含生態(tài)建設(shè))。)
3940
工業(yè)污染治理新項(xiàng)目(三同時(shí)建設(shè))
1700
老污染源治理(中央補(bǔ)充50億元，排污費(fèi)補(bǔ)助400億元)
1360
按污染因子
水污染治理(包括新擴(kuò)建474座污水處理廠，能夠新增2600萬t/d的污水處理能力?！　”?4 “十五”期間中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展預(yù)測(cè)領(lǐng) 域
增長速度(%)
2005年產(chǎn)值(億元)
環(huán)保產(chǎn)品生產(chǎn)
12～15
470～500
環(huán)境服務(wù)業(yè)
10～15
1000～1300
資源循環(huán)利用
5
300
自然生態(tài)保護(hù)
12
490
潔凈產(chǎn)品
15
560
環(huán)保產(chǎn)業(yè)
12～15
2900～3400
表45 2004～2010 年中國環(huán)保市場預(yù)測(cè) 單位：億元年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
合計(jì)
環(huán)保投資
740
799
864
932
1006
1088
1179
8513
環(huán)保市場需求
296
320
346
373
402
435
472
3406
環(huán)保建筑材料的市場前景分析　?。?）建材行業(yè)市場分析　　近年來，國內(nèi)建材行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)良好局面，尤其是今年16 月,全行業(yè)15,670 家企業(yè)共實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值21, 億元（現(xiàn)價(jià)，下同），比去年同期的17, %，從而為全年及今后的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。另外，根據(jù)世界銀行研究報(bào)告，住宅需求與人均GDP水平有著非常緊密的相關(guān)性。優(yōu)質(zhì)高檔建材產(chǎn)品產(chǎn)需存在較大缺口，產(chǎn)品供不應(yīng)求。除此，環(huán)保建材還必須包括三個(gè)方面：一是原料必須環(huán)保，二是使用中對(duì)人體沒有重大傷害，三是建材淘汰后不會(huì)造成環(huán)境破壞。若保持每年一定比例的增長，市場空間將更大。從2000年以來，D國經(jīng)濟(jì)基本上處于停滯狀態(tài)，處于經(jīng)濟(jì)的低潮。D國經(jīng)濟(jì)停滯不前，除了國際經(jīng)濟(jì)總體不景氣以外，有它特有的根源，即勞動(dòng)力成本過高。D國的工資成本在西方發(fā)達(dá)國家中占第一位（尤其是西德），和日本相近或略高。預(yù)計(jì)到2020年將減少200萬，2030年減少400萬，2040年減少800萬，2050年減少1,200萬。盡管中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增加，國內(nèi)勞動(dòng)力成本和D國相反十分低廉，有巨大的競爭力。　　　　除了利潤以外，投資的硬環(huán)境和軟環(huán)境也是決定D國中小企業(yè)來華投資的重要因素。這方面由于文化和經(jīng)濟(jì)水平的差異可能會(huì)給招商帶來一些不利因素。不久后一些國家，如波蘭、捷克、匈牙利等將進(jìn)入歐盟。和東歐國家競爭，公司應(yīng)該多做溝通和宣傳工作，由此減少和排除D國中小企業(yè)來華投資的顧慮，尤其是因?yàn)椴涣私庵袊a(chǎn)生的顧慮。又次，工業(yè)園的招商策略（以商招商，以資引資），有自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和更大的成功可能性。以客戶為中心分類組建P2P營銷模式是指，在橫向上改變按產(chǎn)品、按業(yè)務(wù)分割的組織結(jié)構(gòu)，對(duì)園區(qū)服務(wù)重新整合，對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)分，分別組建公司、政府、同業(yè)、個(gè)人等客戶經(jīng)營機(jī)構(gòu)，使P2P經(jīng)理能夠在組織框架內(nèi)為客戶提供一攬子綜合服務(wù)，即實(shí)現(xiàn)P2P服務(wù)。通過園區(qū)標(biāo)識(shí)、城市雕塑和環(huán)境綠化，塑造高品位的園區(qū)形象；建立旅游度假區(qū)、體育中心和完善商業(yè)服務(wù)設(shè)施，為投資者提供一流的生活、娛樂與休閑環(huán)境?！　、?品牌優(yōu)勢(shì)　　園區(qū)品牌營銷對(duì)類似**的中小城市可能更加重要。　?、?一攬子服務(wù)優(yōu)勢(shì)　　園區(qū)在招商引資中提供“一攬子服務(wù)”，以提高服務(wù)效率和吸引投資商。由此可以提高時(shí)間效率和增加投資效益，因此，一攬子服務(wù)也是一種時(shí)間優(yōu)勢(shì)?！　、?產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)　　產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)即在招商引資中注意將同類投資者聚合在一起進(jìn)行布局，利用同類企業(yè)之間的聚合力吸引投資者?！　、?誠信優(yōu)勢(shì)　　園區(qū)服務(wù)承諾的力量在于誠信，而誠信招商引資的重要性是不言而喻的。另外，園區(qū)的任何承諾都應(yīng)當(dāng)讓所有員工都知道和加以履行，對(duì)不履行承諾或違背承諾的行為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲制止。在與投資者的接觸中，無論是做投資評(píng)估，還是面對(duì)面的洽談，無論是接待投資者的考察還是對(duì)若干問題的研究，園區(qū)都要積極主動(dòng)、友好而認(rèn)真的對(duì)待，既談投資又重情誼，以真誠和友好去感染投資者。這種關(guān)系可能成為中小城市工業(yè)園的一項(xiàng)優(yōu)勢(shì)?！　、?信息優(yōu)勢(shì)　　園區(qū)在招商引資中理順銷售渠道時(shí)要重視信息開發(fā)和建立招商信息系統(tǒng)?！　　　。?）建立招商引資代理（委托、中介）制　　招商引資代理（委托、中介）制是指由C公司（以下簡稱委托人）與國內(nèi)外有實(shí)力的中介組織或個(gè)人（以下簡稱代理商）簽訂招商代理合同，委托代理商作為園區(qū)的招商引資代理人，向國外投資者推介園區(qū)引資項(xiàng)目，并積極開展招商引資工作的制度。我省工業(yè)園建設(shè)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)和不足：　　 產(chǎn)業(yè)聚集不強(qiáng)　　我省大部分開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)布局便相對(duì)分散，產(chǎn)業(yè)集聚也不夠明顯，大項(xiàng)目、外資及出口項(xiàng)目比較少，全國同行業(yè)單打冠軍寥寥無幾，更談不上全球領(lǐng)軍的產(chǎn)品。而……….。同時(shí)園區(qū)功能分區(qū)不夠科學(xué)，新入園企業(yè)只能“見縫插針”，缺乏具有前瞻性的規(guī)劃。 主要競爭對(duì)象分析　　目前，我國專門面對(duì)D國企業(yè)的工業(yè)園不多，現(xiàn)已建好并投入運(yùn)營的有合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)D國工業(yè)園，即將建成的青島D國中小企業(yè)工業(yè)園，以及已形成構(gòu)想，但還仍在規(guī)劃之中的武漢市灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)D國工業(yè)園。園區(qū)歷年實(shí)現(xiàn)GDP與工業(yè)總產(chǎn)值情況見下圖。截止2001年，合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值102億元。　　相對(duì)于**D國工業(yè)園來說，合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)D國工業(yè)園起步較早，已經(jīng)基本形成自身特色和規(guī)模，但是其并非專門有相關(guān)政策的工業(yè)園區(qū)，在扶持優(yōu)惠上也僅局限于稅收和土地政策。山東省與巴伐利亞州建立成為友好省州；青島市與曼海姆市結(jié)成友好城市；D國著名公司巴斯夫、西門子等均在青島設(shè)立了辦事處；D國500強(qiáng)企業(yè)中的Degussa、拜爾集團(tuán)等已在青島投資；在青島投資的D國企業(yè)達(dá)80余家。青島D國工業(yè)園擬建成以D國汽車配件和新型建材為主的D國中小企業(yè)工業(yè)園及其配套設(shè)施，如D國學(xué)校、D國文化社區(qū)服務(wù)中心等?！　∏鄭uD國工業(yè)園在地理位置與交通運(yùn)輸上，較**有比較明顯的優(yōu)勢(shì)?！　　　。?）SS高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)　　SS高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1988年10月，1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為首批國家級(jí)高新區(qū)，由。2002年，高新區(qū)完成技工貿(mào)總收入321億元。公司將充分利用各種資源，發(fā)揮“以商招商”的優(yōu)勢(shì)，建立獨(dú)特的P2P營銷模式來為所有入園企業(yè)搭建好營銷平臺(tái)。第六章 發(fā)展戰(zhàn)略 公司戰(zhàn)略思路　　公司將秉承創(chuàng)造良好的創(chuàng)業(yè)條件，提供優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)為宗旨，努力實(shí)現(xiàn)公司、入園企業(yè)與當(dāng)?shù)卣叭A”的良好局面。屆時(shí)，C公司股本結(jié)構(gòu)如下所示： 表61 增資后公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)（略）　　　?。?）融資發(fā)展　　C公司在增資擴(kuò)股后，將進(jìn)一步尋求融資渠道，以獲得發(fā)展資金。其運(yùn)作過程如下：　　　　圖61 集合信托投資融資示意圖 　　 融資方案二：銀行貸款　　C公司將與某商業(yè)銀行合作，對(duì)**。 專業(yè)化程度強(qiáng) D國工業(yè)園在招商引資上，專門針對(duì)D國企業(yè)；在行業(yè)領(lǐng)域上，又以環(huán)保型建筑材料行業(yè)為主，因此，在園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)上能夠充分考慮D國客商的需要，營造獨(dú)特的D國氛圍。 強(qiáng)大的政府支持 自工業(yè)園的醞釀之初，到全方位招商活動(dòng)的開展，**市各級(jí)政府都給予了高度重視。但是，這個(gè)時(shí)期持續(xù)時(shí)間會(huì)有多長，是否會(huì)因出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)而導(dǎo)致抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的臨時(shí)政策出臺(tái)等問題都會(huì)影響有關(guān)生產(chǎn)企業(yè)，從而導(dǎo)致園區(qū)稅收量的減少。人民銀行表示，針對(duì)當(dāng)前貨幣供應(yīng)量增長偏快，信貸增加較多的實(shí)際情況，要進(jìn)一步創(chuàng)造條件加大公開市場操作力度，調(diào)控貨幣供應(yīng)量，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，積極引導(dǎo)貸款投向，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，防范出現(xiàn)新的信貸風(fēng)險(xiǎn)。而園區(qū)內(nèi)企業(yè)主要是以建筑材料為主，故在一定程度上也會(huì)影響園區(qū)內(nèi)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，最終造成工業(yè)園稅源的減少。第九章　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 資金需求計(jì)劃 預(yù)計(jì)投資　（1）預(yù)計(jì)投資金額：20,000萬元?。?）初始資金來源：C公司自有資金5,000萬元；　　　　　　　　　　銀行貸款/集合信托貸款15,000萬元　　　　　　　　　　 收入來源 主要有稅收收入、工業(yè)用地批地收益和商業(yè)用地開發(fā)增值。　* 參考天津泰達(dá)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2001—2003. 9（附表1）、廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1997—2002年的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)有關(guān)數(shù)據(jù)，泰達(dá)、廣州等（國家級(jí)）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)密度平均為100萬/畝（經(jīng)濟(jì)密度是指單位土地面積上所承載的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這里指園區(qū)每畝工業(yè)土地所能產(chǎn)生的GDP數(shù)值）；同時(shí)，參考2001年32個(gè)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)GDP與稅收收入情況（附表2），%，即每畝工業(yè)土地能產(chǎn)生的稅收收入平均為16萬，同時(shí)考慮到：　?、偬旖蛱┻_(dá)開發(fā)區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)主要為電子通訊、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，廣州開發(fā)區(qū)也是以出口創(chuàng)匯為主，致力于發(fā)展高新技術(shù)，具備一定的行業(yè)優(yōu)勢(shì)；　?、谘睾５貐^(qū)相比內(nèi)陸省份具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，發(fā)展已相對(duì)成熟；　?、蹚V州、天津等地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度（GDP增長率）要高于H省省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度?！? 整體稅賦地方留存比例為25%。詳見表81。初始開發(fā)階段按每畝增值20萬元計(jì)算，之后年增值率預(yù)計(jì)為18%。（、）計(jì)算，考慮到目前商業(yè)用地只報(bào)批600畝，今后國家土地征用相關(guān)政策可能調(diào)整，土地征用成本可能變化，拆遷費(fèi)用可能上升。國內(nèi)部分第1年(2004年)員工工資支出約100萬，辦公費(fèi)用約60萬，共計(jì)160萬?！　　　〖矗?004年為100萬；　　 2005年為100＋1005% ＝105萬；　　 2006年為105＋1055% ＝110萬；　　　　　　其余類推。還款方式為每年支付利息，到期支付本金?！　∩鲜龆惤鹩?jì)算結(jié)果見表94。　　 財(cái)務(wù)計(jì)劃 預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表（見附錄） 項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)　　本項(xiàng)目屬分期投資項(xiàng)目，建設(shè)期＝5年，經(jīng)測(cè)算得出，%，稅后凈現(xiàn)值(貼現(xiàn)率＝10%)。其余類推。表95：敏感性分析指標(biāo)匯總表變化因素
因素變化率
　　　　　　　自 有 資 金
　　
　　
　　內(nèi)部收益率
　　投資回收期
基本方案
　　
　%
敏感系數(shù)*
?。辏?br />敏感系數(shù)
稅收收入
+10%
　%
　
　　
+5%
　%
　
　　
－5%
　%
　
　　
－10%
　%
　
經(jīng)營成本
+10%
　%
　
　　
+5%
　%
　
5%
　%
　
10%
　%
　
項(xiàng)目10年期平均企業(yè)入園率(%)
+10%
　%
　
　　
+5%
　%
　
　　
5%
　%
　
　　
10%
　%
　
　　　　☆ 敏感系數(shù)=目標(biāo)值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)百分比，其計(jì)算結(jié)果的經(jīng)濟(jì)含義是指當(dāng)參量值變動(dòng)1%時(shí)，會(huì)帶來目標(biāo)值變動(dòng)百分