南京別墅分析報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 積主要集中在250500 平米的區(qū)間，均價(jià)控制在 10000 元/㎡。9 / 38別墅競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈2022年 南 京 別 墅 市 場(chǎng) 各 板 塊 供 應(yīng) 量 比 例 圖020406080100120140單 位 ：萬(wàn) 平 方 米%%%%%%供 應(yīng) 量 125 2 1 1所 占 比 例 % % % % %1 2 3 4 5從發(fā)展趨勢(shì)上看，南京的別墅市場(chǎng)中，江寧的翠屏山、將軍山一帶一直是供應(yīng)的主力，占據(jù)供應(yīng)總量的九成左右?；谛抡雠_(tái)至今的供銷趨勢(shì)，預(yù)測(cè)今后 6 個(gè)月別墅供銷數(shù)據(jù)（不考慮新開(kāi)盤項(xiàng)目）南 京 別 墅 市 場(chǎng) 供 銷 狀 況 走 勢(shì) 數(shù) 據(jù) 預(yù) 測(cè)0500100015002022單 位 ： 套012供 應(yīng) 量 1276 1330 1384 1505 1532 1601 1669 1738 1807 1876銷 售 量 544 638 822 936 1092 1231 1371 1510 1650 1789供 銷 比 2022年 6月 2022年 7月 2022年 8月 2022年 9月 2022年 10月 2022年 11月 2022年 12月 2022年 1月 2022年 2月 2022年 3月在不考慮新開(kāi)盤項(xiàng)目的前提下，通過(guò)上圖數(shù)據(jù)分析，可看出，未來(lái)南京別墅市場(chǎng)的供應(yīng)狀況正逐步向供銷平衡的勢(shì)態(tài)上發(fā)展，在明年 3 月，南京別墅市場(chǎng)的供銷比，將達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)——供11 / 38銷平衡（供銷比：1） ，市場(chǎng)情況良好，但 3 月為樓盤銷售的淡季，不利于樓盤的銷售，所以對(duì)于項(xiàng)目的推出應(yīng)將購(gòu)買周期這一重要因素考慮進(jìn)去，建議明年 5 月開(kāi)盤。（2 ）獨(dú)立別墅未來(lái)供應(yīng)量將與聯(lián)排、雙拼持平獨(dú)立別墅目前供應(yīng)量約占聯(lián)排項(xiàng)目現(xiàn)供應(yīng)總量的 7 成左右，但從供應(yīng)總量上分析，潛在的獨(dú)13 / 38立別墅供應(yīng)將慢慢與聯(lián)排和雙拼供應(yīng)持平，目前江寧在售的獨(dú)立別墅主力面積集中在 200400 平米，總價(jià)控制在 250 萬(wàn)450 萬(wàn)之間。（2 ）競(jìng)爭(zhēng)策略以價(jià)格戰(zhàn)為主目前各別墅樓盤的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)定型，前期已先后推盤，對(duì)項(xiàng)目的再次變動(dòng)并不符合開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，因此競(jìng)爭(zhēng)的策略主要集中在以價(jià)格優(yōu)惠、打折、特價(jià)房等方式來(lái)吸引人氣，效果在10 月份得到初步顯現(xiàn)，在折扣方面各樓盤的優(yōu)惠幅度達(dá)到 95 折－98 折不等，特價(jià)房源在總價(jià)上至少有 10 萬(wàn)元的降幅。專家認(rèn)為，經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)培育，預(yù)計(jì)明年別墅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)有重大變化。作為南京別墅供應(yīng)量最大的江寧，自然也逃不過(guò)這一“大勢(shì)” 。江寧別墅增量在未來(lái)幾年呈明顯萎縮態(tài)勢(shì)，隨著銷量的不斷下降，稀缺性將進(jìn)一步得到體現(xiàn)。另外例如商場(chǎng)、菜場(chǎng)、醫(yī)療等配套設(shè)施就更加缺乏。江北別墅市場(chǎng)的供需狀況（以華歐國(guó)際友好城為例） 江 北 板 塊 別 墅 供 銷 情 況258 258 258 258150208 216 221%8 .62% % %505015025035056月 78月 9月 10月（套）%%%%%%累 計(jì) 供 應(yīng) 量 累 計(jì) 銷 售 量 銷 售 率 華歐國(guó)際友好城聯(lián)排別墅供應(yīng)的主力戶型面積為 170230㎡，目前價(jià)格在 35003700 元/㎡，目前銷售已接近尾聲。21 / 38（三）城區(qū)板塊城區(qū)別墅市場(chǎng)綜述城區(qū)別墅項(xiàng)目向來(lái)就為數(shù)不多，目前在售的有丁山桂墅園、觀園翔龍、寶船聽(tīng)濤、玉蘭山莊、天泓山莊等項(xiàng)目，除了觀園翔龍外，城區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目均與其他類型住宅臨近建造，并未真正體現(xiàn)22 / 38高端物業(yè)的特點(diǎn)，但樓盤周邊交通的易達(dá)性和便捷性，區(qū)域內(nèi)較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，都令其身價(jià)倍增，目前南京別墅均價(jià)城區(qū)板塊最高，其中獨(dú)立別墅面積在 250500㎡，均價(jià)達(dá)到 16600 元/㎡；聯(lián)排別墅升至 12022 元/㎡，疊加在 10000 元/㎡左右，兩者面積普遍在 200300㎡之間。因此目前情況來(lái)看，在主城區(qū)開(kāi)建的別墅項(xiàng)目不多，將來(lái)也無(wú)明顯擴(kuò)充的趨勢(shì)；從政府角度來(lái)看，2022 年上半年國(guó)土資源部下達(dá)了《禁止申報(bào)和審批別墅用地》25 / 38的緊急通知，2022 年 5 月又再次發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn) 》 ，再次重申禁批別墅用地，都表明了政府控制別墅建設(shè)的決心，雖有零星別墅用地出讓，但不曾見(jiàn)城區(qū)別墅用地的出現(xiàn)。項(xiàng)目容積率，綠化率 60％?；緫粜凸灿惺环N，每種戶型都有三種建筑風(fēng)格的立面設(shè)計(jì)，每種建筑風(fēng)格有四種材料和色彩選擇。市場(chǎng)預(yù)測(cè)——價(jià)格存在下調(diào)的空間，項(xiàng)目的性價(jià)比將繼續(xù)提高該項(xiàng)目三期、四期的高端化設(shè)計(jì)，在目前普遍降價(jià)的形勢(shì)下，很有可能造成一定程度上的滯銷，由此引發(fā)的總體開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)成本升高基本不可避免。產(chǎn)品介紹山水華門是近幾月來(lái)將軍路沿線別墅樓盤中，少有的熱銷大戶，雖然在地面防潮層和車庫(kù)設(shè)29 / 38計(jì)上存在著一些細(xì)節(jié)上的問(wèn)題，但從整體上看，房屋的結(jié)構(gòu)布局，景觀設(shè)計(jì)方面有獨(dú)具匠心一面。 31 / 38（三）巴厘原墅項(xiàng)目介紹巴厘擁有 16 棟豪宅,38 棟獨(dú)立別墅，戶型面積為 236－648 平米不等。33 / 38(四) 奧斯博恩項(xiàng)目介紹該項(xiàng)目由南京金利建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，位于江寧航空港新區(qū)的中心區(qū)域，機(jī)場(chǎng)高速、寧溧公路、將軍路延長(zhǎng)線等快速干道環(huán)繞該項(xiàng)目周邊，交通極為便利。產(chǎn)品介紹開(kāi)發(fā)商致力于把該項(xiàng)目打造成南京首屈一指的運(yùn)動(dòng)型度假莊園。獨(dú)立 雙拼 疊加 聯(lián)排主力面積 240㎡280㎡ 260㎡330 ㎡ 139㎡175㎡ 190㎡322 ㎡總價(jià)范圍 110 萬(wàn)—140萬(wàn)90 萬(wàn)—110 萬(wàn) 30 萬(wàn)起 50 萬(wàn)—95 萬(wàn)推出量 35 套 38 套 108 套 75 套35 / 38銷售量 / / 38 16 該項(xiàng)目的價(jià)位在別墅類物業(yè)中屬低價(jià)位，這是其熱銷的一個(gè)重要因素。目前來(lái)看，項(xiàng)目最吸引人的還是價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，同將軍路沿線的別墅項(xiàng)目相比，不到 2800 元/平房米的均價(jià)的確有不小的吸引力。巴厘原墅，雖然在產(chǎn)品與整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷上，存在著差異化——“巴厘風(fēng)情 溫泉文化” ，但從銷售率上看，該項(xiàng)目只有 %的銷售率，可見(jiàn)，做為“第二居所”的項(xiàng)目定位并沒(méi)有得到市場(chǎng)的認(rèn)同，同時(shí) 8000 元/㎡左右的單價(jià)明顯高于整體南京別墅市場(chǎng)的價(jià)格。
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