【正文】 契稅和開增土地增值稅等調(diào)控政策和本身質(zhì)量等多方面原因，整體表現(xiàn)比較平淡。上海的別墅市場(chǎng)也處于剛起步階段，2003年下半年開始政府暫停了對(duì)于別墅用地的審批也反映了政府對(duì)于持續(xù)發(fā)展別墅市場(chǎng)，遵循別墅市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)與城市化進(jìn)程結(jié)合的規(guī)律的正確方針。其中經(jīng)濟(jì)型別墅最受追捧，該類別墅面積從偏大到適中，功能齊全無(wú)缺，建筑精雕細(xì)刻。而各區(qū)房地產(chǎn)部門也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)樓盤等”觀點(diǎn)：本次發(fā)布的通知與此前網(wǎng)上房地產(chǎn)加強(qiáng)網(wǎng)上備案的定金合同和預(yù)（銷）售合同管理的措施相對(duì)應(yīng)，意在打擊近期出現(xiàn)的虛擬交易、加價(jià)銷售、炒賣期房和拒售房屋等現(xiàn)象，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)商品房銷售行為的監(jiān)管?！庇^點(diǎn)：此意見意在加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。具體措施有待推出。觀點(diǎn)：此項(xiàng)舉措將更好的限制開發(fā)商及中介惡意抬高房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)，是市場(chǎng)更加明朗化、透明化178。“配套商品房用地將實(shí)行梯度定價(jià)?！庇^點(diǎn)：此舉措將更進(jìn)一步提煉購(gòu)獨(dú)棟別墅者的成色，對(duì)遏止投資影響最為巨大，是造成目前獨(dú)立別墅市場(chǎng)整體成交低迷的主要原因。收緊貸款口子只能是暫緩之計(jì)。市場(chǎng)的變化不僅對(duì)于投機(jī)者而言畫上了大大的句號(hào)，對(duì)于投資者而言也加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。觀點(diǎn)：此舉措將更有效的抑制投機(jī)客由于找不到買家而無(wú)能力還款現(xiàn)象。利率上調(diào)導(dǎo)致貸款購(gòu)房成本上升，進(jìn)而抑制需求、改變市場(chǎng)供求關(guān)系，最終達(dá)到平抑價(jià)格的目的。 截止2005年10月，目前在售的別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目共230個(gè)：上海包含別墅產(chǎn)品項(xiàng)目從2002年累積至今共有380個(gè)項(xiàng)目，其中150個(gè)項(xiàng)目售罄和清盤，在售包含別墅項(xiàng)目約230個(gè)，%；178。獨(dú)立別墅市場(chǎng)供應(yīng)量的減少和需求的相對(duì)穩(wěn)定，以及未來(lái)不太有新政策出臺(tái)，將使得未來(lái)獨(dú)立別墅市場(chǎng)得到回暖。2004年1－12月份，供求比為1：，屬于嚴(yán)重的供不應(yīng)求，供求失衡，由供求角度看，今年上海的別墅市場(chǎng)表現(xiàn)較去年健康。178。 新增供應(yīng)量比較平均：從上圖可以看出，除了2002年新增別墅項(xiàng)目比較少外，20032005年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量都大致相當(dāng)，年度新增總量都保持在140萬(wàn)平米左右，供應(yīng)市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定也說明了開發(fā)商對(duì)于自己項(xiàng)目能完全去化的信心。所以，在未來(lái)幾年里別墅整體市場(chǎng)去化形式嚴(yán)峻。注：各板塊由上到下各自代表如下板塊名字/項(xiàng)目數(shù)總建面/未推出建面總價(jià)范圍/面積范圍區(qū)域所屬板塊物業(yè)類型樣本量風(fēng)格閔行滬閔獨(dú)立3歐美、南加洲、東方庭院聯(lián)體、疊加2現(xiàn)代、東方、巴洛克混合7西班牙、北美、澳大利亞、英式華漕獨(dú)立3歐美混合1北美松江松江新橋獨(dú)立4歐美，徽派，江南風(fēng)格聯(lián)體、疊加3西班牙、中西混合7歐美佘山獨(dú)立6歐美、東方混合1新古典主義泗涇獨(dú)立6蘇式、歐美、東方混合2歐美松江新城獨(dú)立1英式聯(lián)體、疊加3歐美、海派混合6歐美九亭獨(dú)立3歐美混合2歐美南匯動(dòng)物園獨(dú)立4歐美、現(xiàn)代、江南周康獨(dú)立3歐美混合2歐美航頭獨(dú)立4北美、夏威夷、地中海、中國(guó)古典園林浦東龍東大道獨(dú)立7歐美、中式園林聯(lián)體、疊加2現(xiàn)代混合2法、英、西、日金橋曹路獨(dú)立3新古典、現(xiàn)代中式、英、法、西聯(lián)體、疊加3現(xiàn)代、北美、地中?；旌?歐美青浦徐徑獨(dú)立7歐美、東方園林聯(lián)體、疊加2歐式、海派、韓國(guó)庭院混合5歐式、中西、巴厘島趙巷獨(dú)立4歐式、中西結(jié)合混合1美式朱家角獨(dú)立3現(xiàn)代、中西結(jié)合截止10月底，上海別墅市場(chǎng)在售別墅仍然集中在松江、青浦、浦東、閔行、南匯五個(gè)傳統(tǒng)別墅大戶： 從上圖可見，5大區(qū)域在售120個(gè)別墅及包含別墅項(xiàng)目，其中獨(dú)棟及包含獨(dú)棟別墅項(xiàng)目61個(gè)，占在售總量的51%，相比去年同期，大致相當(dāng)，說明獨(dú)立別墅市場(chǎng)份額穩(wěn)定，隨整個(gè)別墅市場(chǎng)發(fā)展而幾乎同比例發(fā)展。近幾年閔行別墅又有了縱深方向的發(fā)展，華漕板塊為代表，它也成為閔行別墅發(fā)展的新的熱點(diǎn)板塊。178。 松 江178。松江新城—代表個(gè)案有浪琴水岸、復(fù)地翠堤和名仕豪庭該板塊以大學(xué)城為依托，借助于三城六鎮(zhèn)規(guī)劃中唯一重點(diǎn)新城的規(guī)劃啟動(dòng)，加上新區(qū)政策的支持，使該區(qū)域別墅在近期迅速發(fā)展。松江新橋—代表個(gè)案有綠洲比華利花園、達(dá)安圣芭芭拉和潛水灣花園新橋區(qū)域別墅相對(duì)較為集中，近期發(fā)展迅速，相對(duì)來(lái)說是上海中檔和經(jīng)濟(jì)型別墅最為集中的一塊，是莘閔別墅區(qū)的主要構(gòu)成部分，以新南路和莘松路為主要交通干道連接中心城區(qū)，到達(dá)市中心僅僅半小時(shí)車程，配套也日益完善。從成交情況來(lái)看，區(qū)域內(nèi)成交狀況比較好的是泗涇板塊和新橋板塊，泗涇板塊內(nèi)的保利 青 浦178。隨著趙巷特色居住區(qū)的入市，青浦區(qū)滬青平公路一線的各大板塊全面逐鹿上海市場(chǎng)，以徐涇、趙巷、淀山湖地區(qū)為代表的高檔別墅板塊和以青浦新城為代表的經(jīng)濟(jì)型城市別墅發(fā)展快速，板塊特色日益明顯，市場(chǎng)日趨激烈。而今年成交狀況比較好的是趙巷板塊的綠地國(guó)際山莊，該案4月1日開盤來(lái)，月度成交一直比較穩(wěn)定，10月更是成交8套，占據(jù)區(qū)域成交總量的25%。由于近幾年市政府的大力規(guī)劃發(fā)展，坐落在龍東大道內(nèi)的張江高科技園區(qū)發(fā)展最好，該大道是浦東目前最寬敞的道路，所以龍東大道兩側(cè)尤其是張江往南的地段的別墅，價(jià)位也相應(yīng)較高。 區(qū)域現(xiàn)狀南匯別墅市場(chǎng)的格局是2003年4月份初步形成的，做為浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成其片區(qū)化獨(dú)特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場(chǎng)的獨(dú)立地位，而到2003年下半年開始往航頭鎮(zhèn)等方向發(fā)展，在經(jīng)歷了2004年“別墅年”的輝煌之后，2005年隨著大市場(chǎng)的不景氣，目前在所有別墅區(qū)域中顯得最為低迷。 區(qū)域主要在售個(gè)案（具體將在下一章節(jié)詳細(xì)分析）三、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樓盤分析前 言在上一章節(jié)我們已經(jīng)提到過，目前上海的別墅主要集中在浦東、松江、青浦、閔行、南匯五個(gè)區(qū)，另外嘉定和寶山兩區(qū)也有部分別墅樓盤。下面我們將對(duì)這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的樓盤做詳盡的分析。 總體來(lái)看，浦東地區(qū)別墅規(guī)模有落差較大，既有近20萬(wàn)方的大規(guī)模別墅樓盤，也有2萬(wàn)方左右的小規(guī)模樓盤，但這些樓盤的定位大都屬于高檔別墅樓盤。216。216?？v觀后市，在未來(lái)1年內(nèi)，各樓盤的價(jià)格會(huì)基本維持在現(xiàn)有水平，但也不排除出現(xiàn)小幅上漲的可能。另外，別墅轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅政策出臺(tái)，無(wú)疑對(duì)別墅市場(chǎng)“雪上加霜”，三季度浦東地區(qū)別墅市場(chǎng)的成交降到了幾年來(lái)的最低谷。綜觀后市浦東地區(qū)已基本沒有新的別墅開發(fā)用地，別墅供應(yīng)量也趨于穩(wěn)定，購(gòu)房者基本都是自住用途，市場(chǎng)供給大于需求，區(qū)域內(nèi)各樓盤的銷售情況在未來(lái)1年內(nèi)基本維持現(xiàn)有水平，不會(huì)有太大的好轉(zhuǎn)。小區(qū)總共約由20套獨(dú)立別墅組成，面積在325495元/平方米， 。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，該樓盤并沒有做太大的營(yíng)銷推廣，后續(xù)銷售狀況不容樂觀。均 價(jià)：25688元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立40000元/平方米主力面積：422464平方米項(xiàng)目介紹：湯臣高爾夫第8期,位于湯臣高爾夫球場(chǎng)東南側(cè)。從上圖不難看出，該樓盤今年的走勢(shì)呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢(shì)，雖然在9月成交有少量反彈，分別成交了2套和1套房源，但進(jìn)入第四季度后，尚無(wú)成交記錄。白金瀚宮地理位置：浦東龍東大道4288號(hào)發(fā) 展 商：上海豪洲建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)指標(biāo)：總建筑面積10萬(wàn)m178。占社區(qū)面積百分之三十的水體，將500畝別墅領(lǐng)地，分割成16座大小不等的私人島嶼到11月更是單月成交5套房源。規(guī)模最小的是九九別墅，整個(gè)小區(qū)共99幢別墅?？傮w來(lái)看，南匯地區(qū)的別墅基本是以獨(dú)立別墅為主，容積率也相對(duì)較低?？傮w來(lái)看，除個(gè)別樓盤外，南匯地區(qū)的別墅樓盤其房型面積基本都在500平方米以下，在這一面積段里既有高檔別墅，也不乏經(jīng)濟(jì)型別墅。目前成交價(jià)格最高的是堤香別墅，其成交均價(jià)接近了16000元/平方米。216?？傮w來(lái)看，南匯地區(qū)的別墅成交狀況要好于浦東地區(qū)，但受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，下半年成交出現(xiàn)明顯萎縮，綜觀后市，目前的緩慢滯銷局面很難得到改變。均 價(jià)：12275元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立21000元/平方米主力面積：322921平方米項(xiàng)目介紹：成交分析：【分析】從上圖可以看出，生茂養(yǎng)園在5月份的銷售情況最好，當(dāng)月共成交了8套房源。建設(shè)指標(biāo)：178。均 價(jià)：15832元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立25000元/平方米主力面積：302550平方米項(xiàng)目介紹：本案位于上海南匯康橋高科技園內(nèi)，東臨浦三路，西至楊高南路，南臨秀沿路，北向緊臨外環(huán)線500米綠化帶，往南則與建設(shè)中的中國(guó)科技大學(xué)上海研究生院為鄰。上半年該樓盤的銷售情況較好，尤其是第一季度，該季度共售出了近30套的房源。建德南郊別墅地理位置：南匯南六公路578弄1017號(hào)發(fā) 展 商：上海杉野置業(yè)有限公司建設(shè)指標(biāo)：178?？倵潝?shù)400幢獨(dú)立別墅。小區(qū)另有8000平方米會(huì)所及高爾夫球場(chǎng)。該區(qū)域今后還將有一剛泰集團(tuán)的獨(dú)立別墅項(xiàng)目推出。 宏觀調(diào)控后全市別墅市場(chǎng)將經(jīng)歷三個(gè)階段：價(jià)穩(wěn)量縮階段、價(jià)跌量升階段、價(jià)量齊穩(wěn)階段，目前市場(chǎng)正處于“價(jià)跌量升”階段，當(dāng)市場(chǎng)上的價(jià)格基本到位，市場(chǎng)購(gòu)買力真正釋放，其他各方面都完成調(diào)整后，市場(chǎng)就將進(jìn)入價(jià)量齊穩(wěn)的第三階段。這類經(jīng)濟(jì)型別墅是市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品一系列元素綜合運(yùn)動(dòng)的結(jié)果，也是別墅市場(chǎng)日趨成熟的表現(xiàn)；