【正文】 契稅和開增土地增值稅等調控政策和本身質量等多方面原因，整體表現(xiàn)比較平淡。上海的別墅市場也處于剛起步階段，2003年下半年開始政府暫停了對于別墅用地的審批也反映了政府對于持續(xù)發(fā)展別墅市場，遵循別墅市場發(fā)展應與城市化進程結合的規(guī)律的正確方針。其中經濟型別墅最受追捧，該類別墅面積從偏大到適中，功能齊全無缺，建筑精雕細刻。而各區(qū)房地產部門也應當加強監(jiān)管區(qū)內的重點樓盤等”觀點：本次發(fā)布的通知與此前網上房地產加強網上備案的定金合同和預（銷）售合同管理的措施相對應，意在打擊近期出現(xiàn)的虛擬交易、加價銷售、炒賣期房和拒售房屋等現(xiàn)象，加強對房地產開發(fā)企業(yè)和房地產中介機構商品房銷售行為的監(jiān)管?！庇^點：此意見意在加大對房地產市場的調控力度。具體措施有待推出。觀點：此項舉措將更好的限制開發(fā)商及中介惡意抬高房價的動機，是市場更加明朗化、透明化178?！芭涮咨唐贩坑玫貙嵭刑荻榷▋r?！庇^點：此舉措將更進一步提煉購獨棟別墅者的成色，對遏止投資影響最為巨大，是造成目前獨立別墅市場整體成交低迷的主要原因。收緊貸款口子只能是暫緩之計。市場的變化不僅對于投機者而言畫上了大大的句號，對于投資者而言也加劇了市場風險的產生。觀點：此舉措將更有效的抑制投機客由于找不到買家而無能力還款現(xiàn)象。利率上調導致貸款購房成本上升，進而抑制需求、改變市場供求關系，最終達到平抑價格的目的。 截止2005年10月，目前在售的別墅產品的項目共230個：上海包含別墅產品項目從2002年累積至今共有380個項目，其中150個項目售罄和清盤，在售包含別墅項目約230個，%；178。獨立別墅市場供應量的減少和需求的相對穩(wěn)定，以及未來不太有新政策出臺，將使得未來獨立別墅市場得到回暖。2004年1－12月份，供求比為1：，屬于嚴重的供不應求，供求失衡，由供求角度看，今年上海的別墅市場表現(xiàn)較去年健康。178。 新增供應量比較平均：從上圖可以看出，除了2002年新增別墅項目比較少外，20032005年別墅市場供應量都大致相當，年度新增總量都保持在140萬平米左右，供應市場的相對穩(wěn)定也說明了開發(fā)商對于自己項目能完全去化的信心。所以，在未來幾年里別墅整體市場去化形式嚴峻。注：各板塊由上到下各自代表如下板塊名字/項目數(shù)總建面/未推出建面總價范圍/面積范圍區(qū)域所屬板塊物業(yè)類型樣本量風格閔行滬閔獨立3歐美、南加洲、東方庭院聯(lián)體、疊加2現(xiàn)代、東方、巴洛克混合7西班牙、北美、澳大利亞、英式華漕獨立3歐美混合1北美松江松江新橋獨立4歐美，徽派，江南風格聯(lián)體、疊加3西班牙、中西混合7歐美佘山獨立6歐美、東方混合1新古典主義泗涇獨立6蘇式、歐美、東方混合2歐美松江新城獨立1英式聯(lián)體、疊加3歐美、海派混合6歐美九亭獨立3歐美混合2歐美南匯動物園獨立4歐美、現(xiàn)代、江南周康獨立3歐美混合2歐美航頭獨立4北美、夏威夷、地中海、中國古典園林浦東龍東大道獨立7歐美、中式園林聯(lián)體、疊加2現(xiàn)代混合2法、英、西、日金橋曹路獨立3新古典、現(xiàn)代中式、英、法、西聯(lián)體、疊加3現(xiàn)代、北美、地中?；旌?歐美青浦徐徑獨立7歐美、東方園林聯(lián)體、疊加2歐式、海派、韓國庭院混合5歐式、中西、巴厘島趙巷獨立4歐式、中西結合混合1美式朱家角獨立3現(xiàn)代、中西結合截止10月底，上海別墅市場在售別墅仍然集中在松江、青浦、浦東、閔行、南匯五個傳統(tǒng)別墅大戶： 從上圖可見，5大區(qū)域在售120個別墅及包含別墅項目，其中獨棟及包含獨棟別墅項目61個，占在售總量的51%，相比去年同期，大致相當，說明獨立別墅市場份額穩(wěn)定，隨整個別墅市場發(fā)展而幾乎同比例發(fā)展。近幾年閔行別墅又有了縱深方向的發(fā)展，華漕板塊為代表，它也成為閔行別墅發(fā)展的新的熱點板塊。178。 松 江178。松江新城—代表個案有浪琴水岸、復地翠堤和名仕豪庭該板塊以大學城為依托，借助于三城六鎮(zhèn)規(guī)劃中唯一重點新城的規(guī)劃啟動，加上新區(qū)政策的支持，使該區(qū)域別墅在近期迅速發(fā)展。松江新橋—代表個案有綠洲比華利花園、達安圣芭芭拉和潛水灣花園新橋區(qū)域別墅相對較為集中，近期發(fā)展迅速，相對來說是上海中檔和經濟型別墅最為集中的一塊，是莘閔別墅區(qū)的主要構成部分，以新南路和莘松路為主要交通干道連接中心城區(qū)，到達市中心僅僅半小時車程，配套也日益完善。從成交情況來看，區(qū)域內成交狀況比較好的是泗涇板塊和新橋板塊，泗涇板塊內的保利 青 浦178。隨著趙巷特色居住區(qū)的入市，青浦區(qū)滬青平公路一線的各大板塊全面逐鹿上海市場，以徐涇、趙巷、淀山湖地區(qū)為代表的高檔別墅板塊和以青浦新城為代表的經濟型城市別墅發(fā)展快速，板塊特色日益明顯，市場日趨激烈。而今年成交狀況比較好的是趙巷板塊的綠地國際山莊，該案4月1日開盤來，月度成交一直比較穩(wěn)定，10月更是成交8套，占據區(qū)域成交總量的25%。由于近幾年市政府的大力規(guī)劃發(fā)展，坐落在龍東大道內的張江高科技園區(qū)發(fā)展最好，該大道是浦東目前最寬敞的道路，所以龍東大道兩側尤其是張江往南的地段的別墅，價位也相應較高。 區(qū)域現(xiàn)狀南匯別墅市場的格局是2003年4月份初步形成的，做為浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成其片區(qū)化獨特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場的獨立地位，而到2003年下半年開始往航頭鎮(zhèn)等方向發(fā)展，在經歷了2004年“別墅年”的輝煌之后，2005年隨著大市場的不景氣，目前在所有別墅區(qū)域中顯得最為低迷。 區(qū)域主要在售個案（具體將在下一章節(jié)詳細分析）三、競爭區(qū)域樓盤分析前 言在上一章節(jié)我們已經提到過，目前上海的別墅主要集中在浦東、松江、青浦、閔行、南匯五個區(qū)，另外嘉定和寶山兩區(qū)也有部分別墅樓盤。下面我們將對這兩個競爭區(qū)域的樓盤做詳盡的分析。 總體來看，浦東地區(qū)別墅規(guī)模有落差較大，既有近20萬方的大規(guī)模別墅樓盤，也有2萬方左右的小規(guī)模樓盤，但這些樓盤的定位大都屬于高檔別墅樓盤。216。216?？v觀后市，在未來1年內，各樓盤的價格會基本維持在現(xiàn)有水平，但也不排除出現(xiàn)小幅上漲的可能。另外，別墅轉讓征收土地增值稅政策出臺，無疑對別墅市場“雪上加霜”，三季度浦東地區(qū)別墅市場的成交降到了幾年來的最低谷。綜觀后市浦東地區(qū)已基本沒有新的別墅開發(fā)用地，別墅供應量也趨于穩(wěn)定，購房者基本都是自住用途，市場供給大于需求，區(qū)域內各樓盤的銷售情況在未來1年內基本維持現(xiàn)有水平，不會有太大的好轉。小區(qū)總共約由20套獨立別墅組成，面積在325495元/平方米， 。從目前的市場情況來看，該樓盤并沒有做太大的營銷推廣，后續(xù)銷售狀況不容樂觀。均 價：25688元/平方米歷史最高價：獨立40000元/平方米主力面積：422464平方米項目介紹：湯臣高爾夫第8期,位于湯臣高爾夫球場東南側。從上圖不難看出，該樓盤今年的走勢呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢，雖然在9月成交有少量反彈，分別成交了2套和1套房源，但進入第四季度后，尚無成交記錄。白金瀚宮地理位置：浦東龍東大道4288號發(fā) 展 商：上海豪洲建設發(fā)展有限公司建設指標：總建筑面積10萬m178。占社區(qū)面積百分之三十的水體，將500畝別墅領地，分割成16座大小不等的私人島嶼到11月更是單月成交5套房源。規(guī)模最小的是九九別墅，整個小區(qū)共99幢別墅。總體來看，南匯地區(qū)的別墅基本是以獨立別墅為主，容積率也相對較低?？傮w來看，除個別樓盤外，南匯地區(qū)的別墅樓盤其房型面積基本都在500平方米以下，在這一面積段里既有高檔別墅，也不乏經濟型別墅。目前成交價格最高的是堤香別墅，其成交均價接近了16000元/平方米。216?？傮w來看，南匯地區(qū)的別墅成交狀況要好于浦東地區(qū)，但受國家宏觀調控政策影響，下半年成交出現(xiàn)明顯萎縮，綜觀后市，目前的緩慢滯銷局面很難得到改變。均 價：12275元/平方米歷史最高價：獨立21000元/平方米主力面積：322921平方米項目介紹：成交分析：【分析】從上圖可以看出，生茂養(yǎng)園在5月份的銷售情況最好，當月共成交了8套房源。建設指標：178。均 價：15832元/平方米歷史最高價：獨立25000元/平方米主力面積：302550平方米項目介紹：本案位于上海南匯康橋高科技園內，東臨浦三路，西至楊高南路，南臨秀沿路，北向緊臨外環(huán)線500米綠化帶，往南則與建設中的中國科技大學上海研究生院為鄰。上半年該樓盤的銷售情況較好，尤其是第一季度，該季度共售出了近30套的房源。建德南郊別墅地理位置：南匯南六公路578弄1017號發(fā) 展 商：上海杉野置業(yè)有限公司建設指標：178。總棟數(shù)400幢獨立別墅。小區(qū)另有8000平方米會所及高爾夫球場。該區(qū)域今后還將有一剛泰集團的獨立別墅項目推出。 宏觀調控后全市別墅市場將經歷三個階段：價穩(wěn)量縮階段、價跌量升階段、價量齊穩(wěn)階段，目前市場正處于“價跌量升”階段，當市場上的價格基本到位，市場購買力真正釋放，其他各方面都完成調整后，市場就將進入價量齊穩(wěn)的第三階段。這類經濟型別墅是市場、客戶、產品一系列元素綜合運動的結果，也是別墅市場日趨成熟的表現(xiàn)；