我國購物中心的經(jīng)營模式及其發(fā)展-預(yù)覽頁
【正文】 展勢頭一直穩(wěn)步上揚(yáng)，2004年的盈利比2003年猛增20%。不少Shopping Mall匆忙上馬后，發(fā)展得并不盡如人意。二、中國的購物中心采取的經(jīng)營模式 百貨商場或便利店是經(jīng)營商品的，Shopping Mall等則是經(jīng)營商場，經(jīng)營商品和經(jīng)營商場是兩個(gè)完全不同的概念，顯然Shopping Mall在經(jīng)營中不能完全照搬原來的方法，并且其經(jīng)營模式也將不可避免地增加了一些地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)。即出售商場的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。由于賣散了業(yè)權(quán)，經(jīng)營權(quán)無法集中，Shopping Mall成了一盤散沙式的小商品市場，商場經(jīng)營境況相當(dāng)難看。 純銷售模式這種追求快速套現(xiàn)而忽視項(xiàng)目長遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營的收益模式，僅在銷售過程中獲取一次性收益，屬于靜態(tài)收益。這一模式指Shopping Mall以出租為主，銷售為輔，通過對招商權(quán)的多數(shù)控制，來達(dá)到控制進(jìn)場業(yè)態(tài)、業(yè)種，形成自己的經(jīng)營定位。 當(dāng)然，這種模式不可避免地存在一些弊端。租售并舉模式介于第一種和第三種之間，應(yīng)當(dāng)是一種過渡模式。 純物業(yè)經(jīng)營的操作方式是：購物中心在前期依靠合理的商業(yè)運(yùn)作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過若干年的經(jīng)營后，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售套現(xiàn)，或包裝上市，或通過資產(chǎn)評估而獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款，當(dāng)然此時(shí)的售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最初的物業(yè)價(jià)值了。 2004年下半年，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心做了一次統(tǒng)計(jì)，表明全國范圍只租不售的購物中心項(xiàng)目只有64家。筆者認(rèn)為，這一模式將是中國購物中心近年來最主要的發(fā)展方向。從表中可以看出我國大型購物中心從數(shù)量看沒有發(fā)達(dá)國家多，日本2004年一年就開業(yè)64家；從地區(qū)看主要集中在各省會大城市；從類型上看主要是區(qū)域型購物中心，其基本商圈面向整個(gè)城市。廣州市是近幾年開業(yè)的主要大型購物中心，且呈超大型化發(fā)展。問題在于超大型化究竟哪里不好？現(xiàn)在廣州大型購物中心盈利的店鋪少；同時(shí)超大型商場擠壓了中小零售商的生存空間，不利于和諧社會的發(fā)展，中小零售商歷來是解決就業(yè)關(guān)系一部分人生存的問題；并引發(fā)惡性競爭；以及造成資源浪費(fèi)。 現(xiàn)在大型購物中心有取代百貨店的趨勢。這給了購物中心取代百貨店的機(jī)會。如果每一家購物中心進(jìn)駐的都是同樣品牌店的話，人們就會只到習(xí)慣的購物中心去而不是按照個(gè)性有選擇的到希望的購物中心去了。天河城百貨店和中華百貨店不是名店也沒有什么特色。 四、購物中心的主要發(fā)展策略 許多外國企業(yè)都希望在迅速發(fā)展的零售市場中獲利，同時(shí)外國零售商也在中國積極地?cái)U(kuò)張，中國零售業(yè)的競爭將越來越激烈。 多元化發(fā)展但是隨著百貨店、大型超市以及大賣場等商業(yè)設(shè)施向購物中心的轉(zhuǎn)型，購物中心的競爭將會越來越激烈。為了從激烈的競爭中脫穎而出購物中心有必要在店鋪個(gè)性上建立更加明確的定位。因此，我國老年人口將是一個(gè)呈上升趨勢的大的群體。顧客享受外企服務(wù)的同時(shí)也開始用國際標(biāo)準(zhǔn)來要求本土零售企業(yè)的服務(wù)。 購物中心的盈利依靠進(jìn)駐商店的盈利能力。最近我們調(diào)查了廣州的大型購物中心，發(fā)現(xiàn)購物中心與傳統(tǒng)的百貨店有相似之處。例如大部分購物中心的商店組合中服裝類太多，是否能適當(dāng)減少服裝類的店鋪而增加一些服務(wù)類業(yè)務(wù)，如證券，保險(xiǎn)、旅行社、彩票銷售點(diǎn)等，使轉(zhuǎn)移的利潤能夠留下來。從目前國內(nèi)Shopping Mall的發(fā)展?fàn)顩r來看，經(jīng)營管理水平不高無疑是一個(gè)致命的軟肋，而在現(xiàn)實(shí)中存在的問題主要是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的不合理、招商過程中的混亂和粗放及經(jīng)營時(shí)的市場應(yīng)變不足。如：外形特色設(shè)計(jì)，最好是別致而不突兀。最好還能引進(jìn)電影院等娛樂場所，如今電影院走弱，結(jié)合電影院并實(shí)行低價(jià)政策，有望提高競爭力。”因?yàn)榱闶凵碳覀冴P(guān)注的是銷售力，而購物中心的作用正在于依靠功能組合，創(chuàng)造出與眾不同的優(yōu)勢吸引力，幫助零售商實(shí)現(xiàn)更多的利潤。Shopping Mall的“一站式購物”是一個(gè)很好的商業(yè)形態(tài)，但隨著國內(nèi)各城市購物中心數(shù)量的增多，同質(zhì)化現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。為確保購物中心的持續(xù)經(jīng)營和良好發(fā)展，開發(fā)與經(jīng)營Shopping Mall時(shí)，一定要把握好三點(diǎn): 要由實(shí)力強(qiáng)大的零售集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)、基金會等戰(zhàn)略投資者操作或由它們聯(lián)合操作。合理配置和整合協(xié)調(diào)不同業(yè)態(tài)及不同行業(yè)的商家，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)要先行，確保主力店的招商成功，并在經(jīng)營過程中不斷保持其競爭優(yōu)勢。購物中心占據(jù)了城市的主要空間，代表著一個(gè)意思，代表著它后面經(jīng)營它的一群人的思維
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