我國購物中心的經(jīng)營模式及其發(fā)展doc-免費閱讀
【正文】 購物中心占據(jù)了城市的主要空間，代表著一個意思，代表著它后面經(jīng)營它的一群人的思維。為確保購物中心的持續(xù)經(jīng)營和良好發(fā)展，開發(fā)與經(jīng)營Shopping Mall時，一定要把握好三點: 要由實力強大的零售集團、地產(chǎn)集團、基金會等戰(zhàn)略投資者操作或由它們聯(lián)合操作。”因為零售商家們關(guān)注的是銷售力，而購物中心的作用正在于依靠功能組合，創(chuàng)造出與眾不同的優(yōu)勢吸引力，幫助零售商實現(xiàn)更多的利潤。如：外形特色設(shè)計，最好是別致而不突兀。例如大部分購物中心的商店組合中服裝類太多，是否能適當(dāng)減少服裝類的店鋪而增加一些服務(wù)類業(yè)務(wù)，如證券，保險、旅行社、彩票銷售點等，使轉(zhuǎn)移的利潤能夠留下來。 購物中心的盈利依靠進駐商店的盈利能力。顧客享受外企服務(wù)的同時也開始用國際標(biāo)準(zhǔn)來要求本土零售企業(yè)的服務(wù)。因此，我國老年人口將是一個呈上升趨勢的大的群體。 多元化發(fā)展 四、購物中心的主要發(fā)展策略 天河城百貨店和中華百貨店不是名店也沒有什么特色。如果每一家購物中心進駐的都是同樣品牌店的話，人們就會只到習(xí)慣的購物中心去而不是按照個性有選擇的到希望的購物中心去了。這給了購物中心取代百貨店的機會。問題在于超大型化究竟哪里不好？現(xiàn)在廣州大型購物中心盈利的店鋪少；同時超大型商場擠壓了中小零售商的生存空間，不利于和諧社會的發(fā)展，中小零售商歷來是解決就業(yè)關(guān)系一部分人生存的問題；并引發(fā)惡性競爭；以及造成資源浪費。廣州市是近幾年開業(yè)的主要大型購物中心，且呈超大型化發(fā)展。筆者認(rèn)為，這一模式將是中國購物中心近年來最主要的發(fā)展方向。 純物業(yè)經(jīng)營的操作方式是：購物中心在前期依靠合理的商業(yè)運作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過若干年的經(jīng)營后，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售套現(xiàn)，或包裝上市，或通過資產(chǎn)評估而獲取金融機構(gòu)的貸款，當(dāng)然此時的售價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最初的物業(yè)價值了。 當(dāng)然，這種模式不可避免地存在一些弊端。 純銷售模式這種追求快速套現(xiàn)而忽視項目長遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營的收益模式，僅在銷售過程中獲取一次性收益，屬于靜態(tài)收益。即出售商場的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。不少Shopping Mall匆忙上馬后，發(fā)展得并不盡如人意。這種全新的商業(yè)形式一經(jīng)推出，立即引發(fā)了國內(nèi)零售業(yè)的強烈反響，日益成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。如今，市民進入購物中心，所有的購物計劃都能在這里完成，購物中心提供的休息、娛樂等場所也免除了消費者購物后的勞累。中國購物中心的經(jīng)營模式與發(fā)展購物中心（也叫shopping mall）作為一種新興復(fù)合型商業(yè)零售業(yè)態(tài)，它是集購物、餐飲、休閑娛樂乃至觀光旅游為一體的“一站式”大型商業(yè)體，包括百貨店、大賣場、連鎖品牌店以及中西餐飲、影城、歌劇院等在內(nèi)的超級商業(yè)中心，具有規(guī)模龐大、功能齊全的特征。目前，上海已有54家大型購物中心，2007年總營業(yè)額達440億元，%；占社會零售商品總額的比重也逐年上升，由原來的8%上升到現(xiàn)在的10%。國內(nèi)的MALL最早出現(xiàn)于上世紀(jì)90年代末。某些Mall由于經(jīng)濟實力不夠，資金鏈條斷裂，不得不中途擱淺或停建；還有一些勉強開業(yè)后，由于規(guī)劃和經(jīng)營失誤，空置率日益增加，造成了資源的巨大浪費。它出現(xiàn)在國內(nèi)Shopping Mall剛剛興起時，曾經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)商們手中屢試不爽的“法寶”。這種經(jīng)營模式，失去了潛在并且更為有利的物業(yè)收益，顯然是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的產(chǎn)物。如經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一性仍然不完全，租售比例的控制難以把握等。 純物業(yè)經(jīng)營模式對購物中心的資金管理與經(jīng)營能力要求比較高，主要依靠物業(yè)經(jīng)營來創(chuàng)造出良好的商業(yè)氛圍，從而使項目持續(xù)獲得物業(yè)價值，為動態(tài)收益模式。三、購物中心的主要特點和存在問題主要集中在大都市一般來說年人均GDP達到2000美元（16500元）以上的地區(qū)適合發(fā)展超市，達到3000美元（25000元）以上的地區(qū)適合發(fā)展便利店，達到1萬美元（80000元）以上才適合發(fā)展購物中心。1991年天河城購物中心的建筑面積只有16平方米，但是這以后廣州市的購物中心呈現(xiàn)出越來越大的趨勢。高級志向的特點這反映在購物中心不遺余力的追求品牌專賣店的進駐上。那么商圈就會比預(yù)期的要小的多，因此不應(yīng)該一味地追求品牌店，而應(yīng)該追求個性化的商店進駐。這樣的百貨店與其他知名品牌專賣店同時進駐購物中心使百貨店經(jīng)營的商品越來越少，百貨店幾乎失去了主力店的功能。與
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