我國購物中心的經(jīng)營模式及其發(fā)展doc-文庫吧在線文庫
【正文】 心邁進(jìn)第三個(gè)時(shí)期Shopping Mall(超級(jí)購物中心)時(shí)代。從零散的商店或者說馬路商業(yè)形態(tài)，到百貨公司、自助超市的經(jīng)營形態(tài)，再到集生活消費(fèi)用品、文化體育娛樂消費(fèi)服務(wù)于一體的區(qū)域性大型購物中心，上海零售業(yè)態(tài)的每一步改變都是為了適應(yīng)消費(fèi)者的購物需求。購物中心是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是人們消費(fèi)水平提高和生活方式轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果，并且隨著消費(fèi)需求的變化而不斷的調(diào)整，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的。作為一種最先進(jìn)的零售模式，購物中心已逐步成為引領(lǐng)中國未來零售業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)，其專業(yè)化能力和產(chǎn)業(yè)化程度取得了相當(dāng)快的進(jìn)展。隨著深圳銅鑼灣廣場(chǎng)、廣州天河城、北京新世界中心、上海正大廣場(chǎng)等的陸續(xù)開業(yè)，國內(nèi)逐漸形成了一批規(guī)模面積較大、業(yè)態(tài)復(fù)合度較高的Shopping Mall。因此許多城市都出現(xiàn)了這樣一番景象:一些大型購物中心，占據(jù)黃金地段，但卻只是開張一段時(shí)間內(nèi)紅紅火火，然后就出現(xiàn)了經(jīng)營日漸蕭條，商戶撤柜、業(yè)主停租的現(xiàn)象，甚至引起了相當(dāng)大的負(fù)面影響。以廣州為例，就有新中國大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城、藍(lán)色快線等采用此種模式。因此，目前很多Shopping Mall采取的這種純銷售的經(jīng)營模式，“只賣不租”、只顧開發(fā)不管經(jīng)營”，無疑是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最大的硬傷。通常來說，租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營，如果出售的比例太高，業(yè)主很可能一次次地轉(zhuǎn)讓出售，這將會(huì)造成商業(yè)形態(tài)無法協(xié)調(diào)，不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時(shí)也使出租能力下降，使項(xiàng)目難以穩(wěn)定經(jīng)營。這種模式雖然資金回籠慢，但它既保持了項(xiàng)目的土地價(jià)值增值，又能持續(xù)地獲得物業(yè)價(jià)值收益。但是，根據(jù)08年中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢網(wǎng)購物中心項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計(jì)，中國現(xiàn)有大型購物中心358家，全國各省會(huì)城市除了西藏和青?；径加辛速徫镏行?。中華廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)只有17萬平方米，現(xiàn)在二期工程正在施工，2006年中華廣州的建筑面積將達(dá)到29萬平方米。只要看一看廣州等地大型購物中心的促銷廣告，都是在大力宣傳本購物中心有多少知名品牌專賣店就能知道大型購物中心追求高級(jí)品牌的志向。核心店鋪的商圈引力弱 其二是個(gè)性類型上的多元化。 顧客多樣化加強(qiáng)人員的培訓(xùn)、保證商品質(zhì)量、提供服務(wù)種類等是提高服務(wù)質(zhì)量的基本要素。無論核心店多么興旺、購物中心多么熱鬧繁榮，如果核心店以外的其他商店不興旺繁榮的話，購物中心整體也會(huì)失去活力。因“訂單模式”在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界名聲大噪的萬達(dá)集團(tuán)，頭痛于與小業(yè)主們的銷售糾紛，開始下決心改變?cè)瓉沓鍪鄄糠仲徫飶V場(chǎng)的商業(yè)面積的做法，實(shí)行全部自己持有產(chǎn)權(quán)的開發(fā)策略，這也表明中國的Shopping Mall經(jīng)營商正在擺脫初期的短視行為，而日益看重購物中心的持續(xù)發(fā)展。商場(chǎng)食肆分開，不宜全放在頂樓，因?yàn)橄M(fèi)者一般都是累了餓了就近去吃飯，這會(huì)讓他們感到很貼心。因此購物中心經(jīng)營者必須不斷地提高自己的商業(yè)運(yùn)作能力，確定本項(xiàng)目內(nèi)的商戶范疇。 最好能成立或委托專門的商業(yè)管理公司對(duì)Shopping Mall進(jìn)行統(tǒng)一管理，讓有經(jīng)驗(yàn)的咨詢策劃公司或商業(yè)經(jīng)營管理公司介入定位，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、合理的商業(yè)規(guī)劃、有效的招商組織、持續(xù)的經(jīng)營創(chuàng)新確保所打造出來的產(chǎn)品能夠正確地迎合市場(chǎng)的需求，購物中心只有真正實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化的操作才能更好地吸引零售商和商業(yè)品牌進(jìn)入，才能確保商業(yè)項(xiàng)目在市場(chǎng)上長期立于不敗之地。經(jīng)營購物中心是一件很理念、很文化的事情，當(dāng)然也是一件不容易的事情。隨著我國人民生活的日益提高以及新型零售業(yè)態(tài)的不斷涌現(xiàn)，我們的生活變得越來越豐富起來，日常購物習(xí)慣也從原來追求方便性”節(jié)約時(shí)間型“商業(yè)設(shè)施——超市，逐漸開始追求非日常購物、同時(shí)能享受購物的方便性和娛樂性的”時(shí)間消費(fèi)型“商業(yè)設(shè)施——新型購物中心。去年以來，部分城市的購物中心，因競(jìng)爭(zhēng)的加劇，已經(jīng)陸續(xù)開始進(jìn)行租戶結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)策略的調(diào)整。往往這些細(xì)節(jié)問題，最能體現(xiàn)出經(jīng)營者的管理經(jīng)驗(yàn)和人性化理念。另一方面也包括了商業(yè)的，如業(yè)態(tài)、賣場(chǎng)布局、經(jīng)營定位等。隨著購買習(xí)慣以及社會(huì)的發(fā)展有一些商品逐漸失去了盈利空間，如果用每平方米店鋪的銷售額來計(jì)算就會(huì)發(fā)現(xiàn)有一些商品的銷售情況需要改進(jìn)。 重視單店的盈利狀況 從1992年第一家中外合資的零售企業(yè)到現(xiàn)在，國際知名零售相繼進(jìn)入中國。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局人口普查結(jié)果，％，％，％。例如，突出時(shí)尚性流行性，突出文化性高雅性，突出趣味娛樂性，突出服務(wù)第一的特點(diǎn)等，在消費(fèi)者心目中建立一個(gè)個(gè)
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