【正文】 壓送風(fēng)系統(tǒng)、冷 塔系統(tǒng)、空氣幕、機房專用空調(diào)系統(tǒng)、分體空調(diào)設(shè)備 日常維修、故障應(yīng)急處理、定期 視檢查、維護保養(yǎng)及設(shè)備的系統(tǒng)管理。 負責(zé)生活給水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)、消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)、生活飲用水系統(tǒng)、熱力站水系統(tǒng)的 日常維修、故障應(yīng)急處理、定期巡視檢查、維護保養(yǎng)及設(shè)備的系統(tǒng)管理 。 負責(zé)對大廈 177。 . 弱電專業(yè) 樓宇自控系統(tǒng) 負責(zé)樓宇中控室的值班運行。 . 音響系統(tǒng) . 會議執(zhí)機。 配合業(yè)主進行設(shè)備設(shè)施改造工程消防控制系統(tǒng)的審圖、施工檢查和竣工檢查工作。 全權(quán)調(diào)配工程管理部各專業(yè)人員，確保各系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備的正常運行。 負責(zé)工程管理部培訓(xùn)計劃的制定與執(zhí)行。 負責(zé)對巡查中發(fā)現(xiàn)的不合格服務(wù)或潛在不合格服務(wù)進行糾正，協(xié)調(diào)相關(guān)人員制定預(yù)防措施，并 負責(zé)處理業(yè)主的重大投訴工作。 做好大廈的房屋管理和檢查工作。 負責(zé)設(shè)備統(tǒng)計管理工作。 負責(zé)制定本專業(yè)的設(shè)備運行管理方案，制定能源統(tǒng)計和節(jié)能措施。 負責(zé)應(yīng)急預(yù)防措施的制定和實施。 檢查專業(yè)工具的保管、使用情況，確保正常操作所需要的工具。 完成經(jīng)理交辦的各項事務(wù)，傳達經(jīng)理有關(guān)工作安排，并將落實情況及時匯報。 負責(zé)發(fā)放本部門員工的 福利、勞保等事項。發(fā)生應(yīng)急故障，及時處理并上報主管。根據(jù)外界天氣變化及時進行空調(diào)工況調(diào)節(jié)。 嚴格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)制度及操作規(guī)程，完成各種設(shè)備的檢查與保養(yǎng)，保證工作質(zhì)量，按時完成任務(wù)。 認真執(zhí)行主管的指令，嚴格遵守安全操作規(guī)程，當班時間不可擅離職守。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 14 綜合維修工 維修人員必須對日常報修的工作任務(wù)負責(zé)，做到及時、迅速完成各項小修、小件的加工任務(wù)。 維修人員離開工作間外出進行維修時，要向主管報告所在的工作地點，維修工作完成后回班組反饋工作情況。 不斷提高服務(wù)意識，維修過程中不允許影響業(yè)主和客戶的辦公和生活。 負責(zé)公建變配電室的值班工作，做好各種設(shè)備的正常運行和應(yīng)急維修工作，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告。 認真完成上級下達的各項工作任 務(wù)，熟練地完成本職內(nèi)的各類倒閘操作任務(wù)、事故處理和設(shè)備檢修維護等工作，做詳細記錄。 非標工作時間負責(zé)電梯機房和電梯正常運行的巡視檢查，對電梯等設(shè)備出現(xiàn)的故障和隱患及時通知維保單位進行維修處理，監(jiān)督代維方的維保工作。 熟練掌握園區(qū)范圍內(nèi)的電氣設(shè)備分布情況、掌握園區(qū)內(nèi)的低壓電氣線路的上下級控制范圍、熟悉各種用電設(shè)備的電氣控制，排除緊急故障。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 17 電梯工 負責(zé)電梯設(shè)備、器材的巡視檢查，并填寫巡視檢查記錄。 負責(zé) 電梯機房門、電梯門專用鑰匙以及機房消防器材的保管工作。 努力學(xué)習(xí)新技術(shù)、新知識，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 弱電系統(tǒng)中出現(xiàn)故障，能迅速準確地找到故障點及故障原因，并及時排除或通知主管解決。 專業(yè)工具及儀器使用后立即放回工具柜并妥善保管；弱電專業(yè)各種鑰匙使用后，立即放回鑰匙柜中的相應(yīng)位置并妥善保管。 工程設(shè)備的一機一檔包括，電梯設(shè)備、變配電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、給排水 設(shè)備、熱力設(shè)備、樓宇自控設(shè)備、消防設(shè)備等主要設(shè)備。 記錄 《設(shè)備設(shè)施一覽表》 《設(shè)備臺帳》 附加說明： 1. 本標準由工程管理部組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準。 集中管理的工具為小型機械、精密儀器及個人不宜管理的各種工具，并由負責(zé)人填寫《工程管理部公用工具登記表》。 借用人對借用工具要精心保管、精心使用，如因使用不當或保管不善，造成損壞、丟失，應(yīng)由借用者負責(zé)賠償。 個人管理的工具必須精心使用，妥善保管，如有丟失或使用不當造成損壞應(yīng)由個人賠償。 4. 本標準由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。不準亂堆雜物，保持通道的暢通。 一般機房：有 線電視機房、熱力站、樓層設(shè)備機房應(yīng)每班安排巡視。 嚴禁攜帶易燃易爆物品進入機房，嚴禁在機房內(nèi)吸煙。 外來人員進入機房須填寫《工程管理部機房外來人員登記表》。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 25 鑰匙管理制度 范圍 本標準規(guī)定了工程管理部鑰匙的管理制度，適用于工程管理部日常的鑰匙 管理。在特殊情況時需動用備用鑰匙要經(jīng)工程經(jīng)理批準，并需填寫《鑰匙領(lǐng)用申請表》，用畢立即歸還。 各機房門鎖不能隨便更換，如門鎖損壞需更換或補配鑰匙時，要經(jīng)過部門經(jīng)理同意，到安保部辦理相應(yīng)手續(xù)后才能更換或配備，并把備用鑰匙交辦公室一把。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 26 安全工作管理制度 范圍 本 標準規(guī)定了工程安全工作制度， 防止和減少事故發(fā)生，保障職工的生命和財產(chǎn)安全，本制度 適用于工程管理部日常工作。 安全生產(chǎn)管理 在操作電器設(shè)備時濕手不要接觸電器開關(guān)，以防觸電。 在進行高空作業(yè)時，要一人操作一人監(jiān)護，操作前要檢查所用的工具是否安全完好，在確保安全的情況下，嚴格按照操作規(guī)程進行操作，操作時工具要拿好或放在安全、牢固的地方，以防落下傷人。70186。 當作業(yè)地點距地面 2 米以上時要戴好安全帶及安全冒，作業(yè)時對工具及維修材料要有效的管理。工作時帶好安全帽及安全帶并有專人監(jiān)護。 強電專業(yè)每年對工程管理部電動工具進行檢查，填寫《電動工具檢查記錄》，各專業(yè)發(fā)現(xiàn)電動工具有問題，要立即進行維修。 編制依據(jù) /引用文件 《水污染物排放標準》 環(huán)保工作管理制度 污水排放的處理 直排污水應(yīng)符合《水污染物排放標準》中“下水道最終出口排出的污水進入城市污水處理廠的（指已建成運轉(zhuǎn)的城市污水處理廠），執(zhí)行Ｂ標準”的要求。 固體廢棄物、特殊垃圾的處理 廢油、油抹布、廢渣、廢油漆桶及其他對環(huán)境有影響的廢棄物不得亂倒亂放，防止著火及污染環(huán)境。 廢燈管、廢節(jié)能燈由更換者放到強電 /電梯專業(yè)指定的存放地點，并填寫《固體廢棄物、特殊垃圾處理表》。 不斷改造設(shè)備，更換噪音小或無噪音的設(shè)備。 屬重要環(huán)境因素的設(shè)備，產(chǎn)生的噪音相關(guān)專業(yè)要進行整改并定期檢測噪音。 氟利昂泄漏控制 機電專業(yè)負責(zé)巡視檢查中心管轄的空調(diào)設(shè)備，做好檢查記錄。 工程管理部廢舊辦公用紙及其他紙張雜物統(tǒng)一交人事部處理。 參數(shù) 單位 標準值 季節(jié) 溫度 ℃ 22— 28 夏季空調(diào) 16— 24 冬季采暖 星耀五洲 物業(yè)管理公司 30 記錄 《固體廢棄物、特殊垃圾處理表》 《溫度濕度、測試記錄》 《工程管理部噪音檢測記錄表》 附加說明： 1. 本標準由工程管理部組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、批準。 查抄數(shù)據(jù)要求數(shù)字準確，字跡清晰、無誤。 記錄 《水表記錄》 《電表記錄》 附加說明： 1. 本標準由工程管理部組織起草、 公司 主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準。 設(shè)備機房內(nèi)所有的設(shè)備設(shè)施要有明確的標識牌及機組號，并要和配電柜柜面上的標志牌相互對應(yīng)。 標識出現(xiàn)自然損壞相關(guān)專業(yè)應(yīng)及時維修或更換。 2. 本標準由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。工程管理部經(jīng)理、總主管巡檢時要填寫《服務(wù)質(zhì)量檢查表》，發(fā)現(xiàn)的問題及時處理，并做好相關(guān)的記錄。 根據(jù)體系文件要求工程管理部管理人員《服務(wù)質(zhì)量檢查表》填寫頻次為：經(jīng)理、總主管每周不少于一次；主管每天不少于一次。 交接 班制度 接班人員提前十分鐘到崗，做好接班準備工作。 ： 上一班運行情況未交代清楚； 接班人員未到崗 ， 未經(jīng)主管同意指定合適的替班人時； 接班人數(shù)過少，未達到運行值班人數(shù)的最低限度時； 接班人員有醉酒現(xiàn)象或有急病未找到替班人時； 設(shè)備故因障不能正常運行，或影響客戶和業(yè)主辦公和生活時。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語 報告制度 下列情況報告主管： 和外班組聯(lián)系； 主要設(shè)備非正常操作的開停； 主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整； 設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修； 零部件改造、代換或加工修理； 運行人員短時間暫離崗位； 維修人員工作去向； 、總主管： 和外部門聯(lián)系； 重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整； 采用新的運行方式； 主要設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修； 重要零、部件改造、代換或加工修理； 系統(tǒng)故障及檢修； 領(lǐng)用工具、備件、材料； 員工加班、換班、補休、病假； ： 外協(xié)聯(lián)系； 重點設(shè)備發(fā)生故障或停 機檢修； 影響辦公的設(shè)備故障或施工； 系統(tǒng)運行方式較大改變； 重點設(shè)備主要零、部件更換； 系統(tǒng)及主要設(shè)備技術(shù)改造或移位安裝； 系統(tǒng)及設(shè)備增改工程及外協(xié)施工； 人員崗位調(diào)整及班組結(jié)構(gòu)調(diào)整； 主管病、事假、補休、換班 星耀五洲 物業(yè)管理公司 36 記錄 《故障登記表》 《事故分析調(diào)查報告》 附加說明： 1. 本標準由工程管理部門組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準。 密切注意設(shè)備運行狀態(tài)，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)問題和處理隱患。重要機房不得離人，所有運行值班機房都應(yīng)有人值班在崗。 非標準工作時間值班管理 非工作時間為每天 17： 00— 8： 00、周六日全天及法定節(jié)假日。 遇突發(fā)事件要按應(yīng)急預(yù)案處理，并做好記錄，同時及時上報專業(yè)主管、經(jīng)理。 各值班崗位每二小時向中控室電話報崗一次。 值班員外出維修，而不能按規(guī)定時間抄記運行記錄時，維修完畢后及時補抄。 2. 本標準 由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語 工程管理部門禁制度 非本值人員未經(jīng)批準不準私自進入機房。 值班人員外出巡視或維修時，要在門前懸掛去向牌。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 40 外包項目管理制度 范圍 本標準規(guī)定了外包項目的管理，適用于工程外包項目的管理。 甲已雙方按照合同內(nèi)容及要求具體實施 專業(yè)主管及技術(shù)人員依據(jù)合同條款和要求對分包方進行監(jiān)督檢查有問題及時通知分包方進行整改。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 41 易燃易爆物品管理辦法 范圍 本標準規(guī)定了易燃易爆物品管理的管理，適用于工程維修及材料存放。電動工具用后要切斷電源，要做到人走燈滅，不留隱患。 保證處油漆庫內(nèi)的防火報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)的正常使用，配有足夠的消防器材，并保證其有效。 對油漆、稀料等易燃物品限量存放。 庫存放處要做到人走燈滅，不留隱患。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語 電動工具安全操作制度 電動工具使用制度 電動工具不可在潮濕的地方作業(yè)，工作場所需保持充分的亮度，嚴禁在存放油漆、涂料、汽油、煤氣、膠粘劑以及其它易燃易爆的地方使用電動工具。 作業(yè)以安全第一為原則，工件要用夾具或臺鉗卡緊，這樣做比用手按壓更為可靠。 應(yīng)以低于銘牌上的額定輸入功率 進行作業(yè)，否則電動機將過載而影響工作精度，并降低效率。 嚴禁拆除安全防護罩使用砂輪機。 砂輪機的旋轉(zhuǎn)方向應(yīng)與轉(zhuǎn)向指示牌一致。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 43 使用臺鉆前必須閱讀使用說明書，熟悉臺鉆結(jié)構(gòu)，各手柄的功用、傳動和潤滑系統(tǒng)。 如臺鉆在工作中發(fā)生故障及有不正常的響聲時，應(yīng)立即關(guān)停電動機并檢查原因。 工作時，手必須離開鋸斷區(qū)，不可觸摸鋸片，當鋸片正在轉(zhuǎn)動時，不可 將工件插進去，鋸片尚在轉(zhuǎn)動時，也不可伸手拿切斷的加工件。 必須選用正確的鋸片，不可使用鋸片孔不合規(guī)定的鋸片，也不能使用不符合規(guī)定外的套環(huán)和鏍栓