中國商業(yè)地產(chǎn)研究-預覽頁
【正文】 IPD各國報告和美國National Council of Real Estate Investment Fiduciaries. 投資價值分析：穩(wěn)定的高收益使其成為市場的理性選擇高收益水平受人關(guān)注以中國的代表城市北京和上海為例，其寫字樓和公寓的租金收益率均高于北美洲、亞洲和歐洲三大洲的平均租金凈收益率水平（表格3）。數(shù)據(jù)表明，租金收入波動率遠遠小于物業(yè)本身銷售價格的波動率（圖表6）。之后經(jīng)過一段時間的改造后，市場重新開張，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一進經(jīng)營，1999年第一季度累計超過1000萬元，其中2月份突破500萬元大關(guān)，而物業(yè)租賃式經(jīng)營，年租金只有100萬元。2%的初始調(diào)整幅度并不大，但是市場對人民幣進一步升值的預期已經(jīng)建立，前不久央行進行的貨幣掉期進一步強化了該預期。雖然海外資金進入中國房地產(chǎn)市場的主要動因是人民幣計價資產(chǎn)的升值，但是對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景看好也是投資決策中重要原因之一。人民幣升值從理論上將直接導致外部需求減弱；同時人民幣購買力的增強，會導致國內(nèi)的對國內(nèi)產(chǎn)出的部分需求轉(zhuǎn)移到國外。但日元1985年后的升值對中國的參考價值不大，升值前（1984年）日本已經(jīng)基本完成其工業(yè)化過程（第二產(chǎn)業(yè)44% ，%），人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到10,010美元，而日元在1975～1978年第一次大幅升值前，%，%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值則為4,250美元，此次升值前后，日本主要城市的商業(yè)地產(chǎn)價格均保持穩(wěn)定。而中國對房地產(chǎn)的局部過熱已有所警惕，對房地產(chǎn)（特別是住宅類）信貸已經(jīng)收緊；另外，國家已嚴格控制各地拆遷力度，由拆遷產(chǎn)生的被動需求大幅減少。. 北京寫字樓供給分析：非均衡快速發(fā)展各寫字樓主要集中區(qū)域差異北京市寫字樓主要集中在CBD及周邊地區(qū)、金融街地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、燕沙商圈、長安街沿線、朝陽門地區(qū)以及亞奧商圈。圖表 11 北京各主要寫字樓區(qū)域存量資料來源：高力國際寫字樓品質(zhì)差別根據(jù)高力國際調(diào)查數(shù)據(jù)表明截至2004年底北京共有150多個經(jīng)營性寫字樓單位，其中60個 由單一業(yè)主擁有，只租不售，其中25個為超甲級或甲級寫字樓。圖表 12 北京寫字樓存量等級結(jié)構(gòu)資料來源：高力國際. 北京寫字樓需求分析：不同區(qū)域不同細分市場北京市寫字樓各個主要集中區(qū)域由于發(fā)展背景、支柱產(chǎn)業(yè)及政府相關(guān)政策方面各具特色，導致區(qū)域客戶需求現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢等方面存在較大區(qū)別。機構(gòu)的客戶群體特征使得CBD地區(qū)寫字樓市場以租賃為主并且價格承受能力較好。中關(guān)村地區(qū)客戶群體主要為高科技企業(yè)，CBRE抽樣調(diào)查顯示IT、通訊和非IT高科技企業(yè)辦公面積占60%以上。1997～2000年伴隨著亞洲金融危機，嘉里中心、盈科大廈、國貿(mào)二期等新入市優(yōu)質(zhì)寫字樓的整體租金大幅下滑。圖表 14 北京市優(yōu)質(zhì)寫字樓供求狀況圖表 15 北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金走勢資料來源：高力國際不同寫字樓集中區(qū)域市場仍然表現(xiàn)不一：CBD熱租；金融街穩(wěn)中有升；而中關(guān)村仍在激烈的競爭中徘徊。金融街由于其面對客戶和開發(fā)政策原因，是寫字樓銷售市場的主力，但是近來區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)土地已不多，開發(fā)商發(fā)展策略調(diào)整，也逐漸由售轉(zhuǎn)租。中關(guān)村地區(qū)前兩年由于寫字樓大量供應，曾經(jīng)租售市場都曾經(jīng)一度走入谷底，該區(qū)域市場存量較大，新建項目大多也已開始入住，一部分項目繼續(xù)由售轉(zhuǎn)租，租賃市場壓力極大?？梢灶A見，經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展以及政策的放開將給北京市寫字樓市場帶來持續(xù)穩(wěn)定的增長。表格 5 京港滬三地寫字樓租金收益率比較月租金售價年收益率凈收益率北京2,550%%上海3,384%%香港19,000%%資料來源：根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)計算寫字樓租賃回報較穩(wěn)定從物業(yè)租賃回報角度來看，寫字樓的租賃合約期限比住宅長，公寓一般為1年一簽，甚至半年一簽，而寫字樓的租賃合同期大都在2年以上，許多寫字樓的合同都是2+1年，有的是3+2年。從短期看，奧運會能帶來對寫字樓市場的巨大需求，如悉尼和亞特蘭大；更為重要的影響主要在其對城市交通、通訊、基礎(chǔ)設(shè)施上的改善貢獻。4. 中國國貿(mào)（600007）：優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)代表. 引言：優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的標準商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收入主要來源于租金，而成本主要為先期購買或開發(fā)物業(yè)成本，物業(yè)投入使用后主要為固定資產(chǎn)折舊以及能源消耗，所以好的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不但需要開源還需要節(jié)流，從收入及成本兩方面提升企業(yè)盈利能力和自身價值。對所持有物業(yè)進行合理的定位、規(guī)劃有助于物業(yè)價值及吸引力提升。穩(wěn)定持續(xù)的經(jīng)營政策和模式有助于品牌的建立從而有益于物業(yè)經(jīng)營。. 中國國貿(mào)概況：穩(wěn)定股權(quán)結(jié)構(gòu)下穩(wěn)健發(fā)展穩(wěn)定的股權(quán)結(jié)構(gòu)公司自首次公開發(fā)行上市以來中國國際貿(mào)易中心有限公司一直持有公司80%的股份（圖表14）。寫字樓包括國貿(mào)東西樓、國貿(mào)一座及二座，, 卓越的辦公環(huán)境、先進的科技設(shè)施、完善的配套服務(wù)、優(yōu)越的商業(yè)氛圍以及豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，令國貿(mào)寫字樓成為眾多國內(nèi)外客戶理所當然的至優(yōu)之選，世界500強企業(yè)有66家在國貿(mào)辦公。國貿(mào)公寓的租客均來自各大跨國公司首席代表、高層管理人員和駐京外交使節(jié)，這些租客的入住，形成了國貿(mào)公寓高尚的國際化居住氛圍。公司所持有物業(yè)包括辦公樓、公寓和商場，與之同處的還有屬母公司的中國大飯店和國貿(mào)飯店。國貿(mào)物業(yè)管理公司是高品質(zhì)物業(yè)的代名詞。基于公司資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、品牌等各方面的分析，可以認為中國國貿(mào)是優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的典型。 考慮到國貿(mào)寫字樓的品牌及自身條件，假設(shè)三期工程入住前空置率維持98%不變，租金水平以3％水平緩慢上漲。 鑒于商城出租狀況認為空置僅由租位調(diào)整、裝修等引起，假設(shè)空置率位置在99%不變，且由于CBD地區(qū)的賽特商城、東單的東方新天地和國貿(mào)商城定位基本一致，公司租金議價空間不大，假設(shè)租金在未來兩年中以3%水平緩慢增長。178。主營業(yè)務(wù)收入預測表格 6 中國國貿(mào)（600007）主營業(yè)務(wù)收入預測2005E2006E2007E寫字樓403,959 420,142 432,747 公寓97,920 95,409 95,409 展覽66,126 69,432 72,904 商場162,648 169,164 174,239 其他23,751 23,751 23,751 合計754,405 777,899 799,050 盈利預測表格 7 中國國貿(mào)（600007）盈利預測*: 考慮到人民幣升值因素，公司管理層也表示可能調(diào)整記帳貨幣，2006及2007年預測僅采用人民幣記帳。 估值過程中，摒除公司三期工程、股權(quán)分置改革和債務(wù)資本化影響；178。結(jié)論綜合相對估值和絕對估值，加以算術(shù)平均。這將對商業(yè)地產(chǎn)這一類周期性行業(yè)產(chǎn)生重大影響。三期工程前景不明朗公司在建三期工程規(guī)劃建筑內(nèi)部規(guī)劃尚不確定，且按計劃三期工程入住應為2008年，具體經(jīng)營情況取決于當時宏觀環(huán)境以及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)狀況。 人民幣升值給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來泡沫的可能性不大，但具體影響尚難確定，有賴于宏觀經(jīng)濟走向。178。17
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