【正文】 所以對此類應(yīng)稅行為的稅收征管不可能形成比較統(tǒng)一的方法。但這種管理方法，實際上并不能把個人出租房屋的各種形式都涵蓋其中，因為普遍存在著個人將非自有房產(chǎn)出租的情況，例如將代管或代理的房屋用于出租等。這些規(guī)定雖然合法，但門類繁多的稅種不僅使申報手續(xù)煩瑣復(fù)雜，而且使稅務(wù)機關(guān)稅收成本增加，明顯不符合稅收便利和最小征收費用的基本原則。在征稅范圍的定義上可以不考慮個人對于房屋掌控權(quán)的形式，可以是所有權(quán)，也可以是居住權(quán)、使用權(quán)或者是代管權(quán)、代理權(quán)等，但只要個人把自己掌控的房屋出租發(fā)生了應(yīng)稅行為，就應(yīng)當將其納入征管。 。雖然納稅人可能采取虛報計稅依據(jù)以降低應(yīng)納稅額的方法進行偷稅，但是稅務(wù)機關(guān)可以依照《稅收征管法》第三十五條第六款的規(guī)定，對其申報的計稅依據(jù)明顯偏低又無正當理由的，進行核定其應(yīng)納稅額。 。相比稅務(wù)機構(gòu)，代征人具有代征點多、觸及面廣，涉及范圍、領(lǐng)域更加深入等特點，他們能夠更及時準確地了解掌握個人出租房屋的情況，具有一定程度的征稅主動權(quán)。【正文】但據(jù)記者了解，雖然新的調(diào)整辦法出臺后，出租戶在納稅上得到了實惠，但房屋租賃中仍有不少“黑租”現(xiàn)象。據(jù)他推斷，北京整個房屋租賃市場中，至少有80%的房東都沒有出租許可證。甲公司共欠繳稅款125萬元，該公司法定代表人王某準備出國考察，當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)得知后，通知該公司繳清稅款或者提供納稅擔保后王某才能出國。王某回來后公司決定上一個新項目，但卻沒有足夠的資金投入，于是抱著試試看的心理，以該公司在稅務(wù)機關(guān)辦理納稅擔保的那一處房地產(chǎn)為抵押到金融機構(gòu)去辦理一筆貸款，并稱其有關(guān)的證書不慎丟失。法院經(jīng)過認真地審查之后，依法作出了駁回稅務(wù)機關(guān)請求的判決?！抖愂照鞴芊ā分袑Υ藳]有特別的規(guī)定，那么它理所當然的歸屬于《擔保法》調(diào)整。同時，《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》兩個辦法中對土地使用權(quán)和房地產(chǎn)抵押登記又作了一些具體規(guī)定?！憋@然，前一個規(guī)定要求雙方共同辦理抵押登記，即使只有一方辦理登記時，也需持另一方的授權(quán)委托文件；后一個規(guī)定僅僅使用了當事人的稱謂，并沒有具體要求是由抵押人辦理還是由抵押權(quán)人來辦理登記。但實際上稅務(wù)機關(guān)認為反正有甲公司的證書，納稅擔保就理所當然地已經(jīng)生效，實屬對法律的錯誤理解。深圳市興華苑業(yè)主向記者投訴了他們在購買該房產(chǎn)時，開發(fā)商沒有給業(yè)主開具正規(guī)發(fā)票，有很多業(yè)主拿到的只是收據(jù)等問題。”李先生認為，開發(fā)商的這種行為目的就是為了偷稅和漏稅?！睒I(yè)委會主任張斌講。 2003年8月初，A棟402業(yè)主林樣興因售房合同問題去找物業(yè)管理公司，被物業(yè)管理公司內(nèi)兩個不明身份的人毆打；“像這類事件，在業(yè)委會決定趕走興華達物管公司期間，時常發(fā)生。北海市是濱海城市，擁有國家級的旅游海灘———碧海銀灘。這一優(yōu)惠政策的出臺成為直接推動北海市加快爛尾樓處置的催化劑。針對這一問題，北海市地稅干部到停緩建房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場，對全部的停緩建房地產(chǎn)項目進行嚴格核查。山東嚴查房產(chǎn)企業(yè)偷逃稅八成企業(yè)有問題從房地產(chǎn)業(yè)主體稅種營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的檢查情況看，％；％，同比增長了36個百分點。 42戶，％，查補稅款及滯納金、。二是由于房地產(chǎn)業(yè)投資大，企業(yè)因資金緊張等原因，雖賬面提取稅款，但做虛假申報或不繳納稅款。這對我局組織收入，完成逐年遞增的稅收任務(wù)無疑增添了一塊籌碼。檢查結(jié)果表明，房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅現(xiàn)象仍十分普遍，而偷逃稅手段也日趨多樣化，不容忽視。由于一些納稅人對稅法了解不夠，認為銷售實現(xiàn)后再納稅是天經(jīng)地義的事，從而延遲繳納稅款。在此期間，開發(fā)商會陸續(xù)回收到一些地段好，質(zhì)量高的商鋪和商品房的預(yù)收款，而這部分預(yù)收款可達到總樓價的50%以上。企業(yè)預(yù)售樓款開出收據(jù)、發(fā)票取得收入不一定全部反映到財務(wù)部門的銷售賬上而另行在賬外設(shè)賬。如某房地產(chǎn)開發(fā)商出售樓房150套，售房合同規(guī)定每套320平方米，統(tǒng)一蓋到五層，其余樓層由開發(fā)商代建，房款收入經(jīng)與購房戶協(xié)商，直接相抵建筑工程成本，并在賬外支付給建筑工程隊，達到相互隱瞞收入，從中逃避了應(yīng)繳稅款。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)商為了達到少繳稅的目的，不在賬上體現(xiàn)銷售收入。六、對一些代收代付的項目，如水電增容費、代辦產(chǎn)權(quán)費、物業(yè)管理費等，開發(fā)商采取隱匿營業(yè)收入或直接沖減管理費用來偷逃稅款。八、房產(chǎn)銷售弄虛作假。同時對代征單位缺乏剛性的約束，少征或不征現(xiàn)象時有發(fā)生；對于極少數(shù)納稅人不繳稅款時，代征單位也很為難，有時收足本單位的各項費用后，對應(yīng)代征的房地產(chǎn)稅收卻予以放行，致使稅務(wù)部門“孤掌難鳴”，增加了稅收控管難度。一方面，稅務(wù)機關(guān)要加大對納稅人的宣傳力度，爭取納稅人的理解和支持，減少工作的阻力和壓力；另一方面，要采取行之有效的辦法，加大對預(yù)收款的征稅力度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，稅務(wù)機關(guān)可按預(yù)計利潤率或其他合理辦法核算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季（月）預(yù)征所得稅，待該項房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實現(xiàn)后，再按照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅的所得額及應(yīng)納所得稅額，以確保稅款的及時足額入庫。登記表與征收手冊的內(nèi)容應(yīng)包括：企業(yè)名稱、經(jīng)營地址、商品房房屋類別、房屋座落名稱編號、立項文號、開工時間、預(yù)計完工時間、計劃建筑面積、套數(shù)、預(yù)售許可證號、每次納稅金額及時間等項目。針對開發(fā)商賬外設(shè)賬，多頭開戶的問題，管稅中單純的只管財務(wù)部門的銷售賬、預(yù)收商品房款科目已經(jīng)管不到底了。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)盡快建立自已的評估機構(gòu)，評估機構(gòu)應(yīng)作為稅務(wù)機關(guān)的非常設(shè)機構(gòu)，聘請房地產(chǎn)管理部門人員，資產(chǎn)評估事務(wù)所人員參加評估機構(gòu)，開展對全市的房地產(chǎn)進行評估。每一商品房的建造，從立項到完工銷售，必須經(jīng)過國土資源局、建設(shè)局、房管處、銀行等部門的層層審批。 （作者：石獅市地稅局稽查局經(jīng)營范圍包括：開發(fā)、建設(shè)、出售規(guī)劃范圍內(nèi)的別墅；釣魚、水族展覽的娛樂服務(wù)；餐飲服務(wù)；建設(shè)出售規(guī)劃范圍內(nèi)的批發(fā)零售商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)專用設(shè)施。經(jīng)查分期付款方式取得的房款收入已全部記入預(yù)收帳款科目作為應(yīng)稅營業(yè)額，申報繳納了營業(yè)稅；按揭款該公司則記入“其他應(yīng)付款按揭”科目的貸方，據(jù)該公司財務(wù)人員稱，在收到按揭款一年后將此項按揭款轉(zhuǎn)到預(yù)收帳款科目。二、檢 查 方 法該案由于在立案前已有涉稅線索，并且被查企業(yè)會計核算簡單、規(guī)范，所以立案后直奔主題，采取實地檢查企業(yè)會計資料，有針對性的核實與涉稅有關(guān)的會計科目，抽取部分記賬憑證，并去開發(fā)的項目實地核實銷售是否真實。另一方面應(yīng)通過各種渠道宣傳這方面的稅收政策，使納稅人能夠及時準確掌握與之有關(guān)的稅收政策，避免查一戶糾正一戶的情況存在，以維護市場經(jīng)濟的正常秩序。應(yīng)向地稅局繳納的稅種有：營業(yè)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅等。出租使用的房屋未繳納城市房地產(chǎn)稅該公司2002年5月起將自行開發(fā)的8號樓部分房屋出租，因該樓建設(shè)目的為安置居民回遷，但是在實際使用時，因部分房屋臨街，企業(yè)決定將其出租， 根據(jù)出租合同確認2002年5月至2002年9月未就其出租的房產(chǎn)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅，經(jīng)計算。四、 案例分析 本案中造成未繳納城市房地產(chǎn)稅的主要原因是納稅人對城市房地產(chǎn)稅政策沒有充分理解，在檢查中我們發(fā)現(xiàn)，該公司對自有自用經(jīng)營性房產(chǎn)已經(jīng)繳納了城市房地產(chǎn)稅，但新建造的1號樓因沒有取得房產(chǎn)證，就沒有得到公司財務(wù)人員的重視，從對“產(chǎn)權(quán)”的理解上，我們認為，稅務(wù)機關(guān)還應(yīng)給企業(yè)進行解釋和輔導(dǎo)。接到該項檢查任務(wù)后第二稽查分局立即組織部署，于2000年11月8日至2001年8月2日對該公司涉稅問題進行了專案檢查。該公司在地稅繳納的稅種有：營業(yè)稅、城市房地產(chǎn)稅、個人所得稅、印花稅、車船使用牌照稅等。 該公司發(fā)放給部分中方員工 “季節(jié)補貼” 人均250元，未并入工資薪金總額代扣代繳個人所得稅。 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第六條之規(guī)定，該公司12份外銷商品房預(yù)售契約和1份大市政工程施工協(xié)議書已貼印花稅稅票25474元，應(yīng)按規(guī)定進行畫銷，并處以未畫銷稅額一倍的罰款25474元。 根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十條規(guī)定，從滯納稅款之日起。查前預(yù)案是做好稅務(wù)檢查工作的首要環(huán)節(jié)，在對北京某置業(yè)有限公司的專案檢查中，第二稽查局充分認識到預(yù)案的重要性，把預(yù)案工作擺在了基礎(chǔ)性的位置上。從該公司的審計報告中所反映的數(shù)據(jù)看，實際繳納的營業(yè)稅與審計報告中應(yīng)繳數(shù)額有很大差距，這是疑點之四。提供的資料互不相符，納稅依據(jù)無從可查。對專案組的一切行動實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，對稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的各種問題，及時召開會議研究，拿出切實可行的方案，保證案件稽查工作的順利進行。（五）檢查中依法調(diào)動多種調(diào)查、詢問、取證手段，增強檢查威懾力為增強執(zhí)法的威懾力，針對前期該公司敷衍檢查的情況，第二稽查分局及時購買了必要的錄音、錄象設(shè)備，把檢查人員對該公司調(diào)帳、詢問、談判的各個過程進行現(xiàn)場錄音錄象，開始遭到該公司的抵制，檢查人員及時向其宣讀了《中華人民共和國稅收征管法》賦予稅務(wù)機關(guān)權(quán)利的相關(guān)條文后，才取得該公司配合。檢查人員經(jīng)過多方論證、反復(fù)給該公司解釋政策，補繳城房稅5700萬元。同時在營業(yè)稅和城市房地產(chǎn)稅兩重點稅種的檢查中，檢查人員通過合同和帳簿還發(fā)現(xiàn)該公司印花稅和個人所得稅存在的一些問題?！钡窃摴揪痛隧椌惩庠u估的增值額記入了“資產(chǎn)重估準備”，這給政策的執(zhí)行和解釋帶來了困難。” ，稅企之間、稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部都產(chǎn)生了爭議。但事實并非如此，究其原因主要有以下方面：納稅人對稅法的理解存在偏差在本次檢查之前該公司一直認為其中心商場雖在帳面上反映為 “固定資產(chǎn)”，但實際上是“存貨—出租開發(fā)產(chǎn)品”，理由是工程尚未竣工結(jié)算且未提取折舊，在帳上列為固定資產(chǎn)是根據(jù)香港會計師工會的規(guī)定，商場實際上是流動資產(chǎn)存貨，因此應(yīng)按出租使用面積繳納城市房地產(chǎn)稅。但會計部這時已作完上月結(jié)算，這樣每個月銷售部的合同銷售收入與會計部的實際收入就不相吻合，但是根據(jù)合同，這部分收入仍要記錄在上月，這樣就發(fā)生少申報收入少繳稅款的情況。該稅種現(xiàn)有的政策依據(jù)較少，檢查人員可依據(jù)的基礎(chǔ)文件還是早在1951年頒布的政務(wù)院令《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，之后再無明確的政策解釋，直至1998年北京市下發(fā)規(guī)范性文件——京財稅[1998]795號文件，對城房稅有關(guān)問題作了一定的解釋。主要理由是：從法律依據(jù)上看，《中華人民共和國稅收征收管理法》第63條規(guī)定看，偷稅的手段有以下幾種：①偽造、變造、隱匿和擅自銷毀帳簿、記帳憑證；②在帳簿上多列支出或者不列、少列收入；③經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報；④進行虛假的納稅申報。（四）該涉稅案引起的反思該涉稅案一方面有企業(yè)自身原因，另一方面也反映出我們稅務(wù)機關(guān)對外資企業(yè)的稅收征管上存在的問題。被查單位自身的諸多問題增加了檢查的難度：（1）境內(nèi)外兩地核算，核算方式特殊；（2）會計核算、記賬方式、憑證管理未嚴格遵守中國現(xiàn)行財務(wù)會計制度的規(guī)定，給賬務(wù)審核帶來難度；（3）財務(wù)負責人長駐境外，給涉稅問題的溝通確認造成困難；（4）境外售房、上市評估增值等經(jīng)濟行為的特殊性造成調(diào)查取證和稅收政策把握的難度。21 / 2