商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)探討-預(yù)覽頁
【正文】 1999～2000年，商業(yè)街與購物中心（shopping＆nbspmall）迅速熱起來，從商業(yè)街和購 物中心大量共有的相同遺傳基因判斷，二者具有明顯的血緣關(guān)系，他們的社會作用、功能、經(jīng)營結(jié)構(gòu)是共同的，都 是在為商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)集中營造一個更理想、更舒適的經(jīng)營環(huán)境；都是商業(yè)服務(wù)業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有 機(jī)組合體；在店鋪數(shù)量上，都是以專賣店為主、大型商場或超級市場為輔；都可以滿足人們購物、餐飲、休閑、觀 光、娛樂、健身等多種需要；由于集吃、住、游、購、娛多功能于一身，二者都可以成為商業(yè)與旅游業(yè)的黃金結(jié)合 點。戰(zhàn)略即商業(yè)街的市場細(xì)分和市場定位問題，戰(zhàn)術(shù)即在建商業(yè) 街的過程中采取的具體方針，如到底是政府行為，還是企業(yè)行為；其管理模式究竟是怎樣的；應(yīng)采取什么樣的業(yè)態(tài) 組合以及在建設(shè)過程中的具體問題，如交通、服務(wù)設(shè)施等等。所以，成功的市場定位應(yīng)建立在對消費者及其 消費行為認(rèn)真分析的基礎(chǔ)之上。所以應(yīng)選擇消費者主體進(jìn)行分析。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當(dāng)購買 耐用品之時，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽，所以對交通便利因素考慮得少一些。一定數(shù)量的消費者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個商業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)。所以人口數(shù)量因素，應(yīng)成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考 慮的因素。同時，不同年齡段的人口，在耐用品消費上所 體現(xiàn)的差異性更大。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時間很少，所以他們購買商品 的目的性較強(qiáng)，易出入固定的購買場所。消費者的文化程度構(gòu)成，是人口素質(zhì)中的一個重要部分，對商品需求的影響相當(dāng)明 顯。同時需要注意的 是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費層次是不同的?？偟恼f來，收入高的消費者，他們的消費水平也較高，在面對同類商品和類似的商品時，往 往會選擇質(zhì)量好而價格較高的商品。這也許具有一定的合理性，因為商業(yè)街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一 般是城市的中心地帶；在建設(shè)方面有很強(qiáng)的規(guī)劃性；有大量的公共設(shè)施存在等等，這就要求必須有一個非盈利性的 機(jī)構(gòu)對商業(yè)街實施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，才能使商業(yè)街形成獨特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形 成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對待某種具體零售業(yè)態(tài)的態(tài)度對待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建設(shè)得絕對沒有 價值。追溯 商業(yè)街的起源，都是市民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，私營小業(yè)主靠著勤奮和機(jī)敏在商業(yè)街上立足，市場機(jī)制在其中扮演主要角 色，經(jīng)營不佳的企業(yè)自然被市場淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在 今天中國的商業(yè)街上，這種機(jī)制存在嗎？所以企業(yè)應(yīng)是商業(yè)街的絕對主體，政府的職能僅僅是“引導(dǎo)”企業(yè)去發(fā)揮 商業(yè)街的總體優(yōu)勢，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢，如在廣東新會就出現(xiàn)了一條由民營企業(yè)出資改造并 冠名的商業(yè)街——悅洋商業(yè)街，這條商業(yè)街全權(quán)由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤以地租、稅收的 方式回報給政府。（二）管理模式上要不斷創(chuàng)新現(xiàn)在，我國商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊，受政府相關(guān)職能部門的委托， 對街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調(diào)制，從政府各機(jī)關(guān)部門 抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會，如南京市湖南 路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能 部門維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門商業(yè)街。（四）業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套如何對商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃引導(dǎo)，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建設(shè)的大問題，因為商廈不 管是政府開發(fā)還是私營企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒有合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，難于形成商 廈的主業(yè)和特色，很容易造成商品“千店一面，單調(diào)雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應(yīng)，甚至相互影響，降低整 個商業(yè)街的檔次。商業(yè)街的建設(shè)必須注意保護(hù)和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設(shè)的 一個組成部分。如北京環(huán)故宮的幾個商業(yè)街，從其發(fā)展演進(jìn)看，雖接 紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調(diào)與風(fēng)貌。 從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場，所有細(xì)節(jié)都要經(jīng)過精心設(shè)計，強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格的一致性，同時，又要通 過這種“一致性”展現(xiàn)出“個性”，即該商業(yè)街的獨特賣點。但是，如果沒有交通把人流帶到步行街，步 行街建設(shè)得再好也沒有用，因此，步行街應(yīng)該在交通交匯點的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量 的停車場，這是步行街繁華的一個重
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