【正文】 規(guī)章工作手冊》中《計量器具定期檢定制度》相關(guān)文件和表格：《工程規(guī)章工作手冊》《計量器具定期檢定制度》《計量器具檢定臺帳》《計量器具檢定計劃》《不合格產(chǎn)品處理單》 分公司應(yīng)定期檢查標識的實施情況，庫管員負責(zé)做好入庫物品的標識。 服務(wù)服裝標識的識別：a、分公司應(yīng)在需引起業(yè)戶注意（易引起混淆）的部位懸掛提示標識，如“出口”、“地下車庫”等。分公司應(yīng)在可能危及人身安全的部位懸掛警示牌，如“施工（維修）現(xiàn)場，請繞行”等。標識卡由質(zhì)量管理部統(tǒng)計，辦公室統(tǒng)一印制。對于服務(wù)過程中所涉及到的記錄，如《交接班記錄》、《工作日志》、《派工單》及相關(guān)檢查記錄等，應(yīng)妥善保存。 分公司應(yīng)規(guī)定各種標識的唯一性并檢查實施情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時糾正。2． 主管經(jīng)理或分公司、部門負責(zé)人主持招標會，評標后由總經(jīng)理負責(zé)簽定分包合同。內(nèi)容 采購過程與采購信息a、 本公司采用評標方式選擇對服務(wù)有重大影響的特定項目的供方。c、通過評標選出的合格供方可進入《提供服務(wù)供方名單》，作為今后評標的候選單位。e、 分公司和部門主管負責(zé)每年進行一次合格供方的復(fù)審，并填寫《提供服務(wù)供方評審記錄》。若提供服務(wù)的供方無法在規(guī)定時間內(nèi)達到合同要求時，即可對其發(fā)放《取消不合格供方通知書》，令其限期退出所在分公司的服務(wù)場所。對發(fā)生重大過失1次，輕微過失3次的供方將取消其繼續(xù)簽約資格。2．采購過程a)每年年終還要根據(jù)其提供物品的質(zhì)量、品牌、及時性、價格和售后服務(wù)等方面進行復(fù)審。b)d) 采購物品的驗證a)c)對驗證不合格的物品，可參照《不合格品的控制程序》進行處置。適用范圍：適用于日常服務(wù)中與業(yè)戶、發(fā)展商的溝通及對顧客滿意度的監(jiān)視與測量。b、分公司對于業(yè)戶來信、電話、傳真等方式的問詢，應(yīng)予以記錄和解答，不能立即解答的，要詳細記錄業(yè)戶的姓名及聯(lián)絡(luò)方式，向領(lǐng)導(dǎo)請示或轉(zhuǎn)交相關(guān)部門予以答復(fù)。f、分公司應(yīng)定期與發(fā)展商以會議、信函等形式進行溝通，及時通報服務(wù)工作中遇到的問題及業(yè)戶的投訴事項。分公司可根據(jù)不同的調(diào)查時機向業(yè)戶發(fā)放《意見征詢表》，在半個月內(nèi)進行回收，回收率超過發(fā)放數(shù)量的75%時，才視此次調(diào)查為有效。e、分公司對業(yè)戶意見調(diào)查內(nèi)容可分為以下項目：員工服務(wù)態(tài)度、維修服務(wù)質(zhì)量、維修及時率、社區(qū)清潔、消殺服務(wù)、社區(qū)綠化、保安服務(wù)、停車場管理、郵件報紙收發(fā)、社區(qū)精神文明建設(shè)、投訴接待處理、電梯運行、消防管理、供暖、熱水等。h、對于業(yè)戶書面提出的不滿意之處如果沒有包括在評估項目內(nèi)的，分公司應(yīng)在下次調(diào)查活動中增加此類項目。l、滿意率計算方法：單項滿意率計算公式：單項滿意率=（滿意+基本滿意份數(shù)）/（滿意+基本滿意+不滿意）100%平均滿意率計算公式：平均滿意率=單項滿意率之和/調(diào)查項目數(shù)2．適用范圍：適用于本公司提供的各類物業(yè)管理服務(wù)的標書、合同、協(xié)議及委托書草案及口頭訂單等的確定與評審。分公司執(zhí)行總經(jīng)理負責(zé)對公司內(nèi)部、各分公司之間及專業(yè)公司之間合同的確定與評審。b)項目標書在實施過程中可進行修改，但需經(jīng)總經(jīng)理批準。B．對重大物業(yè)管理合同及其協(xié)議、委托書、口頭訂單中涉及的服務(wù)要求的確定a)c)《房屋使用、管理、維修公約》需經(jīng)北京市居住小區(qū)辦公室核準后方可生效。b) 標書可進行修改, 但應(yīng)由相關(guān)部門對修改后的內(nèi)容進行再次評審, 并填寫《標書評審記錄》, 防止標書中的有關(guān)內(nèi)容無法滿足顧客的要求。對合同的評審應(yīng)確保在簽訂合同之前，各項條款內(nèi)容明確、合理，與投標不一致的地方已得到解決。 對協(xié)議或委托書的評審由簽約部門填寫《合同(協(xié)議)評審記錄》中相關(guān)內(nèi)容，報評審小組成員進行評審，確認服務(wù)內(nèi)容是否能夠滿足要求。d)以上所有評審均由簽約部門組織，填寫評審記錄并予以保存記錄。5. 相關(guān)文件與記錄：《物業(yè)管理委托合同》《房屋管理、維修、使用公約》《標書評審記錄》《合同（協(xié)議）評審記錄》 1. 目的a. 對進入公司的人員進行教育、培訓(xùn)、技能和經(jīng)驗的審查，滿足公司規(guī)定的基本要求。 人力資源部負責(zé)編制各崗位的《崗位工作入職要求》、負責(zé)公司《年度培訓(xùn)計劃》制定并監(jiān)督其有效的貫徹與實施。 總經(jīng)理負責(zé)人力資源管理方案及人力資源培訓(xùn)計劃的批準。 人員招聘a) 分公司或部門可依據(jù)具體情況及項目需求，填寫《人力資源申請表》，報送人力資源部。c) 各分公司、各部門依據(jù)員工工作表現(xiàn)向人力資源部提出人員調(diào)配的申請，人力資源部根據(jù)公司人力資源政策制定并報請公司批準后予以實施。通過教育和培訓(xùn)，使員工意識到：公司依存于業(yè)主和物業(yè)使用者， 追求業(yè)主和物業(yè)使用者的滿意是我們的最終目標；意識到每一崗位的工作對于實現(xiàn)質(zhì)量目標的重要性；意識到應(yīng)積極尋求工作質(zhì)量的改進，為公司的持續(xù)發(fā)展做出貢獻。c) 委托講課或現(xiàn)場指導(dǎo)培訓(xùn)根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的不同需要還可采用專業(yè)知識委托授課或現(xiàn)場指導(dǎo)培訓(xùn)。 每次培訓(xùn)需填寫《員工培訓(xùn)記錄》，記入員工培訓(xùn)檔案。，填寫《培訓(xùn)有效性評估表》。，應(yīng)及時安排補充培訓(xùn)或轉(zhuǎn)換工作崗位，使其具備的能力與工作相適應(yīng)。充分性指質(zhì)量管理體系滿足市場、顧客潛在的和未來的需求和期望的足夠的能力，有效性指質(zhì)量管理體系運行的結(jié)果達到所設(shè)定質(zhì)量目標的程度同時也要考慮運行的結(jié)果與所利用資源之間的關(guān)系，確保質(zhì)量管理體系的經(jīng)濟性。、質(zhì)量管理部負責(zé)編制管理評審計劃和組織管理評審工作。、質(zhì)量管理部于每年初編制年度管理評審計劃，經(jīng)管理者代表審核后，提交總經(jīng)理批準。評審內(nèi)容d)當(dāng)公司發(fā)生重大質(zhì)量事故或相關(guān)方連續(xù)投訴時；c) 、管理評審的輸入內(nèi)容一般包括：a)公司各項重要服務(wù)環(huán)節(jié)的發(fā)展趨勢及其服務(wù)質(zhì)量的發(fā)展趨勢和改進建議；e)、 管理評審的輸出必須反映對以上輸入進行比較和評價的結(jié)果：a) 質(zhì)量管理體系的過程及相應(yīng)文件是否有修正的需要； b) 質(zhì)量方針、質(zhì)量目標是否正在實現(xiàn)，是否需要更新；c) 是否需要對與顧客有關(guān)的過程、服務(wù)項目審核或改進；e)資源需求決定和對改進的決定。、管理評審、管理評審會議 總經(jīng)理負責(zé)主持管理評審會議，各部門負責(zé)人和有關(guān)人員參加； 參加管理評審會議的人員對《管理評審?fù)ㄖ獑巍返脑u審內(nèi)容進行逐項評審。評審日期c)、糾正措施、預(yù)防措施和改進措施的實施和驗證質(zhì)量管理部根據(jù)會議評審結(jié)果確定《糾正措施和預(yù)防措施處理單》中“不符合要求” 欄，定出責(zé)任部門，由相關(guān)責(zé)任人填寫“原因分析” 欄和糾正措施或預(yù)防措施，由主管經(jīng)理評價其可行性后實施，需進行全公司范圍內(nèi)的整體改進時，由質(zhì)量管理部提交相應(yīng)的改進計劃，經(jīng)管理者代表審核，總經(jīng)理批準后，發(fā)給相關(guān)部門執(zhí)行。、相關(guān)記錄糾正措施處理單預(yù)防措施處理單本程序修改和解釋權(quán)在質(zhì)量管理部。適用范圍：適用于公司內(nèi)部信息的溝通與處理，以及與外部各方的信息交流。b、d、主管部門、認證機構(gòu)等監(jiān)測或檢查的結(jié)果及反饋的信息。業(yè)戶反饋的信息及其投訴等。服務(wù)工作計劃信息的溝通：各部門及分公司根據(jù)公司年度工作目標制定年度工作計劃并報主管領(lǐng)導(dǎo)審批。d、f、h、相關(guān)信息輸入到管理評審。其它內(nèi)部信息，可采用《信息聯(lián)絡(luò)處理單》反饋給質(zhì)量管理部協(xié)調(diào)進行處理。b、質(zhì)量管理部負責(zé)組織各部門對上述各類信息進行歸納、分析，尋找體系改進的機會，并將改進建議納入管理評審。 各部門應(yīng)對接收傳遞的信息予以記錄。 質(zhì)量管理部負責(zé)記錄控制程序的監(jiān)督執(zhí)行；3．2記錄包括直接或間接的證明質(zhì)量體系運行的有效性、服務(wù)滿足規(guī)范要求、法規(guī)要求和合同要求的全部證據(jù)。禁止使用紅色墨水或鉛筆填寫各類記錄、表格，應(yīng)盡量避免記錄的涂改、損毀。各部門所涉及的記錄由部門文件管理人員收集、登記保存。g、a、《記錄、表格清單》質(zhì)量管理部負責(zé)對本公司質(zhì)量體系文件的運行與控制進行指導(dǎo)和監(jiān)控，對違反控制規(guī)定的現(xiàn)象應(yīng)予以糾正，各文件使用部門不得以任何借口拒不執(zhí)行。內(nèi)容： b：程序文件 e：物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、國家標準、行業(yè)標準、圖紙、技術(shù)圖樣，質(zhì)量計劃等?？偨?jīng)理負責(zé)質(zhì)量手冊的審核、批準，管理者代表負責(zé)程序文件的審核、批準。c、e、如標準進行更新?lián)Q版，則公司質(zhì)量體系文件應(yīng)對照標準相應(yīng)進行更新并重新頒布。d、f、各部門文件管理人員應(yīng)確保在相關(guān)場所使用有效文件。 質(zhì)量體系文件的分類編號：a、標入伙方案：RH/（分公司代碼）f、 紙：TZg、 準：BZ/（部門代碼）h、 規(guī)：FG/（部門代碼）i、 LG樓宇接管入伙工作手冊/工程技術(shù)部JD機電公司 YY中海雅園 ZJ中建大廈6發(fā)電機的操作 發(fā)電機組是小區(qū)內(nèi)的應(yīng)急備用電源，在市電斷電和樓宇發(fā)生火災(zāi)時為小區(qū)及時提供消防用電，確保消防水泵，消防電梯和消防通道照明系統(tǒng)的正常工作，為保證發(fā)電機組的完好率，特制訂以下操作規(guī)程：一）發(fā)電機自動運行后，定時巡視機組運行情況，做好運行記錄。發(fā)電機試運行的操作程序：1.3.以上操作必須由具有專業(yè)技術(shù)知識，懂操作，懂柴油發(fā)電機的基本技術(shù)原理的專職人員負責(zé)。（若遇市政停電或季度保養(yǎng)啟動發(fā)電機，則此月發(fā)電機不做空載試機運行，但要填寫相關(guān)的發(fā)電機運行記錄。2）4）拆下空氣機油柴油濾清器，用汽油進行清洗并除塵，濾清器芯應(yīng)按機組技術(shù)標準規(guī)定定時更換。裝回柴油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否滿負荷運轉(zhuǎn)時的油量，固定的螺絲有無松動，然后進行手動泵油，排除油路中的空氣。10）打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。三、 范圍：大廈（小區(qū)）業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的高壓開關(guān)柜（六化硫封閉式組合開關(guān)柜、真空斷路開關(guān)柜）3.B、其中一人操作，另一人唱票及監(jiān)視，并要穿戴合格的防護用具。E、若供電局人員操作，須核實其身份，并在操作票上簽名。B、D、3）明確操作票的內(nèi)容，核對要送電的設(shè)備。在監(jiān)護下按操作票進行合閘送電操作。檢查高壓柜接地是否良好，可靠。檢查六氟化硫壓力是否正常，有電顯示是否正常。檢查高壓開關(guān)操作機構(gòu)電源是否正常。0相關(guān)文件：《干式變壓器的保養(yǎng)》《操作票》1．03．0 由維修班（或?qū)I(yè)公司）實施具體的維修及保養(yǎng)工作。維修內(nèi)容：4．14．35．1檢查支撐桿的腳螺絲是否松動（螺絲加黃油保護）；檢查避雷針接地是否良好檢查轉(zhuǎn)動部分的電線是否有破裂、拉斷現(xiàn)象；檢查轉(zhuǎn)動的部分的潤滑情況。5．2檢查支撐桿的固定與防腐。相關(guān)文件及記錄6．1《Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備保養(yǎng)記錄》1．02．03．0檢查天線支撐桿、底座螺絲的固定情況；檢查有無生銹，并加黃油保護；檢查拉線的松緊及避雷接地是否良好。5．1．5如遇大風(fēng)、大雨天氣，待大風(fēng)、大雨過后上到天臺檢查一次系統(tǒng)如有異常應(yīng)及時處理。 放大系統(tǒng)5．2．1主放大系統(tǒng)每月除塵一次，檢查通風(fēng)是否良好，連線有無松動、脫落；用場強儀檢查一次主信號是否正常。2．04．04．34．54．7相關(guān)文件及記錄5．1《Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備保養(yǎng)記錄》一、中央空調(diào)系統(tǒng)接管時的檢驗工作由物業(yè)公司工程部組織有關(guān)專業(yè)人員按下述步驟進行檢驗、接管。各類傳感器、控制器數(shù)據(jù)控制準確可靠。 、冷卻水泵外觀無損傷，油杯、油箱內(nèi)油質(zhì)良好，油量充足。 ，噪音、振動無異常，軸封、水閥不漏水。 ,溫升在正常范圍內(nèi)。 、冷卻水、水流量正確，水質(zhì)良好，水壓符合設(shè)計要求。 、冷卻塔部分 ，非本職人員禁止操作。 非操作人員必須經(jīng)分公司辦公室書面許可，方能進入制冷機設(shè)備房。 室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、通風(fēng)和照明并嚴禁煙火。 做好運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計、流量計的讀數(shù)是否正常準確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時處理并上報。 空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機房每月掃除一次，冷水機組每月擦洗一次。 空調(diào)操作工職責(zé)做到小事不過夜、大事不影響正常供應(yīng)冷氣，并作好事故處理記錄。 每周檢查各風(fēng)機盤管，新風(fēng)空調(diào)機的制冷效果一次。 每天班前清掃空調(diào)值班室，保持室內(nèi)整潔。 接受維修班長的工作安排，及時匯報工作情況和存在的問題。 按用戶實際需要及時調(diào)整空調(diào)設(shè)備，作到高效節(jié)能運行。 空調(diào)設(shè)備運行準備壓縮制冷法就是以壓縮機耗功為補償手段，借助制冷劑的集態(tài)變化，將從低溫?zé)嵩?被冷卻物或有限空間的空氣)所吸收的熱量傳給高溫?zé)嵩?環(huán)境介質(zhì)==大氣)。進入蒸發(fā)器的冷媒液體從流過傳熱管的冷凍水中吸取熱量，并蒸發(fā)成氣體。 中央空調(diào)系統(tǒng)制冷運行前的工作程序這四種冷凍機其結(jié)構(gòu)工作原理各不相同，它們的共同特點是；在機器的內(nèi)部都是完全密封的，在使用之前要對機器的密封部分進行檢查和調(diào)整，并對其附屬設(shè)備作細致的檢查。 調(diào)整下部水箱的自動補水裝置的浮球閥，并觀察下部水箱是否有漏水的現(xiàn)象。 啟動與運轉(zhuǎn)（制冷機冷卻水進水溫度一般在32℃，出水溫度一般在36℃。運轉(zhuǎn)期間應(yīng)對油壓、蒸發(fā)溫度、冷凝溫度和排氣溫度等是否按既定情況工作進行全面檢查并調(diào)整。 2．2 停車主電動機采用閉式星／三角降壓啟動或固態(tài)啟動器啟動，并由微機控制中心控制制冷機運行。系統(tǒng)所有的停車原因，包括保護性停車和操作性停車都保留在本控制中心的存儲器內(nèi)直至復(fù)位或重新啟動為止，通過不同的顯示，操作者可以不間斷地了解系統(tǒng)的運行狀態(tài)。 3．1 啟動與運轉(zhuǎn)F之間。 2)順序啟動冷凍水泵、冷卻水泵、冷水塔風(fēng)機，并觀查各電機電流值是否在規(guī)定范圍內(nèi)。(2)軸承回油溫度正常時，油加熱器應(yīng)停止加熱。 操作停機(stop)開關(guān)，主機按照控制中心的停機程序停機，4分鐘后，再順序停止涼水塔、冷卻水泵、冷凍水泵，隨后停止風(fēng)機盤管、空調(diào)新風(fēng)機。 3)保護性停機16