【正文】 外聘法律顧問了解項目的背景及法律文件的真實性和有效性，具體按《土地獲取作業(yè)指引》進(jìn)行。 對于新開發(fā)的城市，成本管理部根據(jù)需要參加項目實地調(diào)查，以了解當(dāng)?shù)仨椖块_發(fā)成本相關(guān)資料和情況。 公司所有新項目立項都要通過新項目發(fā)展匯報會論證，匯報會的內(nèi)容包括：1）項目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來發(fā)展趨勢和市場定位、合作方式及風(fēng)險分析、設(shè)計要點和相應(yīng)成本分析、公司策略和開發(fā)周期、經(jīng)濟(jì)效益測算等。評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項目的可行性，并于會議結(jié)束前詳細(xì)記錄項目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。會議紀(jì)要應(yīng)包含各評審委員意見和建議，匯報會表決結(jié)果。 新項目已召開過專項匯報會，但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項，在匯報會之后這些條件已得到改善和解決的。 項目發(fā)展小組制訂《項目可行性研究計劃》 ，該計劃應(yīng)包含各相應(yīng)工作的責(zé)任部門（責(zé)任人） 、達(dá)到效果和時間要求，并發(fā)送至相關(guān)部門。3）根據(jù)研發(fā)設(shè)計部在發(fā)展項目確定階段對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項目規(guī)劃分析，及《新項目初步市場定位建議設(shè)計草案任務(wù)書》 ，完成規(guī)劃設(shè)計草案，形成《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》 。 投資發(fā)展部最終組織各方面資料，形成固定格式的項目可行性研究報告，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，向董事長 審核項目策劃咨詢機(jī)構(gòu)完成的《可行性研究報告》 ，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并向董事長 投資決策評審會通過后，若無需進(jìn)一步解決的問題，投資發(fā)展部可根據(jù)實際情況向投資決策委員會申請?zhí)崆皢釉擁椖慷ㄎ徊邉澋纳钊胧袌稣{(diào)研工作。CEO 任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，組員由投資發(fā)展部、外聘法律顧問或董事長項目轉(zhuǎn)讓合同（或項目合作合同）的主要內(nèi)容如下：1) 項目概況；2) 合作條件：股權(quán)比例、利潤分配方式或地價、付款方式；3) 項目開發(fā)進(jìn)度；4) 項目管理方式；5) 合作雙方的權(quán)利和義務(wù)6) 違約責(zé)任和其他相關(guān)事宜等。 市場調(diào)研 自主策劃：營銷管理部組織研發(fā)設(shè)計部進(jìn)行現(xiàn)場踏勘和市場調(diào)研。 《項目定位建議書》內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：1) 市場與客戶定位a） 潛在消費者背景資料分析 b）潛在消費者產(chǎn)品需求分析 c）市場現(xiàn)狀2) 產(chǎn)品定位a）類型：生活設(shè)計、形象定位 b）檔次風(fēng)格：價格定位、建筑風(fēng)格定位c）建筑比例建議 d）戶型配比建議 e)戶型平面建議3) 預(yù)期價格4) 注意營造的要點a）交通設(shè)施 b）環(huán)境 c）小區(qū)配套 d）物業(yè)管理服務(wù)5) 經(jīng)營模式的考慮a）住宅部分 b）公建部分 c）物業(yè)服務(wù)模式的提升6) 機(jī)構(gòu)潛在消費建議a) 機(jī)構(gòu)消費者類型 b）使用目的 c）產(chǎn)品需求7) 概念設(shè)計階段工作重點a) 工作目的 b）工作重點8) 開發(fā)節(jié)奏 營銷管理部將編制完成的《項目定位建議書》提交分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報決策委員會評審。 營銷管理部根據(jù)概念設(shè)計方案、成本測算與經(jīng)濟(jì)測算等資料形成《項目定位報告》 ?！俄椖慷ㄎ粓蟾妗反_定后，項目公司營銷部啟動營銷策劃工作，具體按【營銷策劃管理流程】執(zhí)行，并將《項目定位報告》提交研發(fā)設(shè)計部，供研發(fā)設(shè)計部進(jìn)行方案設(shè)計。 經(jīng)總經(jīng)理審批確認(rèn)發(fā)展項目后，由投資發(fā)展部組織成立公司新項目發(fā)展小組，完成項目可行性報告。 確定參加掛牌投標(biāo)拍賣競買后，新項目發(fā)展小組應(yīng)在最后截止日兩天前準(zhǔn)備好履約保證金與參加掛牌投標(biāo)拍賣所需的文件，包括：競買申請書；董事會（股東會）決定；法定代表人證明書；法定代表人身份證明或授權(quán)委托書、身份證原件及復(fù)印件；銀行資信證明；其他需要提供的材料。3）備份摘牌申請書投標(biāo)書競買申請書等與摘牌投標(biāo)拍賣有關(guān)的資料，并交行政事務(wù)部存檔保存。 投資發(fā)展部與外聘法律顧問對以上文件審查時，應(yīng)注意以下幾個問題：1) 必須是政府有關(guān)部門的批復(fù)文件而不是上報件；2) 對于未能提供的文件（無論對方稱是否已上報） ，都應(yīng)設(shè)法落實該方面是否存在麻煩，以避免投資后出現(xiàn)問題，造成經(jīng)濟(jì)損失；3) 應(yīng)嚴(yán)格審查對方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已過期？或是否同政府的新政策有沖突等；4) 除明確合作伙伴的法律地位外， 要與其上級主管部門接洽，了解合作方開發(fā)設(shè)想，其開發(fā)設(shè)想是否得到其主管部門的認(rèn)可等情況。 運(yùn)營管理部對總部各部門上報的工作計劃進(jìn)行匯總、協(xié)調(diào)和平衡，形成公司年度經(jīng)營計劃草案。運(yùn)營管理部根據(jù)調(diào)整意見組織相關(guān)部門進(jìn)行修訂，并將修訂完成的《公司年度經(jīng)營計劃》報董事長 各項目公司根據(jù)下達(dá)的項目公司年度經(jīng)營計劃，組織項目公司各部門編制月度工作計劃，經(jīng)各分管領(lǐng)導(dǎo)審核、項目公司總經(jīng)理審批后，報總部運(yùn)營管理部備案，并交至項目公司綜合部存檔。 年度經(jīng)營計劃調(diào)整與總結(jié) 在年度經(jīng)營計劃執(zhí)行期間因內(nèi)外部環(huán)境的變更，計劃執(zhí)行機(jī)構(gòu)可提出年度工作計劃調(diào)整申請。運(yùn)營管理部負(fù)責(zé)根據(jù)評審意見組織相關(guān)部門對年度經(jīng)營計劃進(jìn)行調(diào)整和修訂， 并即時下發(fā)至各部門和各項目公司。 項目公司根據(jù)項目實際的分期開發(fā)情況組織編制分期項目開發(fā)進(jìn)度計劃，上報運(yùn)營管理部，由運(yùn)營管理部組織決策委員會進(jìn)行會議評審；通過后，項目公司與各部門溝通，共同編制確認(rèn)各專項工作計劃， 以保證項目開發(fā)進(jìn)度計劃的有效執(zhí)行。 運(yùn)營管理部每月 10 日前將各項目公司的月報轉(zhuǎn)發(fā)總部相關(guān)職能部門，便于各部門及時跟蹤各專項進(jìn)度的執(zhí)行情況。 無 GEMDALEP1JH02R01《項目開發(fā)進(jìn)度計劃》 第三節(jié)工程質(zhì)量管理流程 施工前準(zhǔn)備階段 項目開工前，工程部組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)部門進(jìn)行圖紙交底，并形成《施工圖交底紀(jì)要》 。 建立樣板 材料供方提供建筑材料樣板，并交與工程部建立材料樣品庫。 施工過程質(zhì)量監(jiān)控 施工單位按照樣板進(jìn)行工程施工。 工程部組織每周一次的工程項目管理檢查，編制檢查清單，明確檢查標(biāo)準(zhǔn)，填寫《工程現(xiàn)場質(zhì)量巡查記錄表》和《監(jiān)理單位檢查評價表》 ，將檢查結(jié)果進(jìn)行反饋并考核。 運(yùn)營管理部定期對所有項目進(jìn)行巡查，具體按《工程巡查作業(yè)指引》執(zhí)行。 各類驗收執(zhí)行《工程驗收管理指引》 。 工程部根據(jù)《施工組織設(shè)計》 、階段性施工進(jìn)度計劃，檢查施工單位填報的月形象進(jìn)度，現(xiàn)場完成工作量及工程量統(tǒng)計表，每月底由工程部匯總形成《項目工程月報》并于當(dāng)月 25 日前報備至項目公司總經(jīng)理和運(yùn)營管理部。如發(fā)現(xiàn)進(jìn)度延遲，則應(yīng)按照 處理。 進(jìn)度變更（ 《項目工程進(jìn)度計劃》日期調(diào)整超過 15 天）由工程部出具工期調(diào)整專項報告，經(jīng)項目公司總經(jīng)理審批，若影響節(jié)點計劃，還需報運(yùn)營管理部審核，總部運(yùn)營主管領(lǐng)導(dǎo)審批； 項目公司工程部應(yīng)及時更新《項目工程進(jìn)度計劃》 ，同時抄送營銷部備案。 工程部在 3 日內(nèi)審核《施工組織設(shè)計》 ，并根據(jù)工程情況確定是否需要相關(guān)部門進(jìn)行會簽或召開審定會。 施工單位對方案審定會提出的問題進(jìn)行匯總并修改。 施工單位根據(jù)論證會意見修訂專項施工方案，報監(jiān)理公司、項目公司工程分管領(lǐng)導(dǎo)審定。 工程部組織辦理三通一平相關(guān)手續(xù)； 三通一平完畢后，工程部對現(xiàn)場地形標(biāo)高進(jìn)行測量并制作施工平面圖。 開工前工程部負(fù)責(zé)組織完成規(guī)劃放線、定位交點工作。 施工單位在編制施工組織設(shè)計時， 根據(jù)建筑工程的特點制定相應(yīng)的安全技術(shù)措施，對專業(yè)性較強(qiáng)的工程項目，編制專項安全施工組織設(shè)計，并采取安全技術(shù)措施。 安全文明檢查 監(jiān)理單位檢查1） 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明施工組織機(jī)構(gòu)與保證體系、 安全管理責(zé)任制、安全教育與檢查制度、方案落實情況。2） 工程部應(yīng)編制《月度工程安全文明施工檢查表》 ，檢查施工單位安全文明措施落實情況，檢查現(xiàn)場重要部位、機(jī)械設(shè)備的安全措施，并做好記錄。 事故處理 當(dāng)現(xiàn)場出現(xiàn)安全事故時，施工單位應(yīng)立即采取處理措施；同時通知監(jiān)理單位、工程部并立即啟動應(yīng)急預(yù)案，組織施工單位處理事故，工程部同時將事故情況上報。 需報公司危機(jī)處理小組的事故處理：1) 如發(fā)生重大事故，工程部應(yīng)立即上報公司領(lǐng)導(dǎo)，同時通報相關(guān)職能部門及政府主管部門；2) 公司危機(jī)處理小組啟動危機(jī)管理工作；3)工程部配合相關(guān)部門進(jìn)行事故處理、調(diào)查，參與事故分析；4) 施工單位、監(jiān)理單位、工程部在事故處理完畢后按要求編制《項目事故報告》 ；5) 公司危機(jī)處理小組與政府主管部門編制事故分析報告，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定提出處理意見；6) 事故分析報告經(jīng)危機(jī)處理小組與政府主管部門審定后， 報總部運(yùn)營管理部歸檔。 監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位對材料按國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行送檢，送檢結(jié)果應(yīng)于工程部備案，送檢報告要求在規(guī)定時間內(nèi)完成。如不影響工期，則安排供應(yīng)商重新供貨；如影響工期的則由工程部 提出替代方案經(jīng)設(shè)計部審核、設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行，并由采購部負(fù)責(zé)向供應(yīng)商進(jìn)行索賠。3．支持文件 《材料選型封樣流程》《成本預(yù)/結(jié)算作業(yè)指引》4．相關(guān)記錄 第八節(jié)工程巡查作業(yè)指引 制定項目工程巡查計劃 運(yùn)營管理部根據(jù)各個項目的工程特點編制《項目巡查計劃》 ，明確工程各階段巡查的主要內(nèi)容和關(guān)鍵控制點，經(jīng)運(yùn)營分管領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。 項目巡查 受巡查的項目公司向巡查人員匯報上次巡查發(fā)現(xiàn)問題的整改情況，巡查人員抽查現(xiàn)場整改結(jié)果或整改記錄。 對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的主要問題進(jìn)行拍照，并填寫《XX 項目巡查照片說明》 ，作為《項目巡查報告》的附件。 審批工作結(jié)束后 3 天內(nèi)，運(yùn)營管理部向運(yùn)營總監(jiān)提交巡查報告。 基礎(chǔ)工程驗收：基礎(chǔ)工程完工后，由施工單位向監(jiān)理單位申請驗收，監(jiān)理單位接到申請書批示后由項目公司工程部組織監(jiān)理單位、施工單位、設(shè)計、勘察單位、質(zhì)監(jiān)單位及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加基礎(chǔ)工程驗收， 基礎(chǔ)工程驗收合格后方可進(jìn)行主體工程施工。2) 分項、分部工程質(zhì)量驗收評估資料需完備：a） 質(zhì)量保證資料齊全、真實，并與工程進(jìn)展同步；b） 有關(guān)原材料、半成品試驗和評定合格；c） 施工形成的觀測數(shù)據(jù)滿足相關(guān)規(guī)范的要求；d） 分項、分部工程自我評估資料齊全、評定結(jié)果符合要求。2)結(jié)構(gòu)工程驗收：在工程結(jié)構(gòu)封頂后，五方（施工單位、質(zhì)監(jiān)部門、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、工程部）驗收前由工程部制定工程驗收計劃。 市政工程驗收：1)工程部負(fù)責(zé)組織市政工程承包單位向市政管理部門申報驗收及取得相關(guān)驗收證書并辦理開通手續(xù)。 人防工程驗收：1)工程部負(fù)責(zé)要求人防工程承包單位按照進(jìn)度計劃要求取得《人防工程驗收證書》 。專項工程監(jiān)理單位經(jīng)審核，確認(rèn)現(xiàn)場已達(dá)到初驗標(biāo)準(zhǔn)，則負(fù)責(zé)組織設(shè)計單位、施工單位、及相關(guān)人員到現(xiàn)場進(jìn)行專項工程初驗。2)工程達(dá)到竣工條件，工程部組織檔案館資料預(yù)驗，并取得預(yù)驗合格文件。 施工總施工單位向監(jiān)理單位申請竣工初驗，監(jiān)理單位主持竣工初驗，并組織工程部和施工單位參加初驗。 所有資料按驗收意見整改完畢并驗收合格，并且專項驗收過程所有的各類專項驗收證明書都已取得后，由工程部督促施工單位將竣工驗收資料移交城建檔案館，并辦理《市建設(shè)工程驗收檔案移交書》 。 配套建設(shè)的各項公用服務(wù)設(shè)施已到位并能正常使用，綠化工程符合規(guī)劃要求，消防等設(shè)施齊備。 營銷部需準(zhǔn)備以下資料：1) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬證明；2) 住宅區(qū)銷售時公布的物業(yè)管理方案與承諾、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和房屋業(yè)主匯總表；3) 大修基金繳納憑證。 產(chǎn)品品類規(guī)劃總部研發(fā)設(shè)計部根據(jù)《客戶細(xì)分市場調(diào)研報告》和公司的產(chǎn)品戰(zhàn)略，規(guī)劃公司產(chǎn)品系列、產(chǎn)品品類和產(chǎn)品類型，形成《客戶模型產(chǎn)品需求》和《產(chǎn)品品類描述》 ，報總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司領(lǐng)導(dǎo)班子審批。 產(chǎn)品研究成果與審批總部研發(fā)設(shè)計部匯總外部研究機(jī)構(gòu)或各參與部門的研究成果，形成總體的《產(chǎn)品研究成果報告》, 報總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司領(lǐng)導(dǎo)班子審批。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究 制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究策略與計劃總部研發(fā)設(shè)計部在每年年末制訂下一年度《年度產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究策略與計劃》 ，內(nèi)容包括但不限于：現(xiàn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)完善重點、新增產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)類型或分項重點、改進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定和執(zhí)行的制度與措施，上述內(nèi)容成果的形式及其起止產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立和完善時間，及原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)完善的階段性工作重點。3)項目經(jīng)驗總結(jié)：在項目實施過程中，綜合考慮產(chǎn)品品質(zhì)的設(shè)計、施工、成本等因素，按照項目檔次和項目類型加以區(qū)別，將產(chǎn)品要求和處理方法歸納總結(jié)；項目部提供項目信息的同時，將項目情況按照產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)案例模板的形式，進(jìn)行整理，提交總部研發(fā)設(shè)計部備案，作為項目經(jīng)驗整理列入產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。2）規(guī)劃和建筑方案設(shè)計階段：在規(guī)劃方案招標(biāo)階段，項目部將《項目運(yùn)營模板書》中的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)作為技術(shù)標(biāo)書的輸入文件之一進(jìn)行技術(shù)標(biāo)書編寫，如執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)變更則提交《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實施變更審批表》由總部研發(fā)設(shè)計部審核、總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批。4）施工圖設(shè)計階段：前階段確定的項目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)作為編制《施工圖設(shè)計任務(wù)書》的輸入條件之一，如執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)變更則提交《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實施變更審批表》由總部研發(fā)設(shè)計部審核、總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批。在項目過程驗收中，驗收小組對備案條款的總體完成情況進(jìn)行核對，并填報核