【正文】 外聘法律顧問了解項目的背景及法律文件的真實性和有效性，具體按《土地獲取作業(yè)指引》進行。 對于新開發(fā)的城市，成本管理部根據(jù)需要參加項目實地調(diào)查，以了解當?shù)仨椖块_發(fā)成本相關資料和情況。 公司所有新項目立項都要通過新項目發(fā)展匯報會論證，匯報會的內(nèi)容包括：1）項目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來發(fā)展趨勢和市場定位、合作方式及風險分析、設計要點和相應成本分析、公司策略和開發(fā)周期、經(jīng)濟效益測算等。評委應認真分析討論項目的可行性，并于會議結(jié)束前詳細記錄項目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。會議紀要應包含各評審委員意見和建議，匯報會表決結(jié)果。 新項目已召開過專項匯報會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項，在匯報會之后這些條件已得到改善和解決的。 項目發(fā)展小組制訂《項目可行性研究計劃》 ，該計劃應包含各相應工作的責任部門（責任人） 、達到效果和時間要求，并發(fā)送至相關部門。3）根據(jù)研發(fā)設計部在發(fā)展項目確定階段對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行項目規(guī)劃分析，及《新項目初步市場定位建議設計草案任務書》 ，完成規(guī)劃設計草案，形成《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標說明》 。 投資發(fā)展部最終組織各方面資料，形成固定格式的項目可行性研究報告，交分管領導審核后，向董事長 審核項目策劃咨詢機構(gòu)完成的《可行性研究報告》 ，交分管領導審核，并向董事長 投資決策評審會通過后，若無需進一步解決的問題，投資發(fā)展部可根據(jù)實際情況向投資決策委員會申請?zhí)崆皢釉擁椖慷ㄎ徊邉澋纳钊胧袌稣{(diào)研工作。CEO 任組長，分管領導為副組長，組員由投資發(fā)展部、外聘法律顧問或董事長項目轉(zhuǎn)讓合同（或項目合作合同）的主要內(nèi)容如下：1) 項目概況；2) 合作條件：股權(quán)比例、利潤分配方式或地價、付款方式；3) 項目開發(fā)進度；4) 項目管理方式；5) 合作雙方的權(quán)利和義務6) 違約責任和其他相關事宜等。 市場調(diào)研 自主策劃：營銷管理部組織研發(fā)設計部進行現(xiàn)場踏勘和市場調(diào)研。 《項目定位建議書》內(nèi)容應包括但不限于：1) 市場與客戶定位a） 潛在消費者背景資料分析 b）潛在消費者產(chǎn)品需求分析 c）市場現(xiàn)狀2) 產(chǎn)品定位a）類型：生活設計、形象定位 b）檔次風格：價格定位、建筑風格定位c）建筑比例建議 d）戶型配比建議 e)戶型平面建議3) 預期價格4) 注意營造的要點a）交通設施 b）環(huán)境 c）小區(qū)配套 d）物業(yè)管理服務5) 經(jīng)營模式的考慮a）住宅部分 b）公建部分 c）物業(yè)服務模式的提升6) 機構(gòu)潛在消費建議a) 機構(gòu)消費者類型 b）使用目的 c）產(chǎn)品需求7) 概念設計階段工作重點a) 工作目的 b）工作重點8) 開發(fā)節(jié)奏 營銷管理部將編制完成的《項目定位建議書》提交分管領導審核后，報決策委員會評審。 營銷管理部根據(jù)概念設計方案、成本測算與經(jīng)濟測算等資料形成《項目定位報告》 ?！俄椖慷ㄎ粓蟾妗反_定后，項目公司營銷部啟動營銷策劃工作，具體按【營銷策劃管理流程】執(zhí)行，并將《項目定位報告》提交研發(fā)設計部，供研發(fā)設計部進行方案設計。 經(jīng)總經(jīng)理審批確認發(fā)展項目后，由投資發(fā)展部組織成立公司新項目發(fā)展小組，完成項目可行性報告。 確定參加掛牌投標拍賣競買后，新項目發(fā)展小組應在最后截止日兩天前準備好履約保證金與參加掛牌投標拍賣所需的文件，包括：競買申請書；董事會（股東會）決定；法定代表人證明書；法定代表人身份證明或授權(quán)委托書、身份證原件及復印件；銀行資信證明；其他需要提供的材料。3）備份摘牌申請書投標書競買申請書等與摘牌投標拍賣有關的資料，并交行政事務部存檔保存。 投資發(fā)展部與外聘法律顧問對以上文件審查時，應注意以下幾個問題：1) 必須是政府有關部門的批復文件而不是上報件；2) 對于未能提供的文件（無論對方稱是否已上報） ，都應設法落實該方面是否存在麻煩，以避免投資后出現(xiàn)問題，造成經(jīng)濟損失；3) 應嚴格審查對方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已過期？或是否同政府的新政策有沖突等；4) 除明確合作伙伴的法律地位外， 要與其上級主管部門接洽，了解合作方開發(fā)設想，其開發(fā)設想是否得到其主管部門的認可等情況。 運營管理部對總部各部門上報的工作計劃進行匯總、協(xié)調(diào)和平衡，形成公司年度經(jīng)營計劃草案。運營管理部根據(jù)調(diào)整意見組織相關部門進行修訂，并將修訂完成的《公司年度經(jīng)營計劃》報董事長 各項目公司根據(jù)下達的項目公司年度經(jīng)營計劃，組織項目公司各部門編制月度工作計劃，經(jīng)各分管領導審核、項目公司總經(jīng)理審批后，報總部運營管理部備案，并交至項目公司綜合部存檔。 年度經(jīng)營計劃調(diào)整與總結(jié) 在年度經(jīng)營計劃執(zhí)行期間因內(nèi)外部環(huán)境的變更，計劃執(zhí)行機構(gòu)可提出年度工作計劃調(diào)整申請。運營管理部負責根據(jù)評審意見組織相關部門對年度經(jīng)營計劃進行調(diào)整和修訂， 并即時下發(fā)至各部門和各項目公司。 項目公司根據(jù)項目實際的分期開發(fā)情況組織編制分期項目開發(fā)進度計劃，上報運營管理部，由運營管理部組織決策委員會進行會議評審；通過后，項目公司與各部門溝通，共同編制確認各專項工作計劃， 以保證項目開發(fā)進度計劃的有效執(zhí)行。 運營管理部每月 10 日前將各項目公司的月報轉(zhuǎn)發(fā)總部相關職能部門，便于各部門及時跟蹤各專項進度的執(zhí)行情況。 無 GEMDALEP1JH02R01《項目開發(fā)進度計劃》 第三節(jié)工程質(zhì)量管理流程 施工前準備階段 項目開工前，工程部組織設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關部門進行圖紙交底，并形成《施工圖交底紀要》 。 建立樣板 材料供方提供建筑材料樣板，并交與工程部建立材料樣品庫。 施工過程質(zhì)量監(jiān)控 施工單位按照樣板進行工程施工。 工程部組織每周一次的工程項目管理檢查，編制檢查清單，明確檢查標準，填寫《工程現(xiàn)場質(zhì)量巡查記錄表》和《監(jiān)理單位檢查評價表》 ，將檢查結(jié)果進行反饋并考核。 運營管理部定期對所有項目進行巡查，具體按《工程巡查作業(yè)指引》執(zhí)行。 各類驗收執(zhí)行《工程驗收管理指引》 。 工程部根據(jù)《施工組織設計》 、階段性施工進度計劃，檢查施工單位填報的月形象進度，現(xiàn)場完成工作量及工程量統(tǒng)計表，每月底由工程部匯總形成《項目工程月報》并于當月 25 日前報備至項目公司總經(jīng)理和運營管理部。如發(fā)現(xiàn)進度延遲，則應按照 處理。 進度變更（ 《項目工程進度計劃》日期調(diào)整超過 15 天）由工程部出具工期調(diào)整專項報告，經(jīng)項目公司總經(jīng)理審批，若影響節(jié)點計劃，還需報運營管理部審核，總部運營主管領導審批； 項目公司工程部應及時更新《項目工程進度計劃》 ，同時抄送營銷部備案。 工程部在 3 日內(nèi)審核《施工組織設計》 ，并根據(jù)工程情況確定是否需要相關部門進行會簽或召開審定會。 施工單位對方案審定會提出的問題進行匯總并修改。 施工單位根據(jù)論證會意見修訂專項施工方案，報監(jiān)理公司、項目公司工程分管領導審定。 工程部組織辦理三通一平相關手續(xù)； 三通一平完畢后，工程部對現(xiàn)場地形標高進行測量并制作施工平面圖。 開工前工程部負責組織完成規(guī)劃放線、定位交點工作。 施工單位在編制施工組織設計時， 根據(jù)建筑工程的特點制定相應的安全技術(shù)措施，對專業(yè)性較強的工程項目，編制專項安全施工組織設計，并采取安全技術(shù)措施。 安全文明檢查 監(jiān)理單位檢查1） 監(jiān)理單位負責檢查施工單位的安全文明施工組織機構(gòu)與保證體系、 安全管理責任制、安全教育與檢查制度、方案落實情況。2） 工程部應編制《月度工程安全文明施工檢查表》 ，檢查施工單位安全文明措施落實情況，檢查現(xiàn)場重要部位、機械設備的安全措施，并做好記錄。 事故處理 當現(xiàn)場出現(xiàn)安全事故時，施工單位應立即采取處理措施；同時通知監(jiān)理單位、工程部并立即啟動應急預案，組織施工單位處理事故，工程部同時將事故情況上報。 需報公司危機處理小組的事故處理：1) 如發(fā)生重大事故，工程部應立即上報公司領導，同時通報相關職能部門及政府主管部門；2) 公司危機處理小組啟動危機管理工作；3)工程部配合相關部門進行事故處理、調(diào)查，參與事故分析；4) 施工單位、監(jiān)理單位、工程部在事故處理完畢后按要求編制《項目事故報告》 ；5) 公司危機處理小組與政府主管部門編制事故分析報告，并根據(jù)有關規(guī)定提出處理意見；6) 事故分析報告經(jīng)危機處理小組與政府主管部門審定后， 報總部運營管理部歸檔。 監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位對材料按國家相關規(guī)定進行送檢，送檢結(jié)果應于工程部備案，送檢報告要求在規(guī)定時間內(nèi)完成。如不影響工期，則安排供應商重新供貨；如影響工期的則由工程部 提出替代方案經(jīng)設計部審核、設計分管領導審批后執(zhí)行，并由采購部負責向供應商進行索賠。3．支持文件 《材料選型封樣流程》《成本預/結(jié)算作業(yè)指引》4．相關記錄 第八節(jié)工程巡查作業(yè)指引 制定項目工程巡查計劃 運營管理部根據(jù)各個項目的工程特點編制《項目巡查計劃》 ，明確工程各階段巡查的主要內(nèi)容和關鍵控制點，經(jīng)運營分管領導審批后實施。 項目巡查 受巡查的項目公司向巡查人員匯報上次巡查發(fā)現(xiàn)問題的整改情況，巡查人員抽查現(xiàn)場整改結(jié)果或整改記錄。 對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的主要問題進行拍照，并填寫《XX 項目巡查照片說明》 ，作為《項目巡查報告》的附件。 審批工作結(jié)束后 3 天內(nèi)，運營管理部向運營總監(jiān)提交巡查報告。 基礎工程驗收：基礎工程完工后，由施工單位向監(jiān)理單位申請驗收，監(jiān)理單位接到申請書批示后由項目公司工程部組織監(jiān)理單位、施工單位、設計、勘察單位、質(zhì)監(jiān)單位及相關部門負責人參加基礎工程驗收， 基礎工程驗收合格后方可進行主體工程施工。2) 分項、分部工程質(zhì)量驗收評估資料需完備：a） 質(zhì)量保證資料齊全、真實，并與工程進展同步；b） 有關原材料、半成品試驗和評定合格；c） 施工形成的觀測數(shù)據(jù)滿足相關規(guī)范的要求；d） 分項、分部工程自我評估資料齊全、評定結(jié)果符合要求。2)結(jié)構(gòu)工程驗收：在工程結(jié)構(gòu)封頂后，五方（施工單位、質(zhì)監(jiān)部門、監(jiān)理單位、設計單位、工程部）驗收前由工程部制定工程驗收計劃。 市政工程驗收：1)工程部負責組織市政工程承包單位向市政管理部門申報驗收及取得相關驗收證書并辦理開通手續(xù)。 人防工程驗收：1)工程部負責要求人防工程承包單位按照進度計劃要求取得《人防工程驗收證書》 。專項工程監(jiān)理單位經(jīng)審核，確認現(xiàn)場已達到初驗標準，則負責組織設計單位、施工單位、及相關人員到現(xiàn)場進行專項工程初驗。2)工程達到竣工條件，工程部組織檔案館資料預驗，并取得預驗合格文件。 施工總施工單位向監(jiān)理單位申請竣工初驗，監(jiān)理單位主持竣工初驗，并組織工程部和施工單位參加初驗。 所有資料按驗收意見整改完畢并驗收合格，并且專項驗收過程所有的各類專項驗收證明書都已取得后，由工程部督促施工單位將竣工驗收資料移交城建檔案館，并辦理《市建設工程驗收檔案移交書》 。 配套建設的各項公用服務設施已到位并能正常使用，綠化工程符合規(guī)劃要求，消防等設施齊備。 營銷部需準備以下資料：1) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬證明；2) 住宅區(qū)銷售時公布的物業(yè)管理方案與承諾、前期物業(yè)管理服務合同和房屋業(yè)主匯總表；3) 大修基金繳納憑證。 產(chǎn)品品類規(guī)劃總部研發(fā)設計部根據(jù)《客戶細分市場調(diào)研報告》和公司的產(chǎn)品戰(zhàn)略，規(guī)劃公司產(chǎn)品系列、產(chǎn)品品類和產(chǎn)品類型，形成《客戶模型產(chǎn)品需求》和《產(chǎn)品品類描述》 ，報總部設計分管領導審核、公司領導班子審批。 產(chǎn)品研究成果與審批總部研發(fā)設計部匯總外部研究機構(gòu)或各參與部門的研究成果，形成總體的《產(chǎn)品研究成果報告》, 報總部設計分管領導審核、公司領導班子審批。 產(chǎn)品標準化研究 制定產(chǎn)品標準化研究策略與計劃總部研發(fā)設計部在每年年末制訂下一年度《年度產(chǎn)品標準化研究策略與計劃》 ，內(nèi)容包括但不限于：現(xiàn)行產(chǎn)品標準完善重點、新增產(chǎn)品標準類型或分項重點、改進產(chǎn)品標準制定和執(zhí)行的制度與措施，上述內(nèi)容成果的形式及其起止產(chǎn)品標準建立和完善時間，及原產(chǎn)品標準完善的階段性工作重點。3)項目經(jīng)驗總結(jié)：在項目實施過程中，綜合考慮產(chǎn)品品質(zhì)的設計、施工、成本等因素，按照項目檔次和項目類型加以區(qū)別，將產(chǎn)品要求和處理方法歸納總結(jié)；項目部提供項目信息的同時，將項目情況按照產(chǎn)品標準案例模板的形式，進行整理，提交總部研發(fā)設計部備案，作為項目經(jīng)驗整理列入產(chǎn)品標準。2）規(guī)劃和建筑方案設計階段：在規(guī)劃方案招標階段，項目部將《項目運營模板書》中的產(chǎn)品標準作為技術(shù)標書的輸入文件之一進行技術(shù)標書編寫，如執(zhí)行標準變更則提交《產(chǎn)品標準實施變更審批表》由總部研發(fā)設計部審核、總部設計分管領導審批。4）施工圖設計階段：前階段確定的項目產(chǎn)品標準作為編制《施工圖設計任務書》的輸入條件之一，如執(zhí)行標準變更則提交《產(chǎn)品標準實施變更審批表》由總部研發(fā)設計部審核、總部設計分管領導審批。在項目過程驗收中，驗收小組對備案條款的總體完成情況進行核對，并填報核