【正文】 方案和措施，或?qū)Α俄椖抗こ踢M(jìn)度計劃》進(jìn)行調(diào)整，報項目公司總經(jīng)理審批，若影響節(jié)點計劃調(diào)整的，還需報運營管理部審核，總部運營主管領(lǐng)導(dǎo)審批，同時抄送營銷部門。 施工單位編制《施工組織設(shè)計》 （含施工方案）報監(jiān)理公司、工程部審核；《施工組織設(shè)計》的內(nèi)容應(yīng)包括以下內(nèi)容：1) 施工單位項目管理架構(gòu)2) 施工順序及施工方法3) 施工機具配置及其布置4) 安全施工措施和安全預(yù)案、文明施工管理要求5) 施工進(jìn)度計劃及保證措施6) 施工質(zhì)量計劃及保證措施7) 施工資源計劃8) 施工現(xiàn)場平面布置（含配合銷售對現(xiàn)場的布置要求）9) 施工臨時用水用電措施等《施工組織設(shè)計》的審核 監(jiān)理公司應(yīng)在接到施工單位報審的《施工組織設(shè)計》3 日內(nèi)審核完畢，符合要求后交工程部，不符合要求應(yīng)退回施工單位修改完善。 工程部負(fù)責(zé)組織對《施工組織設(shè)計》的審核，對平面布置、銷售配合、市政管線施工、影響工程后期開發(fā)等進(jìn)行重點審核。 專項施工方案編制與審批 工程部根據(jù)工程項目情況，確定參加專項施工論證會的單位、部門和人員，并組織召開重大和疑難項目的專項施工方案論證會或評審會，其中設(shè)計部、成本部、施工單位和監(jiān)理公司必須參加，必要時另聘請外部專家參與。 三通一平及開工準(zhǔn)備 工程部按照現(xiàn)場臨建三通一平要求、 《工程質(zhì)量管理流程》 、 《工程安全文明施工管理指引》等組織三通一平工程承包商進(jìn)行施工。 項目開工 工程部辦理施工報建手續(xù)，獲得《施工許可證》 。 監(jiān)理單位在批準(zhǔn)工程開工時，必須落實如下條件是否具備：1)施工組織審計已經(jīng)審批完畢2) 基礎(chǔ)施工圖已會審3)基礎(chǔ)施工方案已審批4) 施工現(xiàn)場準(zhǔn)備情況具備開工條件5) 施工單位的各項準(zhǔn)備工作已就緒6) 完善規(guī)劃放線手續(xù)7) 監(jiān)理規(guī)劃和基礎(chǔ)部分監(jiān)理細(xì)則已通過工程部的審核8）與總承包商的合同已經(jīng)簽訂完畢9）施工總承包單位已辦結(jié)消防、臨建等報批手續(xù)3．支持文件 《工程質(zhì)量管理流程》《工程安全文明施工管理指引》4．相關(guān)記錄 無1．流程概況 2．工作程序第六節(jié)工程安全文明管理指引 安全文明施工方案制定 施工單位按國家、當(dāng)?shù)仃P(guān)于安全文明施工的法規(guī)、規(guī)定以及合同要求，編制安全文明施工方案，報監(jiān)理單位審核，工程部經(jīng)理審批實施。 工程部負(fù)責(zé)督促施工單位落實安全文明施工方案。 工程部檢查1） 工程部每月至少組織一次監(jiān)理單位、施工單位負(fù)責(zé)人、安全員進(jìn)行安全文明檢查。 檢查情況處理1）監(jiān)理單位或工程部定期組織安全文明施工檢查并形成評價結(jié)論，并組織整改；2）監(jiān)理單位或工程部如發(fā)現(xiàn)存在安全隱患和不規(guī)范等不合格的施工行為，則需書面通知施工單位限期整改；3）施工單位在接到監(jiān)理單位或工程部整改通知單后，應(yīng)及時組織整改；對需制定整改措施的應(yīng)報監(jiān)理、工程部確認(rèn)后實施；4）監(jiān)理單位在接到施工單位整改驗收申請后及時組織整改驗收，并形成評價結(jié)論報工程部。 無需報公司危機處理小組的事故處理：1)工程部組織協(xié)調(diào)事故處理,督促監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行整改,并提交事故處理報告；2)工程部負(fù)責(zé)事故調(diào)查并檢查整改情況，組織編制事故分析報告；3)工程部根據(jù)公司有關(guān)規(guī)定，提出處理意見并報項目公司領(lǐng)導(dǎo)審批；4)工程部負(fù)責(zé)處理意見的落實及事故報告的備案。 甲供到貨時，供應(yīng)商/承包商負(fù)責(zé)通知監(jiān)理單位及工程部，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織工程部及相關(guān)人員進(jìn)行驗收，采購人員和工程技術(shù)人員應(yīng)參加材料設(shè)備首次到貨的驗收，驗收人員按供貨合同（如有供貨樣板則對照樣本）驗收質(zhì)量及對其型號、規(guī)格、外觀質(zhì)量、數(shù)量等參數(shù)進(jìn)行審核，并填寫《材料設(shè)備驗收單》 ，驗收合格后施工單位負(fù)責(zé)接貨并安排合格貨物入庫。 不合格品的處理 如該批材料部分或全部不合格且無法使用則拒收，由監(jiān)理單位判斷貨物拒收是否影響工期。 如甲供材料造成的過剩，由采購部負(fù)責(zé)與材料供貨商協(xié)調(diào)退貨。 巡查人員在巡查前準(zhǔn)備上次巡查記錄和數(shù)碼相機，了解“前期存在問題”作為該次跟進(jìn)改進(jìn)結(jié)果或?qū)彶榈闹攸c。 工地現(xiàn)場抽查工程質(zhì)量及安全文明管理狀況。 巡查評價與結(jié)果公布 巡查結(jié)束后 3 個工作日內(nèi)，受巡查的項目公司向運營管理部提交整改方案，于運營管理部備案。無 GEMDALEP2GC04R01《項目巡查內(nèi)容清單》 GEMDALEP2GC04R02《項目巡查報告》1．流程概況 2．工作程序 第九節(jié)工程驗收管理流程 施工過程階段驗收 工程部編制《工程驗收計劃》交項目公司工程分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 分項、分部工程驗收應(yīng)具備的條件1) 施工單位已經(jīng)按設(shè)計要求和合同約定完成需驗收的分項、分部工程。未進(jìn)行隱蔽工程驗收不能進(jìn)行下一工序的作業(yè)。2)當(dāng)庭院園林及消防道路（路基）施工完成后,由工程部組織當(dāng)?shù)匾?guī)劃局的規(guī)劃驗收，并辦理該項目建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證文件。 消防工程驗收：2)工程部負(fù)責(zé)組織消防工程承包單位向政府部門申報驗收及取得《消防工程驗收合格意見書》 。 其他專項工程驗收監(jiān)督1)專項工程施工完畢后，專項工程施工單位應(yīng)向?qū)ｍ椆こ瘫O(jiān)理單位申請初驗。 檔案預(yù)驗收1)工程部負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場竣工資料初驗，初驗合格后，組織竣工驗收。 4)有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；5)有工程質(zhì)量保證書、住宅使用說明書；6)參建各方出具的評價報告、施工總結(jié)等；7)當(dāng)?shù)貦n案部門出具的預(yù)驗收證明；9)有施工單位簽署的工程保修書；10）付款證明。 在完成專項驗收和竣工驗收并取得相應(yīng)證明文件后，由工程部負(fù)責(zé)到建委辦理竣工驗收備案手續(xù)，取得《項目竣工驗收備案表》 。 物業(yè)已具備相關(guān)服務(wù)管理單位向最終用戶收費的供水、供電、供氣、通訊等設(shè)施條件；道路、給排水、排污等管道暢通。 物業(yè)移交資料準(zhǔn)備 工程部需準(zhǔn)備以下資料：1) 規(guī)劃部門最終批準(zhǔn)的四圖一書；2) 住宅區(qū)內(nèi)所有單項工程竣工驗收備案書、竣工圖紙（包括竣工總平面圖、單項建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、地下管線竣工圖） ；3) 住宅區(qū)內(nèi)房屋、公共服務(wù)配套設(shè)施、設(shè)備等項目清單；4) 各公用設(shè)施設(shè)備的合格證明和使用說明以及保修書；5) 單項工程承、發(fā)包合同及保修責(zé)任書；6) 物業(yè)移交方案。 細(xì)分市場需求調(diào)研總部研發(fā)設(shè)計部向項目公司設(shè)計部和營銷部發(fā)放《細(xì)分市場需求調(diào)研表》 ，進(jìn)行消費市場需求調(diào)研，并形成《客戶細(xì)分市場調(diào)研報告》 ，調(diào)研報告至少要對每類客戶的客 戶特征、產(chǎn)品需求、購房價值等緯度進(jìn)行闡述：1)客戶特征：細(xì)分客戶份額、年齡、學(xué)歷、工作、年收入、現(xiàn)有住房面積、多次置業(yè)率等；2)產(chǎn)品需求：房屋屬性、單價、建筑面積、總價、樓層、小區(qū)偏好、發(fā)展商偏好等；3)購房價值：購房動機、房屋價值、土地屬性等。總部研發(fā)設(shè)計部根據(jù)產(chǎn)品研究實施計劃節(jié)點及階段成果要求，監(jiān)督考核產(chǎn)品研究工作的進(jìn)行。 產(chǎn)品研究成果總結(jié)改進(jìn)試點項目實施各階段和結(jié)束，總部研發(fā)設(shè)計部組織項目公司產(chǎn)品部進(jìn)行成果實施的總結(jié)改進(jìn)，并形成《新產(chǎn)品研發(fā)成果推廣經(jīng)驗總結(jié)》 。2)專題研究：針對特定類型、特定檔次的項目中的某個專項進(jìn)行論證和分析，項目公司設(shè)計部，在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)框架內(nèi)容的范圍內(nèi)選定專題，組織完成研究工作，并將結(jié)論落實為相應(yīng)的產(chǎn)品要求連同處理方法進(jìn)行整理，作為專題研究成果列入產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行與監(jiān)督落實1）項目定位階段：在項目定位評審?fù)瑫r確定項目采用的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)類型，編寫《項目運營目標(biāo)書》時，將確定采用的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)類型作為目標(biāo)書內(nèi)容同時提交審批。在初步設(shè)計成果評審時，將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)在初步設(shè)計圖紙中落實情況作為評價要素進(jìn)行評審。6）施工階段：在項目施工階段中，項目部按照在項目設(shè)計階段產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的條款內(nèi)容進(jìn)行過程監(jiān)督。 《戰(zhàn)略規(guī)劃和管理流程》《招標(biāo)采購管理流程》 GEMDALEP1YF01R01《細(xì)分。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實施總結(jié)1)在以上各階段工作完成后，總部研發(fā)設(shè)計部收集各階段的評審或驗收記錄，對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行落實情況進(jìn)行階段性評估，并填寫《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實施跟蹤表》 。在初步設(shè)計成果評審時，將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)在初步設(shè)計圖紙中落實情況作為評價要素進(jìn)行評審。在方案評審時，將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)在方案中落實情況作為對方案的評價要素進(jìn)行評審。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實施方案的制定與審批總部研發(fā)設(shè)計部收集和整理內(nèi)外部產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)信息，組織項目公司設(shè)計部和營銷部編制《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實施方案》 ，上述兩個部門主要從設(shè)計和市場角度提供支持。 《年度產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究策略與計劃》報總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實施。審批通過的確定成果推廣試點項目，暫不應(yīng)用的成果由總部研發(fā)設(shè)計部總結(jié)備案。 制定產(chǎn)品研究實施計劃總部研發(fā)設(shè)計部制定《產(chǎn)品研究實施計劃》 ，明確研究形式、參與部門與分工、計劃安排及研究費用等，報總部設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實施。 物業(yè)管理方案確定 營銷部對物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方案提出建議，并審核物業(yè)公司提交的物業(yè)管理方案，交項目公司總經(jīng)理、總部營銷總監(jiān)審核，公司總經(jīng)理審批，主要內(nèi)容包括：1) 物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；2) 物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動資金額度；3) 物業(yè)管理水、電、氣、電話、光纖的收費方案；4) 安全、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)；5) 清潔管理方案和成本指標(biāo)；6) 園林綠化管理方案和成本指標(biāo)；7) 機電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)；8) 公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)；9) 內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)；10) 同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。 物業(yè)管理用房、物業(yè)資料按本地區(qū)的《城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，已及時移交給物業(yè)管理公司，且具備實行封閉式物業(yè)管理的基本要求。3．支持文件 無4．相關(guān)記錄 無1．流程概況 2．工作程序第十節(jié)物業(yè)移交管理指引 移交前提條件 物業(yè)已嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計和有關(guān)專業(yè)管理部門的要求建設(shè)完畢，并滿足使用要求。驗收中的整改意見，由施工單位負(fù)責(zé)整改，監(jiān)理單位監(jiān)督實施，工程部負(fù)責(zé)驗證。 工程竣工驗收與備案 工程竣工初驗由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)，竣工驗收由工程部負(fù)責(zé)。2)驗收中的整改意見，由工程部督促專項工程施工單位進(jìn)行整改，與工程監(jiān)理單位共同驗證。 室內(nèi)空氣環(huán)境檢測和水質(zhì)化驗檢測1)工程部組織室內(nèi)環(huán)境檢測取得相關(guān)報告。2)燃?xì)夤こ淌┕ね戤吅螅こ滩拷M織促燃?xì)夤こ坛邪鼏挝幌虍?dāng)?shù)厝細(xì)夤芾聿块T申請驗收，并按合同約定時間結(jié)點通過驗收。在主體工程封頂達(dá)到驗收條件后，施工單位視工程進(jìn)度情況向監(jiān)理單位及工程部遞交結(jié)構(gòu)驗收申請，監(jiān)理單位在接到申請后經(jīng)過審核，確認(rèn)主體工程已達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)，則由工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行結(jié)構(gòu)工程驗收，經(jīng)驗收合格后方可組織下一工序的施工。3)監(jiān)理單位對分項、分部工程質(zhì)量驗收評估資料簽署結(jié)論為合格。 分部、分項工程驗收： 分項/分部工程完工后，由施工單位向監(jiān)理單位提請驗收，監(jiān)理單位接到驗收申請組織分項/分部工程驗收。 受檢項目公司應(yīng)按整改方案進(jìn)行整改、落實，做好記錄和拍照，將整改情況提交運營管理部備案。 對巡查發(fā)現(xiàn)問題提出整改建議，并聽取項目公司/部的信息反饋。 巡查小組巡查并聽取項目的工程進(jìn)度情況。 巡查頻率及時間規(guī)定：1) 根據(jù)項目施工各階段確定項目巡查時間，確保在重要的施工節(jié)點進(jìn)行巡視，如基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)驗收、主體工程結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收等，主體標(biāo)準(zhǔn)層施工階段的巡查時間可機動，視工程實際情況可再增設(shè)巡查節(jié)點；2) 在滿足 1)條件基礎(chǔ)上，本地項目必須保證每半月至少巡查一次，外地項目每月至少巡查一次。 如屬輕微缺陷但可降級使用的材料，經(jīng)設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審批后降級接收，并由采購部負(fù)責(zé)辦理索賠手續(xù)。 甲供材料如整批都合格：1) 工程部、采購部、監(jiān)理單位、施工單位驗收人員及供貨單位必須在《材料設(shè)備驗收單》會簽，并由各會簽單位或部門各存一份。3．支持文件 無4．相關(guān)記錄 無 第七節(jié)材料設(shè)備驗收作業(yè)指引 材料設(shè)備驗收 項目公司采購部負(fù)責(zé)通知材料設(shè)備供應(yīng)商及時供貨，并向供應(yīng)商發(fā)出材料設(shè)備供貨通知單。 工程部根據(jù)事故輕重進(jìn)行處理；1）出現(xiàn)下列事故，無需報公司危機處理小組：a）無人員傷亡； b）直接經(jīng)濟(jì)損失在五千元以下且未造成惡劣社會影響。 措施執(zhí)行 施工單位負(fù)責(zé)執(zhí)行批準(zhǔn)的安全文明施工方案。2） 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)檢查土方開挖與基坑支護(hù)、 樁基施工、 塔吊、 電梯及腳手架的安拆、 施工臨時用電等安全技術(shù)措施。 施工單位應(yīng)落實標(biāo)準(zhǔn)化管理有關(guān)內(nèi)容，統(tǒng)一