【正文】 投標價格作敏感性分析。本主辦崗位應參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。 組織現(xiàn)場踏勘由總經(jīng)濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導書《土地狀況調(diào)查》）。協(xié)管崗位　總會計師：對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。由于商務標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關(guān)鍵。其中商務標包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。主管崗位　總經(jīng)濟師： 負責投標書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標報價。獲得土地招標文件和相關(guān)技術(shù)指標要求。 投標準備會議總經(jīng)濟師召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任務，各崗位明確責任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。土地開發(fā)：向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規(guī)定的格式編制商務標。成本控制：負責編制現(xiàn)場建設成本?？偨?jīng)濟師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標文件并組織修改。：投標授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應參加當日的開標，開標當日將投標文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標現(xiàn)場指定的投標箱。 文件資料向本主辦崗位匯總時應通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準打印和復制。從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標書。4．緊前工作條件已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。 編寫設計任務書草稿詳見作業(yè)指導書《編制設計任務書》。 規(guī)劃內(nèi)容與深度規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設計，主要市政設施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟指標（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。 表達規(guī)劃設計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標。 保密責任本主辦崗位承擔投標方案的保密責任。公司年度開發(fā)計劃，土地招標書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。協(xié)辦崗位　營銷策劃：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。報告經(jīng)多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標結(jié)束之前整理完成。：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標高差。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據(jù)。 總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標；深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標。工作計劃報總經(jīng)濟師批準后，布置安排落實。當有關(guān)評價指標結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調(diào)整或重新設計。：全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。風險分析、主要指標的敏感性分析。項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設施等。建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 總建筑師：負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價。，隨時補充，不斷積累。 電子相冊制作方法：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標題的形式插入頁面合適的部位。主辦崗位　設計管理：負責按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。 要求本崗位與首選庫的設計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達公司對他們的關(guān)愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。 表格形式由主辦崗位自行設計，但至少應包含以下信息：姓名、性別、出生年‘目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。成功的設計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設計任務書。協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。，樣板房，售樓處的設計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30~40個工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設計進入擴初前補上）。上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法?！∫淹ㄟ^拍賣或招投標等形式獲得土地。，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。待登記表批復后，即可自行向社會發(fā)布招標信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設計指標、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標人的設計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等。投標文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。知識產(chǎn)權(quán)申明：招標人對中標方案擁有完整知識產(chǎn)權(quán)，招標人如部分采用未中標方案內(nèi)容，投標人在取得一定補償后應于同意。按照招標公告或邀請書中規(guī)定的時間和地點，向已確定的投標人發(fā)放招標書，并收取投標保證金，保證金數(shù)額應在招標公告或招標書中明確。～11人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家3～4名，營銷策劃專家2～3名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟專家各1～2名，其中包括本公司的三總師。，各投標人參加，設招辦派員全過程監(jiān)督。如果招標人沒有授權(quán)評標小組直接確定中標人。，招標工作小組一般應當在十五日內(nèi)確定中標方案。： 招標小組在發(fā)出中標通知書同期發(fā)出未中標通知書，并向未中標的投標人退還投標保證金和支付補償金。規(guī)劃方案報審為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導和服務的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設計理念和規(guī)劃控制目標得以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。中華人民共和國城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標土地批準的控制性詳細規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。《建設工程設計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：*（原件及復印件各一份）。*《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務專用章”或“上海市**區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務專用章”的核定設計方案。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設工程設計方案的批復》和附圖。主辦崗位　土地開發(fā)：具體經(jīng)辦本項作業(yè)。項目建議書的主要內(nèi)容如下：：建設地點、內(nèi)容、規(guī)模的設想；；，償還貸款測算；；；。，項目即已立項。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。主辦崗位 土地開發(fā)：負責收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。*《建筑工程設計方案批復》及附圖（復印件一份）。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設用地規(guī)劃許可證的通知》。只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達到預定的目標。主管崗位 總經(jīng)濟師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 項目經(jīng)理：在計劃實施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示后報總經(jīng)理批準。事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的一個子項目或子任務。在網(wǎng)絡計劃的頂端設計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為時間坐標軸。在網(wǎng)絡圖中以連線的長度來表示，其起始端對應著該項工作在時間座標上的開始日期，結(jié)尾端對應著該項工作在時間座標上的結(jié)束日期。也就是說在時距里存在一定數(shù)量的可利用的時間空間，這段機動時間稱之為該項工作的自由時差。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。相關(guān)的工作可以列在對應部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結(jié)束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。橫座標是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標工期的總天數(shù)。同時，所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。，形成關(guān)鍵路線。重新謄清圖式，雙代號座標網(wǎng)絡計劃到此初步完成。計劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時差是否由此變成零甚至成為負數(shù)。所以定期的檢查和及時地調(diào)整計劃不僅是難免的也是必須的。其中折線段處在基準線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準線的距離從時間坐標軸上量化而得。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。但是，對于同一道工作，特別是持續(xù)時間較長的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進度比預測方法對于指導施工，控制進度將是十分實用可靠的。常用的辦法是在后續(xù)的各項關(guān)鍵工作中選擇一項持續(xù)時間相對較長或資源投入率相對較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時間，這樣做有利于減少趕工費用，當然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長。如果不足以彌補的，就要設法盡量壓縮它的持續(xù)時間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進入關(guān)鍵路線。要求保持原計劃總工期不變的，則可利用這個機會降低資源強度和費用。一是對建設項目設計內(nèi)容考慮周到全面；二是項目的定位表達具體詳細，以利項目的建造、實施。土地中標，規(guī)劃設計與建筑設計方案的中標單位已確定，設計任務書已修改調(diào)整完畢。，無關(guān)的空格填斜杠，無關(guān)的或不能準確表達甲方意圖的條款應劃除。需要設計單位承諾本設計成果至今和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。：如基礎和上部結(jié)構(gòu)混凝土的含鋼量，混凝土的折算厚度等。，如發(fā)生重大設計變更，雙方應在原有合同的基礎上，逐項商定增減設計的細節(jié)、經(jīng)費等，并簽訂書面的補充合同作為原合同的附件，與原設計合同具有同等的法律效力。 主辦崗位 土建設計管理：收集匯總各種優(yōu)化建議，在總建筑師的指示下和設計師聯(lián)絡，完善建筑設計方案。 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設計必須提早加入。特別是板式建筑群。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對土地這種寶貴的社會資源的浪費。：，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標準和功能標準。 把最需要陽光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書房更需要陽光。 室內(nèi)管道井應盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。其中，擴初方案審批之前，側(cè)重于立面方案的比較，擴初方案審批通過之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。 高層建筑的屋頂是立面造型的點睛之筆，也是最顯個性之處。 注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風的前提下減少開啟窗扇的面積，以降低能源損失。 仔細研究空調(diào)外機的位置，既要就近，又要相對隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修。利用電腦技術(shù)做多方案比較，一定會有滿意的效果。如果是因為日照分析的差錯而導致開發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔因法律責任而引起的巨大損失。規(guī)劃設計方案已確定，已進入擴初設計階段。編制單位對編制的日照分析報告的質(zhì)量和正確性負責。，其中應包括規(guī)劃總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標和屋頂標高）。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。：（日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）；（1:1000~1:2000）；（1:500~1:1000）。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃方案編制日照分析報告。編制營銷策劃書營銷策劃書是項目正式對外銷售前所有相關(guān)推廣方案的總體計劃文本，其內(nèi)容包含市場形象包裝、廣告推廣計劃、銷售策略以及調(diào)整方案等。項目銷售代理確定。 營銷策劃會同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關(guān)活動計劃，其內(nèi)容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動廣告、網(wǎng)絡廣告、直銷廣告等營銷手段的時間、頻率、費用，以及為項目推廣造勢而籌辦的大型新聞發(fā)布會、房展會、聯(lián)誼酒會、親情活動等公關(guān)計劃。 營銷策劃會同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價格、預計銷售的面積和廣告訴求方案。，分階段投入計劃和總控模式?！】偨?jīng)濟師：確定營銷代理，簽署代理合同。考慮因素包括：（分支機構(gòu)數(shù)量、部門設置、人員數(shù)量）；（專業(yè)資質(zhì)、專業(yè)人員構(gòu)成）；（海外及本地成功項目）；?？紤]因素包括：（市場定位和價格定位）；（項目推廣主題和整體市場形象）；（媒體廣告和公關(guān)活動計劃）；（客戶定位和所掌握的客戶資源）；（銷售價格、銷售面積）；（總體計劃和分階段計劃）；；；；（數(shù)額、結(jié)算方式）。；； ；；。初步設計文本必須加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章