房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程簡(jiǎn)介-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 分配基本上是控制在政府手里。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。 9 案例：佳兆業(yè)拿地原則 ? 住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)，快速銷(xiāo)售，資金快速回籠。 ? 避免拿超級(jí)大盤(pán)（建面 100萬(wàn)平方米以上），以免過(guò)多占用資金。 10 各部門(mén)職責(zé)： ?投資開(kāi)發(fā)部：收集土地信息 —— 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司） —— 項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)） —— 項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)） —— 項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)） —— 項(xiàng)目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹?quán)收購(gòu)） —— 成交確認(rèn)書(shū)移交給項(xiàng)目公司。（確定是生地、 熟地 還是毛地） ?財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步 籌資 方案。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 11 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。 ?營(yíng)銷(xiāo)部：編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)（包括市場(chǎng)調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。（三個(gè)指標(biāo)） ?成本部：可研版成本 2。 關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審。 最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)思維和開(kāi)發(fā)意識(shí)的成果，而非作品。 ?工程部：地質(zhì)初堪 —— 地質(zhì)詳堪 —— 土方開(kāi)挖及邊坡支護(hù) —— 基礎(chǔ)施工。 ?客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。 處理技巧 以有替無(wú)，以小替大；（以小施工證開(kāi)大標(biāo)段的工） 減免申請(qǐng)，考慮天氣及形象／影響等因素。 ?營(yíng)銷(xiāo)部：示范區(qū)開(kāi)放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。（三個(gè)指標(biāo)） ?成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 27 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 關(guān)鍵要點(diǎn)： ?質(zhì)量控制！ ?進(jìn)度控制！ ?成本控制！ ?協(xié)調(diào)管理！ 項(xiàng)目管理者要有運(yùn)營(yíng)的高度！ 28 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 售前階段 售中階段 售后階段 市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品 客戶、傳播、銷(xiāo)售服務(wù)、價(jià)格、促銷(xiāo) 風(fēng)險(xiǎn)控制 策劃咨詢、代理公司 銷(xiāo)售代理、廣告代理、媒體 律師行、銀行、房管部門(mén) 三個(gè)階段 29 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 ?組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)； （銷(xiāo)售總監(jiān)、銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師） ?項(xiàng)目形象定位； （主推廣語(yǔ)、主形象畫(huà)面、項(xiàng)目案名、項(xiàng)目 LOGO等） ?項(xiàng)目銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價(jià)格、品牌等） ?項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案；（開(kāi)盤(pán)方案、銷(xiāo)售手冊(cè)、銷(xiāo)售周期、價(jià)格、法律文件、培訓(xùn)等） ?項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費(fèi)用計(jì)劃、重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)方案等） ?項(xiàng)目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等） ?合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等） ?項(xiàng)目第一次廣告出街； ?公司及項(xiàng)目品牌推廣； ?項(xiàng)目展示區(qū)開(kāi)放； ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格聽(tīng)證會(huì)； ?項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)； ?營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算。 ?工程部：施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 31 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 ?客戶預(yù)驗(yàn)房流程；（工地開(kāi)放日） ?交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程；（內(nèi)部驗(yàn)收） ?模擬驗(yàn)收流程； （內(nèi)部走場(chǎng)） ?集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程； ?交付后房屋維修。 ?工程部：組織各專項(xiàng)驗(yàn)收 —— 竣工驗(yàn)收（毛坯） —— 組織整改 —— 移交物業(yè)。（項(xiàng)目結(jié)算報(bào)告） ?采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。 35 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 開(kāi)發(fā)成本 ?土地出讓費(fèi)用 ?土地拆遷和安臵 ?前期工程費(fèi) ?建安工程費(fèi) ?室外工程費(fèi) ?公共配套設(shè)施費(fèi) ?不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 ?開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（包含稅收和規(guī)費(fèi) ） 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ?管理費(fèi)用 ?銷(xiāo)售費(fèi)用 ?財(cái)務(wù)費(fèi)用 36 Thanks!
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