金陽大廈項目投資分析報告-預覽頁
【正文】 建鴻達現(xiàn)代城、宏景名廈、五一華府曼哈頓新貴、都市陽光、湖南財富中心、碧云天、聯(lián)合商廈、錦繡華天百分比0%33．3%66．7%0%小戶型公寓芯都信息大廈、日出東方、錦繡中環(huán)、錦華時代、青年公寓明景公寓百分比83．3%16．7%0%0%寫字樓雨花大廈、藍色地標、湘茶大廈藍色地標天辰接下來的章節(jié)就對我們到底要做什么，為什么要做“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓，進行闡述，也就是項目定位。二樓開始直至四樓，建議主要針對外地駐長辦事處、分公司和本地成長中的中小企業(yè)的集中辦公中心，開發(fā)一部分做為中高檔的餐飲類服務場所?！肮⑹綄懽謽恰?——是近年來逐漸興起的一種辦公模式，最初是由公寓改造而成，這類由住宅改建的公寓寫字樓，在某種程度上克服了目前長沙傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓存在的管理費用高，加班受限制等弊端，迎合了部分中小型公司的利益需求。五 項目可類比項目分析情況――關于芙蓉路CBD地段商務公寓分析一、 關于CBDCBD即中央商務區(qū)，又稱商務中心區(qū)，是Central Business District的簡稱，最初起源于20世紀20年代的美國，其意為商業(yè)會聚之地。 商務公寓的客戶構(gòu)成目前，長沙商務公寓的客戶基本上由商務型、投資型和居家型三部分組成。而居家型客戶則主要是那些追逐時尚，個性張揚的朝9晚5一族。它與專業(yè)寫字樓之間的區(qū)別十分明顯。處于中央商務區(qū)核心地段的商務公寓，由于成本投入較低，地段搶手，設計時尚而倍受歡迎。我市目前的黃金地段并不多，芙蓉路沿線是僅有的黃金地段之一，在中央商務區(qū)的核心地段建設高檔的商務公寓，既可至升值，又有穩(wěn)定的收益。雖然該區(qū)域內(nèi)的商務公寓價格并不十分便宜，但是，穩(wěn)定的收益、豐厚的回報和細微的風險吸引了眾多的投資商，成為了商務公寓市場的主要購買力。隨著區(qū)域商業(yè)氛圍的聚集，商務公寓的發(fā)展空間廣闊。隨著我市經(jīng)濟的發(fā)展，芙蓉路地域?qū)⒅饾u成為較完善的中央商務區(qū)的核心，并形成集商貿(mào)、娛樂、購物和休閑為一體的多功能商業(yè)群，將吸引眾多外商來長投資，商務公寓需求的增加成為必然，使得商務公寓市場呈現(xiàn)升溫之勢。信息大廈八一路446套38—106精裝修（地面鋪地毯）、遠鈴整體浴室等3618400030%7臺電梯、中央空調(diào)、多功能會議廳（大中?。┢眲罩行摹⒔∩矸康仁≤妳^(qū)、泰天大酒店、省公安廳、市十二中等六 項目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議通過上面對長沙公寓及小戶型的分析，我們對本項目的有了一個初步的描述：“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓——一個具象的商務樓盤，更是無數(shù)象征的抽象載體。一、產(chǎn)品定位“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓——填補市場空白產(chǎn)品形式 本案“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓形式是將寫字樓與公寓結(jié)合，兩者均在同一棟建筑物內(nèi)，即在同一棟建筑物內(nèi)，合理配置商住樓與公寓的位置與比例，如寫字樓與公寓合理布置在同一層的不同區(qū)域上；塔樓上部分為公寓下部分為寫字樓；產(chǎn)品用途：“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓是辦公、商住功能的一種完美結(jié)合，旨在使居住與辦公融為一體，并取其最佳之平衡點?！? 靈活性和舒適性——可大可小，可拆可改，營造舒適、隨意空間 七 項目投資收益及風險預測項目建設投資預測 項目情況表 項目簡介地理位置體育館路附1，旁臨商業(yè)銀行，前臨芙蓉路，背靠鐵路堵頭所有權(quán)歸屬及性質(zhì)現(xiàn)屬金陽公司，金陽公司股權(quán)轉(zhuǎn)給華通公司地形地況采取與商業(yè)銀行聯(lián)體建設，使建筑面積達24000平米建筑密度要求綠化率要求25%其他要求總占地面積1900㎡容積率要求項目初步設想及建設建議方案建設環(huán)境周邊住宅如唐朝碧閣28層均價3000元/㎡，元盛大廈均價3400元/㎡（商?。?，市場消化力較強目標客戶定位適宜中小型企業(yè)購買和投資者投資建筑規(guī)劃形式4層裙樓，25層商住，地下一層停車場，限高84米建筑類型及要求總建筑面積16150㎡商鋪面積3200㎡其中1900㎡上建筑面積15350㎡建筑密度聯(lián)體產(chǎn)生面積0㎡綠地率地下室面積800㎡戶數(shù)輔助用房面積停車位30個一、 項目開發(fā)總收入預測指標銷售面積價格（元/㎡）收入（萬元）備注商鋪部分一層650㎡25000有公共部分150㎡二層800㎡8000三層800㎡5000四層800㎡4000商住部分12150㎡3300停車位部分30個9萬元/個送給自留部分800*3=2400㎡33002層自留1層給鐵路公司合計二、項目開發(fā)總投資綜述項目名稱工程量㎡單價（元/㎡）總投資（萬元）土地成本 800萬左右（估值）前期開發(fā)費1900 185 建筑安裝工程 161501450 其中：報建費用16150 160 公建配套設施費1900 240 管理費用16150 20 營銷費用 % 財務費用2000萬元 貸1年7%利息 140 開發(fā)稅費%+增值稅1% 靜態(tài)投資總額項目開發(fā)效益分析表1銷售總收入 減：項目總投資 2利潤總額 投資回報率 53%現(xiàn)金流量指標一覽（假設現(xiàn)在籌備，預計2年開發(fā)完成，2005年10月開盤） 2004200520062007合計（萬元）現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 結(jié)論：在各種假設順利通過、按原規(guī)劃設計的條件下，具有投資可行性；前期啟動資金應為：**+800萬元=；本次計算未將股權(quán)分配計算入內(nèi)
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