金陽大廈項(xiàng)目投資分析報(bào)告-wenkub
2023-06-14 00:42:34 本頁面
【正文】 芙蓉路黃金通道以自己的獨(dú)特地位在刷新商務(wù)格局，重新論定商務(wù)諸侯！ ★侯家塘超核商圈 ●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 侯家塘在未來長沙商業(yè)的格局特別重要，侯家塘商圈是長沙市的超核商圈，三湘都市報(bào)首次推出超核商圈的概念，所謂超核是指侯家塘商圈位于東塘商圈和五一廣場 以五一市民綠化廣場為圓心，以五一大道為軸的五一廣場商務(wù)圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動商務(wù)。外地列強(qiáng)的進(jìn)入導(dǎo)致的競爭加劇是市場升級的導(dǎo)火索，而這種形勢在2005將愈演愈烈，產(chǎn)品和營銷升級的大潮是不可阻擋的，也是市場優(yōu)化和進(jìn)步的標(biāo)志。二 長沙房地產(chǎn)市場情況分析2005，長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程中非常重要的一年。☆由于原用地面積較小，無法對之進(jìn)行有效的商業(yè)開發(fā)，因此在取得政府支持及鄰邊單位（長沙鐵路公司）的協(xié)議土地租賃意向支持下，金陽公司于2000年底取得計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)文件（長技基2000年493號），該文件中明確項(xiàng)目可開發(fā)總建筑面積為16000平方米?！?001年8月正式取得長沙市規(guī)劃管理局的二類規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知單（編號200001078A1），其中詳細(xì)說明項(xiàng)目建設(shè)用地為1900平方米，建筑高度為84米以內(nèi)，機(jī)動車出入方向?yàn)闁|北。政策變化和外地豪強(qiáng)的進(jìn)入，使得長沙房地產(chǎn)市場有些“亂花漸欲迷人眼”。三、價(jià)格——讓我歡喜讓我憂升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以來房屋價(jià)格偏低的長沙市場，隨著產(chǎn)品升級而帶來的價(jià)格升級已經(jīng)啟動，而且勢頭如此迅猛；對于這樣一個(gè)老百姓最關(guān)心的問題，在2005需要見分曉！四、資金鏈、融資渠道——延續(xù)生命線！國家政策，地方政策，政策與對策！當(dāng)國家宏觀調(diào)控產(chǎn)生作用，金融政策開始緊縮，當(dāng)矛頭指向房地產(chǎn)行業(yè)，如何打開資金的缺口？當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)真正成為資金密集型行業(yè)，當(dāng)鈔票變得如此緊缺，本地企業(yè)如何才能玩轉(zhuǎn)長沙房地產(chǎn)市場？五、別墅市場——長江后浪推前浪水云間、綠城桂花城作為新一代別墅能否共同造勢城東市場？同升湖、金鷹城老一輩占據(jù)天然如何守勢？河西別墅市場，尤其山水英倫（荷塘月色）能否翻身？長沙別墅市場走向何方？六、小戶型和寫字樓——物以稀為貴，貴多少在市區(qū)內(nèi)用地日漸減少的今天，成熟地段的小戶型和寫字樓越發(fā)顯得珍貴。在這一商務(wù)圈，平和堂、萬代廣場、新大新等先后崛起，沃爾瑪、銅鑼灣、王府井等商業(yè)巨子也紛紛搶占黃金碼頭。黃興路商圈、芙蓉路金融街和未來省府的十字節(jié)點(diǎn)，具有不可替代的優(yōu)勢。 侯家塘處在長沙新興CBD的區(qū)域，又毗鄰東塘和五一商圈，商業(yè)發(fā)展本來就有著一定的基礎(chǔ)?！碧煨膮^(qū)招商局的負(fù)責(zé)人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互補(bǔ)充和襯托的，之間的影響當(dāng)然會有，但是規(guī)模效應(yīng)也可以吸引更多的客流。隨著省政府機(jī)關(guān)大院南遷，一批重大文化設(shè)施、配套公益設(shè)施將在城南拔地而起。其最大的特征就是解決原來CBD存在的生態(tài)惡化問題，如“死城”現(xiàn)象，交通上下班時(shí)過分緊張，區(qū)內(nèi)綠化較低，商業(yè)氣氛太淡，寫字樓空調(diào)病，辦公室綜合癥等等。 芙蓉中路CBD建成以后，將集中長沙大部分金融、商務(wù)、文化、服務(wù)機(jī)構(gòu)和大量的商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，并使長沙更具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境。 ●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 金融要塞———雄踞五一路和芙蓉路交匯的芙蓉廣場鉑金位置，金融圈的核心地帶，芙蓉廣場的絕版寶地。 隨著展覽館路的拉通和芙蓉北路的提升，松桂園商務(wù)中心目前已初具雛形，成為開福區(qū)范圍內(nèi)最活躍、最具增長和發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)，其發(fā)展方向以生產(chǎn)性服務(wù)功能為主，以生活服務(wù)為輔，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務(wù)等，重點(diǎn)以金融服務(wù)為其特色。今年著重建設(shè)的有湘雅醫(yī)療城和家居樂置業(yè)廣場等。 該區(qū)域好的新項(xiàng)目不多，投資渠道較為單一。從市場狀況和項(xiàng)目分析中，再結(jié)合目前各類信息，通過產(chǎn)品的組合來營造或倡導(dǎo)一種符合有可能入住該區(qū)域人群特性的工作和生活方式就是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，即打造一個(gè)“精品小戶型＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓。這些客戶最看中交通便利，人流量大、宣傳效果高的黃金地段，也不會在租金和其他事宜上與公司過多糾纏。經(jīng)過一系列的論證，我公司最終建議本案塔樓部分定位為“公寓式寫字樓”(暫命名)。這類公寓式寫字樓是一種屬于中檔或者中檔偏下的寫字樓，與甲級寫字樓有一定的差距，但不難發(fā)現(xiàn)這一形態(tài)的寫字樓在長沙還具有很大一部分的發(fā)展空間，這種具有公寓居家氛圍的辦公空間，這一種物業(yè)在相當(dāng)一段時(shí)期將滿足長沙公司對辦公環(huán)境的需求。二、 長沙市商務(wù)公寓市場現(xiàn)狀 代表性項(xiàng)目在長沙市中央商務(wù)區(qū)中，具有代表性的項(xiàng)目分別為亞大時(shí)代廣場、君臨天廈、湖南國際金融大廈、順天城、銀海大廈、名匯達(dá)、元盛大廈、中欣大廈、華天新城、順天國際財(cái)富中心、新世紀(jì)城、頤美現(xiàn)代城、唐朝碧閣、湖南財(cái)富中心、和府酒店公寓和錦繡華天等。投資型客戶主要是指擁有雄厚實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)和投資商，商務(wù)公寓之所以能吸引住眾多投資商們的眼光，其原因主要是商務(wù)公寓的投資具有收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小和投資回報(bào)率高等特點(diǎn)。 商務(wù)公寓的特征A、 商務(wù)公寓是介于住宅與寫字樓之間的過渡性產(chǎn)品。在芙蓉路沿線的商務(wù)公寓中，面積最小的僅50多平方米，大的也不過90來平方米，每一個(gè)戶型的設(shè)計(jì)正向著實(shí)用性和人性化方向發(fā)展及完善。D、 基本集中在芙蓉路沿線從北站到候家塘僅4公里長的道路上，密密地排布著近20個(gè)商務(wù)項(xiàng)目。而這正是投資者喜愛的氣息?，F(xiàn)階段商務(wù)公寓市場狀況比較穩(wěn)定，銷售市場比較活躍，租賃市場較為紅火。對于商務(wù)公寓而言 在黃金地段稀缺的長沙市，擁有位于中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)公寓即可成為CBD地帶“最后的貴族”。信息大廈八一路446套38—106精裝修（地面鋪地毯）、遠(yuǎn)鈴整體浴室等3618400030%7臺電梯、中央空調(diào)、多功能會議廳（大中?。┢眲?wù)中心、食堂、商務(wù)中心、健身房等省軍區(qū)、泰天大酒店、省公安廳、市十二中等續(xù)表:名稱地點(diǎn)總建筑面積（㎡）總套數(shù)戶型面積（㎡）裝修情況價(jià)格公攤率物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡）配套設(shè)施周邊環(huán)境起價(jià)均價(jià)青年公寓蔡鍔路東牌樓尚得街168套45—60高級木地板、海爾分體式空調(diào)、遠(yuǎn)鈴整體浴室、海爾整體櫥柜、海爾抽油煙機(jī)、電熱水器、電磁爐等3580398025%兩臺電梯、多功能大家庭自助式服務(wù)廳、洗衣房、健身房、休閑茶座等平和堂、黃興路步行街、金色年華、人民醫(yī)院、新華圖書城等BOBO國際解放西路與太平街交匯處538套40—80提供個(gè)性化、菜單式裝修服務(wù)VIP會所、文化會所賈誼故居、坡子街、金色年華、沃爾馬、黃興路商業(yè)步行街幾米空間車站南路與雨花大道交匯處465套30—120精裝修、整體浴室、整體櫥柜23002900
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