金陽大廈項目投資分析報告-文庫吧
2025-05-15 00:42 本頁面
【正文】 ，交通上下班時過分緊張，區(qū)內(nèi)綠化較低，商業(yè)氣氛太淡，寫字樓空調(diào)病，辦公室綜合癥等等。 長沙市拓城、融城、省區(qū)政府南遷、打造天心生態(tài)新城，以及現(xiàn)實的許多商務活動以及許多著名企業(yè)辦公總部往南發(fā)展的趨勢等等，說明了人們是在建設CBD的同時發(fā)展和改善CBD的，所以才有了“生態(tài)CBD”亦即“EBD”的提法。而且EBD概念不再過分強調(diào)“中心”，這也是對原來CBD過分核聚化造成的種種社會問題的有效解決。 ★中央商務區(qū) ●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 根據(jù)《長沙市城市總體規(guī)劃（2000－2020）》，在“城市功能分區(qū)”中提出了建設長沙中央商務區(qū)的構想：“以中心綠化廣場為核心，東起韶山路，西至蔡鍔路，北起展覽館路，南至人民路，面積約3平方公里，集商務辦公、信息、文化、娛樂于一體”，一個以五一大道與芙蓉路交叉點為中心，以財富金融為特征的帶狀CBD正在長沙形成。 芙蓉中路CBD建成以后，將集中長沙大部分金融、商務、文化、服務機構和大量的商務辦公酒店、公寓等配套設施，并使長沙更具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎設施和良好環(huán)境。 由于CBD的出現(xiàn)，芙蓉路這條新改建的省城大動脈土地迅猛增值，顯得“財氣”橫溢、遍地是金。經(jīng)不住由CBD巨大商機的引誘，外地資本加速搶灘星城，一些大的跨國公司紛紛著陸，而嗅覺靈敏的長沙開發(fā)商也當仁不讓，在CBD區(qū)域內(nèi)掀起了一輪商務和基礎設施建設高潮。目前，云集在芙蓉中路上的銀行、保險公司、證券營業(yè)部等金融機構有數(shù)十家之多，這一段已成為名副其實的湖南“華爾街”。 ●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 金融要塞———雄踞五一路和芙蓉路交匯的芙蓉廣場鉑金位置，金融圈的核心地帶，芙蓉廣場的絕版寶地。 芙蓉生態(tài)廣場———350米視野無阻礙，豁達胸懷、坐觀天下，盡覽芙蓉生態(tài)廣場怡人美景，工作之余，攜友游歷，陽光普照、放飛心情、激發(fā)靈感。 金融商業(yè)核心———擁有國際化商務氛圍的板塊，證券、保險、金融、機構，大公司、大財團、大商家聚集一地，酒店、商務寫字樓林立，平和堂、百盛、家樂福、肯德基、麥當勞、必勝客等國際商業(yè)機構構筑起星城經(jīng)濟、商貿(mào)、辦公的商業(yè)軸心。 ★松桂園商務區(qū) ●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 松桂園商務中心 位于長沙市新規(guī)劃的CBD（中央商務區(qū)）中北部，是一個以國際財富中心、南方明珠國際大酒店、建鴻達現(xiàn)代城、運達國際大廈四座高樓為圓心，沿著芙蓉路、展覽館路“十”字型兩軸向東———迎賓路、東風路；向西———蔡鍔路；向南———八一路、中山路；向北———湘春路、體育館路輻射的相對聚集的商務地區(qū)，覆蓋整個清水塘街道、望麓園街道和上大垅街道辦事處的一部分，面積約1平方公里。 隨著展覽館路的拉通和芙蓉北路的提升，松桂園商務中心目前已初具雛形，成為開福區(qū)范圍內(nèi)最活躍、最具增長和發(fā)展?jié)摿Φ纳虅諈^(qū)，其發(fā)展方向以生產(chǎn)性服務功能為主，以生活服務為輔，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務等，重點以金融服務為其特色。 在其方園約1KM范圍內(nèi)，匯聚了湖南主要銀行、證券、保險等金融機構的總部和高檔寫字樓，以及家樂福、普爾馬斯特、省展覽館、長沙市一中、湘雅醫(yī)院、湖南日報社、新聞出版大廈、烈士公園、南方明珠國際大酒店等長沙最著名的商業(yè)及文化、教育、新聞、休閑中心，是長沙CBD重中之重的極核地段。項目基地位于松桂園的黃金三角———芙蓉路與展覽館路兩條財富礦脈交織的財富鼎點，是長沙CBD最后一塊財富處女地。 ●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 第二個“金十字” 松桂園商務城明年將重點開發(fā)湘春路和體育館路，構筑松桂園商務中心的第二個“金十字”；打通炮后街路，打造以清水塘兩廂為主的“三湘第一文化教育街區(qū)”；改造建湘路，建立電訊產(chǎn)業(yè)市場；以展覽館路拉通為契機，在兩廂建立集餐飲、娛樂、休閑于一體的特色街市。今年著重建設的有湘雅醫(yī)療城和家居樂置業(yè)廣場等。 而且，根據(jù)政府規(guī)劃，車站路將和展覽館路實現(xiàn)對接，而且西端將修建另一座湘江大橋，直接接通桐梓坡，形成長沙市的又一條五一大道。 ●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資狀況 投資潛力較大 理由：區(qū)域發(fā)展前景不錯，但是目前可開發(fā)土地不多。 投資價值風險與收益同在 理由：新興項目的定位起點高，能提升整個區(qū)域的投資價值，但是也正是受運達廣場開發(fā)節(jié)奏的影響，以及原有幾座商務樓銷售情況的不理想，造成風險性較高。 該區(qū)域好的新項目不多，投資渠道較為單一。 四 項目的SWOT分析及開發(fā)總體思路一、項目SWOT綜合分析SWOT論 點說 明S（優(yōu)勢）升值前景被高度認可長沙城市未來的CBD區(qū)域，絕大部分消費者都相當認同它的升值潛力城北素質(zhì)樓盤外部數(shù)量眾多的政府機構、銀行企業(yè)、院校，加上未來大量進入該區(qū)域的中高收入人群，完全拒絕棚戶區(qū)、貧民區(qū)，低素質(zhì)與社區(qū)安全隱患優(yōu)質(zhì)規(guī)劃的交通網(wǎng)絡路幅、路況及具有前瞻性的路網(wǎng)建設，又在快速干道邊上，不存在亞交通問題教育配套和文化氛圍不僅僅有湘雅和周邊眾多的高、初中、小學，還有展覽館、博物館等等文化氛圍濃厚的活動機構和場所項目體量小可以靈活的選擇入市時機，不易受市場放量的影響，可以實現(xiàn)快速銷售W（劣勢）利潤來源單一性項目利潤點被迫依賴于商業(yè)部分所帶來的風險性地塊先天性不足過小地塊不利與商業(yè)規(guī)劃；東西向不利規(guī)劃停車問題很難取得有效解決受地塊較小的影響停車問題只能夠通過一種變通的方式解決樓盤配套不完善對純自用型客戶及商務部分的操作均有相當影響O（機會）土地的希缺性區(qū)域發(fā)展前景不錯，但是目前可開發(fā)土地不多充分利用該區(qū)域的升值前景長沙房價還具有一定的升值空間，該區(qū)域的發(fā)展前景看好合適的產(chǎn)品設計通過產(chǎn)品規(guī)劃的處理，將未來該區(qū)域的商業(yè)、商務需求功能盡量集于一身最大限度地釋放快速干道效應在本案中，干道效應對物流交通的順暢、業(yè)態(tài)組合的選擇、后續(xù)經(jīng)營和商業(yè)的輻射功能不容低估T（威脅）競爭項目的不確定性對本案的商業(yè)業(yè)態(tài)組合、商業(yè)部分銷售時機的選擇有直接影響項目與周邊建筑聯(lián)體的不確定性與周邊建筑聯(lián)體是本項目成功的一個重要因素，但有著很大的不確定性開發(fā)風險長沙高價位樓盤整體偏淡，局部走強，個盤熱銷的整體狀況，加之不確定的市場因素，使項目開發(fā)存在著一定的市場風險市場威脅和客戶競爭客戶整體資源有限，周邊其他項目將吸引了本項目的部分潛在投資者產(chǎn)品選擇對比分析（一） 分析調(diào)查樣本類別統(tǒng)計樣本類別數(shù) 量項目名稱百 分 比商住樓9曼哈頓新貴、聯(lián)合商廈、五一華府、碧云天、都市陽光、錦繡 華天、宏景名廈、湖南財富中心、建鴻達現(xiàn)代現(xiàn)代城42．9%小戶型6青年公寓、錦華時代、日出東方、芯都信息大廈、明景公寓、錦繡中環(huán)28．6%寫字樓6名匯
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