廣州某商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告-wenkub
2023-03-07 02:00:58 本頁(yè)面
【正文】 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 2 租賃稅金及附加 4142 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 營(yíng)業(yè)稅 （ 1） *5％ 1174 1174 1174 1233 1233 1233 1233 1233 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 城市維護(hù)建設(shè)稅 （ ） *7％ 82 82 82 86 86 86 86 86 91 91 91 91 91 91 91 91 教育費(fèi)附加 （ ） *3％ 35 35 35 37 37 37 37 37 39 39 39 39 39 39 39 39 防洪工程維護(hù)費(fèi) （ 1） *％ 21 21 21 22 22 22 22 22 23 23 23 23 23 23 23 23 交易印花稅 （ 1） *％ 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 房產(chǎn)稅 （ 1） *12％ 2818 2818 2818 2959 2959 2959 2959 2959 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 六、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對(duì)項(xiàng)目的成本收益測(cè)算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)中國(guó)人民銀行 2021 年 2月調(diào)整后的利率，五年以上的貸款年利率為 ％。東塔樓的寫(xiě)字樓和商場(chǎng)以及西塔樓的商場(chǎng)全部用于出租。 表 3 項(xiàng)目總投資估算表 項(xiàng)目 東塔成本 東塔單價(jià) 西塔成本 西塔單價(jià) 合計(jì) 開(kāi)發(fā)成本（靜態(tài)） 907992780 8975 600371392 8365 1508364172 土地購(gòu)置費(fèi) 292497398 2891 207502602 2891 500000000 前期工程費(fèi) 工程建設(shè)費(fèi) 551302122 5449 356125727 4962 907427849 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 64193260 635 36743063 512 100936323 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 104620217 1033 99721895 1390 204341962 管理費(fèi) 16539064 163 10683772 149 27222836 其他費(fèi)用 5058450 50 3588550 50 8647000 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 16539064 163 10683772 149 27222836 財(cái)務(wù)費(fèi)用 66483489 657 47164512 657 113648001 銷(xiāo)售費(fèi)用 0 0 27601289 385 27601289 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 3 總計(jì) 1012612847 10008 700093287 9755 1712706134 （二）各項(xiàng)投資與成本費(fèi)用估算表（略） （三）項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分。 表 1 西塔樓（全天候商務(wù)寫(xiě)字樓）功能面積分布表 樓層 使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米） 負(fù)二層 管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等 4464 4464 夾層 170 170 負(fù)一層 商場(chǎng) 3013 3013 小計(jì) 7647 1 層 大堂、商場(chǎng)等 2648 2648 2 層 商場(chǎng) 1541 1541 3 層 商場(chǎng) 1541 1541 4 層 酒樓、餐廳 2505 2505 5 層 技術(shù)層 1774 1774 6～ 16 層 寫(xiě)字樓 1541 16951 17 層 避難層 1541 1541 18 層 設(shè)備層 1541 1541 19～ 29層 寫(xiě)字樓 1541 16951 30 層 避難層 1541 1541 31～ 39層 寫(xiě)字樓 1541 13869 40 設(shè)備層 1541 1541 40 停機(jī)坪 180 180 小計(jì) 64124 合計(jì) 71771 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 2 表 2 東塔樓（甲級(jí)純寫(xiě)字樓）功能面積分布表 樓層 使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米） 負(fù)二層 管理中心、維修間、變壓器房等 2048 2048 負(fù)一層 管理 中心、低壓配電房 2048 2048 小計(jì) 4096 1 層 大堂、商場(chǎng)等 2048 2048 2 層 商場(chǎng) 1803 1803 3 層 商場(chǎng) 1803 1803 4 層 商場(chǎng) 2048 2048 5 層 技術(shù)夾層 2048 2048 6～ 18 層 寫(xiě)字樓 2048 26624 19 層 避難層 2048 2048 20～ 35 層 寫(xiě)字樓 1536 32768 36 層 寫(xiě)字樓 1536 1536 37 層 避難層 1536 1536 38～ 45 層 寫(xiě)字樓 1536 12888 46～ 49 層 寫(xiě)字 樓 1024 4096 50 層 設(shè)備層 1024 1024 50 層核心部 設(shè)備層 283 283 小計(jì) 91953 51～ 55 層 寫(xiě)字樓 1024 5120 合計(jì) 101169 二、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 （一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總工期為三年，從 2021 年 10 月起，至 2021 年 9 月。 從項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為 30 年?？紤]到開(kāi)發(fā)商已投入了 50000 萬(wàn)元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為55220 萬(wàn)元，計(jì)劃由開(kāi)發(fā)商投入自有資金 970萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 45500 萬(wàn)元用于投資，剩余部分 66051 萬(wàn)元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為 121271萬(wàn)元。每年各項(xiàng)收入預(yù)測(cè)詳見(jiàn)表 表 表 7 所示。目前廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率通常為中國(guó)人民銀行公布的貸款利率乘以 的系數(shù)，即本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率： ％ *＝ ％。 價(jià)格水平的假定 本項(xiàng)目物業(yè)的租售價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)比較并結(jié)合廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行時(shí)間修正后，得出物業(yè)將來(lái)推出市場(chǎng)時(shí)的價(jià)格。 出租物業(yè)的折舊 本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。 （二）損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析 詳見(jiàn)表 11 所示。 自有資金投資現(xiàn)金流量表 本項(xiàng)目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表 13 所示。 表 14 資金來(lái)源與運(yùn)用表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 資金來(lái)源 2425 29238 42101 65586 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 銷(xiāo)售收入 22656 36598 19606 租賃收入 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 自有資金 2425 582 696 6017 銀行貸款 6000 4500 35000 2 資金運(yùn)用 2425 29019 42150 65537 18209 20564 22770 23384 22840 11551 10637 9283 8393 8958 8958 建設(shè)投資 2425 24254 33956 60635 借款還本付息 11510 11510 11510 11510 11510 銷(xiāo)售稅金及附加 1391 2247 1204 租賃稅金及附加
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