【正文】 22222 23482 23482 自有資金 2425 582 696 6017 銀行貸款 6000 4500 35000 2 資金運用 2425 29019 42150 65537 18209 20564 22770 23384 22840 11551 10637 9283 8393 8958 8958 建設投資 2425 24254 33956 60635 借款還本付息 11510 11510 11510 11510 11510 銷售稅金及附加 1391 2247 1204 租賃稅金及附加 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 土地增值稅 227 366 196 所得稅 3147 5527 2627 3445 4874 6211 6584 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 3 盈余資金 0 219 49 49 233 3133 5849 6605 5936 17718 16592 14925 13829 14524 14524 4 累計盈余資金 0 219 170 219 452 3585 9434 16039 21975 39693 56285 71210 85039 99564 114088 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 13 續(xù)表 14 資金來源與運用表 序號 項目名稱 建設經(jīng)營期 2021 2021 2021 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 資金來源 23482 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 銷售收入 租賃收入 23482 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 自有資金 銀行貸款 2 資金運用 8958 8958 8958 9484 9484 9484 9484 9484 10037 10037 10037 10037 10037 10037 10037 10115 建設投資 借款還本付息 銷售稅金及附加 租賃稅金及附加 4142 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 土地增值稅 所得稅 4815 4815 4815 5135 5135 5135 5135 5135 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5548 3 盈余資金 14524 14524 14524 15173 15173 15173 15173 15173 15853 15853 15853 15853 15853 15853 15853 15775 4 累計盈余資金 128613 143137 157662 172835 188008 203181 218353 233526 249380 265233 281086 296939 312793 328646 344499 360274 由表中計算結果看出，本項目累計盈余資金大于零，故從資金平衡能力角度分析，本項目滿足投資要求。因 此，本方案在財務上可行。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率 70％時，項目風險較低。 （三）現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力分析 全部投資現(xiàn)金流量表 本項目全部投資現(xiàn)金流量表如表 12 所示。本租金基本可視為凈租金標準。 銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從 2021年開始還本付息， 2021 年還清。 經(jīng)測算，開發(fā)總投資為： 1712706132 元人民幣，匯總詳見表 3。 根據(jù)廣州市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：土地購置費、前期工程費、工程建設費、開發(fā)期間稅費、管理費 、財務費、銷售費用、不可預見費以及其他費用等。 表 5 西塔樓寫字樓銷售收 入測算表 2021 2021 2021 2021 售價 13000 銷售率 30% 銷售面積 17428 銷售收入（萬元） 22656 2021 售價 14000 銷售率 75% 銷售面積 26142 銷售收入（萬元） 36598 2021 售價 13500 銷售率 100% 銷售面積 14523 銷售收入（萬元） 19606 合計（萬元） 78861 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789 4 表 6 西塔樓商場租賃收入測算表 表 7 東塔樓出租 收入測算表 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 寫字樓 平均月租金（元） 147 150 155 165 170 165 168 163 150 140 150 150 150 150 出租率 15% 60% 80% 95% 96% 93% 94% 91% 85% 82% 80% 80% 80% 80% 租賃費用（萬元） 3 13 13 14 14 14 14 14 13 12 13 13 13 13 租金收入（萬元） 609 9980 13755 17390 18106 17024 17520 16455 14144 12734 13311 13311 13311 13311 平均月租金（元） 400 415 430 450 470 460 480 450 430 410 450 450 450 450 商場（ 1 至 4層） 出租率 25% 70% 90% 95% 95% 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85% 85% 85% 租賃費用（萬元） 8 35 36 38 39 38 40 38 36 34 38 38 38 38 租金收入（萬元） 251 2979 3979 4397 4593 4543 4541 4164 3890 3666 3931 3931 3931 3931 東塔小計（萬元） 860 12959 17734 21787 22699 21566 22061 20619 18033 16401 17241 17241 17241 17241 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 商場（ 1至地面四層） 平均月租金（元） 400 415 430 450 470 460 480 450 430 410 450 450 450 450 出租率 20% 63% 81% 85% 93% 95% 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85% 85% 85% 租賃費用（萬元） 5 33 35 36 38 39 38 40 38 36 34 38 38 38 38 租金收入（萬元） 307 4103 5483 5963 6832 7290 7210 7208 6610 6175 5821 6241 6241 6241 6241 年份 2021 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 商場（ 1至地面四層） 平均月租金（元） 450 出租率 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85%