【正文】 離破碎的業(yè)務流程再合理地“組裝”回去，將幾道工序合并，歸一人完成，并將分別負責不同工序的人員組合成工作小組或團隊，以利于共享信息、簡化交接手續(xù)、縮短時間。即為目標計劃管理的精髓。以“至情、至微、至效”的精神為理念，不懈追求更高的服務境界，極力員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力，在這種理念的支撐下，近年來，公司所管理的眾多項目中，受到了業(yè)主的一致好評好信任?！翱旖莘铡奔丛诮拥綋碜o需求信息或任務時，要求我們的員工立即行動并迅速解決問題，體現(xiàn)“效率就是生命”的精神；“機務作風”即是采用嚴謹細致的航空系統(tǒng)維護管理方法，對每一項工作都嚴格按程序認真細致去完成；“便民服務”即向業(yè)主（用戶）提供購物導向、室內維修等正常物業(yè)管理范圍以外的服務，體現(xiàn)公司的“周到服務”?！澳阆氲降奈覀兌家炎龅剑銢]有想到的我們超前做到”，從而提供更適合客戶需要的服務，滿足甚至超越客戶的需求。為防止以外事件的發(fā)生，公司在“人防”、“技防”和制度建設、監(jiān)督機制等方面都有嚴格的管理措施，確保萬無一失，為了解決政府機關后勤社會化改革的后顧之憂，我們著眼于長遠承擔物業(yè)管理責任，不斷完善硬件與軟件設施，確保物業(yè)的正常安全運行，注重物業(yè)相關保險事宜，按照有關規(guī)定投保公共責任險、第三者責任險，并與事務管理部門協(xié)商安防設備保險事宜，提高行政中心物業(yè)抗風險能力?！铮蓿o窮?。┤毕菥褪且竺恳粋€員工都要細心謹慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點）降低到“零”的一種管理方法，零缺陷并不是說絕對沒有缺陷，或缺陷絕對等于零，而是指以缺陷等于零為目標的管理理念，每一個員工都要在自己的工作職責范圍內力爭做到無缺陷，從而培養(yǎng)員工高度的責任感和嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，提高服務質量。長沙物業(yè)管理品牌企業(yè)”并推薦參加“中國物業(yè)管理品牌企業(yè)20強”評選（評選正在進行中）。（五）團隊優(yōu)勢六、工作重點宏豐公司組織各類專業(yè)技術骨干，經過全面深入的調研，了解了行政中心這一極具時代意義的高科技建筑，并從業(yè)主（用戶）的角度出發(fā)，分析了行政中心物業(yè)管理的重點，經歸納整理 ，行政中心的物業(yè)管理工作重點體現(xiàn)在以下五個方面。 開放——體現(xiàn)天偉區(qū)委、區(qū)政府改革的思想和與國際接軌的政府辦公方式。親和——象征天偉區(qū)委、區(qū)政府為人民服務的宗旨和親近民眾，與民同樂的政府公仆形象。設備系統(tǒng)包括供配電、給排水、中央空調、電梯、消防、智能化等系統(tǒng)，作為政府物業(yè)，其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件，所以，設施設備的管理顯得尤為重要。與此同時，建筑物的外觀又是天偉區(qū)行政中心的形象。本物業(yè)投入使用的一些先進設備設施將使得管理觀念、管理機構、管理方式更現(xiàn)代化、科學化。同時，為提高天偉區(qū)行政中心物業(yè)管理的工作效率，我們將在長沙市市級行政中心投入工作車一輛及現(xiàn)代化辦公設備若干，如電腦、網絡系統(tǒng)等。同樣，本公司將在天偉區(qū)行政中心針對該物業(yè)相關特點開發(fā)專用軟件進行管理。我們有理由相信，經過本公司的管理，可以確保長沙市市級行政中心因物業(yè)管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。充分體現(xiàn)本公司“以嚴謹細致、追求完美的工作作風，使經營品質不斷提升，讓用戶獲得滿意服務”的質量方針和“以客戶為中心”的經營思想。ISO9001質量管理體系：本公司于1997通過ISO9002質量體系認證，2003年完成了ISO9001ISO14001環(huán)境管理體系：目前在各地建設規(guī)劃中，涉及到生態(tài)環(huán)境方面， “零排放系統(tǒng)”理念被一再提及并倡導。ISO14001是關于環(huán)境管理方面的一個體系，它是融合世界上許多發(fā)達國家在環(huán)境管理方面的經驗于一身，而形成的一套完整的、操作性強的體系標準。從而明顯地降低成本，不但獲得環(huán)境效益，而且可獲得顯著的經濟效益。目前國際標準化組織（ISO）正著手研究和討論職業(yè)健康與安全管理體系標準化問題，許多國家也相應建立了自己的工作小組開展這方面的研究，并在本國或所在地區(qū)發(fā)展這一標準。因此，我們將通過OHSAS職業(yè)安全健康管理體系確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全，消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生，也為業(yè)主創(chuàng)造一個更為健康和安全的環(huán)境。通過精干的人員達到高效運作的目的。保安人員實行準軍事化管理。促進能力較差的員工共同進步，著力培養(yǎng)員工的團隊精神，提高整體管理水平，增強凝聚力，使員工始終保持積極進取的心態(tài)。崗位“動態(tài)”管理，競爭上崗?？隙ú⒊浞职l(fā)揮員工的能力。以“外弛內張”為原則，以治安管理、消防管理、車輛管理、保密管理為主線，以訓練有素、行動迅速、果斷干練的保安隊伍為載體，利用現(xiàn)代化手段，依靠先進的技術設備與工具，科學組織日常管理，精心布置重大活動的安全安排，迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。治安狀態(tài)管理：根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義一級、二級、三級、四級安全狀態(tài)，并相應規(guī)定一級、二級、三級、四級反應力量、建立以監(jiān)控中心為指揮調度中心，相關部門負責人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，針對不同的狀態(tài)，調動不同的反應力量，采取相應的處理程序，分級應對，限時到位，通過完善各狀態(tài)應急處理的調度、組織、協(xié)調，確保及時、迅速、有效地處理各類異常情況。保密管理——所有員工均要接受《中華人民共和國保密法》的專門培訓，經考核合格后方可上崗。——將保密管理納入公司的整合型管理體系中，并定期進行考核。委派精銳骨干組成行政中心專業(yè)管理團隊，我們將委派現(xiàn)任我公司項目經理、具有打造“精品”物業(yè)經驗、組織能力強、責任心強的同志出任天偉區(qū)行政中心物業(yè)管理處的經理、委派具有精湛技術和豐富實踐經驗的工程師擔任行政中心的物業(yè)管理處技術總工程師，從公司現(xiàn)有十多個管理處中抽調專業(yè)技術骨干，組成質量控制、工程技術等專業(yè)技術齊全的高效團隊。公司經過十年的良性運作，具備了一定的資金實力和物質基礎，天偉區(qū)行政中心項目將作為公司的管理重點之一，重點保障。日常管理——預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重，使設備處于良好運行狀態(tài)?！晟圃O備管理和定期維修制度。高效的客戶管理管理和信息處理平臺本公司多年來一直把“以客戶為中心”，追求最高程度客戶滿意率作為不懈努力的工作目標。實施CS（客戶滿意）戰(zhàn)略，以客戶為中心，把客戶的需求（包括潛在的需求）作為我們物業(yè)管理服務工作的輸入，在服務中最大限度地使客戶感到滿意。九、持續(xù)滿足和超越客戶市場的意識物業(yè)管理市場發(fā)展到現(xiàn)在，已經超越了最初低成本、粗放性經營的模式，更高、更精、更好的服務是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追求的目標。其中，除了EXCELLENT與服務保證性有關外，其余都與服務關懷性有關。邀請知名學者講學、開設講座天偉區(qū)行政中心為各級公務員辦公場所，所有客戶對國內國際先進管理理論有了解和認知的需求，我們將依托本公司與國內外眾多知名學府及普華永道、麥肯錫等管理咨詢機構常年保持的密切而良好的合作關系，聘請知名專家學者到天偉區(qū)行政中心進行講學和開設講座，為公務員們帶來管理學及其他領域前沿理論的最新知識。設立物業(yè)服務中心值班室，統(tǒng)一管理，協(xié)調指揮。實施首問責任制，全程跟蹤落實，確保問題得到圓滿解決。充分運用計算機技術，實現(xiàn)集中控制管理，提高經濟效益。行政中心設備自動化系統(tǒng)可對物業(yè)的各種機電設施進行自動化控制，包括通風，空氣調節(jié)、給排水、供配電、照明等，其終端設備可動態(tài)檢測，顯示設備的運行參數(shù)，監(jiān)視、控制其運行狀態(tài)，并根據(jù)外界條件及負載變化情況，自動調節(jié)各種設備始終進行在最佳狀態(tài)，自動實現(xiàn)對電力，供水等能源的調節(jié)與管理，通過閉路監(jiān)控系統(tǒng)，可以方便地了解行政中心內外環(huán)境狀況，利用門禁和停車場管理系統(tǒng)可以對進出特定區(qū)域的人員，車輛實現(xiàn)有效監(jiān)管；綜合利用各種技防設備的功能，使行政中心各控制系統(tǒng)具備的自動檢測，自動調節(jié)、自動診斷，自動報警等功能，保證行政中心的設備在最安全的條件下運行，降低設備運行成本，減少設備管理人員的數(shù)量，將人為不安全的因素將到最低點。（三） 導入先進管理體系及管理思想我們利用ISO9000質量管理體系，導入ISO14000環(huán)境管理體系和OHSAS18000職業(yè)安全健康管理體系思想，將其運用到行政中心的物業(yè)管理工作中，用先進科學的管理，確保行政中心的物業(yè)管理工作達到并保持一流水準，ISO9000質量管理體系主要強調對產品有關的過程進行控制，通過審核和監(jiān)督，及時采取糾正，預防措施，并持續(xù)改進，從而不斷增強顧客滿意度，ISO1400環(huán)境管理體系強調規(guī)范組織的環(huán)境行為，資源的合理利用，預防污染，倡導環(huán)境保護，強調綠色環(huán)保作業(yè)，以實現(xiàn)資源的可持續(xù)利用和生態(tài)環(huán)境的綜合治理。B. 定期對質量工作、質量記錄進行檢查。B、制定設備設施月、季、年度運行，檢測與維修養(yǎng)護計劃及實施措施。F、分包方的選聘、管理，合同的起草，執(zhí)行，檢查，評審等。D、根據(jù)用戶報修要求，及時維修并保證質量。D、按整合型管理體系對設備運行進行監(jiān)控巡視，做好巡視記錄表。B. 清潔工作質量監(jiān)督并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。綠化管理A. 綠化的養(yǎng)護管理（施肥、造型、修剪、補栽等），維護整體環(huán)境形象。C、夜間控制來訪人員，按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)D、維護進出車輛秩序，做好車輛出入登記。（2）消防安全監(jiān)控A、24小時值班，發(fā)現(xiàn)異常情況迅速通知相關人員進行處理，并報告值班領導。B、組織開展宣傳教育，公益活動及精神文明活動。 前期介入物業(yè)管理的前期介入是一個非常重要的環(huán)節(jié)，在前期介入中，管理人員和工程技術人員將對建筑工程質量和在今后投入使用中可能出現(xiàn)的問題，向甲方管理人員書面提出整改意 見，督促施工對進行整改，熟悉設備，設施調試，操作，養(yǎng)護，實現(xiàn)順利接管，收集設備的條件、易損件、技術說明書、圖紙等，并歸納存檔。正式入住 相關前期準備工作完成后，正式全面實施物業(yè)管理。激勵機制激勵是用閉環(huán)控制的動力，使管理不斷運轉，在控制中導入激勵機制，以充分調動員工積極性，挖掘內部潛力，確保系統(tǒng)在充滿活力的中不斷運行，激勵系統(tǒng)包括目標激勵，崗位激勵，獎懲機制三部分。獎懲機制：獎懲機制實行以獎為主，以懲為輔，通過獎懲達到提倡企業(yè)文化價值觀和競爭意識、危機意識等。第二節(jié) 工作計劃一、前期介入計劃專業(yè)、科學、規(guī)范的物業(yè)管理前期介入，將為今后物業(yè)管理服務品質的提高及降底管理成本，打下堅實的基礎。2． 副組長全日制現(xiàn)場辦公，負責行政中心現(xiàn)場工作的協(xié)調與安排。實行入職政審、擔保人制度。通過現(xiàn)代化、科技化的物業(yè)管理塑造出行下中心良好的公眾形象，為用戶提供優(yōu)質服務，為公司創(chuàng)優(yōu)質品牌。除骨干員工外，所有新員工（管理員、保安員、清潔工、綠化工、維修水電工、炊事員）優(yōu)先從長沙市或貴州省待業(yè)大學生、復員軍人、下崗職工中招聘，為社會再就業(yè)盡一份力。2000年成功策劃某市某商場物業(yè)實施。（2） 設備運行值班和設備、工程維修人員3人，其中工程師1人，弱電維修技師2人。（6） 會場服務員3人。保安員高中以上退伍軍人或保安專業(yè)學校畢業(yè)，品貌端正，身體健康，品行良好，工作認真負責，能吃苦耐勞。二、人員的培訓（一）培訓目標 發(fā)揮培訓的再教育功能，在員工中樹立正確的人生觀，價值觀和職業(yè)道德觀，弘揚社會主義精神文明，倡導愛國主義和集體主義精神，培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的道德風尚。（二）培訓管理培訓管理流程圖用戶要求行業(yè)標準公司培訓制度管理處工作目標制訂培訓計劃設計培訓內容選定培訓方式組織培訓資料確定場地、設備選定培訓教師培訓實施培訓記錄建立員工培訓履歷表培訓效果評估培訓管理由經理總負責，各主管協(xié)助組織員工培訓工作，嚴格按整合型管理體系要求實施培訓，并根據(jù)實際工作需要進行培訓方式、內容的調整和控制，保證培訓工作落到實處，促進團隊管理水平提高。 培訓計劃應充分考慮用戶意見調查的反饋意見。 聘請專家擔任我們的兼職指導教師，使員工能不斷地學習到最新知識，擴大知識面、提高綜合素質。 現(xiàn)代企業(yè)管理知識教育。 針對物業(yè)高科技、智能化的特點，加強對員工智能化設備原理，維護、保養(yǎng)、維修、檢測技術的培訓。 針對不同的建筑材料，采取有針對性的管理、維護、維修、清潔、保養(yǎng)專業(yè)知識的培訓。3．跟班培訓對抽調到天偉區(qū)行政中心物業(yè)管理處工作的管理人員、工程技術人員先進行強化訓練，熟悉當?shù)氐奈飿I(yè)管理法律法規(guī)，熟悉物業(yè)管理的工作程序，提高管理水平，樹立服務意識。5．參觀考察和專題討論組織中層管理人員，業(yè)務骨干到國內知名物業(yè)管理企業(yè)，本公司優(yōu)秀物業(yè)管理處參觀考察。培養(yǎng)一支紀律嚴明作風頑強、技術過硬的管理隊伍。管理層周培訓和不定期的培訓（1） 企業(yè)管理（2） 政治思想教育（3） 物業(yè)管理概念1． 物業(yè)管理法規(guī)2． 房屋管理與維護3． 設備管理與維護4． 計算機網絡應用與開發(fā)5． 整合型管理體系6． 消防管理、安全生產10．管理、經濟新知識、新概念11．服務理論與應用12．職業(yè)道德教育13．物業(yè)管理專業(yè)知識教育自辦培訓聯(lián)辦培訓外送培訓知識更新與豐富滿足工作需要、提高結合素質培訓對象培訓時間培訓內容方式目標操作層周培訓和不定期培訓1相關專業(yè)知識2政治思想教育3相關專業(yè)技能技巧4整合型管理體系5政務理論與應用 6實用文化基礎知識7職業(yè)道德教育8物業(yè)管理專業(yè)知識教育9法律法規(guī)自辦培訓聯(lián)辦培訓外進培訓學有專長、滿是工作需要，提高綜合素質。三、人員的管理公司在長期的實踐中，探索形成了一套適合本公司發(fā)展需要的科學的人力資源管理體系，通過體系的有效動作，吸引，錄用人才，培養(yǎng)、留住人才，淘汰不合格人員。天偉區(qū)行政中心物業(yè)管理處將依據(jù)公司規(guī)章制度，充分考慮行政中心的實際情況，以更完善、更嚴格、更科學管理的高起點，高水準。提高整體員工的文化素質，組建一支技術過硬。工作態(tài)度進行綜合考證，合格者正