【正文】 中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟已占經(jīng)濟總量的95%以上，成為全市經(jīng)濟中最具活力、競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠帧1]依據(jù)城市遠景輪廓構(gòu)想及周邊自然“水、城”環(huán)境特征，規(guī)劃采用既集中緊湊、又相對完整帶狀加組團的連片發(fā)展模式，構(gòu)成沿河紛呈“水、城、園”一體化的城市用地布局形態(tài)格局。其中“南岸功能區(qū)”為城市綜合區(qū)，居住人口17萬人。[1]（1）項目名稱“匯嘉”住宅小區(qū)項目策劃可行性研究（2）項目單位“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司是一家集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體公司，公司產(chǎn)品包括：普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅。（2）宗地用地性質(zhì):商業(yè)金融用地。宗地周邊地塊除三星堆客運站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國際大酒店、邱家大院農(nóng)家樂、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設(shè)計有限公司、四川盛禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣漢市三星堆客運站等。（1）建筑退讓距離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于10米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開放廣場。建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010年試行版）》相關(guān)要求。房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境等各方面效益。[6]本報告主要是對“匯嘉”建設(shè)項目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項目建設(shè)及實施進度、項目經(jīng)濟分析及項目風(fēng)險控制管理編制項目可行性研究?！笆晃濉逼陂g，為應(yīng)對國際金融危機帶來的負面影響，中央及時制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進一步飆升。在第五條“嚴格住房用地供應(yīng)管理”中提到“各地要增加土地有效供應(yīng)……今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。國務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟發(fā)展速度是7%。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2010年112月，%，2010年112月，2010年12月末，%左右的增速。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對本項目非常有利。[1]根據(jù)廣漢市住戶調(diào)查資料顯示：2008年111月城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)人居可支配收入11205元，同比增加13389元，%。2008年，由于“”大地震原因，作為重災(zāi)區(qū)，廣漢市的經(jīng)濟受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟指標(biāo)都有所下降。廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值160億元，人均GDP已突破3萬元，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟水平。 從圖中可以看出，廣漢市近幾年固定資產(chǎn)投資與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對該項目很有利。[3] 廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。這一時期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時跟進，房地產(chǎn)價格將進一步上升，且上升速度較快，預(yù)計2011年城區(qū)住宅均價將突破3500元/ m2。，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計到2012年下半年或2013年，市場供給將達到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時房地產(chǎn)價格將在高位運行。交通便利，升值潛力巨大。（5）本項目綠地率高達45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。（3）離中心城區(qū)距離較遠，公交線路較少。（3）成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對廣漢經(jīng)濟的拉動。（2）項目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標(biāo)客戶群的流失。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。本項目綠化率=45%，容積率=，以上樓盤信息及廣漢市房地產(chǎn)市場走勢為參考，可以確定匯嘉住宅社區(qū)的均價為3200元/㎡。故本項目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時，不僅要滿足當(dāng)前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶浴Ｓ媱澐謨善诟邔幼≌?。且考慮到未來經(jīng)濟的變化趨勢，該定價一定程度上不會被市場所影響，對于消費者來說很有吸引力。每層四種戶型，代號依次為A、B、C、D。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項目具有絕對優(yōu)勢。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。，還銀行本息4360萬元。擬建的某某大型社區(qū)，住宅樓為14層的高層建筑，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，%，均符合指標(biāo)要求，綠地率45%更是遠遠大于規(guī)劃要求。主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅。數(shù)據(jù)歸納入下： 銷售期數(shù)第一期第二期銷售計劃住 宅（棟）66停車位（個）200200銷售面積住 宅（㎡）停車位（㎡）40004000數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 銷售收入總計4億4千萬，其中一期2億1千萬左右，二期2億3千萬左右。項目所得稅=25%=。最后編制財務(wù)報表,計算財務(wù)評價指標(biāo),從而考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，據(jù)此評價和判斷項目的財務(wù)可行性[7]。為了減少這種風(fēng)險，就必然希望投資回收期越短越好。[8]基準(zhǔn)收益率ic=13%稅前：NPV=+（）/+178。= 萬元NPV0表明項目可行內(nèi)部收益率是指項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，即使項目凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。+179。+179。[11]本項目主要針對資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)進行單變量敏感性分析，對財務(wù)凈現(xiàn)值這個經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響，從中找出對財務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。由于銷售單價的變動帶來投資利潤率的變化不如成本費用的變動帶來投資利潤率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價策略。當(dāng)產(chǎn)銷量大于夠本點時，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷量小于夠本點時，則企業(yè)虧損。[14]因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，以使開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的結(jié)果更加真實可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。[17]以下對本項目的土地費用、建安工程費用、銷售價格、開發(fā)期這4個主要的不確定因素進行分析。同理，人工費也會對本項目投資不構(gòu)成較大影響。綜合上述中的情況考慮，排除政治經(jīng)濟形勢發(fā)生突變的情況下，本項目的開發(fā)期不會輕易受到影響。[20]由于宏觀經(jīng)濟及市場分析以在上文中加以分析，以下將對本項目的可行性研究報告中還存在的一些不確定性因素帶來的風(fēng)險進行分析。本項目的籌資計劃中，開發(fā)過程中的大部分成本費用都需要通過商品房預(yù)售和銷售收入獲得。而這其中自然條件不能避免，只能在施工中盡量規(guī)避該種風(fēng)險。綜上所述，本項目的風(fēng)險不大。隨著廣漢市新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內(nèi)其周邊房價也會持續(xù)上漲。參考文獻1.《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 銀花 張加穎 主編 機械工業(yè)出版社2.《房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理》 吳偉良 等 編著 機械工業(yè)出版社3.《房地產(chǎn)市場營銷》 潘蜀健 陳琳 主編 中國建筑工業(yè)出版社4.《房地產(chǎn)項目策劃》 張敏莉 人民交通出版社 28