杭州房地產(chǎn)投資市場總結(jié)報告-預覽頁
【正文】 ——加強監(jiān)督也在今年下半年的各部委政策及有關(guān)的行動中得到了積極的表現(xiàn)。 在這個“調(diào)控年”里，囊括了九部委、央行以及各大商業(yè)銀行在內(nèi)的調(diào)控大軍無不傾囊上陣，在陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中涉及住房結(jié)構(gòu)、土地管理、稅收、信貸、市場交易秩序，甚至反腐等各環(huán)節(jié)，市場終于感受到了一場史無前例的調(diào)控風暴正山雨欲來?？磥恚尫康禺a(chǎn)這批亢奮的野馬停下來，中央以及各級政府還有很長的路要走。降低首付門檻地方稅收操作調(diào)整調(diào)整期房契稅納稅時間，期房可提前納稅降低交易成本 地方扶持政策《外地人在杭購房入戶試點辦法》正式通過，購買一在下沙60萬、錢江新城100萬以上、濱江80萬多住宅，可落戶杭州推行購房入戶，吸引外部消費者 加息 上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率。防止經(jīng)濟過熱地方稅務杭州地稅出臺《個人出租房產(chǎn)稅收管理辦法》，明確個人盈利性出租房產(chǎn)的稅收細則。有著巨大的住宅房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢。二、2006杭州土地市場概況：土地出讓量有所增加，行業(yè)集中度加大、外來品牌開發(fā)商涌入，2006年出讓的宗地中，有10宗是被萬科、綠城、濱江、嘉里、凱德、中海6家大地產(chǎn)商拿走，%（宗數(shù)比例）。（見下表）20042006年杭州市出讓土地分布列表：2007年土地市場分析07年首次土地出讓上，本省外地房企撐起幾乎“半壁江山”。如浙江云廈集團有限公司是由香港萬山集團有限公司投資組建的浙港合資企業(yè)；正達集團成立于1995年，在麗水處于數(shù)一數(shù)二的位置。第四章 2006年杭州商品房市場運行狀況 房屋市場價格環(huán)比走勢基本平穩(wěn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月持續(xù)下滑；房地產(chǎn)市場逐漸成熟；房地產(chǎn)建設規(guī)模增速明顯放緩，新開工面積下降；商品房中辦公樓、商業(yè)用房銷售保持較高增幅；宏觀調(diào)控帶來的后市不明朗，導致了成交量低位徘徊；接連密集出臺的宏觀調(diào)控措施打亂了開發(fā)商、購房者的心理預期，相當部分自住需求購房者進入新一輪的觀望期，轉(zhuǎn)向持幣待購狀態(tài)；住宅郊區(qū)化發(fā)展過快與配套跟進過慢的反差，引起了區(qū)域性供求矛盾，住宅郊區(qū)化勢在必行。2006年杭州市6區(qū)各區(qū)域商品房新成交統(tǒng)計圖： （數(shù)據(jù)來源：杭州市房產(chǎn)信息網(wǎng)）四、杭州市8城區(qū)各區(qū)域商品房銷供概況 傳統(tǒng)市中心（上城區(qū)、下城區(qū)）銷售形勢極好，新成交量大幅超過新上市量；新興的城東（江干區(qū)）和城北（拱墅區(qū)）受到購房者的熱捧，開始供不應求；城南（濱江區(qū)）和城東（東郊下沙板塊）雖然銷供比也達到了80％~90%，但整體價格已上漲乏力（地鐵沿線可能還有機會）；城西（文教區(qū)，位于西湖區(qū)）銷售速度相對較慢，原因是城西商品房單價絕對值過高，大量房源集中上市，導致階段性的供過于求。從目前的市場消化速度來看，按照2006年1－12月的月均銷售套數(shù)2131套來計算，則此部分存量房還需要兩年半的時間才能消化完。但二手市場供應仍如此低迷，究其原因主要還是2006年高頻率的宏觀調(diào)控促使賣家對后市的預計發(fā)生了變化，部分涉稅物業(yè)業(yè)主甚至產(chǎn)生了消極待售的心理。（見下圖3）圖1：二手市場供應的結(jié)構(gòu)與需求錯位明顯 【單位：萬套】圖2：2006年80平方米以內(nèi)的中小戶型的成交量占據(jù)總量近6成：圖3：2006年由于滿足市場要求的小兩室物業(yè)少之又少，緊俏之余成交價格自然上揚：房地產(chǎn)金融篇第六章 2006年杭州房地產(chǎn)金融市場運行狀況一、 房地產(chǎn)投資規(guī)模概況：近年來，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持持續(xù)增長，但增幅持續(xù)下滑，年開發(fā)投資規(guī)模逐漸趨于穩(wěn)定。2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量和個人購房貸款都有所控制。市場需求的減少，直接影響到房地產(chǎn)的銷售，進而加長房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期，增加資金壓力，對部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈是重大考驗。其發(fā)展過程中城西（主要是閑林和老余杭區(qū)域）的土地大片的被開發(fā)商圈入囊中，目前政府所有的土地已經(jīng)零零散散數(shù)量不多，而在城東區(qū)域，目前還有大量土地未有開發(fā)，基本為政府所有，政府可以通過經(jīng)營該區(qū)域的土地獲得一定的財政收入，所以 2006年的政府扶持項目，明顯傾向于城市東部與錢江新城等政府持有大量土地的區(qū)域。從06年外地大型地產(chǎn)公司的項目分布來看，也同政府的策略方向剛好吻合一致，這里不難看出復地選擇喬司、中海選擇濱江、萬科選擇九堡背后的地產(chǎn)游戲規(guī)則?！ ?2月29日，德勝快速路東段正式開通。三、1500億決戰(zhàn)東部 6月22日，杭州市政府發(fā)布消息：未來幾年內(nèi)將斥資1500億元，在杭州的東部地區(qū)進行一次大規(guī)模改造，其中包括滬杭磁懸浮、“滬杭、杭寧、杭甬、杭長”四條高速城際列車、地鐵、運河二通道、新火車東站等。持續(xù)增長的生產(chǎn)總值為杭州市房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提供了，良好的經(jīng)濟環(huán)境。未來5年，新城的兩翼東運河區(qū)塊，西望江區(qū)塊，將新建188萬平方米住宅，新增居住人口5萬人。區(qū)域板塊篇第九章 2006年杭州區(qū)域板塊房地產(chǎn)市場運行狀況 五大新板塊崛起是今年杭州樓市板塊的一個典型的特征，早在2005年，濱江、下沙、閑林等板塊在購房者的眼中還是平起平坐的“兄弟”關(guān)系。曉廬等暢銷樓盤；九堡與轉(zhuǎn)塘也因紅蘋果與云溪香山的動銷熱了起來；三墩則是眾多樓盤的逐鹿場所；文教區(qū)隨著銀馬與蘭庭國際的銷售，再度散發(fā)旺盛人氣。東北部，崛起居住新城 2006年12月30日，丁橋大型居住區(qū)二期項目推出，顯示出了政府在此建設大型居住區(qū)的規(guī)劃導向。 倉前高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊 元月6日，由余杭區(qū)政府為主導規(guī)劃的重點科技產(chǎn)業(yè)——倉前高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊及中都科技孵化器大樓在園區(qū)內(nèi)舉行隆重的奠基儀式。房地產(chǎn)行業(yè)篇第十章 2006年行業(yè)格局與房地產(chǎn)公司發(fā)展狀況品牌公司及浙江本土的外地房產(chǎn)公司紛紛搶灘杭州房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)競爭邁人專業(yè)化，強者恒強，品牌房產(chǎn)優(yōu)勢更加明顯。216。尤其熱衷市中心地塊，這樣可以持續(xù)地在這個城市中樹立形象、制造影響。 拿地： 加快拿地步伐，拿下杭汽發(fā)地塊、鳳起東路地塊、范家村、桐廬地塊。216。216。216。216。216。216。一、2007年宏觀調(diào)控預測分析： 中國未來的房地產(chǎn)時常必是向著健康方向發(fā)展，這是毋庸置疑的。如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則近年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。因此，預測2007年市場成交量不會出現(xiàn)大幅萎縮，應該在06年的基礎(chǔ)上保持
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