【正文】 整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的提高及價(jià)值觀念追求的不斷變化，旅游業(yè)正以前所未有的速度發(fā)展，并迅速波及全球，已成為當(dāng)今世界的第一大產(chǎn)業(yè)，當(dāng)今世界許多國家和地區(qū)，都把旅游業(yè)作為新世紀(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)來培育，探求旅游的現(xiàn)代品位、層次及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。不僅如此，我國旅游業(yè)在未來將有著輝煌的發(fā)展前景。另據(jù)國家旅游局《中國旅游業(yè)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，到2010年，國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)20億人次，國際旅游收入380—430億美元，—，旅游總收入相當(dāng)于國民生產(chǎn)總值的8%。 —團(tuán)體旅游向個(gè)體散客旅游轉(zhuǎn)變，—對自然及其保護(hù)的關(guān)切和興趣增加，希望有親身經(jīng)歷。 上述趨勢將對旅游業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，整個(gè)旅游業(yè)都面臨著機(jī)遇與發(fā)展。 某六合區(qū)是某發(fā)展大旅游的重點(diǎn)區(qū)域，這里自然景觀優(yōu)美，文化內(nèi)涵豐富，區(qū)位優(yōu)勢明顯，客源腹地廣闊，旅游業(yè)發(fā)展那前景十分看好。 隨著住宅開發(fā)競爭加劇，利潤減薄，風(fēng)險(xiǎn)加大，國內(nèi)地產(chǎn)商將進(jìn)入一個(gè)戰(zhàn)略重新定位階段，相當(dāng)多的公司開始選擇進(jìn)入新興領(lǐng)域，開發(fā)有市場前景的新產(chǎn)品。另一方面，旅游地產(chǎn)被看好，更主要的原因在于國內(nèi)旅游房地產(chǎn)市場已經(jīng)日漸成熟。 市場策略 本項(xiàng)目采用行業(yè)互相支撐的發(fā)展策略、區(qū)域性行業(yè)發(fā)展策略、品牌策略、營銷策略和全球性合作策略相結(jié)合的市場策略，全面提高竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)的品位及聲望。以火山地貌推動(dòng)旅游項(xiàng)目，利用各種市場促銷方式，使大眾迅速對該旅游項(xiàng)目取得認(rèn)同。第四章 競爭性分析 直接競爭者 宋城項(xiàng)目：由宋城集團(tuán)為主力發(fā)展商，定位為中國最大的主題公園，其配套性地產(chǎn)項(xiàng)目包括荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等多種類型。天目湖項(xiàng)目：早期的風(fēng)景區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目，同樣以大型水庫為主題，有特色化餐飲類旅游產(chǎn)品“沙河魚頭”，主要以企業(yè)投資的酒店、度假村等長線產(chǎn)品為主，基本無住宅項(xiàng)目。環(huán)境優(yōu)勢明顯，非常適宜居住、工作、旅游、會議、度假等功能。 項(xiàng)目運(yùn)營商不具備大型旅游項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)，也不具備長期經(jīng)營和管理大型旅游項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。 Opportunity ( 機(jī)會點(diǎn) ) 中國2002年旅游業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到了4800億元，處于高速增長期，假日經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)提高了市場投資主體的信心 江蘇省除無錫外尚未出現(xiàn)大型的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，資本投向狹窄，有可能構(gòu)成階段性的稀缺性如在早期推廣中快速吸引到大資本/大項(xiàng)目進(jìn)入，中后期的推廣難度將大大降低 Threat ( 威脅點(diǎn) ) 某及周邊地區(qū)消費(fèi)能力相對較弱，對產(chǎn)品檔次定位構(gòu)成了不確定性，如前期長線產(chǎn)品定位偏差，將無法完成中后期住宅產(chǎn)品的價(jià)值提升 如出現(xiàn)較大的政策變動(dòng)，對前景將構(gòu)成傷害 目前存在著更多休閑旅游類項(xiàng)目同時(shí)開展推廣的可能性，加強(qiáng)了替代性競爭。江寧、仙林、湯山、江浦等主要的旅游地產(chǎn)板塊均進(jìn)入成熟期，其中江寧板塊對本案的影響最大，而由于市場供應(yīng)量偏大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，目前在銷項(xiàng)目尚需相當(dāng)長的時(shí)間消化。 采用創(chuàng)新的傳播工具組合方式，以EVENT（事件行銷）作為突破點(diǎn)，短期內(nèi)追求轟動(dòng)效應(yīng)形成直接的競爭力——地質(zhì)地貌奇特/綜合娛樂項(xiàng)目齊全/距離發(fā)達(dá)城市很近 各地火山洗浴中心 針對個(gè)人顧客（ 組合產(chǎn)品 ）的購買習(xí)慣，需要在前期推廣階段即啟用城區(qū)火山洗浴中心推廣方式，同時(shí)作為示范旅游項(xiàng)目以吸引公眾對該旅游項(xiàng)目的直觀印象。 旅游產(chǎn)品定價(jià) 依據(jù)周邊替代型競爭產(chǎn)品價(jià)格，旅游項(xiàng)目門票分別為湖濱浴場50元/張，室內(nèi)泥浴100元/張，龜頭島公園20元/張，游船10元/張，龍泉寺10元/張，止馬嶺10元/張，火山口10元/張，博物館10元/張，花果園10元/張，生態(tài)農(nóng)業(yè)園10元/張，其它項(xiàng)目約為40元/張。 確定境外游客在旅游度假區(qū)人均消費(fèi)100美元。 旅游項(xiàng)目一期工程投資概算表序號名稱內(nèi)容建筑面積投資額（萬元）備注1火山博物館影視廳、石柱廳、火山石廳、陶瓷廳、火山泥廳、展銷廳、休息廳1000M300新建2瀑布湖濱浴場瀑布群100M、人工沙灘2000M、淺水潭1000M、觀瀑臺100M、泥浴池200M、深水區(qū)5000M、更衣室及其它配套設(shè)施500包括碼頭、游船等3室內(nèi)泥浴 旅游項(xiàng)目前三年半經(jīng)濟(jì)分析（假設(shè)2005年6月開業(yè)） 園林公園：套票30元/張，營業(yè)時(shí)間150天，300人次/天，收入為30300150=135萬元收入為30050180=270萬元收入為10030180=54萬元支出： 1萬元180天=180萬元 1萬畝50元50%=25萬9包括水面） 管理費(fèi)利潤：2067—1206=861萬元 園林公園 30元400人300天=360萬元 康復(fù)中心 200元40間300天=240萬元 4454萬元利潤： 4454萬元—2145萬元=2309萬元第四年收益收入：5790120%=6948萬元 民族風(fēng)情一條街 度假別墅 避暑山莊 會館會所項(xiàng)目投資概算序號名稱內(nèi)容（建筑面積）投資額（萬元）備注1民族風(fēng)情一條街1萬平方米1200商住2度假別墅9萬平方米11800別墅3避暑山莊5萬平方米6000酒店式別墅4會所10萬平方米15000包括服務(wù)中心5基礎(chǔ)設(shè)施水電氣、通訊、道路、綠化、排污、運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目3000估算6土地費(fèi)用約1500畝約6000以實(shí)際評估為準(zhǔn)7前期費(fèi)用規(guī)劃、設(shè)計(jì)、拆遷、補(bǔ)償、規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)25008經(jīng)營費(fèi)用廣告經(jīng)營費(fèi)25009不可見費(fèi)用2000總計(jì)25萬M50000注：采取滾動(dòng)式開發(fā)模式，啟動(dòng)資金約5000萬元人民幣，首期開發(fā)面積20萬平方米，建筑面積3萬平方米。 10000M1500元/M=1500萬元m2別墅 稅利 社會效益 項(xiàng)目建設(shè)期 市場風(fēng)險(xiǎn) 近十年，中國每年GDP發(fā)展速度都保持在7%以上，江蘇也保持較高的緊急增長率，人們的生活收入在不斷提高，江蘇旅游大環(huán)境正在逐步健全，旅游人數(shù)也呈上升勢頭，市場變化的風(fēng)險(xiǎn)不大。項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，充分考慮了項(xiàng)目內(nèi)部互為支撐作用：即一旦旅游市場減弱，地產(chǎn)市場的項(xiàng)目進(jìn)行（往復(fù)消費(fèi)市場）支撐 一旦旅游市場減弱，還有地產(chǎn)項(xiàng)目的支撐，可以規(guī)避由于單一市場變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 從目前的狀況來看，某竹鎮(zhèn)火山泥浴旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)成熟度不高，具有一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn)第八章 附錄 損益表預(yù)測單位：萬元項(xiàng)目第一年第二年第三年銷售收入1803417017787其中：火山泥浴180321033333旅游020674454房地產(chǎn)0010000銷售成本72315727246其中：火山泥浴7137861100旅游107861146房地產(chǎn)005000毛利1080259810541銷售費(fèi)用及流轉(zhuǎn)稅金2525842490管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用49010091689利潤總額33810056362所得稅金1123322099凈利潤2266734263 項(xiàng)目流量預(yù)測表單位：萬元項(xiàng)