【正文】 ，三盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)近95%的成交量。高端樓市仍然表現(xiàn)出色，鯨山覲海、純水岸、伍茲公寓成交均價(jià)高達(dá)6萬左右，恒裕濱城也近5萬，市場(chǎng)同樣熱捧，成交活躍，上述4個(gè)項(xiàng)目累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)近一半的成交量。中航天逸、中信領(lǐng)航、水榭春天、特發(fā)和平里、公館186幸福城、仁山智水均有超過8萬平方米的成交，上述七盤累計(jì)貢獻(xiàn)全區(qū)4成多的成交量，其中。這些片區(qū)或者對(duì)全市的房?jī)r(jià)有較大的支撐，如香蜜湖農(nóng)科片區(qū)、蛇口片區(qū)等，或者對(duì)全市的成交量有較大的貢獻(xiàn)，如龍華片區(qū)、坂田片區(qū)等，或者兩者兼而有之。2013年蛇口片區(qū)比較活躍，共有鯨山覲海、棲游記、山海津三大新項(xiàng)目入市，其中，鯨山覲海和棲游記成交巨大，山海津由于歲末才開盤，未進(jìn)入銷售高峰，成交量相對(duì)較小，三大新盤連同在售的伍茲公寓，%，成交套數(shù)1259套，%，%，成交均價(jià)也突破4萬大關(guān)，達(dá)44493元/平方米，%。光明新區(qū)樓市繼續(xù)發(fā)展壯大，2013年再添一匹黑馬——光明大第，與深房傳麒山一起成為光明樓市的支柱，量?jī)r(jià)齊升，%，成交套數(shù)1615套，同比增加近70%，%，成交均價(jià)17622元/平方米，%。坪山新區(qū)2013年樓市行情持續(xù)高漲，招商、金地等品牌開發(fā)商的新作——招商花園城、金地朗悅陸續(xù)入市助推片區(qū)量?jī)r(jià)齊升，同比增加一成左右，同比增加近30%，成交均價(jià)12054元/平方米，%。自調(diào)控以來深圳樓市連續(xù)4年供大于求：2010年供求比為：1：2011年供求比為：1：2013年供求比為：1：2014年供求比為：1：各行政區(qū)方面，2013年全市六區(qū)的新房市場(chǎng)全部供過于求，其中，供求失衡最為嚴(yán)重的是南山區(qū)和鹽田區(qū)，新增預(yù)售面積只消化掉不到一半，南山區(qū)的供求比為1： ，供應(yīng)過剩約28萬平方米，鹽田區(qū)的供求比為1： ，羅湖區(qū)、福田區(qū)、龍崗區(qū)的供求比在1：，其中，龍崗區(qū)供應(yīng)過剩約63萬平方米，寶安區(qū)大致供求平衡，供求比為1：1 。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳新房的成交均價(jià)為21601元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價(jià)為7021601＝1512070元。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳住宅的租賃均價(jià)為55元/平方米/月，新房成交均價(jià)為21601元/平方米，即2013年深圳的租售比為55∶21601≈1∶393 ，租售比較2012年（1∶386）明顯偏離，深圳的租售比經(jīng)過兩年（2010年為1∶518，2011年1∶422，2012年1∶386）回歸調(diào)整后再度偏離合理底線（1∶300）。成交量方面，1月份新盤扎堆入市，成交井噴，以6324套的階段性新高開啟2013年熱火朝天的行情，2月份受農(nóng)歷新年影響，成交量直行回落，僅1642套，為年內(nèi)單月最低，之后月成交量隨著推盤的增減而上下震蕩，但都在3000套之上。房?jī)r(jià)方面，20002004年深圳房?jī)r(jià)低位緩慢上漲，成交價(jià)格不超過6000元/平方米，％，％；從2005年開始，房?jī)r(jià)跳躍上漲，屢創(chuàng)新高，中間僅2008年有小幅回落，2010年新房成交均價(jià)首次突破2萬大關(guān)，在嚴(yán)厲的調(diào)控打壓下，20112012年新房成交均價(jià)出現(xiàn)歷史上罕見的“兩連跌”，具有諷刺意義的是，在調(diào)控依舊嚴(yán)厲且加碼的2013年，新房成交均價(jià)出現(xiàn)驚天大逆轉(zhuǎn)，%至21601元/平方米，創(chuàng)歷史新高。位于坂田的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)以416268萬元取得了全市成交金額年度冠軍；位于蛇口的鯨山覲海以405241萬元位居亞軍；位于農(nóng)科片區(qū)的天御香山以347948萬元位居季軍；中航天逸以319192萬元位居第四；水榭春天以276251萬元位居第五；信義嘉御山以256100萬元位居第六；信義御城以250808萬元位居第七；純水岸以247345萬元位居第八；特發(fā)和平里以201124萬元位居第九；合正香蜜原著以199492萬元位居第十。佳兆業(yè)地產(chǎn)取得2013年成交面積、成交金額年度雙冠軍，旗下的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、龍崗大道1號(hào)、佳兆業(yè)悅峰、佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)四個(gè)項(xiàng)目共銷售623549萬元；萬科地產(chǎn)位居亞軍，旗下的萬科金域緹香、萬科公園里、萬科翡麗郡、萬科麓城、萬科紅悅、萬科璞悅山、萬科天譽(yù)、萬科清林徑八個(gè)項(xiàng)目共銷售523904萬元；招商地產(chǎn)位居季軍，旗下的鯨山覲海、招商花園城、伍茲公寓、招商果嶺四個(gè)項(xiàng)目共銷售511299萬元；信義地產(chǎn)位居第四，旗下的信義御城、信義嘉御山兩個(gè)項(xiàng)目共銷售506908萬元；合正地產(chǎn)位居第五，旗下的合正榮悅、合正香蜜原著兩個(gè)項(xiàng)目共銷售375776萬元；農(nóng)科地產(chǎn)位居第六，旗下的天御香山共銷售347948萬元；中航地產(chǎn)位居第七，旗下的中航天逸共銷售319192萬元；水榭花都地產(chǎn)位居第八，旗下的水榭春天共銷售276251萬元；華僑城地產(chǎn)位居第九，旗下的純水岸共銷售247345萬元；京基地產(chǎn)位居第十，旗下的京基濱河時(shí)代廣場(chǎng)、京基云景梧桐兩個(gè)項(xiàng)目共銷售247098萬元。2013年2月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)新版“國(guó)五條”，其中二手房轉(zhuǎn)讓按差價(jià)20%繳納個(gè)稅的調(diào)控細(xì)則，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)二手房的過戶潮和搶購(gòu)潮，3月份二手房成交量大幅彪升，突破18000套，為18375套，3月份之后，市場(chǎng)進(jìn)入樓市的旺季，二手房成交量持續(xù)高位運(yùn)行，412月份，二手房成交量持續(xù)在60008500套之間波動(dòng)，除了農(nóng)歷傳統(tǒng)春節(jié)的2月份成交量較低外，其他月份二手房成交量均十分可觀，全年二手樓市成績(jī)斐然。特區(qū)內(nèi)、：1，特區(qū)內(nèi)二手房成交面積4566702平方米，%，成交套數(shù)54392套，%，特區(qū)外二手房成交面積3956669平方米，同比增加五成，成交套數(shù)40740套，%。鹽田區(qū)二手房成交面積180026平方米，%，成交套數(shù)2295套，%。事實(shí)上，這波持久上漲的行情始于2012年5月，累計(jì)已經(jīng)連續(xù)上漲達(dá)20個(gè)月之久，歷史罕見。附：2013年各區(qū)代表性樓盤112月租金走勢(shì)圖2013年112月深圳各行政區(qū)租金走勢(shì)圖三、2013年新房二手房量?jī)r(jià)比較新房二手房?jī)r(jià)格比較根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳新房和二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)倒掛，全市二手住宅的掛牌均價(jià)比新房成交均價(jià)高兩成多。第三部分：商業(yè)一、一手商業(yè)新增預(yù)售分析深圳樓市在長(zhǎng)期的限購(gòu)政策下，一部分資金充裕卻因?yàn)橄拗茻o法購(gòu)買住宅的購(gòu)房者，往往會(huì)轉(zhuǎn)向商務(wù)公寓，這也是2013年深圳都市綜合體開發(fā)增多，商務(wù)公寓供應(yīng)量增多，商務(wù)公寓入市頻獲熱銷的重要原因，商務(wù)公寓的熱銷是市場(chǎng)在限購(gòu)政策下博弈的結(jié)果，商務(wù)公寓供應(yīng)量的增加，帶動(dòng)2013年深圳商業(yè)市場(chǎng)預(yù)售量的攀升。羅湖區(qū)3個(gè)樓盤取得商業(yè)預(yù)售許可證，商業(yè)預(yù)售量33907平方米/633套，是羅湖區(qū)商業(yè)預(yù)售量最大的樓盤。鹽田區(qū)壹海城、君臨海域2個(gè)樓盤取得商業(yè)預(yù)售許可證，商業(yè)預(yù)售面積129918平方米，%，商業(yè)預(yù)售套數(shù)1040套，%。是龍崗區(qū)商業(yè)預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。個(gè)盤表現(xiàn)方面，位于布吉的萬科紅立方大廈是商務(wù)公寓銷售的佼佼者，是全市商業(yè)成交量最大的樓盤，位于福田石廈的新天世紀(jì)商務(wù)中心表現(xiàn)不凡，居于第二位，位于鹽田中心區(qū)的城市綜合體壹海城成交229套，排名第三，居于第四位，位于車公廟的東海國(guó)際中心、位于龍崗中心城的萬科天譽(yù)、位于福田中心區(qū)的深業(yè)上城、位于大梅沙的中通水岸均表現(xiàn)不錯(cuò)，單盤成交體量超過2萬平方米，位于龍崗的中信龍盛廣場(chǎng)、位于南山中心區(qū)的公園道、位于沙井的萬科翡麗郡、位于后海的深圳灣1號(hào)等，銷量不錯(cuò)，單盤成交體量均超過1萬平方米。所監(jiān)測(cè)的五個(gè)區(qū)中除羅湖區(qū)外，其余四區(qū)的商業(yè)租金都有明顯的上漲，其中，%強(qiáng)勢(shì)突破300大關(guān)，達(dá)356元/平方米/月，超過羅湖區(qū)為全市最高；南山區(qū)的商業(yè)租金也突破300大關(guān)，為327元/平方米/月，%；寶安區(qū)和龍崗區(qū)同比都上漲13%，其中，寶安區(qū)的商業(yè)租金為139元/平方米/月，龍崗區(qū)突破百元大關(guān)，為104元/平方米/月；羅湖區(qū)由于東門商圈的放租量持續(xù)萎縮，導(dǎo)致全區(qū)的商業(yè)租金持續(xù)回落，為353元/平方米/月，%。第四部分：寫字樓一、一手寫字樓新增預(yù)售分析2013年，在城市綜合體開發(fā)量增加的情況下，寫字樓預(yù)售量亦顯著增加。羅湖區(qū)富基帕克大廈、博興大廈兩個(gè)樓盤取得寫字樓預(yù)售許可證，寫字樓預(yù)售面積21274平方米，預(yù)售套數(shù)249套。寶安區(qū)瑞尚居一個(gè)樓盤取得寫字樓預(yù)售許可證，寫字樓預(yù)售量9817平方米/141套，同比增加七成。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，成交套數(shù)1329套。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)行政區(qū)的二手寫字樓掛牌均價(jià)走勢(shì)各異，其中，羅湖區(qū)鶴立雞群，以8%的漲幅強(qiáng)勢(shì)突破24000元/平方米；南山區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)健，%超過34000元/平方米；福田區(qū)則高位回落，%至35466元/平方米，仍然是全市二手寫字樓掛牌均價(jià)最高的區(qū)域。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，%，成交套數(shù)840套，%。在供求兩旺的行情下，2013年深圳樓市最終也交出一份亮麗的答卷。2013年深圳住宅預(yù)售面積550萬平方米，%，預(yù)售套數(shù)56419套，%，2013年深圳新房供求比為1：，即供應(yīng)量過剩超過百萬平方米，市場(chǎng)存量在增加，供應(yīng)充足有利于緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力。土地市場(chǎng)方面，市場(chǎng)化出讓的地塊持續(xù)稀少，2013年僅出讓2塊居住用地，且體量較小，但較2012年也有所增加，2013年居住用地總用地面積80211平方米，%，建筑面積320850平方米，%。個(gè)盤表現(xiàn)方面，在2012年底終于初見成效的調(diào)控效果，淹沒在2013年強(qiáng)大的剛需置業(yè)群中，2013年深圳樓市量?jī)r(jià)齊升，無論是普通住宅、還是豪宅項(xiàng)目，均取得了良好的業(yè)績(jī)。高房?jī)r(jià)再一次成為擺在深圳樓市面前的嚴(yán)肅命題，仔細(xì)分析，深圳房?jī)r(jià)的飆漲，并非調(diào)控政策的失靈，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、土地資源的緊張、人口的持續(xù)增加、貧富懸殊等都直接或間接影響到房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)問題濃縮了諸多經(jīng)濟(jì)、社會(huì)矛盾，要解決房?jī)r(jià)問題，需要綜合考慮通向房?jī)r(jià)的各種枝節(jié)。另一方面，2013年深圳樓市全面火爆極大刺激房地產(chǎn)開發(fā)，據(jù)實(shí)地調(diào)研，2014年開發(fā)中的全新項(xiàng)目超過150個(gè)，總建筑面積超過3000萬平方米！如果有1/3入市，新增供應(yīng)量也達(dá)千萬之巨，再加上現(xiàn)有的庫存量，預(yù)計(jì)2014年的有效供應(yīng)量達(dá)1300萬平方米左右。后記：《深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》致力于為發(fā)展商、地產(chǎn)中介、業(yè)內(nèi)人士提供客觀、及時(shí)、權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析報(bào)告，本報(bào)告以半年度、年度為編寫周期，報(bào)告中內(nèi)容包括深圳土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、商業(yè)以及寫字樓等房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展情況，從成交量、成交均價(jià)、掛牌均價(jià)、成交產(chǎn)品類型、租金等方面對(duì)深圳樓市進(jìn)行全面的統(tǒng)計(jì)