【正文】 同創(chuàng)碧海城 1200戶 520戶 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 1720戶 清瀾別院 56戶 281戶 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 337戶 椰海尚品 412戶 150戶 55戶 無(wú) 無(wú) 無(wú) 617戶 天海紫貝 587戶 602戶 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 1189戶 月亮城 523戶 430戶 56戶 無(wú) 無(wú) 無(wú) 1009戶 中南森海灣 756戶 510戶 250戶 180戶 無(wú) 110 1806戶 總計(jì) 3534 2755 705 242 23 116 7397戶 20 戶型面積分析 項(xiàng)目 一房面積（平 米） 兩房面積（平米） 三房面積（平米） 四房面積（平米） 五房面積（平米） 復(fù)式面積（平米） 怡喜城 無(wú) 無(wú) 133 135147 無(wú) 無(wú) 億嘉廣場(chǎng) 無(wú) 120 130150 無(wú) 170 無(wú) 恒天名家 無(wú) 無(wú) 108125 無(wú) 無(wú) 177 同創(chuàng)碧海城 4065 6075 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 清瀾別院 59 98 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 椰海尚品 52 75 98 無(wú) 無(wú) 無(wú) 天海紫貝 4862 7389 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 月亮城 4860 80 124 無(wú) 無(wú) 無(wú) 中南森海灣 58 99119 120 160 無(wú) 96 戶型 1房 2房 3房 復(fù)式及其他 面積（ ㎡ ） 121． 45 200多 21 項(xiàng)目?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)表 樓盤名稱 起價(jià)（元 /㎡ ） 最高價(jià)（元 /㎡ ） 均價(jià)（元 /㎡ ） 月亮城 3030 4000 3500 詒喜城二期 2300 —— 2600 同創(chuàng)碧海城一期 3700 4500 4000 椰海尚品一期 3800 6400 5000 中南 天海紫貝一期 10％本地， 90％島外，島外客戶主要以東北、北方區(qū)域?yàn)橹? 文華園二期 50％本地， 50%島外，島外多數(shù)集中在甘肅等地，老客戶帶新客戶購(gòu)買居多 白金海岸二期 島外純投資度假休閑客戶 清瀾別院 島外客戶群體為主，全國(guó)各地客戶都有，東北、北方居多 目標(biāo)客戶分析 22 銷售情況 樓盤名稱 銷售情況 億嘉廣場(chǎng) 07年 10月左右開盤，至今銷售 80%左右，商鋪銷售情況較差 恒天名家 項(xiàng)目以銷售 90%以上 同創(chuàng)碧海城一期 項(xiàng)目已經(jīng)開盤，目前銷售超過 75%，在重慶設(shè)有銷售點(diǎn) 椰海尚品一期 目前一期認(rèn)籌期，預(yù)定情況良好，在成都，北京、上海設(shè)銷售點(diǎn)。 森海灣二期 西班牙建筑風(fēng)情特色，“ 一軸 二鏈 三水 四戶 五星 六藝 七境 八組團(tuán) ” 同業(yè) 天海紫貝一期 游泳池、會(huì)所、商業(yè)等設(shè)施 清瀾鎮(zhèn)、高隆灣旅游區(qū)、航天城主題公園 文華園二期 噴泉、假山、水池等 谷鴻農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、維嘉酒店、南帝娛樂城 白金海岸二期 會(huì)所、游泳池、沙灘、 SPA館、棋牌室、健身房、會(huì)議室等。 森海灣二期 /㎡ 同業(yè) 1房面積略大，整體戶型和面 積雖然比較符合市場(chǎng)但競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多。 10分鐘生活配套圈。 。 S W O T 項(xiàng)目 SWOT分析 29 目標(biāo)客戶分析 5 30 購(gòu)買目的： （一）本地客戶分析 年齡區(qū)間： 3040歲 職業(yè)類型：生意人、政府公務(wù)員、公司管理層、本地部隊(duì)高層軍官為主。 三房?jī)蓮d， 90120平方米 31 （二）華僑客戶分析 購(gòu)買目的： 年齡區(qū)間： 5070歲 以供回到家鄉(xiāng)居住、為親人購(gòu)置物業(yè)、投資為主。 年齡區(qū)間： 3070歲 職業(yè)類型：以城市白領(lǐng)階層，退休人員，為父母購(gòu)置養(yǎng)老住宅者為主。 心理層面及特點(diǎn)： A、主要用于投資、季節(jié)性旅游渡假時(shí)使用，多為二次及二次以上置業(yè)； B、對(duì)物業(yè)價(jià)格、升值前景，尤其對(duì)航天城極為關(guān)注； D、見識(shí)面廣，對(duì)開發(fā)商實(shí)力、品牌、升值空間較為講究。 結(jié)合營(yíng)銷角度的考慮，園林設(shè)計(jì)必須有利于項(xiàng)目的推廣銷售工作的開展。水系的造價(jià)和后期維護(hù)成本比較高，而本項(xiàng)目居住型小區(qū)的特點(diǎn)，使本項(xiàng)目不需要水景觀。 架空層會(huì)所建議 于本項(xiàng)目擁有眾多架空層，建議建成后修建成泛會(huì)所，以提升項(xiàng)目檔次，曾加賣點(diǎn) a、運(yùn)動(dòng)設(shè)施：乒乓球室、臺(tái)球廳、飛鏢等游藝練習(xí)場(chǎng) b、休閑設(shè)施：棋牌室、閱書室、兒童娛樂中心、影音室等； c、生活設(shè)施：醫(yī)療保健中心、茶社、小型咖啡屋等。 引入目的為在項(xiàng)目開發(fā)的三年期間內(nèi)，創(chuàng)造項(xiàng)目的商業(yè)配套氛圍，為未來(lái)商業(yè)出售打下基礎(chǔ)。 提供全方位、專業(yè)化的 “ 貼心管家式 ” 服務(wù) ：根據(jù)不同業(yè)主的不同需求提供酒店式、個(gè)性化等物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。 為保證管理的便捷、有效性，建議由開發(fā)商自行組建物業(yè)管理公司，采用部分服務(wù)項(xiàng)目分包業(yè)務(wù)合作方式，如保潔交由保潔公司承包等。 39 開通項(xiàng)目至文昌汽車站班車，并與租車公司合作，提供美蘭機(jī)場(chǎng)至項(xiàng)目的專車接送服務(wù)。 旅行服務(wù) 定期提供主要旅行社旅游信息，以及旅游團(tuán)手續(xù)代辦服務(wù)。公開物業(yè)特色管理服務(wù)項(xiàng)目。 （ 2）前期形象介入的時(shí)間 在售樓處設(shè)物業(yè)咨詢處，展示物業(yè)公司的資質(zhì)、業(yè)績(jī)，項(xiàng)目的管理內(nèi)容，管理標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及特色服務(wù)的內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 41 項(xiàng)目定位 7 42 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 本項(xiàng)目的價(jià)格采用對(duì)比法定位，整體價(jià)格應(yīng)略低目前現(xiàn)房項(xiàng)目，在后期逐步提高價(jià)格。 主力客戶定位 主力客戶定位為東北西北尋求渡假養(yǎng)老的客戶和江浙炒房投資者 。 43 名稱定位 本項(xiàng)目目前的名稱《聚鑫源》，本名稱不能體現(xiàn)本項(xiàng)目的氣質(zhì)，也不符合地產(chǎn)項(xiàng)目命名的特點(diǎn)，因此建議修改其推廣名。 天城代表本項(xiàng)目的最大特點(diǎn) —— 位于中國(guó)航天城。 主推廣告語(yǔ)： 生逢盛世 榮居天城 45 其他建議名稱 海島天城 海域文城 碧水云天 46 銷售策略 8 47 價(jià)格制訂策略 根據(jù)本項(xiàng)目的開發(fā)情況與地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段的情況，本項(xiàng)目的價(jià)格制定將采用市場(chǎng)比較法的方式定價(jià)。 主要實(shí)施將根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度與市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。 ?項(xiàng)目取得合法的預(yù)售許可證。 實(shí)施地點(diǎn) ：臨時(shí)咨詢處 實(shí)施時(shí)間： 2022年 12月 項(xiàng)目開盤 實(shí)施方式： 接受客戶登記、解答客戶咨詢、項(xiàng)目形象推廣、 VIP卡銷售 主要推廣渠道： 戶外廣告、折頁(yè)廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告 B、開盤期： 目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售任務(wù)第一步，完成銷售第一步。 實(shí)施地點(diǎn) ：正式售樓處 實(shí)施時(shí)間： 強(qiáng)銷期后至 09年 12月 實(shí)施方式： 促銷活動(dòng)開展 主要推廣渠道： 網(wǎng)絡(luò)廣告、印刷品廣告、老客戶優(yōu)惠挖掘 51 E、尾盤期： 目標(biāo)： 完成項(xiàng)目全部銷售任務(wù)，進(jìn)行銷售總結(jié)，為二期開發(fā)積累客戶做準(zhǔn)備或根據(jù)實(shí)際情況直接推售二期。 通過對(duì)項(xiàng)目自身情況、目標(biāo)客戶以及文昌地產(chǎn)情況的全盤分析，本項(xiàng)目的宣傳推廣策略主要分為兩個(gè)部分： （一）項(xiàng)目自身包裝策略 （二）外埠推廣策略 針對(duì)本項(xiàng)目客戶的特殊性，在海南本地推廣策略，以少投入多合作為主導(dǎo)思想，盡量避免媒體廣告的投入，以戶外廣告、宣傳品發(fā)放和挖掘分銷渠道為主。 由于本項(xiàng)目的位置特點(diǎn)，在售樓處外圍包裝上，要在諸多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中突出自己的特點(diǎn)和風(fēng)格，要注意售樓處與項(xiàng)目之間的銜接。 要在文清大道上設(shè)計(jì)鮮明的項(xiàng)目標(biāo)志。 由于老城區(qū)比較老舊且不是到達(dá)本項(xiàng)目的主要路線，因此本項(xiàng)目在老城區(qū)的戶外廣告以繁華路段的巨幅廣告為主，目的在于樹立本項(xiàng)目在文昌市民中的品質(zhì)和形象，創(chuàng)造良好的口碑效應(yīng)。 房展會(huì) 酌情參加目標(biāo)城市的房展會(huì)?？蛻舴矫嬷饕轻槍?duì)開發(fā)商的關(guān)系客戶和我公司的客戶資源進(jìn)行全面拜訪式推廣。 設(shè)計(jì)內(nèi)涵 體現(xiàn)南國(guó)風(fēng)情，側(cè)重輕松溫馨的渡假式生活氣氛，以烘托項(xiàng)目高品質(zhì)形象為主。 標(biāo)準(zhǔn)字體 大宋或手寫體變異，附英文釋義 根據(jù)不同的客戶群，賣點(diǎn)的側(cè)重將給予調(diào)整，如針對(duì)北方渡假養(yǎng)老型的客戶，南國(guó)風(fēng)情這一賣點(diǎn)就比較重要；而對(duì)于江浙一帶和文昌華僑來(lái)說(shuō)，宣傳上就必須側(cè)重于本項(xiàng)目的升值前景。 銷售人員服裝 銷售人員的服裝選擇體現(xiàn)項(xiàng)目檔次的正裝。 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝由圍墻粉飾、懸掛案旗、看房通道及部分綠化工程等組成。 刀旗等輔助包裝也以項(xiàng)目ＬＯＧＯ為主，輔以項(xiàng)目概念詮釋的文字。 DM單頁(yè) 主要針對(duì)文昌本地客戶，強(qiáng)調(diào)投資和項(xiàng)目發(fā)展前景。 （八）外展點(diǎn)建議 展點(diǎn)位置選擇 對(duì)本項(xiàng)目展點(diǎn)位置有以下三個(gè)建議： ?？谑袇^(qū) 爭(zhēng)取?？诘目蛻?。 59 作為一個(gè)以策劃為生存前提的團(tuán)隊(duì)，我們深深領(lǐng)悟到：好的思想不是以高額的投入為前提！我們永遠(yuǎn)不會(huì)循規(guī)蹈矩，永遠(yuǎn)不會(huì)墨守成規(guī)，我們腳踏實(shí)地創(chuàng)新開