【正文】 力。我市目前有8條公交線路從西市場經過分別是： 28路市區(qū)線路　(火車站水泥廠 6:0017:00)　火車站 第四人民醫(yī)院 食品總廠 豆制品廠 牡丹卡部 中原商場 礦開路口 政府廣場 總醫(yī)院 建設街 陶瓷廠 團結路 西市場 四礦口 西斜 新華四礦 五礦口 辛莊 井營 九礦 連莊 十一礦 鐵路橋 水泥廠(共24站) 29路市區(qū)線路　(火車站香山礦 5:0517:00)　火車站 第四人民醫(yī)院 食品總廠 豆制品廠 牡丹卡部 中原商場 礦開路口 政府廣場 總醫(yī)院 建設街 陶瓷廠 團結路 西市場 四礦口 西斜 新華四礦 五礦口 辛莊 井營 九礦 連莊 十一礦 岳莊路口 牛莊 香山礦(共25站)l 同質化l 產品老化l 物業(yè)管理差l 配套設施不全l 舊房屋占比例大l 棚戶區(qū)改造項目多項目周邊商業(yè)現狀l 集中l(wèi) 活躍l 業(yè)態(tài)老化l 環(huán)境欠佳 三：項目定位1. 形象定位178。 倡導小面積的“大戶型”概念178?？煽紤]利用建筑的變幻，配合各種舒適的休閑、活動設施，從單純的景觀綠化趨向集休閑、運動、娛樂等多功能于一體的健康社區(qū)演化。 景觀規(guī)劃設計目標分析? 通過園景的塑造，使項目形成園中有園，院中套景、景觀銜接過渡合理，形成項目另一重要特色賣點；? 通過園景的塑造，形成特色差異化，提高產品的關注力與競爭力；? 使園景風格特征符合目標客戶心理需求。綠化植物宜選擇適應氣候的品種，如杜鵑、常青樹、針松等……在植物的搭配上應注意花卉品種、植物的四季適應性和更迭期，以使園中綠化景觀常年花開、綠葉繁枝。 ? 環(huán)境小品環(huán)境小品主要有小型水景（疊水、瀑布、噴泉、水渠等）、假山、雕塑、園燈、置石、宣傳牌、標志、兒童游戲設施等?？梢钥紤]項目的夜間光效景觀布置及背景音樂聲控景觀設計。通過主入口空間、小區(qū)空間具體景物的搭配、布置，采取漸進、開合、轉折、變化等方式創(chuàng)造出豐富、優(yōu)美的庭院空間意象。草坪內可布置極具觀賞價值的建筑小品（如小動物小型雕塑），增強小區(qū)主入口空間的可識別性。曲線水景和自然栽植的植物，以及中心噴泉水池池底自然卵石的鋪裝，強調了自然生態(tài)的主題。目標客戶群定位主力購買群：周邊私營業(yè)主、附近老住戶、周邊二次置業(yè)者游離客戶群：行政事業(yè)人員、國企領導和職工、市區(qū)買不起房子的年輕人核心消費群分析這是一群中等及中等偏上收入階層，生活壓力不是很大，有一定的積蓄，大部分有自己的店鋪或穩(wěn)定的收入，部分是在單位有一定職務的中層領導或收入穩(wěn)固的雙職工，有一定的經濟基礎。目標客戶共性?要求產品具有較高的品位和檔次。?注重整個小區(qū)的管理和整體的和諧。?注重TASTE，并潛意識渴望躋身于更高階層，盡管他們暫時沒有豐厚的收入積蓄，但是他們掩飾得很好。或許狀態(tài)無法改變太多，但至少我們可以調整自己的心態(tài)，發(fā)現生活中的美好，也至少可以在回到自己的住宅以后做回自己。 充分展示“全方位領先”概念216。 啟動“天長地久”優(yōu)質服務承諾216。?高品質與低總價的結合，成為其他競爭項目不可超越的優(yōu)勢。?經歷較長時間的市場消化之后，中高檔樓盤的市場需求存在更多的不可預見性。?受空氣質量影響，景觀設計容易而要保持則難度較大。周邊七星、三環(huán)等企業(yè)家屬住宅樓比比皆是。省直有關部門要放寬政策降低改造成本。目前的狀況是：平煤集團２００４年、２００５年每年新建住房１５萬平方米，２００６年新開工建房面積３５萬平方米，拆除危舊房９萬平方米，可解決職工４３７０戶拆遷戶和無房戶的住房問題。截至目前，平煤集團棚戶區(qū)改造一期項目規(guī)劃設計全部完成，規(guī)劃建筑面積７９萬平方米，安置１０４０３戶棚戶區(qū)居民。R根據前期的市場分析，結合消費者的心理與未來發(fā)展的模式，從而解決策劃的核心工作，凸現項目獨特的賣點，從而真正將優(yōu)勢轉化為勝勢。?加強“推”的力量：以銷售機構、人員的工作清除項目與目標消費者之間的“物理”距離，實現銷售。?“產品因素”基本飽滿，項目的產品方案“差異性”較強?“非產品因素”的積累不夠（客戶保養(yǎng)系統還不具備，公司品牌傳播力還不夠）。整合營銷的“概念、主題的設計”，我們遵循“創(chuàng)造第一”、“差異化營銷”的原則，選擇系列廣告的策略?廣告戰(zhàn)略：主要包括大眾媒體的表現策略及傳播策略?促銷戰(zhàn)略：主要包括新聞話題策劃及銷售促銷策略?關系傳播策略：主要包括平面媒體、相關公關活動等有效營銷傳播策略項目營銷策略戰(zhàn)略部署策略A：內部認購期重在造勢一個項目的成功與否在項目開盤銷售階段就已基本看到大趨勢。入市的價格也是決定因素之一。操作的重點，在于一要借助開盤的勢，趁熱打鐵。這段時期一方面利用形象廣告、新聞炒作，針對業(yè)主的公關活動等傳播手段，保持消費者對樓盤的記憶度。在促銷技巧的組合上，應把握幾點原則：一是不直接降價，以其它方式體現讓利，二是促銷技巧要出新，根據項目的實際情況度身訂造。所以，發(fā)展商應有機地借鑒滾動開發(fā)的模式，留出足夠的空間與機會，對市場的變因作出及時調整或不斷創(chuàng)造新的產品模式，引領市場。?全程服務從概念上，現場售樓部即是一間微縮的酒店，它應提供給客戶更多方面的服務。項目營銷傳播推廣對于房地產的任何開發(fā)行為，銷售都是第一位的，在某種程度上，我們認為銷售即是傳播，傳播策略的重要性不言而喻。因而大量的、無效的推廣傳播是客觀存在的。樓盤的不同發(fā)售階段需要提供給市場的信息不一樣，不同競爭環(huán)境要求我們著重強調的信息也不一樣，以合理的、有預見的信息傳播內容和手段進行時段安排，是使?jié)撛谫彿空卟粩嘟邮苄畔⒌挠行Х椒?。市場供過于求，競爭加劇，為了吸引買家，便需要制造差異化，而這個差異化便是項目的“賣點”或獨特價值，概念正是差異化的價值體現者。在激烈競爭的樓市環(huán)境，住宅項目開發(fā)需要一個“強勢概念”，關鍵點在于：概念本身是實在的，不虛妄/樓盤素質不能差/把概念要落到實處/不自欺欺人概念是虛的，是“毛”，樓盤是實的，是“皮”。未來的房產開發(fā)將由原來的“造房——買房”逐漸向“買家——買生活方式”轉變。消費者的購買行為在不同階段有著不同的特點。為了把房子賣掉，開發(fā)商們紛紛在戶型結構、建筑質量、周邊環(huán)境等方面大做文章，力圖吸引消費者的目光。它對于房地產開發(fā)其它要素，諸如：設計、產品、銷售、運營、管理、服務等的創(chuàng)新具有直接的指導作用。針對目標消費群體的心理，編織獨一無二的夢想，是銷售力傳播的核心所在。C：正式公開發(fā)售期現場開放、現場展示、現場見證，創(chuàng)造第一個銷售高潮，并利用本項目各種綜合質素之優(yōu)勢，通過各種推廣手段組合，形成強大、持久的銷售力。炒作能造勢，因其對社會焦點的關注和引導，形成一批從眾的人群和輿論：炒作能深入，因其篇幅較多，可采取的方式較豐富，所以可以將項目的優(yōu)勢與特點發(fā)揮的淋漓盡致。D：頻度輿論有自己的運作特點，要有一個積累傳播勢能的過程，有高潮、有維持、有張有弛，所以我們安排鋪墊期有三星期的密集炒作期，中間則是保持間歇性見報，維持熱度和知名度。