【正文】 須持房屋所有權(quán)證或者其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地公安派出所申請登記。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達成一致合 同即告成立?，F(xiàn)實中由于法律宣傳及管理環(huán)節(jié)薄弱，以及當(dāng)事人嫌手續(xù)麻煩及規(guī)避一些稅費，公民間房屋租賃登記備案相對法人間的少一些，但出于交易安全的必要，律師建議租賃雙方應(yīng)進行登記備案 ，以減少合同風(fēng)險。⑶在市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》。但現(xiàn)實中往往不是簡單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭議的，因為維修責(zé)任往往隱藏在其他事項中，造成責(zé)任劃分不清晰問題。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。但“因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償?，F(xiàn)實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構(gòu)造(當(dāng)然不涉及主體結(jié)構(gòu)安全)，使用中產(chǎn)生的返修責(zé)任爭議較多。在樓上樓下用戶強烈要求下，出租人要求承租人恢復(fù)原構(gòu)造或是拆除裝修進行徹底返修，承租人堅持當(dāng)時改造方案是經(jīng)出租人同意并認(rèn)可的，否則也不會同意承租。為避免此種爭議產(chǎn)生，作為出租人要慎重答應(yīng)承租人的改造要求，約定好如出現(xiàn)返修責(zé)任承擔(dān)主體，切不可為把房先租出去 ，而回避返修責(zé)任問題。三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同約定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價值的，承租人可以自行拆除?！　∩鲜鎏幚碓瓌t只具有一般性，每個案件都是有其獨特性，不能一概而論。通常承租人會采取在裝修時就出具一些假發(fā)票證明自己購買的質(zhì)次價低的添附物價值很高或是將一些沒有價值的產(chǎn)品故意進行添附來訛取補償?shù)仁侄?，造成出租人不堪補償?shù)膰?yán)重后果，侵犯出租人合法權(quán)益?，F(xiàn)實中，有些合同約定房屋拆遷屬于不可抗力，租賃合同終止，出租人返還剩余租金，承租人騰退房屋。第16條規(guī)定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決”。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”。　　《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第15條規(guī)定，“拆遷人或被委托的房屋拆遷單位，須嚴(yán)格遵守房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，在房屋拆遷公告發(fā)布后做好下列各項工作：“向被拆遷人及房屋承租人發(fā)送房屋拆遷通知書。屬于住宅房屋的，貨幣補償金的20%支付給被拆遷人，80%和增加的建筑面積補貼支付給房屋承租人。因此，這就需要承租人在簽訂《房屋租賃合同》時，對此作出明確約定，以免將來產(chǎn)生糾紛或者遭受財產(chǎn)損失。”《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣房屋的 ，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。租賃合同如經(jīng)過備案，承租人可依法對抗受讓人，申請撤消房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。二是惡意，即受讓人明知房屋被出租的事實而購買 ，那么承租人可依法行使撤消權(quán)。　　承租人在放棄優(yōu)先購買權(quán)后享有繼續(xù)承租權(quán)　　按《民通意見》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。甲租賃乙的臨街門市房經(jīng)營餐飲業(yè)，雙方簽訂為期3年的房屋租賃合同。原來乙在出租甲之前已將該門市房抵押給銀行，后因還不起銀行貸款，被銀行申請法院抵押拍賣還債。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”?！　τ谧赓U關(guān)系在先的民事行為，我國立法充分保障承租人的權(quán)利不因租賃房屋被拍賣、抵押、查封等受到侵害，但也不是無限制的。如果該房屋存有權(quán)利瑕疵，且仍要租賃，那么可以要求出租方提供擔(dān)保，以彌補風(fēng)險出現(xiàn)時的損失。期間因乙其他生意失敗，造成資金嚴(yán)重不足，不能按承包合同支付裝修工程款，丙按承包合同完成裝修后，多次向乙催要工程款未果，于是將乙訴至法院，申請法院依法將該房屋拍賣，裝修工程款申請優(yōu)先受償。而許多建筑企業(yè)仿佛抓住一棵救命的稻草，只要發(fā)包人不給付工程款就按該條規(guī)定請求法院依優(yōu)先權(quán)處理，而不考慮是否符合法定條件。　　為避免出現(xiàn)工程款優(yōu)先權(quán)爭議對自己一方產(chǎn)生不利影響，出租人應(yīng)提前在租賃合同中與承租人協(xié)商約定，承租人應(yīng)就其向承包人按約支付裝修添附工程款向出租人或承包人提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保。出租人可以向法院起訴，要求終止合同，并要求支付拖欠的租金，起訴時可同時申請財產(chǎn)保全，扣押承租人的財產(chǎn)。到2007年8月乙公司來人帶來一文件到甲公司，稱甲公司要付欠的租金40多萬元及滯納金。按《民法通則》第13138條規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算……。甲公司辦公室人員丙在文件并在上面簽“已收到”，只表示收到文件，并不表示對文件內(nèi)容的“自愿履行”，因為其職權(quán)上也沒有能力做出履行的意思表示，因此對本案的訴訟時效的計算沒有影響。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”?！　〕鲎馊恕⒊凶馊司蓮霓D(zhuǎn)租中獲益　　《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定：“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益”。　　房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)　　在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)，次承租人因已經(jīng)實 際占有、使用房屋，因此其優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人。(二)因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的。(二)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的。(六)租用承租房屋進行違法活動的。常見的如租金上漲過快，出租人按原合同履行將面對租金損失的事實時，出租人會不惜代價尋找借口甚至寧愿通過支付違約金來達到解除合同的目的，以便和第三方簽訂租金更可觀的新合同。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”?！　」靠梢猿鲎?、轉(zhuǎn)租　　《城市房屋租賃管理辦法》第4條規(guī)定，“公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租”。一般來說出租房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加和印花稅。⑵司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的。⑹不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的?！　∈?、結(jié)束語　　合同應(yīng)是當(dāng)事人雙方真實的意思表示，作為善意的出租人和承租人都希望交易安全，不出現(xiàn)