【正文】 。作為律師通過執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，也真心希望租賃合同雙方在簽訂《房屋租賃合同》之前，認(rèn)真了解相關(guān)法律、法規(guī)，以避免出現(xiàn)租賃合同糾紛。⑼有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。⑺房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。⑸屬于違法建筑的。⑶共有房屋未取得共有人同意的。　　不得出租的房屋　　依據(jù)我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，以下房屋不得出租：⑴未依法取得房屋所有權(quán)證件的。房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加按綜合征收率征收：對在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房屋的，各地方制定的標(biāo)準(zhǔn)不一樣。合同雙方應(yīng)對繳納稅費(fèi)進(jìn)行約定，可以約定全部由一方繳納，也可以按國家稅法規(guī)定方式繳納，避免產(chǎn)生納稅爭議。因此 ，公房依法可以出租、轉(zhuǎn)租。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃 ，合同依然有效。因此期限在六個(gè)月以下的口頭租房合同是合法有效并受到法律保護(hù)，合同當(dāng)事人雙方也均應(yīng)當(dāng)按照口頭約定執(zhí)行?！　∈⒆赓U合同中其他值得注意問題　　口頭租賃合同的有效性　　《合同法》第215條規(guī)定，“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！　∽鳛槌凶馊?，要想在租賃期間避免合同被隨時(shí)解除或者終止，除了要嚴(yán)格按照合同約定履行自己的支付租金、使用租賃房屋等義務(wù) 外，在合同的簽訂上要盡可能細(xì)化解除或者終止合同的條款，最大限度的限制出租方設(shè)定提前解除或者終止合同的條件，并約定解除或者終止合同的程序性條款，如設(shè)定必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，或者提前多少時(shí)間、以什么方式通知作為解除合同的前提條件等。出租方在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)往往設(shè)定對自己有利的條件，以便在出現(xiàn)對自己不利的情況時(shí)得以提前解除或者終止合同。(七)故意損壞承租房屋的”。(五)公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的。(三)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的?！　〕鲎馊丝梢允栈胤课莸那闆r　　依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第24條規(guī)定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(一)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的。(三)當(dāng)事人協(xié)商一致的?！　【?、租賃合同解除問題　　租賃合同解除的相關(guān)規(guī)定　　《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：(一)符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的。這里還涉及一個(gè)深層次問題就是次承租人購買了租賃房屋后 ，租賃合同是否解除?　　我們認(rèn)為，次承租人取得房屋所有權(quán)后，其取代了原合同出租人的地位，原租賃合同依然有效，承租人轉(zhuǎn)租收益權(quán)依然存在 ?！　¤b于出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益，因此在租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租收益分配比例，該比例中應(yīng)考慮承租人后期對房屋修繕的投入 ，確保公平，避免出現(xiàn)糾紛。承租人轉(zhuǎn)租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對價(jià)，出租人作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然有權(quán)從中提取一定的收益。因此租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租條款，出租人可對轉(zhuǎn)租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定即可?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第3條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租”。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。在房屋租賃合同中，支付租金是一個(gè)重要條款，一般雙方都很重視，但提醒合同雙方應(yīng)注意時(shí)效問題，因租賃合同延付或者拒付租金時(shí)效為1年，屬于特殊時(shí)效，爭議出現(xiàn)應(yīng)后及時(shí)主張權(quán)利，避免喪失勝訴權(quán)。但這里涉及一個(gè)問題就是如果2000年2月甲公司搬走，致使乙公司不能及時(shí)找到甲公司催繳租金，可以視為因“其他障礙不能行使請求權(quán)的”的，訴訟時(shí)效中止。超過訴訟時(shí)效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時(shí)效限制”。　　本案涉及支付租金時(shí)效問題。原來甲公司經(jīng)辦租房的經(jīng)辦人及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)已都離開了，單位里都沒有人知道租房合同沒有解除這件事，幾年來也沒有人來催房租。2000年2月甲公司搬走，但沒有與乙公司解除合同。《民法通則》第136條規(guī)定：“延付或者拒付租金的，訴訟時(shí)效期間為一年”?！　∑?、租金支付問題　　按《城市房屋租賃管理辦法》第24條規(guī)定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(四)拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的”。承租人向出租人提供擔(dān)保的具體方式由出租人根據(jù)具體情況提出要求。本案中，出租人的房屋不應(yīng)成為建筑工程合同中 債權(quán)執(zhí)行對象。本案中承包人請求優(yōu)先權(quán)，忽略了一個(gè)重要的條件，即承包人法定優(yōu)先權(quán)指向的標(biāo)的物應(yīng)為發(fā)包人的不動產(chǎn)，如果是第三人的，則法定優(yōu)先權(quán)不成立。從立法本意上為保護(hù)建筑工程合同承包人的工程價(jià)款請求權(quán)，但由于該兩條規(guī)定過于籠統(tǒng)，邏輯不是很嚴(yán)謹(jǐn)，各方對此理解不統(tǒng)一，實(shí)踐運(yùn)用反倒引起很大爭議。　　《合同法》第286條和最高人民法院《關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，賦予建筑企業(yè)對工程價(jià)款享有法定優(yōu)先權(quán)，即“發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。乙進(jìn)駐后開始對租賃房屋進(jìn)行裝修，并將整個(gè)裝修工程承包給裝修公司丙，雙方簽訂承包合同約定工程價(jià)款。鑒于該方面的知識比較專業(yè)，建議聘請律師等專業(yè)人士提供服務(wù)，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失?！　≡谶M(jìn)行房屋租賃時(shí)，承租方一定要查驗(yàn)出租方財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬情況，如要求出租方提供產(chǎn)權(quán)證、使用權(quán)證明等材料，并核實(shí)該財(cái)產(chǎn)是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第15條第2款規(guī)定：“對第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財(cái)產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人”。承租人只能向出租人主張賠償。也就是說，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的權(quán)益優(yōu)先保障，可以說是“抵押不破租賃”?！　∥覈段餀?quán)法》第190條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。租賃時(shí)，乙未告知甲抵押的實(shí)情。半年后，甲突然接到法院查封拍賣該飯店的傳票。甲支付當(dāng)年租金，開始對租賃房屋進(jìn)行裝修?！　×⒆?