【正文】 件的物流中心。 項(xiàng)目的建設(shè)將有利于**旗國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展。 目前，汽車后市場(chǎng)小而多且亂，遍布于城鄉(xiāng)每一個(gè)角落，市場(chǎng)的發(fā)展并不是很規(guī)范、有序，由此一方面影響了消費(fèi)者的信心，另一方面也引起廠家的顧慮，因而多數(shù)汽車后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有限，輻射范圍不大。 項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大汽車后市場(chǎng)的輻射范圍本項(xiàng)目擬將專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與物流的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，集聚國(guó)內(nèi)外眾多的汽車及汽車配件品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，將有利于擴(kuò)大汽車后市場(chǎng)的輻射范圍，增強(qiáng)汽車后市場(chǎng)的影響力。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地各級(jí)政府部門的大力支持，因而是可行的。第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一、我國(guó)汽車產(chǎn)銷市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)我國(guó)汽車市場(chǎng)的發(fā)展不僅表現(xiàn)為汽車產(chǎn)量的大規(guī)模增長(zhǎng)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的迅速變化，新車品種和數(shù)量的日新月異，外來(lái)投資領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大，汽車產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位不斷提高，而且也表現(xiàn)為個(gè)人消費(fèi)的迅猛膨脹，汽車消費(fèi)市場(chǎng)的全面興起，汽車消費(fèi)觀念的深刻變化以及汽車消費(fèi)政策的日益變革和進(jìn)步。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)以及更多鼓勵(lì)私車消費(fèi)政策的出臺(tái)，我國(guó)的私車消費(fèi)正以前所未有的速度增長(zhǎng)，在全球市場(chǎng)增長(zhǎng)不快的背景下，我國(guó)汽車市場(chǎng)呈現(xiàn)一支獨(dú)秀之勢(shì)成為繼美、日、德后的第四大汽車消費(fèi)國(guó)。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，汽車話題成了人們的熱點(diǎn)話題，每一次場(chǎng)面火爆的車展也表明汽車開(kāi)始與老百姓關(guān)系越來(lái)越密切，以時(shí)尚和現(xiàn)代為理念特質(zhì)的汽車文化越來(lái)越得到人們的認(rèn)同和推崇。加入WT0后，我國(guó)汽車業(yè)的市場(chǎng)格局將發(fā)生巨大變化，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化趨勢(shì)將更為明顯，一是商品進(jìn)入的進(jìn)一步國(guó)際化，二是資本輸入的國(guó)際化。一旦進(jìn)口車增加，國(guó)內(nèi)經(jīng)銷及售后服務(wù)商可能會(huì)擺脫從屬的地位，成為進(jìn)口車的銷售即售后網(wǎng)絡(luò)，威脅國(guó)產(chǎn)車市場(chǎng)。我國(guó)汽車后市場(chǎng)往往滿足于當(dāng)前的業(yè)績(jī)，各種軟硬件環(huán)境未能及時(shí)改善。因此，汽車后市場(chǎng)建設(shè)迫在眉睫。同時(shí)，在有形的汽車貿(mào)易市場(chǎng)發(fā)展上，將以完善的市場(chǎng)服務(wù)為導(dǎo)向，以運(yùn)用電子化和信息化技術(shù)為手段，規(guī)?；鸵?guī)范化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化和綜合化服務(wù)相結(jié)合以及多品牌聚合營(yíng)銷模式將成為市場(chǎng)的主流。 **旗汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)具有如下幾個(gè)特征：1．轎車是銷售主體車型。目前，中國(guó)跨入汽車普及時(shí)代，內(nèi)蒙古是汽車消費(fèi)日漸普及的地區(qū)，自身的汽車需求潛力巨大，市場(chǎng)前景廣闊。東臨自治區(qū)通遼市奈曼旗，西與遼寧省建平縣接壤，南與遼寧省北票市、朝陽(yáng)市相連，北與**市松山區(qū)、翁牛特旗隔老哈河相望。私家車悄然進(jìn)入尋常百姓家庭，其原因首先得益于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和居民消費(fèi)能力的普遍增長(zhǎng)。 政策優(yōu)勢(shì)。 隨著人們消費(fèi)水平的不斷提高，政府對(duì)汽車行業(yè)的日益重視和扶持，勢(shì)必將進(jìn)入私人汽車消費(fèi)普及的時(shí)代，**旗汽車流通業(yè)也將面臨市場(chǎng)重整和升級(jí)的機(jī)遇，汽車服務(wù)產(chǎn)生的增值效益的比重會(huì)有較大的提高，汽車后市場(chǎng)的服務(wù)繼續(xù)保持多元化的模式，高檔化、規(guī)?；?、大型化、規(guī)范化、專業(yè)化、人性化的汽車后市場(chǎng)會(huì)逐漸取代分散無(wú)序的汽車銷售及維修服務(wù)。**汽貿(mào)城將以建設(shè)舒適的購(gòu)物環(huán)境，完善的售后服務(wù)，規(guī)范的市場(chǎng)管理，品味卓然的汽車文化為目標(biāo)，改善目前市場(chǎng)分散，管理混亂的不合理現(xiàn)狀，促使形成全行業(yè)合理有序的競(jìng)爭(zhēng)格局。汽貿(mào)城將融合包括新舊車交易、汽車配件和用品供應(yīng)、信息咨詢、維修服務(wù)等功能，不斷改進(jìn)汽車后市場(chǎng)的功能結(jié)構(gòu)(如含售車、零部件供應(yīng)、維修服務(wù)的三位一體模式，以及在此基礎(chǔ)上加上信息反饋和處理功能的四位一體模式等)，把汽貿(mào)城建設(shè)成為購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美的商貿(mào)中心。根據(jù)汽貿(mào)城的功能定位和開(kāi)發(fā)時(shí)序，第一期工程占地33000平方米，主要建設(shè)品牌汽車4S店；第二期工程占地61200平方米，建設(shè)汽車超市、汽車備件超市、汽車裝潢和二手車交易市場(chǎng)；第三期建設(shè)商務(wù)會(huì)議中心。全旗15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，同時(shí)又是全國(guó)聞名的文物大旗，在8300平方公里的土地上分布著不同時(shí)期的古代遺址4000佘處。**旗被聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署授予“全球500佳環(huán)境獎(jiǎng)”，被全國(guó)綠化委員會(huì)、國(guó)家林業(yè)局授予“再造秀美山川先進(jìn)旗”稱號(hào)。全旗現(xiàn)有耕地面積270萬(wàn)畝，林地面積518萬(wàn)畝，草地面積108萬(wàn)畝，農(nóng)牧林資源豐富。30個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（蘇木）全部實(shí)現(xiàn)電話自動(dòng)化。近年來(lái)，全旗堅(jiān)持強(qiáng)化基礎(chǔ)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，完善服務(wù)，搞活流通，注重農(nóng)業(yè)綜合效益，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化之路，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件明顯改善，農(nóng)民生活水平逐步提高。建設(shè)東風(fēng)標(biāo)致、東風(fēng)雪鐵龍兩個(gè)品牌汽車4S店，集整車銷售、售后服務(wù)、備件供應(yīng)、信息反饋于一體。其中：一期工程用地33000平方米，二、三期工程占地69700平方米。 在此次規(guī)劃設(shè)計(jì)中，各個(gè)功能分區(qū)之間及建筑物周邊及主要區(qū)內(nèi)道路兩旁都布置了大面積的綠化，配合場(chǎng)地中的噴泉、戲水池、主題雕塑等景觀設(shè)計(jì)，既有效地劃分、又有機(jī)地串聯(lián)起主要的功能區(qū)，同時(shí)，也美化環(huán)境，充分體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益并重的生態(tài)化設(shè)計(jì)原則，力圖成為集汽車商貿(mào)、游憩、休閑為一體的現(xiàn)代汽貿(mào)企業(yè)，提高該公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。其他貨流，主要考慮借助主路出入倉(cāng)庫(kù)及物流中心信息流，包括擬建寬帶網(wǎng)，形成市場(chǎng)內(nèi)部及外部的現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)。高檔次、可以提供汽車商貿(mào)、修配等多種功能的綜合汽貿(mào)城。采用一店一棟的門面排列，方便顧客前往洽談生意，正面風(fēng)格爭(zhēng)取既保持一致，又能體現(xiàn)各自品牌的文化、形象特色。汽車4S店的特點(diǎn)信譽(yù)度方面4S店有一系列的客戶投訴、意見(jiàn)、索賠等管理，給車主留下良好的印象。人員團(tuán)隊(duì)方面專業(yè)人才素質(zhì)不高，團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定售后服務(wù)方面專賣店的經(jīng)營(yíng)重銷售，輕售后和美容、維修等后續(xù)服務(wù)。是**市東南部旗縣規(guī)模最大、品種最完善、服務(wù)最為優(yōu)良的汽車用品專類購(gòu)物中心。(6)**商務(wù)中心 建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，典雅大方，流線似的造型又使該商務(wù)中心顯得活潑而有生機(jī)，裝修考究，每一個(gè)細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)都與汽車息息相關(guān)，充分體現(xiàn)出汽車文化的妙趣橫生和動(dòng)感，與汽貿(mào)城整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。三、消防 項(xiàng)目面積較大，且內(nèi)部易燃易爆品甚多，應(yīng)增加消防設(shè)施的設(shè)置，汽貿(mào)城內(nèi)部設(shè)置消防栓，室外消防栓沿道路設(shè)置，間距不大于120米，用水量20L／s；室內(nèi)各層均應(yīng)設(shè)置室內(nèi)消防栓，用水量最大30L／s。此外，還有少量的清洗油污，酒店的含油污水和油煙廢氣、商品的包裝材料。該項(xiàng)目的用水主要為市政給水，年用水量為100噸，其廢水排放量按用水量的90％計(jì)算，則為90萬(wàn)噸。二、治理措施 廢水治理 飲食污水和汽車檢修污水都含有油分，不能直接排放，要進(jìn)行過(guò)濾處理，隔渣隔油后再與生活污水一起作生化處理。這樣既可消除廢氣，又可美化環(huán)境。而對(duì)于包裝廢棄物可由工作人員綜合利用制作成城鎮(zhèn)內(nèi)的建筑添加物或裝飾或者作為可回收利用資源處理。二、主要節(jié)能措施各建筑物盡可能采用南北朝向，有利于建筑物的采光和自然通風(fēng)。 嚴(yán)格遵守計(jì)量法規(guī)，做到三級(jí)計(jì)量，并加強(qiáng)對(duì)生產(chǎn)各工序的能耗管理，落實(shí)能耗承包制度，同時(shí)對(duì)職工加強(qiáng)節(jié)能教育，提高職工節(jié)能意識(shí)。第九章 組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員一、組織機(jī)構(gòu) 依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度組建，該項(xiàng)目實(shí)行實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目建成后，企業(yè)主要設(shè)置總經(jīng)理辦、人力資源部、財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)部、策劃部、餐飲部等。 人力資源部，定員1人，負(fù)責(zé)公司的人力資源配置， 日?？己?，工作統(tǒng)籌等。 餐飲部，定員1人，負(fù)責(zé)商務(wù)中心的經(jīng)營(yíng)和管理。 為滿足項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)、管理和技術(shù)要求，將做到培訓(xùn)先行，在設(shè)備安裝和調(diào)試時(shí)，各主要設(shè)備使用人員即可進(jìn)行崗前技能培訓(xùn)，對(duì)各服務(wù)崗位人員進(jìn)行崗前訓(xùn)練，并經(jīng)考核合格，方準(zhǔn)上崗，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施。第十章 實(shí)施進(jìn)度一、實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期二年。 2011年7月，一期工程竣工，投入使用。 三期工程 2012年1月，完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)；2012年2—3月，在初步設(shè)計(jì)獲得批準(zhǔn)后，完成施工圖設(shè)計(jì)。二、投資估算依據(jù)及說(shuō)明 設(shè)備費(fèi)按詢價(jià)或類似工程設(shè)備投資估列。 不同年份的價(jià)格資料均調(diào)整至2009年價(jià)格水平。其中：，土地出讓金1680萬(wàn)元。其中：固定資產(chǎn)投資1020萬(wàn)元?；鶞?zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率12％，營(yíng)業(yè)稅稅率5％，增值稅稅率17％，稅金及附加7％。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 營(yíng)業(yè)收入及稅金估算 本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入包括品牌汽車4S店、汽車超市和配件銷售收入、商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入。其中：品牌汽車4S店銷售收入4150萬(wàn)元；汽車超市銷售收入6500萬(wàn)元，配件銷售收入975萬(wàn)元，商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入975萬(wàn)元。該項(xiàng)目主要采用生產(chǎn)要素估算法測(cè)算項(xiàng)目生產(chǎn)成本，按照物料、動(dòng)力消耗定額，并以同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為依據(jù)。 外購(gòu)動(dòng)力、燃料：按用電量20萬(wàn)度／年(出售單位用電暫不計(jì))，／度；／年，單價(jià)3元／噸(／噸)估列，供熱工程按赤峰地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格估列。(1)土建工程按20年折舊，殘值率為5％；(2)土地使用權(quán)按50年進(jìn)行攤銷； 管理費(fèi)用包括管理人員工資及福利費(fèi)用支出及辦公費(fèi)用支出，參照項(xiàng)目單位經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估列。所得稅按利潤(rùn)總額25％計(jì)算，盈余公積金按稅后利潤(rùn)10％計(jì)提，公益金按稅后利潤(rùn)5％計(jì)提。 全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)表7所示，財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 全部投資內(nèi)部收益率：％。 不確定性分析 (1)、敏感性分析 汽車屬于大宗商品，經(jīng)濟(jì)型、節(jié)能型和環(huán)保型轎車是國(guó)家重點(diǎn)扶持行業(yè)。 敏感性分析表明經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本為本項(xiàng)目最敏感因素，建議項(xiàng)目單位加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)捕捉市場(chǎng)信息，積極爭(zhēng)取汽車生產(chǎn)廠家銷售政策和利益補(bǔ)償政策，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 BEP(生產(chǎn)能力利用率) ＝年固定成本／(年?duì)I業(yè)收入—年可變成本—年?duì)I業(yè)稅金)X 100％＝％三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 從以上各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中可看出，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為為正值；投資回收期合理；項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資利稅率，均高于行業(yè)平均指標(biāo)；項(xiàng)目具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具有較強(qiáng)的償債能力；項(xiàng)目盈虧平衡分析表明，項(xiàng)目生產(chǎn)能力利用率為％，敏感性分析表明具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從2009年第三、四季度的對(duì)外貿(mào)易數(shù)據(jù)上可以完全印證這一點(diǎn)，消費(fèi)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的軟脅，受失業(yè)、減薪、股市、樓市低迷及其它收入預(yù)期減少的影響，國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)在短時(shí)間內(nèi)難以有快速的增長(zhǎng)，繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的重?fù)?dān)這一次又將由投資來(lái)完成。 根據(jù)**旗新的城市總體規(guī)劃，**旗正在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，最重要的特征就是大力發(fā)展工業(yè)、物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。該項(xiàng)目的實(shí)施，有利于帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤N植業(yè)、食品加工業(yè)、包裝業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可直接提供勞動(dòng)就業(yè)崗位88人，而且?guī)?dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展拓展了稅源，促使相關(guān)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率的增加。該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模是在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)了充分地論證后確定的，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和建設(shè)規(guī)模都較為合理。二、項(xiàng)目建議 影響項(xiàng)目成敗的因素很多，如管理、技術(shù)、市場(chǎng)、資金等等，但就該項(xiàng)目而言，管理是較為關(guān)鍵的因素，因而項(xiàng)目要加強(qiáng)管理，提高項(xiàng)目的管理效率