【正文】 ……………………………第八節(jié) 財(cái)務(wù)管理及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算……………………………　第一部分　財(cái)務(wù)管理……………………………………………………　第二部分　日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測算……………………………………　第三部分　維修基金的管理使用計(jì)劃…………………………………結(jié)束語　……………………………………………………………………　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一節(jié) 公司簡介 　　我們北京和益行物業(yè)管理有限公司成立于2004年5月，是一家專門從事物業(yè)管理的公司。并經(jīng)過努力實(shí)踐與傳幫帶，公司已擁有一支有知識、懂技術(shù)、善管理的復(fù)合型人才隊(duì)伍?！　　〗?jīng)營方針：以優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)信譽(yù)，以規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)效益?！罢媲懈冻?、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。通過整治和長效管理，改變了昔日的臟亂差、車輛管理混亂的局面，為業(yè)主提供了一個(gè)舒適、文明、安全、祥和的居住環(huán)境，贏得了當(dāng)?shù)卣蜆I(yè)主的一致好評。該小區(qū)自托管以來，廣大業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率達(dá)到95%，物管費(fèi)收繳率達(dá)95%；完美實(shí)現(xiàn)公司的預(yù)期目標(biāo)，為企業(yè)管理上以臺階，進(jìn)一步拓展市場打下了良好的基礎(chǔ)。第二節(jié) 擬采取的管理模式及管理人員的配備通過對“天德小區(qū)”項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案：　　一、擬采取的管理方式　?。ㄒ唬M采取的管理運(yùn)作模式：（附圖一）　　　　按管理方案制定全年工作計(jì)劃　　　制定全年成本指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)按兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項(xiàng)分解至部門、崗位　運(yùn)　　行組織考核、確定業(yè)績成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo)質(zhì)量成本均達(dá)標(biāo)　　獎金否決　給予獎勵　獎金否決服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)　　　　　(二)管理組織架構(gòu)示意圖：（附圖二） 和益行物業(yè)管理總公司和益行物管總公司煙臺分公司進(jìn)德物管處維修組清潔綠化組護(hù)衛(wèi)車管　組總服務(wù)臺綜合管理部服務(wù)管理部財(cái)務(wù)部檔案資料室人事組社區(qū)文化組后勤組　　　　　?。ㄈ└髀毮懿块T職責(zé)描述　　物業(yè)管理處項(xiàng)目總經(jīng)理：　　對公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)；　　制定公司的經(jīng)營方針和目標(biāo)，對該項(xiàng)目的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施；　　按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理；　　主持該項(xiàng)目的深入經(jīng)營開發(fā)；　　傳達(dá)并對員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；　　保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境；　　協(xié)助總經(jīng)理對公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃；　　確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。財(cái)務(wù)部：協(xié)助該項(xiàng)目總經(jīng)理做好資金運(yùn)作實(shí)施方案；　　負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理；　　負(fù)責(zé)對外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。日常維護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。根據(jù)小區(qū)的功能和特點(diǎn)，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。維修工程實(shí)行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度。%，出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員保證在10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場維修；電梯困人，在5分鐘內(nèi)解困。四、保潔率（附表六）公司內(nèi)控指標(biāo)99%承諾指標(biāo)99%測定依據(jù)保潔達(dá)標(biāo)面積/保潔總面積100%≧99%保證措施配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強(qiáng)宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。五、治安案件年發(fā)生率（附表七）公司內(nèi)控指標(biāo)‰承諾指標(biāo)‰測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)1000‰＜‰保證措施提供24小時(shí)保安服務(wù)。樹立“全員防范”意識，建立“快速反應(yīng)和快速支援”體系。定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意識。加強(qiáng)巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。八、業(yè)主年有效投訴和處理率（一）年有效投訴率（附表十）公司內(nèi)控指標(biāo)2‰承諾指標(biāo)2‰測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)1000‰≤2‰保證措施不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務(wù)意識，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使員工追求業(yè)主百分百的滿意。各責(zé)任部門接到投訴后應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施，并在預(yù)定時(shí)間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。設(shè)立征詢意見箱和投訴受理電話。十、綠化完好率（附表十三）公司內(nèi)控指標(biāo)98%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積100%≧98%保證措施制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。市政工程進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)施工，管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。十三、檔案建立與完好率（附表十六）公司內(nèi)控指標(biāo)98%承諾指標(biāo)98%測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量100%≧98%?！∽C措　施制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，配備專職人員管理，配置完善的檔案儲存設(shè)施及場所，加強(qiáng)檔案資料的收集、分類和歸檔管理。我們將嚴(yán)格按照ISO9002質(zhì)量保證體系及和益行物業(yè)質(zhì)量體系文件的要求，對天德小區(qū)居住區(qū)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。樓宇檔案是住宅區(qū)財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，管理好住宅區(qū)檔案是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容。（2）住戶檔案：業(yè)主登記表，購（租）房合同，入伙通知書，證件，業(yè)主公約，裝修責(zé)任書、圖紙，維修檔案等資料。檔案室檔案（1）按照檔案對溫度、濕度和照明的要求，建立標(biāo)準(zhǔn)化的檔案資料室，配備檔案專業(yè)人員，實(shí)行電腦化系統(tǒng)管理；（2）采用多種形式的信息貯存方式，如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片圖表等，并采用適當(dāng)?shù)谋４娣绞剑唬?）貫徹國家保密法，確保檔案在使用過程中的安全，不丟失、不泄密；（4）實(shí)行檔案管理手段的現(xiàn)代化，運(yùn)用計(jì)算機(jī)檢索手段，開發(fā)多媒體信息查詢系統(tǒng)；（5）堅(jiān)持檔案資料收集的系統(tǒng)化；（6）做到檔案組卷分類科學(xué)化，檔案組卷按內(nèi)容分類，逐一編號、登記造冊、編輯目錄，按工作部門分柜保存；（7）實(shí)行檔案管理工作檢查經(jīng)常化，每季對檔案文件的形成、積累、整理和歸類要進(jìn)行一次全面的檢查。我們倡導(dǎo)“人人齊獻(xiàn)力，愛心滿家園”的文化理念。社區(qū)環(huán)?；顒樱航Y(jié)合世界環(huán)保日，制作環(huán)保知識宣傳欄，以提高社區(qū)成員的環(huán)保意識。成立秧歌隊(duì)、太極拳隊(duì)、票友聯(lián)誼會等老年人文藝組織以及棋牌、麻將等比賽以豐富他們的老年生活，陶冶心境。社區(qū)公益活動：如“便民服務(wù)日”、“為殘疾人獻(xiàn)愛心”、“舊書回收義賣大行動”、“捐贈希望工程”等活動。配套用房由管理處負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由配套用房設(shè)施的使用費(fèi)來支付。我們將從離退休的小區(qū)業(yè)主中，選聘有一定組織能力、熱心公益的管理員，發(fā)動他們幫助管理處提高社區(qū)活動質(zhì)量，加強(qiáng)業(yè)主與管理處之間的聯(lián)系。　　　　　　　第八節(jié)　財(cái)務(wù)管理及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算　　　　　　　　　　　　第一部分　財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營的“生命線”。管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)，且以收現(xiàn)金為主?！　　　　　　　　　〉诙糠帧∪粘Ｎ飿I(yè)管理經(jīng)費(fèi)測算一、物業(yè)資金的籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保天德小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算匯總(一)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測算依據(jù)及說明　　煙臺市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費(fèi)辦法(煙臺市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法)；《招標(biāo)書》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定；經(jīng)我公司實(shí)地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測算經(jīng)驗(yàn)；%計(jì)算；管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃；天德小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。管理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)管委會審批。　　　　北京和益行物業(yè)管理有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2007年2月37 / 37