【正文】 供電、消防、電梯、監(jiān)控、游泳池等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、運行記錄、安全值班。 n. 接待和處理業(yè)主（客戶）來訪、查詢、委托、 投訴，并按規(guī)定進行回訪。 物業(yè)管理處各崗位職責(zé) 管理處主任職責(zé) ，直接對公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)； 、培訓(xùn)計劃及設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，檢查各項計劃的落實情況； ，確保最佳物耗率，控制成本； ，跟進收費情況，在必要時親自實施催費計劃保證管理費用的及時到 位； ，對業(yè)務(wù)工作進行指導(dǎo)、檢查、協(xié)調(diào)和全面了解； 、考核； 、管理員、工程主管和安管隊（班）長；在不違反政策的前提下，決定其它操作人員的錄用、考核、獎懲等，在適當(dāng)時提出人員晉升報告； 、選擇合格供方提交公司主管領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)，督促相關(guān)部門有效控制及考核各供方的工作，促使供方保障工作質(zhì)量； 13 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 ，為管理評審提供相應(yīng)的報告，對管理提出改進意見； 理處日常管理的對外聯(lián)絡(luò)事務(wù)，負(fù)責(zé)管理處內(nèi)外活動的計劃、組織； 、節(jié)能計劃、工程維修預(yù)算等各項工作計劃； ，保證樓宇的安全使用； ，及時糾正維保工作的偏差； ，提高并保持部門員工的總體業(yè)務(wù)水平； ，并定期進行回訪； 、匯報工作，協(xié)助公司主管領(lǐng)導(dǎo)完成其他工作； 客戶服務(wù)管理中心 主管職責(zé) ； 、解退及內(nèi)部調(diào)配工作，處理 員工之間的糾紛，負(fù)責(zé)崗位職責(zé)等人事管理制度與勞動用工管理制度的解釋工作，盡力解決員工的實際困難； ，負(fù)責(zé)起草相關(guān)綜合性報告、文稿，制定、修改規(guī)章制度，建立健全人事管理制度與勞動用工制度； 、勞動紀(jì)律管理，并向財務(wù)部提交月度員工工資及福利發(fā)放計劃； ； 、盤點和各種清核工作； ，并就可能存在的問題向主任匯報； ，審批 /制定部門各項工作計劃，保證各項工作有落實、有檢查，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)， 控制總體工作質(zhì)量，對部屬員工進行考核； ，對部門工作負(fù)責(zé)，完成上級交辦的其它工作。 、考核。 ，并對供方的工作做技術(shù)評價。 安管隊長職責(zé) ，堅決執(zhí)行主管指令，帶 領(lǐng)全隊人員依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)消防工作。 安管員職責(zé) ，保持高度警惕，注意 發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生； ，對殺人、放火、搶劫、盜竊等現(xiàn)行違法犯罪分 子，有權(quán)抓獲并扭送公安機關(guān)，但無實施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財產(chǎn)和罰款的權(quán)力； ，有權(quán)保護現(xiàn)場，保護證據(jù)，維護秩序以及提供情況，但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力； ，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進入小區(qū)； 、車輛及其所攜帶或裝載的物品，按規(guī)定進行驗證，檢查； ，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)； ，協(xié)助業(yè)主做好“四防”工作，落實各項安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時向業(yè)戶報告，協(xié)助整改； 、三棱刀等管 制刀具和自制火藥槍及其它形跡可疑的人員有權(quán)進行盤查監(jiān)視，并報告當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)處理； 《治安管理處罰法》的人，有權(quán)勸阻、制止和批評教育，但無處罰的權(quán)力； ，可以進行監(jiān)視、檢舉、報告，但無權(quán)偵察、扣押、搜查。 。 綠化工崗位職責(zé) ，遵守公司和管理處的各項規(guī)章制度。適時適當(dāng)澆水施肥，保證樹木花草生長旺盛，鮮花常開，注意節(jié)約用水。 。 前期物業(yè)管理服務(wù) 二期早期介入和開盤前的準(zhǔn)備 提供物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范； 提出節(jié)能、環(huán)保及安全方面建議； 參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理及竣工驗收； 物業(yè)管理成本分析及測算； 項目管理機構(gòu)設(shè)置及資源配置； 選派物業(yè)管理處主任； 人員培訓(xùn)（理論、實操、軍事訓(xùn)練及物業(yè)管理知識培訓(xùn)）； 7 二期接管驗收籌 備 為確保物業(yè)驗收工作得到有效控制 ,以便對物業(yè)進行全面接管，有效配合開發(fā)商交房工作，保證物業(yè)入住工作順利進行。 工作程序 ：驗收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙 ,按設(shè)計及施工要求編制驗收計劃和驗收標(biāo)準(zhǔn)。 、設(shè)施進行驗收，驗收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單相應(yīng)的 表格內(nèi)。 入伙籌備及管理 入伙資料的準(zhǔn)備。 日?；A(chǔ)管理 19 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 管理處應(yīng)對日常的事務(wù)管理活動規(guī)范管理（對于一期已入住的業(yè)主的管理事宜，開發(fā)公司和物業(yè)公司可另行商討），并制定書面形式的作業(yè)指導(dǎo)書，日常事務(wù)活動至少應(yīng)包括以下內(nèi)容： 檔案資料管理 規(guī)范文件檔案資料的分類、編號、審批、收發(fā)處理和保管工作，并設(shè)有專職人員管理檔案資料。檔案資料統(tǒng)一管理。 f. 注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。確保違章發(fā)生率控制在 2%以下；違章處理率達到 95%。使維修工程質(zhì)量合格率達到 100%；零修急修及時率達到 98%，并嚴(yán)格要進行回訪，回訪率 95%。 裝修管理、客戶服務(wù)及日常維修服務(wù)分別根據(jù)以下文件執(zhí)行 : 檔案資料管理按照《檔案管理》執(zhí)行。 房屋本體部位的維護和管理的范圍：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重 21 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 加強商鋪的裝修管理 在商家進駐前，加強對商鋪裝修的監(jiān)督： 。任何住戶不得私自擺放或懸掛廣告、招牌，張貼各類宣傳品，否則將一律予以撤除，并處以罰款和賠償。 、徽標(biāo)、產(chǎn)品名等廣告發(fā)布，要嚴(yán)格按照《中華人民共和國廣告法》、《國際專利公約》和《國家專利法》的有關(guān)規(guī)定加以制作，決不允許有違法行為。 區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點的開辦和出租，客戶須提供與商業(yè)經(jīng)營有關(guān)的營業(yè)執(zhí)照法人代表證書、個人身份證等合法有效證件并申請開業(yè)經(jīng)營，在與管理處或上級公司簽訂合同后方可開辦執(zhí)業(yè)。 ，不得在經(jīng)營中高聲喧嘩，爭執(zhí)吵鬧，不得占道經(jīng)營，自覺實行“門前三包”。 ，業(yè)戶、住戶內(nèi)部衛(wèi)生自行清掃，垃圾和雜物倒入公用垃圾桶內(nèi)，嚴(yán)禁向窗外倒水、扔雜物不準(zhǔn)隨 地吐痰，亂扔垃圾。因維修、改造、裝修工程必須使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《動火審批管理規(guī)定》的規(guī)定，否則不準(zhǔn)使用。使大型及重要機電設(shè)備系統(tǒng)完好率達到 99%。 c. 管理 處負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資料的保管。 b. 設(shè)備運行操作人員須經(jīng)過培訓(xùn)， 熟悉所管理的設(shè)備性能、特點和設(shè)備操作規(guī)程。 設(shè)備的維護保養(yǎng) a. 管理處組織培訓(xùn)，使運行值班人員掌握消防設(shè)施、給排水設(shè)施、供配電設(shè)施的使用與 維護技能。具體實施情況以每月小結(jié)和年度總結(jié)形式書面或口頭報告管理處主任，并上報公司。 c. 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理按照作業(yè)指導(dǎo)書《設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)急處理方案》等相關(guān)規(guī)程進行。 25 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 b. 給排水、供配電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。 共用設(shè)施管理按照《共用設(shè)施設(shè)備管理》文件執(zhí)行。 b. 配備適宜的安管隊員，定期開展職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。 f. 在當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)的指導(dǎo)下，密切聯(lián)系業(yè)主（客戶），提高業(yè)主（客戶）安全防范意識，共同做好君留 苑小區(qū)安管防范工作。 c. 安管人員有明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。 26 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 安管組織架構(gòu) 消防管理 全面貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防管理工作，預(yù)防上做到前瞻性，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好防范的充分準(zhǔn)備，管理核心是三落實，即“人員落實、制度落實、設(shè)備落實”。 消防滅火指揮組織架構(gòu) 一班長（ 1 人） 二班長（ 1 人） 三班長（ 1 人） 安全管理員2人 安全管理員2人 安全管理員2人 智能監(jiān)控中心 車場管理 治安管理 消防管理 君留苑小區(qū)安管隊 隊長（ 1 人） 27 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 安管隊長負(fù)責(zé)消防管理并按有關(guān)規(guī)程執(zhí)行。 車輛管理按照《停車場管理規(guī)定》文件執(zhí)行。 環(huán)境衛(wèi)生管理按照《保潔員管理規(guī)定》、《清潔衛(wèi)生達標(biāo)要求》文件執(zhí)行。 社區(qū)精神文明建設(shè) 為做好君留苑小區(qū)精神文明建設(shè)，管理處積極配合市、鎮(zhèn)、居委會開展各種健康、文明、向上的文娛活動。 精神文明建設(shè)按照相關(guān)文件執(zhí)行。 ，激發(fā)業(yè)主參與興趣，使業(yè)主產(chǎn)生強烈的主人翁意識與自豪感。 社區(qū)文化活動基本原則 社區(qū)文化活動的開展是 君留苑小區(qū) 物業(yè)管理工作的重要組成部分，在物業(yè)管理工作中占有重要地位。規(guī)模上，擬大小結(jié)合，可以是大型活動（如慶?！皣鴳c節(jié)”大型文藝晚會、迎春晚會、相識中秋晚會），也可以是小型的日?；顒樱ㄈ缏短煳钑?、棋類、球類比賽）；年齡結(jié)構(gòu)上，可以以“老年人”為主題開展活動（如老年健身隊），也可以以“兒童”為主題開展活動（如暑假兒童游泳培訓(xùn)班）；文化程度上，可以舉行“雅”的活動（如音樂欣賞晚會、書展、畫展、郵展），也可以舉辦些“俗”的活動（如 烹飪比賽、京劇愛好者天地等）。 社區(qū)文體活動具體措施 a. 軟硬相結(jié)合 結(jié)合小區(qū)現(xiàn)有的休閑娛樂場所、設(shè)施，開展好 君留苑小區(qū) 社區(qū)文化活動，對各類硬件設(shè)施加以利用，突出管理處組織和策劃，在現(xiàn)有的硬件設(shè)施條件下，去精心組織 30 君留苑 小區(qū) 物業(yè)管理方案 和策劃，最大限度地發(fā)揮和利用硬件設(shè)施。 因中青年人奔波于日益激烈的市場競爭中，忙于工作，老年人和兒童相對閑暇時間較多，對他們細(xì)心關(guān)注，會贏得中青年人的有力支持。 具體會所經(jīng)營項目，初步考慮如下： 1．成人閱覽室 2．少兒圖書室 3．棋牌娛樂室 4．名茶坊 5．乒乓球室 6．小功能會議室 社區(qū) 文化活動計劃 親情篇 君留苑小區(qū) 管理處將每個住戶的入伙時間建立檔案，在住戶入伙當(dāng)天或年度紀(jì)念日，管理處用多樣形式祝賀喬遷之喜，如祝賀詞：衷心祝賀您加入 君留苑小區(qū) 大家庭；祝賀您喬遷 君留苑小區(qū) 幾周年等。 舉辦業(yè)主入住培訓(xùn)班，培訓(xùn)業(yè)主學(xué)習(xí)掌握 君留苑小區(qū) 小區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的應(yīng)用； 利用會所條件，定期舉辦各類主題的業(yè)主沙龍活動，進行交流、討論，共同促進小區(qū)管理工作的不斷 提升。 合理使用公共維修材料 主要體現(xiàn)在以下兩個方面： a. 根據(jù)實際需要合理調(diào)整、使用材料，盡量做到以最少的成本得到最大的效益； b. 根據(jù)《管理處材料月結(jié)算表》，合理庫存適量的材料，以避免維修時間的延誤 。 b. 統(tǒng)計和分析能源消耗，做好能源用量的計劃和記錄工作。 （二） 組織措施 a. 節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，了解能源使用情況。 （三） 技術(shù)措施 a. 配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負(fù)荷的補償。 拓展開源渠道 管 理處應(yīng)根據(jù)自身情況和業(yè)主（客戶）需求，盡量多開展有償維修服務(wù)項目和特約服務(wù)，做到既滿足了業(yè)主（客戶）又增加了經(jīng)濟效益。管理處將根據(jù)小區(qū)的居住層次、工作性質(zhì)以及周邊的配套環(huán)境，以客戶需求為導(dǎo)向，以客戶滿意為目標(biāo)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為承諾，將君留苑小區(qū)的便民服務(wù)活 動及時滲透到居民生活當(dāng)中去。在商業(yè)面積租賃過程中，從滿足居民基本生活需要做起，設(shè)置小而精的商業(yè)鋪位，為居民提供便利條件。 專項及特約服務(wù) 由管理處主任直接負(fù)責(zé)，客戶服務(wù)管理中心主管協(xié)調(diào)組織實施， 24 小時為業(yè)戶提供咨詢服務(wù)，協(xié)調(diào)、解決便民服務(wù)一線問題。 管理處主任負(fù)責(zé)制定服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，做到透明、公開，并 在