【正文】 環(huán)境。是運動、教育、時尚、文化的中心。哈爾濱交通發(fā)達，鐵路、公路、水路、民用航空五種運輸方式齊全，形成了立體交通網(wǎng)絡(luò)和輻射能力很強的交通樞紐和通道。，將以拆遷補償?shù)姆绞椒颠€補償，此部分拆遷成本列入到本項目投入成本中，因返還補償?shù)氖杖氩糠謺簾o法衡量，同時為原企業(yè)資產(chǎn)處理所得，沖抵原企業(yè)固定資產(chǎn)損失，未列入本項目經(jīng)濟核算中。位于東經(jīng)126176。20′之間。哈爾濱市在大地構(gòu)造上屬“松遼拗陷”。項目選址所處是松花江一級階地，階地面較為狹窄。全部由開發(fā)商承擔(dān)，加大了項目開發(fā)建設(shè)成本。茶城的業(yè)態(tài)為批發(fā)兼零售，以批發(fā)為主，積極開展對俄羅斯的茶葉貿(mào)易。，；，；?，F(xiàn)在中國的谷物、肉類、油料、蔬菜、水果和水產(chǎn)品等總產(chǎn)量已躍居世界第一。 黑龍江省及哈爾濱食品商貿(mào)流通市場發(fā)展分析在全國經(jīng)濟發(fā)展大好形勢的帶動下，黑龍江省及哈爾濱市總體經(jīng)濟狀況在2006年度表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟發(fā)展制定的各項目標(biāo)均順利實現(xiàn)。19972006年哈爾濱市GDP數(shù)值統(tǒng)計表 年度參數(shù)1997199819992000200120022003200420052006GDP（億元）增長率（%）資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 2006年，哈爾濱市國民經(jīng)濟繼續(xù)健康、穩(wěn)定發(fā)展，保持了近幾年快速增長的發(fā)展趨勢：，%，經(jīng)濟增長率連續(xù)第7年超過10%；人均GDP達到21374元，%，按現(xiàn)行匯率折算為2706美元。 黑龍江的食品歷經(jīng)多年發(fā)展，其基地面積、生產(chǎn)總量和經(jīng)濟總量等主要指標(biāo)已躍居全國前列，成為黑龍江省的支柱產(chǎn)業(yè)，黑龍江的食品享譽海內(nèi)外。根據(jù)哈爾濱商委的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計到2015年哈爾濱人均商業(yè)面積將達到1平方米。哈爾濱歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費性支出統(tǒng)計圖資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 哈爾濱歷史社會消費品零售總額統(tǒng)計表資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 據(jù)哈爾濱統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，%，2006年哈爾濱社會消費品零售總額為894億元，占哈爾濱國內(nèi)生產(chǎn)總值近50%；在“哈爾濱第十個五年計劃”，即2001年～2005年間，哈爾濱社會消費品零售總額平均年增長率維持在12%的水平，這種穩(wěn)定的增長率將刺激哈爾濱零售市場的發(fā)展；在城鎮(zhèn)居民可支配收入方面，1997年哈爾濱城鎮(zhèn)居民可支配收入為4233元/年，2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已增長到11230元/年，哈爾濱市居民收入水平已經(jīng)得到大幅改善和提升。哈爾濱市近七年GDP發(fā)展水平統(tǒng)計圖資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 綜上所述，在宏觀經(jīng)濟不斷發(fā)展、居民整體消費能力穩(wěn)步提高等各項利好因素的推動下，商業(yè)消費需求市場將進一步放大。 加速推動食品業(yè)實施電子商務(wù)化電子技術(shù)與網(wǎng)際網(wǎng)路之發(fā)展是人類未來生活不可或缺的一部分，如何利用電子化技術(shù)重直整合原料、制造、物流及通路等業(yè)者資源，加速產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈及需求鏈間的資訊傳輸功能，已成為提升我國食品產(chǎn)業(yè)整體競爭力的核心關(guān)鍵。商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)已成為市場化資源配置程度高、活力強、發(fā)展快、特色鮮明的重要產(chǎn)業(yè)。 黨的十六大提出了“深化流通體制改革，發(fā)展現(xiàn)代流通方式”的戰(zhàn)略要求，根據(jù)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，結(jié)合哈爾濱發(fā)展的實際，應(yīng)把加快發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)作為經(jīng)濟工作的一項戰(zhàn)略任務(wù)來抓。 積極推動市場從傳統(tǒng)零售業(yè)、批發(fā)業(yè)向以服務(wù)業(yè)為主的多個領(lǐng)域滲透，加快城鎮(zhèn)社區(qū)與鄉(xiāng)村的傳統(tǒng)糧油、副食品等商店向連鎖超市或便利店轉(zhuǎn)型的步伐。提升傳統(tǒng)百貨商廈經(jīng)營品位，改造提升專業(yè)批發(fā)市場，發(fā)展會展經(jīng)濟，加強商業(yè)街(特色街)建設(shè)，發(fā)展餐飲等服務(wù)業(yè)。 商貿(mào)流通業(yè)在國民經(jīng)濟中處于重要戰(zhàn)略地位，當(dāng)國民經(jīng)濟發(fā)展達到一定水平后，流通成為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它引導(dǎo)著消費，控制著市場，決定著生產(chǎn)，影響著金融。2003年，有47家零售企業(yè)進入《財富》500強，全部都是歐美日企業(yè)，其中美國就有27家。北京市政府于2002年召開了“北京市推進流通現(xiàn)代化工作會議”，出臺了《關(guān)于推進流通現(xiàn)代化的意見》，制定了《北京市商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整資金使用管理辦法》，對推進流通現(xiàn)代化的重點項目給予資金支持。福建省出臺《關(guān)于大力推進流通現(xiàn)代化的意見》，擬通過投融資、用地用電、稅收、連鎖經(jīng)營以及簡化企業(yè)登記手續(xù)等優(yōu)惠政策，對22家重點示范流通企業(yè)予以扶持。道外區(qū)的開發(fā)必將帶動南極國際商貿(mào)城的品質(zhì)，發(fā)展前景看好。 市場定位本項目立足于服務(wù)東北市場乃至于全國市場，集批發(fā)、零售展示交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。本項目對俄羅斯和東歐出口前景預(yù)測分析近年哈爾濱市進出口總額保持高速增長，尤其是出口額增長幅度較大。%，%。2007年上半年，哈爾濱市商業(yè)物業(yè)市場繼續(xù)延續(xù)上年之發(fā)展局面，預(yù)計在市場需求不斷增長的拉動下將保持較為穩(wěn)定的高速發(fā)展趨勢。哈爾濱市大型百貨公司的平均營業(yè)額為2872元/平方米月，如按照商場平均扣點15%計算，平均月租金收入約為76美元/平方米平方米、35元/天平方米商鋪租賃價格較高，除地段因素外，其租賃之目標(biāo)經(jīng)營商戶范圍較為狹窄。天第四章 工程建設(shè)方案總圖布置與功能分區(qū)整體規(guī)劃茶文化中心、冷凍水產(chǎn)中心、國際名優(yōu)食品城三大核心區(qū)域，超大配套物流園一處；茶城包括茶葉精品區(qū)、茶文化展示區(qū)、品茶區(qū)等；冷凍水產(chǎn)中心包括畜禽類凍品、魚類海鮮類凍品、速凍食品、清真食品等展示交易中心等；國際名優(yōu)食品城包括酒類、土特產(chǎn)、保健食品、烘焙食品、休閑食品、乳制品、肉制品、調(diào)味品、糖類、綠色食品等全方位食品展示交易中心；中華老字號食品展示交易中心、國際品牌食品街等交易區(qū)，凸現(xiàn)高檔品牌，彰顯國際名優(yōu)食品城核心流通地位。整體原則是南極國際商貿(mào)城應(yīng)形成整體的空間環(huán)境形象，并明確主題。共享原則是南極國際商貿(mào)城內(nèi)部各項功能應(yīng)相對集中，最大限度地讓南極國際商貿(mào)城投資者共享。建筑結(jié)構(gòu)與裝修南極國際商貿(mào)城功能分區(qū)分為經(jīng)營、倉儲和輔助三部分。國際名優(yōu)食品城分六層，總建筑面積48000平方米，預(yù)計接納經(jīng)營業(yè)戶1000家，設(shè)自主商鋪大概1700間；其中酒類產(chǎn)品交易中心接納商戶60家，設(shè)自主商鋪120間；土特產(chǎn)海參交易中心（包括果脯蜜餞、土特產(chǎn)、海參、原調(diào)料區(qū)的木耳猴頭等）接納業(yè)戶200家，設(shè)自主商鋪300間；烘焙食品交易中心接納業(yè)戶50家，設(shè)自主商鋪80間；乳制品交易中心10家，設(shè)自主商鋪10間；保健食品交易中心100家,設(shè)自主商鋪150間；濕調(diào)50家設(shè)自主商鋪80間；綠色食品100家設(shè)自主商鋪150間；中華老字號50家設(shè)自主商鋪80間；嬰幼食品50家設(shè)自主商鋪80間；膨化休閑方便食品接納業(yè)戶300家，設(shè)自主商鋪500間；肉制品50家設(shè)自主商鋪70間；糖類50家設(shè)自主商鋪80間。供電商場所需4000KVA負載用電，直接并入市供電開閉所，并提供備用發(fā)電機組。俱樂部和餐飲廣場采用風(fēng)機盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，利用風(fēng)機盤管機械溫度調(diào)節(jié)，安裝房間面積和使用功能設(shè)置新風(fēng)機組，補充新風(fēng)。攝像監(jiān)控大型的商場人員流動比較頻繁，單靠以往的人防已遠遠不能滿足安全要求，尤其在商場下班以后，商場內(nèi)大量的商品更是犯罪分子主要攻擊的目標(biāo)。商場防盜報警系統(tǒng)有布防點設(shè)計，選擇點型入侵探測器、直線型入侵探測器、面型入侵探測器、空間型入侵探測器。生光報警信號應(yīng)能保持到手動復(fù)位，復(fù)位后，如果有報警信號輸入時，能重新發(fā)出生光報警信號。按其容量可分為單路或多路報警控制器。攝像機盡量用彩色的，以提供較好的畫面質(zhì)量，外觀最好選擇半球型防護罩，這樣不但具有隱蔽性，美觀大方，又不破壞商場內(nèi)的整體布局。在電子防竊系統(tǒng)中，一旦有人未付款攜帶商品出門時，將發(fā)出警報，此時可將報警信號傳到控制室內(nèi)的監(jiān)控主機，主機將自動將該路視頻信號切出到錄像機，并同時啟動錄像機進行實時錄象，為取證提供了重要的依據(jù)。車輛進入停車場一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進入。不服從指揮，亂停亂放車輛的，按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。編制依據(jù)根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)[2002]85號文《2002年度工程建設(shè)國家標(biāo)準(zhǔn)制定、修訂計劃”的通知》要求，按照“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，依據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)建筑工程消防設(shè)施工程質(zhì)量的法律、法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定。設(shè)消防控制室設(shè)，其隔墻及樓板的耐火極限分別按消防規(guī)范要求設(shè)計，并與其它部位隔開和設(shè)置直接通往室外的安全出口。：本工程采用設(shè)置自動報警系統(tǒng)，對全樓的火災(zāi)信號和消防設(shè)備進行監(jiān)視及控制：、辦公室，會議室，樓梯間，走道，餐廳等場所設(shè)置感煙探測器；在開水間，廚房，車庫等平時煙塵較大的場所設(shè)置感溫探測器；在煤氣表間，廚房等處設(shè)置可燃氣體探測器；中廳(高大空間)設(shè)置紅外對射或雙波段火焰探測器。每個防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置—個手動報警按鈕及消防對講電話插孔。：在消防控制室內(nèi)設(shè)置了琴臺式聯(lián)動控制臺，其控制方式為手動控制、手動硬線直接控制、通過聯(lián)動控制臺、可實現(xiàn)對消火栓滅火系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)，防排煙系統(tǒng)，正壓送風(fēng)系統(tǒng)，防火卷簾門，電梯運行，火災(zāi)應(yīng)急廣播、火災(zāi)應(yīng)急照明疏散指示等的監(jiān)視及控制、火災(zāi)發(fā)生時可手動／自動切斷空調(diào)機組、通風(fēng)機及一般照明等非消防電源。、排煙口、280℃防火閥、70℃防火閥，正壓送風(fēng)機、正壓送風(fēng)口的動作信號。指揮電梯按消防程序運行：對全部或任意一臺電梯進行對講，說明改交運行程序的原因；除消防電梯保持運行外，其余電梯均要強制返目首層并將轎箱門打開。單獨配置了自動控制所所需要的火災(zāi)探測器，可獨立完成整個滅火過程。：消防系統(tǒng)接地利用大樓綜合接地裝置作為其接地板，設(shè)獨立引下線、引下線。在大空間用房、走廊，安全出口，樓梯間及其首室，電梯間及其首室，主要出入口等場所設(shè)置疏散指示照明。進行統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一工商稅務(wù)管理和統(tǒng)一物管。以食品市場為主要平臺，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個想買食品的消費者都不會轉(zhuǎn)投其他市場的懷抱。招商經(jīng)營模式商貿(mào)城總體采取為廠、商提供經(jīng)營場所，入駐廠商按期繳納場地使用費的模式招商經(jīng)營。合資雙方聯(lián)合組成考評委員會負責(zé)考評工作，擇優(yōu)錄用。通過合理的戶型設(shè)計滿足增加居住面積和居住功能的需求。把目前的哈爾濱房地產(chǎn)住宅市場價格劃分為三個檔次，其總價區(qū)間大致為高檔60萬以上，中檔2455萬，低檔18以下萬。 綜合容積率 建筑密度 35% 綠地率 30 %住宅面積 m2 商業(yè)面積 地下室面積 8萬m2 居住總戶數(shù) 3000戶第二章 住宅市場分析我國宏觀經(jīng)濟運行環(huán)境與房地產(chǎn)行業(yè)前景分析2006年以來我國宏觀調(diào)控取得了良好的積極的成效。第一個重要的措施就是兩次分別調(diào)整了存貸款利率和存款準(zhǔn)備金。國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)再三強調(diào)，我們要用最嚴格的方式來管理土地。從這個角度我們完整的來把握中國國民經(jīng)濟運行的話，我們應(yīng)該看到2006年中國國民經(jīng)濟會保持一個平穩(wěn)、較快增長的基本態(tài)勢。就中國國內(nèi)來說，明年對我們國家來說是本屆政府最后一年，又是中國共產(chǎn)黨十七大即將召開的一年，所以從方方面面的因素，可以認為明年整個中國經(jīng)濟還會保持一個平穩(wěn)、較快增長這樣一個基本態(tài)勢。因而2006年以來，國家陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控措施，從土地供應(yīng)、貸款發(fā)放、住房公積金管理、抑制房價到全行業(yè)的綜合調(diào)控等，目的就是為了防止房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)過速反彈，由此整個房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個不平凡的“調(diào)控之年”和“政策之年”。2007年金融市場將全面開放，未來房地產(chǎn)市場除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的力量。當(dāng)時，主要產(chǎn)品達3000多個品種，覆蓋全國，遠銷100多個國家和地區(qū)。 改革開放促進了哈爾濱市的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用日益突出。堅持科技興農(nóng)，推廣先進適用技術(shù)，實施良種工程，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園區(qū)和科技示范基地。哈爾濱經(jīng)濟平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟發(fā)展主要的主要動力，經(jīng)濟增長主要依賴重于工業(yè)，應(yīng)提高經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改變傳統(tǒng)經(jīng)濟發(fā)展模式，提高城市公交、城市衛(wèi)生、居民消費、居民居住條件等，以此為宏觀經(jīng)濟的增長并促進微觀經(jīng)濟同步增長。其中，％，％，；，％；辦公樓、％％。%。％，%，其中，%。結(jié)合市場情況來看，這是哈爾濱最近一年高層、小高層數(shù)量增多所導(dǎo)致的。% 。后續(xù)市場上會對整體供應(yīng)帶來一定的刺激，供應(yīng)量可能會有進一步的提升，同時銷售的量會逐漸減弱，最后達到供求平衡的狀態(tài)，根據(jù)市場的慣性原理還可能會造成供大于求的市場現(xiàn)象。與上年基本持平。2003年，同比增長4%，同比2005年增長10%，居民生活水平有很大改善，對居住品質(zhì)的需求日益提高。 戶 型 根據(jù)調(diào)查顯示，二房和三房的比例仍然占到了結(jié)構(gòu)需求的絕大多數(shù)。其次是31—50平方米以上的面積區(qū)間，占到中需求的26%。占總體供應(yīng)量的50%；，占總體供應(yīng)量的3%。江南主城區(qū)由于土地稀缺，導(dǎo)致土地附加值大幅度增值，土地成本上升及開發(fā)商追求高利潤產(chǎn)品，最終導(dǎo)致供應(yīng)產(chǎn)品高端化，投資性置業(yè)劇增，中、低端客群需求被屏蔽，產(chǎn)品檔次供應(yīng)不平衡，中、低端產(chǎn)品供應(yīng)有限，從而催動房價上漲。從去化情況看，目前在售幾個高層住宅的購買客群90％以上為哈爾濱市當(dāng)?shù)刂懈叨巳送粒渲幸运狡罄习?、公?wù)員、企業(yè)白領(lǐng)為主。從目前在售高層住宅看，車位為地下停車位，車位與住宅配比率基本為1：2，顯然，相對高檔高層住宅來說，這樣的車位配比率將不能滿足今后業(yè)主的需求，也將對小區(qū)今后的交通、物業(yè)管理等帶來不便。項目SWOT分析項目SWOT分析矩陣Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1：本項目地塊規(guī)模較大，有規(guī)模效應(yīng)。W2：地塊南側(cè)為鐵道線，噪音影響項目居住品質(zhì)。W6：項目周邊小商業(yè)布局雜亂，不利于居住氛圍的形成。W10：項目建筑密度較高，間接降低項目檔次。應(yīng)對策略：從項目整體出發(fā)，控制項目啟動過程中一切費用，盡量壓縮成本，減少相關(guān)費用之出。W3：地塊被道路十字分割，較為零