【正文】 環(huán)境。是運動、教育、時尚、文化的中心。哈爾濱交通發(fā)達，鐵路、公路、水路、民用航空五種運輸方式齊全，形成了立體交通網絡和輻射能力很強的交通樞紐和通道。，將以拆遷補償的方式返還補償，此部分拆遷成本列入到本項目投入成本中，因返還補償的收入部分暫無法衡量，同時為原企業(yè)資產處理所得，沖抵原企業(yè)固定資產損失，未列入本項目經濟核算中。位于東經126176。20′之間。哈爾濱市在大地構造上屬“松遼拗陷”。項目選址所處是松花江一級階地，階地面較為狹窄。全部由開發(fā)商承擔，加大了項目開發(fā)建設成本。茶城的業(yè)態(tài)為批發(fā)兼零售，以批發(fā)為主，積極開展對俄羅斯的茶葉貿易。，；，；。現在中國的谷物、肉類、油料、蔬菜、水果和水產品等總產量已躍居世界第一。 黑龍江省及哈爾濱食品商貿流通市場發(fā)展分析在全國經濟發(fā)展大好形勢的帶動下，黑龍江省及哈爾濱市總體經濟狀況在2006年度表現突出，全年經濟發(fā)展制定的各項目標均順利實現。19972006年哈爾濱市GDP數值統(tǒng)計表 年度參數1997199819992000200120022003200420052006GDP（億元）增長率（%）資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 2006年，哈爾濱市國民經濟繼續(xù)健康、穩(wěn)定發(fā)展，保持了近幾年快速增長的發(fā)展趨勢：，%，經濟增長率連續(xù)第7年超過10%；人均GDP達到21374元，%，按現行匯率折算為2706美元。 黑龍江的食品歷經多年發(fā)展，其基地面積、生產總量和經濟總量等主要指標已躍居全國前列，成為黑龍江省的支柱產業(yè)，黑龍江的食品享譽海內外。根據哈爾濱商委的發(fā)展規(guī)劃，預計到2015年哈爾濱人均商業(yè)面積將達到1平方米。哈爾濱歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費性支出統(tǒng)計圖資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 哈爾濱歷史社會消費品零售總額統(tǒng)計表資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 據哈爾濱統(tǒng)計年鑒數據，%，2006年哈爾濱社會消費品零售總額為894億元，占哈爾濱國內生產總值近50%；在“哈爾濱第十個五年計劃”，即2001年～2005年間，哈爾濱社會消費品零售總額平均年增長率維持在12%的水平，這種穩(wěn)定的增長率將刺激哈爾濱零售市場的發(fā)展；在城鎮(zhèn)居民可支配收入方面，1997年哈爾濱城鎮(zhèn)居民可支配收入為4233元/年，2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已增長到11230元/年，哈爾濱市居民收入水平已經得到大幅改善和提升。哈爾濱市近七年GDP發(fā)展水平統(tǒng)計圖資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 綜上所述，在宏觀經濟不斷發(fā)展、居民整體消費能力穩(wěn)步提高等各項利好因素的推動下，商業(yè)消費需求市場將進一步放大。 加速推動食品業(yè)實施電子商務化電子技術與網際網路之發(fā)展是人類未來生活不可或缺的一部分，如何利用電子化技術重直整合原料、制造、物流及通路等業(yè)者資源，加速產業(yè)供應鏈及需求鏈間的資訊傳輸功能，已成為提升我國食品產業(yè)整體競爭力的核心關鍵。商貿流通產業(yè)已成為市場化資源配置程度高、活力強、發(fā)展快、特色鮮明的重要產業(yè)。 黨的十六大提出了“深化流通體制改革，發(fā)展現代流通方式”的戰(zhàn)略要求，根據流通產業(yè)發(fā)展規(guī)律，結合哈爾濱發(fā)展的實際，應把加快發(fā)展商貿流通業(yè)作為經濟工作的一項戰(zhàn)略任務來抓。 積極推動市場從傳統(tǒng)零售業(yè)、批發(fā)業(yè)向以服務業(yè)為主的多個領域滲透，加快城鎮(zhèn)社區(qū)與鄉(xiāng)村的傳統(tǒng)糧油、副食品等商店向連鎖超市或便利店轉型的步伐。提升傳統(tǒng)百貨商廈經營品位，改造提升專業(yè)批發(fā)市場，發(fā)展會展經濟，加強商業(yè)街(特色街)建設，發(fā)展餐飲等服務業(yè)。 商貿流通業(yè)在國民經濟中處于重要戰(zhàn)略地位，當國民經濟發(fā)展達到一定水平后，流通成為先導產業(yè)，它引導著消費，控制著市場，決定著生產，影響著金融。2003年，有47家零售企業(yè)進入《財富》500強，全部都是歐美日企業(yè)，其中美國就有27家。北京市政府于2002年召開了“北京市推進流通現代化工作會議”，出臺了《關于推進流通現代化的意見》，制定了《北京市商業(yè)結構調整資金使用管理辦法》，對推進流通現代化的重點項目給予資金支持。福建省出臺《關于大力推進流通現代化的意見》，擬通過投融資、用地用電、稅收、連鎖經營以及簡化企業(yè)登記手續(xù)等優(yōu)惠政策，對22家重點示范流通企業(yè)予以扶持。道外區(qū)的開發(fā)必將帶動南極國際商貿城的品質，發(fā)展前景看好。 市場定位本項目立足于服務東北市場乃至于全國市場，集批發(fā)、零售展示交易、物流配送功能等為一體，具有強大輻射的大型現代化的主題物流中心。本項目對俄羅斯和東歐出口前景預測分析近年哈爾濱市進出口總額保持高速增長，尤其是出口額增長幅度較大。%，%。2007年上半年，哈爾濱市商業(yè)物業(yè)市場繼續(xù)延續(xù)上年之發(fā)展局面，預計在市場需求不斷增長的拉動下將保持較為穩(wěn)定的高速發(fā)展趨勢。哈爾濱市大型百貨公司的平均營業(yè)額為2872元/平方米月，如按照商場平均扣點15%計算，平均月租金收入約為76美元/平方米平方米、35元/天平方米商鋪租賃價格較高，除地段因素外，其租賃之目標經營商戶范圍較為狹窄。天第四章 工程建設方案總圖布置與功能分區(qū)整體規(guī)劃茶文化中心、冷凍水產中心、國際名優(yōu)食品城三大核心區(qū)域，超大配套物流園一處；茶城包括茶葉精品區(qū)、茶文化展示區(qū)、品茶區(qū)等；冷凍水產中心包括畜禽類凍品、魚類海鮮類凍品、速凍食品、清真食品等展示交易中心等；國際名優(yōu)食品城包括酒類、土特產、保健食品、烘焙食品、休閑食品、乳制品、肉制品、調味品、糖類、綠色食品等全方位食品展示交易中心；中華老字號食品展示交易中心、國際品牌食品街等交易區(qū)，凸現高檔品牌，彰顯國際名優(yōu)食品城核心流通地位。整體原則是南極國際商貿城應形成整體的空間環(huán)境形象，并明確主題。共享原則是南極國際商貿城內部各項功能應相對集中，最大限度地讓南極國際商貿城投資者共享。建筑結構與裝修南極國際商貿城功能分區(qū)分為經營、倉儲和輔助三部分。國際名優(yōu)食品城分六層，總建筑面積48000平方米，預計接納經營業(yè)戶1000家，設自主商鋪大概1700間；其中酒類產品交易中心接納商戶60家，設自主商鋪120間；土特產海參交易中心（包括果脯蜜餞、土特產、海參、原調料區(qū)的木耳猴頭等）接納業(yè)戶200家，設自主商鋪300間；烘焙食品交易中心接納業(yè)戶50家，設自主商鋪80間；乳制品交易中心10家，設自主商鋪10間；保健食品交易中心100家,設自主商鋪150間；濕調50家設自主商鋪80間；綠色食品100家設自主商鋪150間；中華老字號50家設自主商鋪80間；嬰幼食品50家設自主商鋪80間；膨化休閑方便食品接納業(yè)戶300家，設自主商鋪500間；肉制品50家設自主商鋪70間；糖類50家設自主商鋪80間。供電商場所需4000KVA負載用電，直接并入市供電開閉所，并提供備用發(fā)電機組。俱樂部和餐飲廣場采用風機盤管加新風系統(tǒng)，利用風機盤管機械溫度調節(jié)，安裝房間面積和使用功能設置新風機組，補充新風。攝像監(jiān)控大型的商場人員流動比較頻繁，單靠以往的人防已遠遠不能滿足安全要求，尤其在商場下班以后，商場內大量的商品更是犯罪分子主要攻擊的目標。商場防盜報警系統(tǒng)有布防點設計，選擇點型入侵探測器、直線型入侵探測器、面型入侵探測器、空間型入侵探測器。生光報警信號應能保持到手動復位，復位后，如果有報警信號輸入時，能重新發(fā)出生光報警信號。按其容量可分為單路或多路報警控制器。攝像機盡量用彩色的，以提供較好的畫面質量，外觀最好選擇半球型防護罩，這樣不但具有隱蔽性，美觀大方，又不破壞商場內的整體布局。在電子防竊系統(tǒng)中，一旦有人未付款攜帶商品出門時，將發(fā)出警報，此時可將報警信號傳到控制室內的監(jiān)控主機，主機將自動將該路視頻信號切出到錄像機，并同時啟動錄像機進行實時錄象，為取證提供了重要的依據。車輛進入停車場一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進入。不服從指揮，亂停亂放車輛的，按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。編制依據根據建設部建標[2002]85號文《2002年度工程建設國家標準制定、修訂計劃”的通知》要求，按照“預防為主、防消結合”的消防工作方針，依據國家現行有關建筑工程消防設施工程質量的法律、法規(guī)、管理標準和有關技術標準制定。設消防控制室設，其隔墻及樓板的耐火極限分別按消防規(guī)范要求設計，并與其它部位隔開和設置直接通往室外的安全出口。：本工程采用設置自動報警系統(tǒng)，對全樓的火災信號和消防設備進行監(jiān)視及控制：、辦公室，會議室，樓梯間，走道，餐廳等場所設置感煙探測器；在開水間，廚房，車庫等平時煙塵較大的場所設置感溫探測器；在煤氣表間，廚房等處設置可燃氣體探測器；中廳(高大空間)設置紅外對射或雙波段火焰探測器。每個防火分區(qū)應至少設置—個手動報警按鈕及消防對講電話插孔。：在消防控制室內設置了琴臺式聯(lián)動控制臺，其控制方式為手動控制、手動硬線直接控制、通過聯(lián)動控制臺、可實現對消火栓滅火系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)，防排煙系統(tǒng)，正壓送風系統(tǒng)，防火卷簾門，電梯運行，火災應急廣播、火災應急照明疏散指示等的監(jiān)視及控制、火災發(fā)生時可手動／自動切斷空調機組、通風機及一般照明等非消防電源。、排煙口、280℃防火閥、70℃防火閥，正壓送風機、正壓送風口的動作信號。指揮電梯按消防程序運行：對全部或任意一臺電梯進行對講，說明改交運行程序的原因；除消防電梯保持運行外，其余電梯均要強制返目首層并將轎箱門打開。單獨配置了自動控制所所需要的火災探測器，可獨立完成整個滅火過程。：消防系統(tǒng)接地利用大樓綜合接地裝置作為其接地板，設獨立引下線、引下線。在大空間用房、走廊，安全出口，樓梯間及其首室，電梯間及其首室，主要出入口等場所設置疏散指示照明。進行統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一工商稅務管理和統(tǒng)一物管。以食品市場為主要平臺，全力攬括行業(yè)內的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個想買食品的消費者都不會轉投其他市場的懷抱。招商經營模式商貿城總體采取為廠、商提供經營場所，入駐廠商按期繳納場地使用費的模式招商經營。合資雙方聯(lián)合組成考評委員會負責考評工作，擇優(yōu)錄用。通過合理的戶型設計滿足增加居住面積和居住功能的需求。把目前的哈爾濱房地產住宅市場價格劃分為三個檔次，其總價區(qū)間大致為高檔60萬以上，中檔2455萬，低檔18以下萬。 綜合容積率 建筑密度 35% 綠地率 30 %住宅面積 m2 商業(yè)面積 地下室面積 8萬m2 居住總戶數 3000戶第二章 住宅市場分析我國宏觀經濟運行環(huán)境與房地產行業(yè)前景分析2006年以來我國宏觀調控取得了良好的積極的成效。第一個重要的措施就是兩次分別調整了存貸款利率和存款準備金。國務院領導再三強調，我們要用最嚴格的方式來管理土地。從這個角度我們完整的來把握中國國民經濟運行的話，我們應該看到2006年中國國民經濟會保持一個平穩(wěn)、較快增長的基本態(tài)勢。就中國國內來說，明年對我們國家來說是本屆政府最后一年，又是中國共產黨十七大即將召開的一年，所以從方方面面的因素，可以認為明年整個中國經濟還會保持一個平穩(wěn)、較快增長這樣一個基本態(tài)勢。因而2006年以來，國家陸續(xù)出臺了一系列調控措施，從土地供應、貸款發(fā)放、住房公積金管理、抑制房價到全行業(yè)的綜合調控等，目的就是為了防止房地產投資增速出現過速反彈，由此整個房地產市場經歷了一個不平凡的“調控之年”和“政策之年”。2007年金融市場將全面開放，未來房地產市場除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內地樓市，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產業(yè)新的力量。當時，主要產品達3000多個品種，覆蓋全國，遠銷100多個國家和地區(qū)。 改革開放促進了哈爾濱市的第三產業(yè)快速發(fā)展，第三產業(yè)在國民經濟中的地位和作用日益突出。堅持科技興農，推廣先進適用技術，實施良種工程，建立現代農業(yè)科技園區(qū)和科技示范基地。哈爾濱經濟平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，傳統(tǒng)產業(yè)仍是經濟發(fā)展主要的主要動力，經濟增長主要依賴重于工業(yè)，應提高經濟產業(yè)結構、改變傳統(tǒng)經濟發(fā)展模式，提高城市公交、城市衛(wèi)生、居民消費、居民居住條件等，以此為宏觀經濟的增長并促進微觀經濟同步增長。其中，％，％，；，％；辦公樓、％％。%。％，%，其中，%。結合市場情況來看，這是哈爾濱最近一年高層、小高層數量增多所導致的。% 。后續(xù)市場上會對整體供應帶來一定的刺激，供應量可能會有進一步的提升，同時銷售的量會逐漸減弱，最后達到供求平衡的狀態(tài)，根據市場的慣性原理還可能會造成供大于求的市場現象。與上年基本持平。2003年，同比增長4%，同比2005年增長10%，居民生活水平有很大改善，對居住品質的需求日益提高。 戶 型 根據調查顯示，二房和三房的比例仍然占到了結構需求的絕大多數。其次是31—50平方米以上的面積區(qū)間，占到中需求的26%。占總體供應量的50%；，占總體供應量的3%。江南主城區(qū)由于土地稀缺，導致土地附加值大幅度增值，土地成本上升及開發(fā)商追求高利潤產品，最終導致供應產品高端化，投資性置業(yè)劇增，中、低端客群需求被屏蔽，產品檔次供應不平衡，中、低端產品供應有限，從而催動房價上漲。從去化情況看，目前在售幾個高層住宅的購買客群90％以上為哈爾濱市當地中高端人土，其中以私企老板、公務員、企業(yè)白領為主。從目前在售高層住宅看，車位為地下停車位，車位與住宅配比率基本為1：2，顯然，相對高檔高層住宅來說，這樣的車位配比率將不能滿足今后業(yè)主的需求，也將對小區(qū)今后的交通、物業(yè)管理等帶來不便。項目SWOT分析項目SWOT分析矩陣Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1：本項目地塊規(guī)模較大，有規(guī)模效應。W2：地塊南側為鐵道線，噪音影響項目居住品質。W6：項目周邊小商業(yè)布局雜亂，不利于居住氛圍的形成。W10：項目建筑密度較高，間接降低項目檔次。應對策略：從項目整體出發(fā)，控制項目啟動過程中一切費用，盡量壓縮成本，減少相關費用之出。W3：地塊被道路十字分割，較為零