【正文】 （ 2）、屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。 對合作和合資開發(fā)房地產(chǎn)項目的稅務處理作了明確（參見 國稅發(fā) [2022]31號 第三十一條、三十六條、三十七條） AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （二）、根據(jù)行業(yè)特點制訂特殊政策和征收方法 明確了預提費用的范圍及限度 國稅發(fā) [2022]31號第三十二條規(guī)定：除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。 （ 3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。企業(yè)在計算股權轉讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額。 ◆特許權使用費收入 按照合同約定的特許權使用人應付特許權使用費的日期確認收入的實現(xiàn)。 如果企業(yè)滿足上述條件將財政性資金作不征稅收入處理后，在 5年（ 60個月）內未發(fā)生支出且未繳回財政部門或其他撥付資金的政府部門的部分，應計入取得該資金第六年的應稅收入總額。 居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益：屬于事后備案事項。 除有特殊規(guī)定外，企業(yè)取得的各項免稅收入所對應的各項成本費用，可以在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。 注意：與營業(yè)稅和土地增值稅的規(guī)定有差異。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%，具體比例由主管稅務機關確定。 注意：企業(yè)雖與學校簽訂了期限為三年以上的實習合作協(xié)議，如果出現(xiàn)未滿三年停止履行協(xié)議情況的，對已在稅前扣除的實習生報酬應調增應納稅所得額，補征企業(yè)所得稅，并加收滯納金。 （ 3）、銀行轉賬支付工資、且不低于企業(yè)所在區(qū)縣適用的經(jīng)省級人民政府批準的最低工資標準的工資。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 三、經(jīng)常涉及的主要扣除項目 （二）、職工福利費 扣除憑據(jù)： 現(xiàn)金形式發(fā)放的：應以發(fā)放簽字表、銀行轉賬單據(jù)等相關資料作為稅前扣除依據(jù)，并按規(guī)定代扣代繳個稅； 外購商品或服務：應以合法有效的發(fā)票和其他票據(jù)及相關資料作為稅前扣除的依據(jù)。 超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 三、經(jīng)常涉及的主要扣除項目 （五）、業(yè)務招待費 扣除標準：實際發(fā)生額的 60%和銷售（營業(yè)）收入的 5‰ 孰低。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 三、經(jīng)常涉及的主要扣除項目 （七）、公益性捐贈支出 扣除標準：年度會計利潤的 12%作為限額。要求提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 三、經(jīng)常涉及的主要扣除項目 （八）、利息支出 向無關聯(lián)關系的自然人的借款利息支出：按以下要求扣除（ 國稅函 [2022]777號 ）： 借貸是真實、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為； 企業(yè)與個人之間簽訂了借款合同； 在金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額以內的部分可以據(jù)實扣除。 其中四川省規(guī)定的繳存基數(shù)和扣除比例： （ 1）、繳存住房公積金的月工資基數(shù)：不得超過上一年度市職工月平均工資的三倍。 固定資產(chǎn)一般以歷史成本作為計稅基礎，采用直線法計算折舊。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 三、經(jīng)常涉及的主要扣除項目 （十一）、固定資產(chǎn)折舊 國家稅務總局 2022年第 34號公告規(guī)定： 企業(yè)對房屋、建筑物固定資產(chǎn)在未足額提取折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的，該資產(chǎn)原值減除提取折舊后的凈值，應并入重置后的固定資產(chǎn)計稅成本，并在該固定資產(chǎn)投入使用后的次月起，按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計提折舊； 如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產(chǎn)的改擴建支出，并入該固定資產(chǎn)計稅基礎，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊。 （ 2）、作為投資或者受讓的無形資產(chǎn)，有關法律規(guī)定或者合同約定了使用年限的，可以按照規(guī)定或者約定的使用年限分期攤銷。 租入固定資產(chǎn)的改建支出：按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。但一經(jīng)選定方法，不得改變。 企業(yè)無法準確判別是否屬于清單申報扣除的資產(chǎn)損失，可以采取專項申報的形式申報扣除。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 三、經(jīng)常涉及的主要扣除項目 （十四）、資產(chǎn)損失 專項申報方式申報扣除的資產(chǎn)損失： 注意：根據(jù)“國家稅務總局 2022年第 25號公告”、“四川省地方稅務局 2022年第 2號公告”、“四川省國家稅務局 2022年第 5號公告”的規(guī)定：不管是清單申報還是專項申報，均應向稅務機關備案。 注意要求：財務核算健全、準確歸集研究開發(fā)費用、專賬管理、事先備案。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得發(fā)票的注意事項 一、四川地區(qū)票據(jù)種類 二、常見未按規(guī)定取得發(fā)票的行為 三、房地產(chǎn)企業(yè)各主要業(yè)務環(huán)節(jié)應取得的票據(jù)種類 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 一、四川地區(qū)票據(jù)種類 （一）、目前四川國稅系統(tǒng)的發(fā)票種類 增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、通用機打發(fā)票、通用手工發(fā)票、通用定額有獎發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、二手車銷售統(tǒng)一發(fā)票、發(fā)票換票證等。 專用票據(jù) 15種：車輛通行費專用票據(jù)、法院訴訟費專用票據(jù)（預收、結算、退費）、社會保險費專用票據(jù)、新型農(nóng)村合作醫(yī)療基金收費票據(jù)、城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險定額票據(jù)、社會團體會費專用票據(jù)、農(nóng)民籌資專用票據(jù)、土地出讓金專用票據(jù)、公益事業(yè)捐贈統(tǒng)一票據(jù)、村集體經(jīng)濟組織專用票據(jù)、煤炭價格調節(jié)基金專用票據(jù)、中小學、大中專院校專用票據(jù)、醫(yī)療衛(wèi)生單位統(tǒng)一住院結算票據(jù)、醫(yī)療衛(wèi)生單位統(tǒng)一門診票據(jù)、住宅專項維修資金專用收據(jù)（出售公房單位使用、業(yè)主使用）。根據(jù)國稅發(fā) [2022]80號文 《 國家稅務總局關于進一步加強普通發(fā)票管理工作的通知 》 規(guī)定：“在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。根據(jù)國家稅務總局 2022年第 7號公告，新式發(fā)票專用章形狀為橢圓形，長軸為 40mm、短軸為 30mm、邊寬 1mm，印色為紅色。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 三、房地產(chǎn)企業(yè)各主要業(yè)務環(huán)節(jié)應取得的票據(jù)種類 土地取得環(huán)節(jié) （ 1）、土地出讓金：國土局開具的 《 土地出讓金專用票據(jù) 》 ； （ 2）、契稅：契稅管理部門開具的 《 中華人民共和國契稅完稅憑證 》 ； （ 3）、拍賣服務費：拍賣服務公司開具的地方稅務局監(jiān)制的“通用”發(fā)票（機打或手工）。 根據(jù)國家稅務總局 2022年第 23號公告：銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務的納稅人須提供其機構所在地主管國家稅務機關出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 三、房地產(chǎn)企業(yè)各主要業(yè)務環(huán)節(jié)應取得的票據(jù)種類 銷售環(huán)節(jié) （ 1）、支付銷售傭金： ①支付給個人的銷售傭金：憑支付清單和個人所得稅扣繳證明、地稅部門代開發(fā)票作為合法的入帳憑證。 （ 4）、租賃場地、設備和花卉等：應取得地方稅務局監(jiān)制的“通用”發(fā)票（機打或手工）。有特殊規(guī)定的從其規(guī)定。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 一、企業(yè)所得稅優(yōu)惠備案事項 四川國稅系統(tǒng)企業(yè)所得稅優(yōu)惠備案事項 川國稅發(fā) [2022]35號 《 四川省國稅系統(tǒng)企業(yè)所得稅優(yōu)惠管理辦法（試行） 》 規(guī)定： 享受事先備案優(yōu)惠政策：稅收政策有明確規(guī)定時限的，納稅人應按規(guī)定時限向指定國稅機關提請備案；對未規(guī)定具體時限的，應在稅收優(yōu)惠所屬期的年度納稅申報前向指定國稅機關提請備案。”； 《 國家稅務總局關于加強企業(yè)所得稅管理的意見 》 （國稅發(fā)[2022]88號）也強調“實行會計核算制度和方法備案管理”作為稅源基礎管理的重要內容?！? 《 國家稅務總局關于印發(fā)全國統(tǒng)一稅收執(zhí)法文書式樣的通知 》（國稅發(fā) [2022]179號）規(guī)定， 《 財務會計制度及核算軟件備案報告表 》需要填報的內容包括：適用何種財務會計制度，低值易耗品攤銷方法、折舊方法、成本核算方法，會計核算軟件的名稱及版本號，會計報表的類型等。具體可以按照可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權益區(qū)分等六項原則來確定。 《 國家稅務總局關于印發(fā) 〈 特別納稅調整實施辦法（試行） 〉 的通知 》 （國稅發(fā) [2022]2號）要求，稅務機關與企業(yè)正式簽訂的單邊預約定價安排正式文本、雙邊或多邊預約定價安排執(zhí)行協(xié)議書以及安排變動情況的說明應層報國家稅務總局備案；企業(yè)與其關聯(lián)方簽署的成本分攤協(xié)議應層報國家稅務總局備案。 企業(yè)發(fā)生 稅務登記內容（不限于稅務登記證內容） 變化的，應當自工商行政管理機關變更登記之日起 30日內，向原稅務登記機關申報辦理變更稅務登記。 （八）、發(fā)生資產(chǎn)損失須備案 （九）、選擇特殊稅務處理的債務重組應備案 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所