【正文】 理的損失； ④企業(yè)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)達到或超過使用年限而正常死亡發(fā)生的資產(chǎn)損失； ⑤企業(yè)按照市場公平交易原則，通過各種交易場所、市場等買賣債券、股票、期貨、基金以及金融衍生產(chǎn)品等發(fā)生的損失。 固定資產(chǎn)的大修理支出：按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。 （ 3）、購進軟件，凡符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)確認條件的，可以按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算， 經(jīng)主管稅務機關核準 ，其折舊或攤銷年限可以適當縮短，最短可為 2年。 注意：從其他單位購入的已使用過的固定資產(chǎn)，凡符合固定資產(chǎn)定義的，其折舊年限不應低于稅法規(guī)定的最低折舊年限。 注意：企業(yè)固定資產(chǎn)投入使用后，由于工程款項尚未結(jié)清未取得全額發(fā)票的，可暫按合同規(guī)定的金額計入固定資產(chǎn)計稅基礎計提折舊，待發(fā)票取得后進行調(diào)整。 （ 2）、扣除比例： 12%以內(nèi)。 注意：應按規(guī)定代扣代繳個稅。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 三、經(jīng)常涉及的主要扣除項目 （八）、利息支出 向關聯(lián)方（含股東、其他與企業(yè)有關聯(lián)關系的自然人）的借款利息支出： 借款金額在權益性投資 2倍內(nèi)的部分才能按規(guī)定扣除。 扣除要求： （ 1）、票據(jù)：公益性捐贈票據(jù)、非稅收入一般繳款書 （ 2）、主體：縣級以上人民政府及其組成部門和直屬機構、具有公益性捐贈稅前扣除資格的公益性社會團體（注意年度） AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 三、經(jīng)常涉及的主要扣除項目 （八）、利息支出 向金融企業(yè)的借款利息支出： 可以據(jù)實扣除。 計算扣除限額的銷售（營業(yè)）收入額： 根據(jù)國稅函 [2022]79號文：對從事股權投資業(yè)務的企業(yè)（包括集團公司總部、創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)等），其從被投資企業(yè)所分配的股息、紅利以及股權轉(zhuǎn)讓收入，可以按規(guī)定的比例計算業(yè)務招待費扣除限額。 扣除憑據(jù)：應以合法有效的發(fā)票和其他票據(jù)及相關資料作為稅前扣除的依據(jù)。 關于勞動保護費和工作服支出的稅前扣除問題 （ 1）、勞動保護費：企業(yè)實際發(fā)生的、合理的勞動保護支出，準予稅前扣除。 （ 4）、具備安置殘疾人上崗工作的基本設施。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 三、經(jīng)常涉及的主要扣除項目 （一）、職工工資 加計扣除： 支付殘疾人員的工資可加計 100%扣除， 事后備案事項 。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目的主要政策規(guī)定 一、稅前扣除原則 二、扣除方式 三、經(jīng)常涉及的主要扣除項目 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 一、稅前扣除原則 真實性原則 相關性原則 合理性原則 權責發(fā)生制原則 區(qū)分收益性支出和資本性支出原則 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 二、扣除方式 能否扣除 項目 不能扣除 稅收滯納金、行政罰款、贊助支出、未經(jīng)核定的準備金支出、與收入無關的支出、不符合規(guī)定的捐贈支出、不征稅收入用于支出所形成費用、為非特殊工種職工支付的商業(yè)保險、企業(yè)之間支付的管理費、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構之間支付的租金和特許權使用費、非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構之間支付的利息、煙草企業(yè)的煙草廣告費等 扣除方式 按實扣除 除不能扣除和其他扣除外 限額扣除 工資附加費、非金融機構借款利息、業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費、公益性捐贈、補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險、社保、住房公積金、手續(xù)費及傭金等 結(jié)轉(zhuǎn)扣除 職工教育費、廣告費和業(yè)務宣傳費、虧損彌補額 附加扣除 研究開發(fā)費、安置殘疾人員工資和其他 分期扣除 固定（生物）資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 三、經(jīng)常涉及的主要扣除項目 （一）、職工工資 據(jù)實扣除工資： 實際發(fā)生、合理 “實際發(fā)生” ：四川地稅：目前要求當年實際支付的工資，計提的不能扣除； 四川國稅：四川省國家稅務局 2022年第 4號公告規(guī)定，企業(yè)在年末前已經(jīng)計提但尚未發(fā)放的工資，在匯算清繳結(jié)束前已經(jīng)實際支付的，允許在計提年度所得稅稅前扣除。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入 （二）、銷售收入確認的時間 直接銷售 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入 （二）、銷售收入確認的時間 采取委托銷售： AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入 （二）、銷售收入確認的時間 采取委托銷售： AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入 （三）、視同銷售 視同銷售的類別 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于以下幾個方面應視同銷售： 捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、非貨幣性資產(chǎn)交換等行為。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入 （一）、銷售收入包括裝修費等價外收費 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足 12個月取得的投資收益。 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 二、不征稅收入 注意 ：上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。 ◆ 接受捐贈收入 按照實際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認收入的實現(xiàn)。 ◆股息、紅利等權益性投資收益 企業(yè)權益性投資取得股息、紅利等收入，應以被投資企業(yè)股東會或股東大會作出利潤分配或轉(zhuǎn)股決定的日期，確定收入的實現(xiàn)。 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 （ 1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其 發(fā)票不足金額可以預提 ，但最高不得超過合同總金額的 10%。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 （ 2）、開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 《 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知 》 （國稅函 [2022]201號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。A AAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 1 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 交流提綱 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅概述 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的主要政策規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目的主要政策規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得發(fā)票的注意事項 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的備案事項 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策概述 一、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策演變 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 一、 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策演變 企業(yè)所得稅（ ；按一般企業(yè)征稅） → 國稅發(fā) [2022]83號（ 2022年 ；預售收入按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，并入當期應納稅所得額 ，完工后將差額并入當期應納稅所得額） → 國稅發(fā) [2022]31號（將預計營業(yè)利潤額改為預計毛利額 ，方法類似） → 國稅發(fā) [2022]31號（ ；統(tǒng)一了內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策和征收方法，也對成本核算對象的確定原則以及核算方法作了詳細規(guī)定，使其更加規(guī)范并具有操作性） AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （一）、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定 征收方法：查賬征收和核定征收 查賬征收企業(yè)計稅原理 （ 1）、按年征收、分期預繳、匯算清繳、多退（或抵）少補 （ 2）、年應納稅額＝年應納稅所得額 適用稅率 — 減免稅額 — 抵免稅額 （ 3）、應納稅所得額＝應稅收入（總收入 — 不征稅收入 — 免稅收入） — 扣除項目金額（包括應稅收入相關的成本、費用、稅金和損失，也包括加計扣除） — 虧損彌補額＝利潤總額＋納稅調(diào)整增加額 — 納稅調(diào)整減少額 — 虧損彌補額 AAAAA 中國首家 5A級稅務師事務所 二、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)行業(yè)的特殊規(guī)定 （一）、企業(yè)所得稅的一般規(guī)定 政策規(guī)定 （ 1）、收入分為應稅收入、不征稅收入、免稅收入。 （ 2 （ 3）、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。 季度預繳也應按預售收入預計毛利額并入利潤總額中繳納企業(yè)所得稅。