地產(chǎn)項目操作細案-預覽頁
【正文】 的廣告張力，工地圍墻和看樓也應充分利用。制作時務必把花園當作一整體來描繪，重點突出濃郁的法蘭西建筑風格（包括相關的小品雕塑）。（三） 促銷活動此類活動時間靈活，根據(jù)銷售情況具體制定，既可與前兩方面活動搭配開展，也可以單獨在某個促銷采用。內(nèi) 容：超值投資 超輕松首付 準現(xiàn)樓強市推出+售樓熱線目 標：引起廣泛關注，懸念高掛，蓄勢推出，接受內(nèi)部認購。中 期：硬廣告和公關活動結(jié)合，軟性宣傳配合后 期：促銷活動推動、業(yè)主的口碑相傳和“傳銷”（業(yè)主向親朋好友介紹）第五部分 開盤階段媒體廣告計劃 (計劃時間：11月1日～12月31日)月份日期星期媒 體內(nèi)容內(nèi) 容 主 題十一月至十二月8周五晨報整版準現(xiàn)樓準現(xiàn)樓強市推出+售樓熱線29周五晨報彩半版登臺亮相引爆市場，當天狂銷68套?。。?2周五晨報彩半版感受法蘭西文化法國名畫與盆景展 共3天27周五晨報套紅半版現(xiàn)樓竣工“拉洛舍爾的情懷”怡豐海韻豪園軟文炒作音樂暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào) 后期宣傳思路：112月份——廣告強勢推廣期，集中主媒體廣告對市場進行強勢投放把“怡豐—海韻豪園：攬盡五大生活優(yōu)勢”（ 賣點）一一呈現(xiàn)，形成豐盛的 “宴席”，為元旦的沖刺儲蓄強大勢能。結(jié)合項目入伙在即，配合系列主題的軟文，“怡豐構(gòu)筑無限新生活”；“ 引領南岸新生活、見證品質(zhì)新生活”等等。二、 公關活動的考慮因素天氣： 重慶天氣復雜，要充分考慮天氣因素，公關活動內(nèi)容、場地選擇上要照顧到天氣；場地：舊售樓處門口范圍不夠大、且有一定角度斜坡，因此開盤活動場地設定在舊售樓部門口的話，交通問題較難處理，也不利于人流秩序，建議深入（花園）里面一些。10:20—10:25主持人宣布植樹活動開始，由禮儀小組帶貴賓到植樹現(xiàn)場（怡豐花園內(nèi)）10:25—10:30由禮儀小姐帶貴賓到樓盤展示處參觀，舞獅跟隨表演10:30—10:40調(diào)整時間10:40—10:45主持人點評，宣布文藝表演節(jié)目及抽 獎事項時間10:45—10:55歌曲《我想有個家》六人合唱10:55—11:05主持人點評：介紹“怡豐—海韻豪園”概況及酬賓活動11:05—11:10婚紗秀表演，主持人配音11:10—11:25小品表演11:25—11:30歌曲《把愛奉獻給你》由開發(fā)商員工代表組合演唱11:30—11:40主持人點評，抽獎開始（獎品待定）11:40—11:45兒童表演11:45—11:50婚紗秀表演，主持人配音11:50—11:55兒童表演11:55—12:00主持人點評，介紹下午文藝表演節(jié)目及時間12:00—13:30休息用餐，輕音樂起（物品清點監(jiān)管）13:30—13:40激昂音樂起，人員全體到位13:40—13:50輕音樂起，主持人登臺致辭13:50—14:00陽光組合演唱14:00—14:10現(xiàn)場有獎問答，禮品多多14:10—14:20歌舞表演，主持人配音14:20—14:40陽光地帶演唱，讓臺上臺下的人都動起來14:40—15:00主持人點評，現(xiàn)場有獎問答15:00—15:15抽取超值大獎（僅原大廈業(yè)主及當天落訂者有此權利，禮品待定）15:15—15:20歌舞秀表演15:20—15:40主持人點評，家庭游戲比賽開始15:40—15:45陽光地帶組合演唱15:45—15:50歌舞秀表演15:50—16:00大合唱《常回家看看》，主持人宣布今天的活動圓滿結(jié)束和祝福新老業(yè)主。 由項目的“速戰(zhàn)速捷”營銷策略決定其“低開高走”價格策略，前期定位適中，以利后期提價。（2）開盤前認購客戶簽合同的享受特別優(yōu)惠，如：一次性付款92折，按揭付款94折，送五通費、契稅減半、額外99折、參加開盤后一周的抽獎活動。主要方式：A、 基本定價：開盤最低面價為1500元/M2，平均單價為1800元/M2。⑵起價1352元/M2，有很好的價格性能比，便于能有力的競爭優(yōu)勢。此時的促銷優(yōu)惠起的是銷售調(diào)劑作用。C、 促銷優(yōu)惠⑴買躍式送一個車位⑵每天前三位購房者送電器定價說明：⑴付款方式盡量靈活⑵廣告強打期：促銷優(yōu)惠應配合付款方式交錯出擊，此時的促銷優(yōu)惠不再是銷售的調(diào)劑，而是較為實質(zhì)性的讓利行為，以抵抗其他樓盤的競爭，促進銷售。促銷優(yōu)惠：⑴買（特價）房免一年物業(yè)管理費⑵買房送全套家用電器或裝修⑶一口價定價說明： 樓盤接近入伙，應利用銷售的慣性通過價格杠桿加速尾樓資金的回籠。做好現(xiàn)場銷售，關鍵在以下兩個方面：第一、 現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝工作主要內(nèi)容包括：售樓部布置、樣板間布置、環(huán)境綠化、工地圍墻與指示牌的裝飾等?！坝腥藲獠庞胸敋狻?，購房者皆有從眾心理（即“羊群效應”），故要善于制造旺盛的銷售現(xiàn)場人氣，具體措施有：（1） 重點把握的每個周末的小高潮。二、 展銷會開展銷會銷售是“集中優(yōu)勢兵力打殲滅戰(zhàn)”。B、 選擇好合適的行車路線。三、 業(yè)務員直銷（即業(yè)務員派單）此種銷售方式便是“分片包圍、各個殲滅”，有針對性的以本盤為中心，由內(nèi)向外的層層劃分，通過鋪天蓋地的宣傳單張，不放過一個準客戶。 在回到樓盤形象方面，由于已經(jīng)成為準現(xiàn)樓，可塑造的東西不多。營銷學上有1：25法則，即一個客戶，他所接觸到可產(chǎn)生類似購買行為的人可多達25個左右。 因此，對于房地產(chǎn)項目，除了要做好其前期的硬件設施外，后期的服務、管理也要一絲不茍。做好直銷工作，主要注意三點：⑴建立業(yè)主資料庫；（本項目的別墅業(yè)主和大廈的前期購房者的名單及背景相關資料）⑵制訂針對老業(yè)主和新購買者的雙重優(yōu)惠獎勵措施；（本項目可采取給老業(yè)主免一年的物管費和新購買者的額外優(yōu)惠房款2%的優(yōu)惠獎勵措施）⑶通過合適的渠道向業(yè)主傳達有關直銷的招待方法；（如利用節(jié)假日拜訪老業(yè)主的同時向口頭向他們傳達，盡量避免書面化的形式出現(xiàn)
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