地產項目操作細案-免費閱讀
【正文】 做好直銷工作，主要注意三點：⑴建立業(yè)主資料庫；（本項目的別墅業(yè)主和大廈的前期購房者的名單及背景相關資料）⑵制訂針對老業(yè)主和新購買者的雙重優(yōu)惠獎勵措施；（本項目可采取給老業(yè)主免一年的物管費和新購買者的額外優(yōu)惠房款2%的優(yōu)惠獎勵措施）⑶通過合適的渠道向業(yè)主傳達有關直銷的招待方法；（如利用節(jié)假日拜訪老業(yè)主的同時向口頭向他們傳達，盡量避免書面化的形式出現(xiàn)。營銷學上有1：25法則，即一個客戶，他所接觸到可產生類似購買行為的人可多達25個左右。三、 業(yè)務員直銷（即業(yè)務員派單）此種銷售方式便是“分片包圍、各個殲滅”，有針對性的以本盤為中心，由內向外的層層劃分，通過鋪天蓋地的宣傳單張，不放過一個準客戶。二、 展銷會開展銷會銷售是“集中優(yōu)勢兵力打殲滅戰(zhàn)”。做好現(xiàn)場銷售，關鍵在以下兩個方面：第一、 現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝工作主要內容包括：售樓部布置、樣板間布置、環(huán)境綠化、工地圍墻與指示牌的裝飾等。C、 促銷優(yōu)惠⑴買躍式送一個車位⑵每天前三位購房者送電器定價說明：⑴付款方式盡量靈活⑵廣告強打期：促銷優(yōu)惠應配合付款方式交錯出擊，此時的促銷優(yōu)惠不再是銷售的調劑，而是較為實質性的讓利行為，以抵抗其他樓盤的競爭，促進銷售。⑵起價1352元/M2，有很好的價格性能比，便于能有力的競爭優(yōu)勢。（2）開盤前認購客戶簽合同的享受特別優(yōu)惠，如：一次性付款92折，按揭付款94折，送五通費、契稅減半、額外99折、參加開盤后一周的抽獎活動。10:20—10:25主持人宣布植樹活動開始，由禮儀小組帶貴賓到植樹現(xiàn)場（怡豐花園內）10:25—10:30由禮儀小姐帶貴賓到樓盤展示處參觀，舞獅跟隨表演10:30—10:40調整時間10:40—10:45主持人點評，宣布文藝表演節(jié)目及抽 獎事項時間10:45—10:55歌曲《我想有個家》六人合唱10:55—11:05主持人點評：介紹“怡豐—海韻豪園”概況及酬賓活動11:05—11:10婚紗秀表演，主持人配音11:10—11:25小品表演11:25—11:30歌曲《把愛奉獻給你》由開發(fā)商員工代表組合演唱11:30—11:40主持人點評，抽獎開始（獎品待定）11:40—11:45兒童表演11:45—11:50婚紗秀表演，主持人配音11:50—11:55兒童表演11:55—12:00主持人點評，介紹下午文藝表演節(jié)目及時間12:00—13:30休息用餐，輕音樂起（物品清點監(jiān)管）13:30—13:40激昂音樂起，人員全體到位13:40—13:50輕音樂起，主持人登臺致辭13:50—14:00陽光組合演唱14:00—14:10現(xiàn)場有獎問答，禮品多多14:10—14:20歌舞表演，主持人配音14:20—14:40陽光地帶演唱，讓臺上臺下的人都動起來14:40—15:00主持人點評，現(xiàn)場有獎問答15:00—15:15抽取超值大獎（僅原大廈業(yè)主及當天落訂者有此權利，禮品待定）15:15—15:20歌舞秀表演15:20—15:40主持人點評，家庭游戲比賽開始15:40—15:45陽光地帶組合演唱15:45—15:50歌舞秀表演15:50—16:00大合唱《?；丶铱纯础?，主持人宣布今天的活動圓滿結束和祝福新老業(yè)主。結合項目入伙在即，配合系列主題的軟文，“怡豐構筑無限新生活”；“ 引領南岸新生活、見證品質新生活”等等。內 容：超值投資 超輕松首付 準現(xiàn)樓強市推出+售樓熱線目 標：引起廣泛關注，懸念高掛，蓄勢推出，接受內部認購。制作時務必把花園當作一整體來描繪，重點突出濃郁的法蘭西建筑風格（包括相關的小品雕塑）。（二） 樣板房樣板房是促使消費者作用購買決定的最有力的催化劑，是現(xiàn)代房地產營銷中必不可缺的宣傳媒體。（一） 售樓處售樓處是期樓的“臉面”，未來的項目如何在很大程度上是通過售樓處的第一印象來判別的，因此要花大力氣對售樓處進行設計與包裝：A、 售樓處分接待、展示區(qū)兩大部分，面積約200平方米；（設在裙樓的東側）以白色為主調，采用直線曲線相結合，營造空間感，通過天花和地面的呼應，使功能分區(qū)既達到明顯區(qū)分，又能夠有機的結合，給人敞潔明亮的效果。做足法蘭西的風情，展現(xiàn)怡豐—海韻豪園的賣點，給人第一印象為“品味、精致、高雅、純正”，讓客戶看到宣傳折頁就，聯(lián)想到“法蘭西國際名門社區(qū)、尊貴浪漫的法蘭西風情、濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化、悠揚的音樂amp。 郵寄、派發(fā)海報。第三部分 整合宣傳方案房地產營銷主要通過三大媒體（公共媒體、印刷媒體、戶外媒體），現(xiàn)場包裝和一系列的活動來宣傳推廣，為了確保將本項目成功地推入市場，樹立項目的品牌形象，以配合銷售工作的順利進行，需要一個整合的宣傳方案與各銷售階段相配合。文化/但我們又會時常感覺到生活中是那么缺乏海的博大、海的寬容、海的沉靜和海的無垠。羅亞爾河谷的皇室城堡、艾菲爾鐵塔、盧浮宮及透明金字塔、巴黎圣母院、圣心院等名勝享譽世界。根據對市場及項目的分析結論為項目確定系列市場目標，即賣給誰，賣什么，從而確定本項目的戰(zhàn)略方針，即怎么賣？一、 項目名稱怡豐—海韻豪園二、 項目推廣定位 ——南城大道309號三、廣告語：★ 法式地中海風情 高級花園洋房社區(qū)★ 音樂暢抒心聲 建筑詮釋格調★ 尊貴浪漫的法蘭西風情★ 濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化四、目標客戶的定位 個體經營者（以南岸區(qū)各專業(yè)市場個體經營者為主）； 中小企業(yè)主； 周邊單位集團購買； 政府機關公務人員的換房； 周邊其它高收入的客戶； 其它區(qū)域有在南岸置業(yè)的客戶。（具體價格及價格策略另附）五、 賣點定位主題語： 怡豐—海韻豪園 ——南城大道309號品質賣點： 南岸區(qū)唯一別墅內高層物業(yè)（“終極置業(yè)”概念）廣告賣點：概念賣點——法式地中海風情 高級花園洋房社區(qū)教育賣點——雙語幼兒園、怡豐實驗學校配套賣點——怡豐“一卡通”（與海洋公
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