地產(chǎn)項(xiàng)目操作細(xì)案-免費(fèi)閱讀
【正文】 做好直銷工作，主要注意三點(diǎn)：⑴建立業(yè)主資料庫(kù)；（本項(xiàng)目的別墅業(yè)主和大廈的前期購(gòu)房者的名單及背景相關(guān)資料）⑵制訂針對(duì)老業(yè)主和新購(gòu)買者的雙重優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)措施；（本項(xiàng)目可采取給老業(yè)主免一年的物管費(fèi)和新購(gòu)買者的額外優(yōu)惠房款2%的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)措施）⑶通過(guò)合適的渠道向業(yè)主傳達(dá)有關(guān)直銷的招待方法；（如利用節(jié)假日拜訪老業(yè)主的同時(shí)向口頭向他們傳達(dá)，盡量避免書面化的形式出現(xiàn)。營(yíng)銷學(xué)上有1：25法則，即一個(gè)客戶，他所接觸到可產(chǎn)生類似購(gòu)買行為的人可多達(dá)25個(gè)左右。三、 業(yè)務(wù)員直銷（即業(yè)務(wù)員派單）此種銷售方式便是“分片包圍、各個(gè)殲滅”，有針對(duì)性的以本盤為中心，由內(nèi)向外的層層劃分，通過(guò)鋪天蓋地的宣傳單張，不放過(guò)一個(gè)準(zhǔn)客戶。二、 展銷會(huì)開展銷會(huì)銷售是“集中優(yōu)勢(shì)兵力打殲滅戰(zhàn)”。做好現(xiàn)場(chǎng)銷售，關(guān)鍵在以下兩個(gè)方面：第一、 現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝工作主要內(nèi)容包括：售樓部布置、樣板間布置、環(huán)境綠化、工地圍墻與指示牌的裝飾等。C、 促銷優(yōu)惠⑴買躍式送一個(gè)車位⑵每天前三位購(gòu)房者送電器定價(jià)說(shuō)明：⑴付款方式盡量靈活⑵廣告強(qiáng)打期：促銷優(yōu)惠應(yīng)配合付款方式交錯(cuò)出擊，此時(shí)的促銷優(yōu)惠不再是銷售的調(diào)劑，而是較為實(shí)質(zhì)性的讓利行為，以抵抗其他樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)銷售。⑵起價(jià)1352元/M2，有很好的價(jià)格性能比，便于能有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（2）開盤前認(rèn)購(gòu)客戶簽合同的享受特別優(yōu)惠，如：一次性付款92折，按揭付款94折，送五通費(fèi)、契稅減半、額外99折、參加開盤后一周的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。10:20—10:25主持人宣布植樹活動(dòng)開始，由禮儀小組帶貴賓到植樹現(xiàn)場(chǎng)（怡豐花園內(nèi)）10:25—10:30由禮儀小姐帶貴賓到樓盤展示處參觀，舞獅跟隨表演10:30—10:40調(diào)整時(shí)間10:40—10:45主持人點(diǎn)評(píng)，宣布文藝表演節(jié)目及抽 獎(jiǎng)事項(xiàng)時(shí)間10:45—10:55歌曲《我想有個(gè)家》六人合唱10:55—11:05主持人點(diǎn)評(píng)：介紹“怡豐—海韻豪園”概況及酬賓活動(dòng)11:05—11:10婚紗秀表演，主持人配音11:10—11:25小品表演11:25—11:30歌曲《把愛奉獻(xiàn)給你》由開發(fā)商員工代表組合演唱11:30—11:40主持人點(diǎn)評(píng)，抽獎(jiǎng)開始（獎(jiǎng)品待定）11:40—11:45兒童表演11:45—11:50婚紗秀表演，主持人配音11:50—11:55兒童表演11:55—12:00主持人點(diǎn)評(píng)，介紹下午文藝表演節(jié)目及時(shí)間12:00—13:30休息用餐，輕音樂起（物品清點(diǎn)監(jiān)管）13:30—13:40激昂音樂起，人員全體到位13:40—13:50輕音樂起，主持人登臺(tái)致辭13:50—14:00陽(yáng)光組合演唱14:00—14:10現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)問答，禮品多多14:10—14:20歌舞表演，主持人配音14:20—14:40陽(yáng)光地帶演唱，讓臺(tái)上臺(tái)下的人都動(dòng)起來(lái)14:40—15:00主持人點(diǎn)評(píng)，現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)問答15:00—15:15抽取超值大獎(jiǎng)（僅原大廈業(yè)主及當(dāng)天落訂者有此權(quán)利，禮品待定）15:15—15:20歌舞秀表演15:20—15:40主持人點(diǎn)評(píng)，家庭游戲比賽開始15:40—15:45陽(yáng)光地帶組合演唱15:45—15:50歌舞秀表演15:50—16:00大合唱《常回家看看》，主持人宣布今天的活動(dòng)圓滿結(jié)束和祝福新老業(yè)主。結(jié)合項(xiàng)目入伙在即，配合系列主題的軟文，“怡豐構(gòu)筑無(wú)限新生活”；“ 引領(lǐng)南岸新生活、見證品質(zhì)新生活”等等。內(nèi) 容：超值投資 超輕松首付 準(zhǔn)現(xiàn)樓強(qiáng)市推出+售樓熱線目 標(biāo)：引起廣泛關(guān)注，懸念高掛，蓄勢(shì)推出，接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。制作時(shí)務(wù)必把花園當(dāng)作一整體來(lái)描繪，重點(diǎn)突出濃郁的法蘭西建筑風(fēng)格（包括相關(guān)的小品雕塑）。（二） 樣板房樣板房是促使消費(fèi)者作用購(gòu)買決定的最有力的催化劑，是現(xiàn)代房地產(chǎn)營(yíng)銷中必不可缺的宣傳媒體。（一） 售樓處售樓處是期樓的“臉面”，未來(lái)的項(xiàng)目如何在很大程度上是通過(guò)售樓處的第一印象來(lái)判別的，因此要花大力氣對(duì)售樓處進(jìn)行設(shè)計(jì)與包裝：A、 售樓處分接待、展示區(qū)兩大部分，面積約200平方米；（設(shè)在裙樓的東側(cè)）以白色為主調(diào)，采用直線曲線相結(jié)合，營(yíng)造空間感，通過(guò)天花和地面的呼應(yīng)，使功能分區(qū)既達(dá)到明顯區(qū)分，又能夠有機(jī)的結(jié)合，給人敞潔明亮的效果。做足法蘭西的風(fēng)情，展現(xiàn)怡豐—海韻豪園的賣點(diǎn)，給人第一印象為“品味、精致、高雅、純正”，讓客戶看到宣傳折頁(yè)就，聯(lián)想到“法蘭西國(guó)際名門社區(qū)、尊貴浪漫的法蘭西風(fēng)情、濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化、悠揚(yáng)的音樂amp。 郵寄、派發(fā)海報(bào)。第三部分 整合宣傳方案房地產(chǎn)營(yíng)銷主要通過(guò)三大媒體（公共媒體、印刷媒體、戶外媒體），現(xiàn)場(chǎng)包裝和一系列的活動(dòng)來(lái)宣傳推廣，為了確保將本項(xiàng)目成功地推入市場(chǎng)，樹立項(xiàng)目的品牌形象，以配合銷售工作的順利進(jìn)行，需要一個(gè)整合的宣傳方案與各銷售階段相配合。文化/但我們又會(huì)時(shí)常感覺到生活中是那么缺乏海的博大、海的寬容、海的沉靜和海的無(wú)垠。羅亞爾河谷的皇室城堡、艾菲爾鐵塔、盧浮宮及透明金字塔、巴黎圣母院、圣心院等名勝享譽(yù)世界。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的分析結(jié)論為項(xiàng)目確定系列市場(chǎng)目標(biāo)，即賣給誰(shuí)，賣什么，從而確定本項(xiàng)目的戰(zhàn)略方針，即怎么賣？一、 項(xiàng)目名稱怡豐—海韻豪園二、 項(xiàng)目推廣定位 ——南城大道309號(hào)三、廣告語(yǔ)：★ 法式地中海風(fēng)情 高級(jí)花園洋房社區(qū)★ 音樂暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào)★ 尊貴浪漫的法蘭西風(fēng)情★ 濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化四、目標(biāo)客戶的定位 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者（以南岸區(qū)各專業(yè)市場(chǎng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主）； 中小企業(yè)主； 周邊單位集團(tuán)購(gòu)買； 政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員的換房； 周邊其它高收入的客戶； 其它區(qū)域有在南岸置業(yè)的客戶。（具體價(jià)格及價(jià)格策略另附）五、 賣點(diǎn)定位主題語(yǔ)： 怡豐—海韻豪園 ——南城大道309號(hào)品質(zhì)賣點(diǎn)： 南岸區(qū)唯一別墅內(nèi)高層物業(yè)（“終極置業(yè)”概念）廣告賣點(diǎn)：概念賣點(diǎn)——法式地中海風(fēng)情 高級(jí)花園洋房社區(qū)教育賣點(diǎn)——雙語(yǔ)幼兒園、怡豐實(shí)驗(yàn)學(xué)校配套賣點(diǎn)——怡豐“一卡通”（與海洋公
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