【正文】 %），因此，產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)重點(diǎn)考慮此類家庭對購買居住物業(yè)決策的影響。基本總結(jié)：消費(fèi)者對該片區(qū)的發(fā)展前景較為認(rèn)可。從消費(fèi)者消費(fèi)行為看，目前消費(fèi)者消費(fèi)已趨向理性化。本項(xiàng)目占地面積20余畝，總建筑面積30000多方米；由8棟多層住宅組成；小區(qū)綠化率30%。該項(xiàng)目共有3棟樓，戶型設(shè)計(jì)一般，部分面積過小，兩室房較多，不易銷售。廣安小區(qū)（葉廉路）：該項(xiàng)目與昆仁開發(fā)樓項(xiàng)目比較類似，可見價(jià)格低并不代表賣的好。 1環(huán)境優(yōu)勢：項(xiàng)目的綠化面積高，空氣質(zhì)量好，與項(xiàng)目僅有一墻的距離就是規(guī)劃中的集休閑、健身、娛樂大面積的園林綠地廣場，小區(qū)內(nèi)沒有任何噪音的污染，并且本項(xiàng)目將打造出人與環(huán)境融為一體，環(huán)境與建筑融為一體的綠色健康生態(tài)小區(qū)。（二） 項(xiàng)目的弱勢分析（Weakness）2經(jīng)濟(jì)：通過市場調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)葉縣的普通家庭整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較低。 2時(shí)間：本項(xiàng)目規(guī)模大、周期長，在前期不利于工地現(xiàn)場整體形象的包裝，市場易產(chǎn)生缺乏效力的影響，不利于樹立市場信心。 3競爭機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目周邊競爭樓盤較少，就目前來說只有“廣安花園”項(xiàng)目和葉廉路廣安小區(qū)及潛在的在文化廣場北側(cè)由縣食品公司開發(fā)的兩棟住宅樓，除此只外本區(qū)域還沒有其他大型的住宅項(xiàng)目，所以本項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)間和位置上占有很大的機(jī)會(huì)。對本項(xiàng)目的定價(jià)、銷售等造成一定沖擊。 休閑的 觀景陽臺開放式園林綠地廣場自然的組團(tuán)綠化超大規(guī)模精品社區(qū)低密度的空間布置尊貴的住宅品質(zhì)建筑風(fēng)格合理空間智能化配置配套一體化企劃部結(jié)論：葉縣第一品質(zhì)社區(qū)（一） 住宅目標(biāo)客戶群住宅目標(biāo)客戶群主要針對葉縣城區(qū)和下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶源目標(biāo)客戶群定位： ＊政府機(jī)關(guān)及各事業(yè)單位人員＊私營企業(yè)主及個(gè)體工商戶＊外地回鄉(xiāng)人士＊將要結(jié)婚的年輕夫婦＊事業(yè)成功人士＊下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士特征描述：擁有一定的教育背景，受過比較好的教育，勤奮認(rèn)真努力有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為豐厚能夠承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任，建立了自己的社交圈，社會(huì)活動(dòng)廣泛很愛體面，希望顯示自己身份喜歡享受自然生活，又不乏追求新鮮時(shí)尚的情趣有一定的生活追求，強(qiáng)調(diào)輕松便利的居住環(huán)境注重健康，懂得享受生活（二）、項(xiàng)目規(guī)劃原則及定位2規(guī)劃設(shè)計(jì)原則規(guī)劃超前化：以前瞻、現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，科學(xué)規(guī)劃，合理組團(tuán)，形成良好的社區(qū)規(guī)劃；戶型合理化：戶型設(shè)計(jì)更科學(xué)、更適用、更合理、更人性化，充分滿足業(yè)主需求；建筑藝術(shù)化：要求建筑外立面俊朗清新，靚麗明快，有時(shí)代感和藝術(shù)感，形成葉縣的“風(fēng)尚建筑”代言；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：質(zhì)量為本，責(zé)重如山，工程質(zhì)量力求創(chuàng)優(yōu)良工程；環(huán)境生活化：在小區(qū)內(nèi)部環(huán)境營造上下工夫，創(chuàng)造“居家公園生活”的社區(qū)概念；生活智能化：導(dǎo)入先進(jìn)的智能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理智能化，便利業(yè)主生活；配套完善化：針對項(xiàng)目周邊大環(huán)境配套不完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差的情況。這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使項(xiàng)目做到了人性化的設(shè)計(jì)，但同時(shí)保證了小區(qū)的安全性。本項(xiàng)目在文化路的臨街面是本項(xiàng)目唯一有底商的臨街面，長度約為100米左右，在此處應(yīng)設(shè)置一定的商業(yè)面積，包括地下和地上部分，進(jìn)行租賃及銷售。（四）、項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)格定位應(yīng)成為同區(qū)域最高價(jià)位，同時(shí)考慮到市場因素，多層最終均價(jià)應(yīng)控制在790元/㎡左右， 第三部分 【盛世名城】營銷推廣策略一、整盤概念的導(dǎo)入＆塑造（一）、整盤概念的指導(dǎo)意義項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)作為主概念是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。高檔社區(qū)的典范”的主體概念進(jìn)行細(xì)化和深入，刻意營造居住氛圍與居住環(huán)境。休閑的一個(gè)盛世 小城鎮(zhèn)的價(jià)格因此，本項(xiàng)目要取得最終成功，在銷售初期就必須一炮走紅，務(wù)求使本項(xiàng)目成為葉縣樓市的焦點(diǎn)，成為樓市的代表 。2建議在開盤前排號認(rèn)購時(shí)，營造強(qiáng)烈氛圍，刺激目標(biāo)客戶群的購房熱情，以達(dá)到于項(xiàng)目正式開盤前完成簽約客戶儲備，指導(dǎo)項(xiàng)目順利開盤。2盡可能地在吸引多些買家及在初級階段吸引部分炒家介入，迅速提高項(xiàng)目知名度和追捧效應(yīng)。（二）、銷售目標(biāo)：2總目標(biāo)：完成住宅銷售總?cè)蝿?wù)及分階段的銷售指標(biāo)，并根據(jù)工程建設(shè)需要，制定各階段的銷售計(jì)劃，確保工程建設(shè)在各階段的資金需求，力爭銷售產(chǎn)值最大化。 180%—95%以上清盤銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目尾盤清空銷售為主要目的，適當(dāng)時(shí)機(jī)以讓利優(yōu)惠促銷以達(dá)到銷售清盤回款目的。以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention ——引起注意Interesting ——產(chǎn)生興趣Desire ——引發(fā)欲望Action ——促使購買行為 Satisfaction——達(dá)到滿意通過宣傳，保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動(dòng)推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹立起自己的品牌。強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的稀缺性。而且，葉縣目前沒有房地產(chǎn)專門節(jié)目，說明電視這一媒體對樓市的介入深度有限，實(shí)際操作能力不夠，但可以選擇優(yōu)秀的電視劇冠名播出（葉縣縣各相關(guān)部門或合作單位為本項(xiàng)目點(diǎn)播優(yōu)秀電視?。梢允盏捷^好的傳播效果。同時(shí)，迎賓大道、許南路等也可以適當(dāng)投放廣告，擴(kuò)大宣傳。)優(yōu)點(diǎn)：①印刷精美，廣告信息量大 ②派發(fā)方式靈活多樣缺點(diǎn)：人員派發(fā)等主要派發(fā)方式易引起消費(fèi)者反感，甚至與市政管理法規(guī)相抵觸?；顒?dòng)形式抽簽，選出部分幸運(yùn)業(yè)主活動(dòng)內(nèi)容歡慶儀式涉及部門市場營銷部、物業(yè)部、綜合管理部 八、階段性營銷計(jì)劃：內(nèi)部認(rèn)購期（）階段工作重點(diǎn)：（1）塑造企業(yè)品牌形象，建立市場影響力和美譽(yù)度（2）通過以前的認(rèn)購客戶和社會(huì)關(guān)系客戶，建立基礎(chǔ)客戶網(wǎng)群主訴求點(diǎn)：品牌形象（公司品牌、產(chǎn)品品牌）廣告語：省級的開發(fā)商、省級的住宅小區(qū) 全程優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，為您提供保姆式家居服務(wù)媒體配合，廣告策略指導(dǎo)思想（1）路牌廣告、戶外廣告的投放（2）口碑的宣傳（3）電視廣告的運(yùn)用 銷售目標(biāo)：主要建立認(rèn)購客戶和內(nèi)部關(guān)系客戶。 迎賓區(qū)地點(diǎn)： 小區(qū)入口主干道布置內(nèi)容：入口主干道插滿彩旗、在周邊建筑物上掛懸飄條幅： 誠信企業(yè)傾心打造太平盛世 葉縣名流歡聚同享榮耀生活儀式區(qū)地點(diǎn)：工地現(xiàn)場內(nèi)容：盛世名城動(dòng)工典禮及現(xiàn)場嘉賓布置（1）現(xiàn)場場地平整、鋪砂，搭設(shè)典禮臺（2）盛世名城動(dòng)工典禮橫幅內(nèi)容：文字“盛世名城動(dòng)工典禮” 顏色：紅底白字（3）充氣拱門一個(gè) （內(nèi)容同一）（4）動(dòng)工典禮現(xiàn)場根據(jù)現(xiàn)場情況考慮掛幾個(gè)飄懸，文字：“熱烈祝賀盛世名城動(dòng)工典禮順利舉行”或“熱烈歡迎參加盛世名城動(dòng)工典禮”（5）嘉賓席布置臺上：長桌，鋪紅布，椅子10把臺下：椅子30把四、程序設(shè)置奏前奏樂、老年秧歌隊(duì)扭秧歌、迎賓開始 ——8：00主持人宣布平頂山市葉縣盛世名城動(dòng)工典禮現(xiàn)在開始 ——8：36主持人介紹參加典禮的嘉賓 ——8：37 平頂山市領(lǐng)導(dǎo)致詞 ——8：40 葉縣領(lǐng)導(dǎo)致詞 ——8：45 物業(yè)代表致詞 ——8：50 鄭州三得利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理致辭 ——9：00 請市縣領(lǐng)導(dǎo)及公司領(lǐng)導(dǎo)為工程動(dòng)第一鏟土、奏樂（扭秧歌） ——9：08 主持人宣布平頂山市葉縣盛世名城動(dòng)工典禮到此結(jié)束（奏樂、扭秧歌） ——9：10 五、道具及費(fèi)用預(yù)算 橫幅：7元*10米*2條=140元飄懸：7元*8條*10米=560元空飄氣球：400元*2個(gè)=800元彩旗：100幅 *5元=500元充氣拱門：1個(gè)*500元=500元鐵鏟：10把*7元/把= 70元胸花：3元*30朵=90元臺子搭建及場地平整：600元桌椅租賃：300元樂隊(duì)（帶禮儀）：600元秧歌隊(duì)：600元餐飲：3000元紀(jì)念品：1000份*2元=2000元禮品：5000元礦泉水：20箱*13元/箱=260元不可預(yù)見費(fèi)：5000元合計(jì)費(fèi)用：20000元