商業(yè)定位及營銷推廣方案-預(yù)覽頁
【正文】 啡廳/西餐廳/網(wǎng)吧； （3）、三層：足浴、健身； 業(yè)態(tài)第二種組合方式：（1）、技術(shù)夾層：小家電賣場（2）、二層：專業(yè)IT賣場。（一）、商業(yè)地產(chǎn)銷售的三種主要方式商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式大體可以分為三種：整體轉(zhuǎn)讓方式、零散發(fā)售、自由出租方式和返租銷售方式。但是，對于升值潛力大的商業(yè)地產(chǎn)，資金實(shí)力雄厚的境內(nèi)外投資公司還是比較感興趣的。與整體轉(zhuǎn)讓的方式相比，它能夠?qū)崿F(xiàn)更高的價值。與前兩種銷售方式相比，返租銷售是商業(yè)地產(chǎn)采用的最廣泛的方式。二是返租期結(jié)束后，業(yè)主進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租，會破壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局，將引發(fā)一系列問題；三是太過依賴于大商家整體經(jīng)營的成功，一旦大商家經(jīng)營失敗而撤走，開發(fā)商在沒有租金收入的情況下還要給小業(yè)主以回報(bào)，這無疑會面臨巨大的資金壓力（二）、本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)銷售模式選擇本項(xiàng)目一層分割為獨(dú)立門面，采用零散發(fā)售、自由出租的銷售模式。對本項(xiàng)目不同樓層的商業(yè)物業(yè)采用不同的這樣，既能避免了首層巨大的返租壓力（因?yàn)槭蹆r較高），同時又保證了其他商業(yè)物業(yè)（技術(shù)夾層和23層）經(jīng)營的整體性和統(tǒng)一性。按揭付款回報(bào)首付五成，按揭全免投資者只需支付鋪位總價的50%（具體比例需經(jīng)測算），即可在10年后獲得該鋪位的完全產(chǎn)權(quán)，其間的50%按揭款由吉誠房開代為支付，投資者無須支付任何費(fèi)用，期間也不享受固定回報(bào)。銷售管理對于興義市場來說，返租是非常有效的手段。產(chǎn)權(quán)分割，統(tǒng)一經(jīng)營，整合商家更深地挖掘主題商場深層次的內(nèi)涵，保持商業(yè)裙樓的專業(yè)性。建議采用保底性零費(fèi)用代理招租模式，保底為租賃收益為8%，相關(guān)稅費(fèi)由發(fā)展商和經(jīng)營戶各承擔(dān)50%。包租期滿后，業(yè)主代表可與經(jīng)營者就后續(xù)經(jīng)營、業(yè)主利益進(jìn)行協(xié)商。物業(yè)的營銷模式?jīng)Q定其在興義市場的獨(dú)特性。（四）、價格定位（套內(nèi)計(jì)價）裙樓測算面積指標(biāo)技術(shù)層二層三層建筑面積測算建筑面積電梯井及電梯前室衛(wèi)生間商場管理辦公室樓梯商鋪通道步梯入口中庭說明：測算建筑面積=建筑面積—電梯井及電梯前室；電梯井及電梯前室應(yīng)計(jì)入整棟公攤；其余部分計(jì)入本層公攤。十年回租租金支出十年回租租金支出=技術(shù)層、二、三層銷售總額8%10年十年回租租金支出=27493122元8%10年=21994498元十年回租租金損益10年回租損益=10年租金收入（稅后）10年租金支出十年回租租金損益=24080414元21994498元=2085916元說明：十年回租租金扣除應(yīng)付給投資者租金后，尚盈余2085916元。散戶型投資者具有隨機(jī)性，往往某個熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能欺騙的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時會更加謹(jǐn)慎。 銀行按揭：認(rèn)購時交納1—2萬元認(rèn)購誠意金并簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，簽訂《商品房買賣合同》支付50%房款，剩余房款由銀行提供五成十年按揭；不采取分期付款方式。 第二部分 營銷推廣執(zhí)行一、推廣時機(jī)選擇項(xiàng)目成功銷售的關(guān)鍵，除取決于項(xiàng)目本身的規(guī)劃包裝之外，選擇銷售時機(jī)亦是一個非常重要的因素，項(xiàng)目在天時、地利、人和三者相結(jié)合的有利條件下推向市場，必能取得良好的成績。（三）、做好項(xiàng)目招商和銷售規(guī)劃和促銷優(yōu)惠，努力使項(xiàng)目銷售順暢。同時，資本的逐利性是投資者投資的原始動力，引爆投資者的興趣，關(guān)鍵是在解決市場信心的前提下，解決投資者投資回報(bào)和投資安全問題。尚都隆重推出10年返租，投資者只需付5成首付，按揭由吉誠房開代付，真正零風(fēng)險置業(yè)。尚都商業(yè)裙樓投資價值；4. 讓消費(fèi)者認(rèn)知并接受吉誠（三）、媒介傳播要點(diǎn)1. 加大曝露頻度；2. 提高有效接觸率；3. 采用高密度、持續(xù)式、脈動式相結(jié)合的媒體行程策略；4. 采用多種媒體組合策略，擴(kuò)大覆蓋面；5. 新聞炒作、公關(guān)活動、平面廣告相結(jié)合，從不同側(cè)面、角度進(jìn)行宣傳。l 今日興義：主要覆蓋興義市區(qū)及所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，閱讀群體主要為機(jī)關(guān)單位及企事業(yè)單位，信息承載量大。l 戶外：售樓部門頭及另選人流相對集中的戶外廣告位置，便于展示項(xiàng)目形象，視覺沖擊力強(qiáng)，關(guān)注度高，缺點(diǎn)是信息量小。尚都商業(yè)裙樓產(chǎn)權(quán)式商鋪的特色、經(jīng)營理念、功能及價值等；（4)、吉誠尚都商業(yè)裙樓動態(tài)的關(guān)注，吸引消費(fèi)者對項(xiàng)目的注意力。（八）、媒體排期版面規(guī)格建議：3548（整版）、2435（小全版）、3524（半版）；1）、小全版優(yōu)點(diǎn)：具有大版面的創(chuàng)意表現(xiàn)空間；可以避免因整頁廣告而導(dǎo)致讀者閱讀時跳過的情況；版面其他位置配有新聞、信息報(bào)道等，可以最大力度吸引讀者；版面所?？臻g較少，無法安排其他較大篇幅廣告，因此廣告干擾度較低，廣告環(huán)境較好。252。新聞炒作252。今日興義3548252。252。252。252。252。252。252。
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