【正文】 發(fā)生； 2． 水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設備運行維修人員操作技能熟練；嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；3． 工程運行人員實行24小時值班制度；機房出入及鑰匙管理有嚴格規(guī)定；4． 共用設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，字跡工整；5． 設備房保持整潔、通風，無雜物、灰塵；無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象；機房環(huán)境符合設備要求；6． 設備不發(fā)熱、不滴水、不漏油、不漏氣、不生銹、無異響；7． 設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確。（五）電梯維護保養(yǎng)１． 電梯24小時正常運行。（七）通風系統(tǒng)維護保養(yǎng)1. 每天巡查一次，每半年保養(yǎng)一次；2. 機身保持清潔，油漆無脫落，運轉無異常聲響；3. 各開關處于“自動”狀態(tài)。第四節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生的維護一、服務內容：、綠地、主次干道、房屋共用部位的保潔；、收集、清運，做到日產日清；、污水管道的通暢，定期清掏化糞池；，保證水質符合衛(wèi)生防疫標準；、蟑、蚊蠅、螞蟻進行消殺以及其它蟲害的預防；二、服務措施：“XX小區(qū)”為下沙出口加工區(qū)企業(yè)政府指定廉租型小區(qū)之一，住戶需要安寧、清潔、舒適的居住環(huán)境。垃圾每天清運兩次，垃圾桶每天清洗一次，并保持清潔、無異味。6）根據(jù)季節(jié)及有害生物的生長特性情況制訂消殺計劃，定期進行蚊蟲、蟑螂、鼠和白蟻消殺工作；傳染病高發(fā)期每天對公共場所，電梯轎廂噴藥消毒。門軌無灰塵、砂土；，符合衛(wèi)生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象；、家禽、家畜的現(xiàn)象；（）；、墻面石材清潔保養(yǎng)達到光潔明亮，無明顯劃痕，無污跡，無粘附物，無灰塵。第五節(jié) 綠化養(yǎng)護和管理一、服務內容：，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲害防治、除草等；、死亡、非人為損壞植物及時補種或更換；；二、綠化日常養(yǎng)護1. 制定小區(qū)綠化管理制度，合理配置綠化作業(yè)人員，實行崗位責任制；根據(jù)季節(jié)變化制訂每月的綠化管養(yǎng)計劃；2. 利用現(xiàn)有條件進行植物種植綠化，布置草樹木品種和數(shù)量；3. 在保證現(xiàn)有綠化水平的檔次上，合理選種和配置；4. 在適當?shù)牡胤焦嬷参锩Q、產地、種植季節(jié)、生長特征和管理辦法等；5. 根據(jù)季節(jié)的變化，適時擺放盆花，美化環(huán)境；6. 定期對植物進行培土、施肥、除草、修枝、剪葉、補苗、澆水，大型灌木修剪成型；7. 對枯死的植物及時補種或更換；8. 定期噴灑藥物，預防病蟲害；9. 保持綠化地清潔；10. 維護欄桿、園路、桌椅、井蓋和牌飾等園林設施；11. 每月月底前做好《——月綠化工作計劃/操作記錄表》，交管理人員存檔；12. 物業(yè)服務中心物業(yè)主管負責對綠化工作進行作業(yè)指導、日常巡查、不定期抽檢，并記錄于《綠化工作檢查表》。葉子健壯：葉色正常，葉大而肥厚、在正常的條件下不黃葉，不焦葉、不卷葉、不落葉，葉上無蟲卵、蟲網(wǎng)、灰塵；枝干健壯：無明顯枯枝、死杈、枝條粗壯； 7. 草坪覆蓋率應基本達到100％；草坪雜草控制在10％以內；生長茂盛；每年修剪2次以上；無病蟲害。10. 欄桿、園路、桌椅、井蓋和牌飾等園林設施完整，做到及時維護和油飾。秩序維護員執(zhí)勤實行立崗值勤，主動于業(yè)主/住戶打招呼、問好。經確認可以進入的人員，均需在《來訪人員登記表》上登記后方可放行。設備房、消防樓梯間等重點區(qū)域實行每小時一次的重點巡查，進一步加強樓宇及周邊的秩序維護管理；巡查中發(fā)現(xiàn)有住戶門未鎖或門有撬動的痕跡時，留守一人把守保護現(xiàn)場，同時與業(yè)主（租賃/使用人）聯(lián)系到場查看，以確認是否有被盜的事件發(fā)生；巡查中還將檢查樓宇治安狀況及防火、防盜設施、大門鎖具及周邊區(qū)域、設施等情況，對形跡可疑的人進行盤查，必要時檢查其所帶物品；制止本管理區(qū)域范圍內的打架斗毆等違章事件。電視監(jiān)控錄像保留時間為1個月，遇特殊情況予以長期保存。突發(fā)事件發(fā)生后，應記錄在《突發(fā)事件記錄表》上。若犯罪嫌疑人逃跑，一時又追捕不上，應看清人數(shù)、衣著、相貌特征及所用交通工具等，并及時報告主管，重大案件要立即撥“110”報警。現(xiàn)場如有人員受傷，要立即設法送醫(yī)搶救。4．疏散圍觀閑雜人等，避免堵塞通道。（三）傷、病意外處理預案1．小區(qū)內有業(yè)主（租賃/使用人）、住戶傷病求救必須立即安排人員協(xié)助處理，必要時報告上級。5．設法通知傷/病者家屬。四、服務標準：1．交接班制度完善，有工作及交接班記錄；交接班必須在正點上班前十五分鐘完成；2．崗位設置合理有序，將各主要通道全部納入保衛(wèi)視線；3．重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏，能及時發(fā)現(xiàn)和消除不秩序維護因素；4．值勤服務標準： （1）儀容儀表：身著公司制服上崗、規(guī)范整齊、工具佩戴規(guī)范；（2）文明值勤：訓練有素，言語規(guī)范，認真負責；——主動向住戶問好或行注目禮，保持善意的微笑；——如有行動不便的業(yè)主（租賃/使用人）應主動攙扶；——保持周圍環(huán)境美觀；——拒絕推銷人員進入樓幢單元；——對外來人員禮貌的要求對方出示證件，非本樓宇的人員在驗證并登記后予以放行；登記時間在一分鐘內完成；如來人不能出示證件時，禮貌的要求對方同所訪單元的聯(lián)系，經證實并確認后，方可放行；當來人無法說出要訪的業(yè)主（租賃/使用人）姓名或單元號時，當值人員禮貌的謝絕其進入；5．結合小區(qū)特點，制定有效的秩序維護防范措施，重點部位配有秩序維護監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控；對貨物(產品、設備)出門實行嚴格的登記制度；6．成立緊急事件救護組織，始終處于緊急事故反應狀態(tài)；發(fā)生緊急事件五分鐘之內到達現(xiàn)場；第七節(jié) 消防管理一、服務內容1．實行24小時消防監(jiān)控值班；，定期進行消防演練；、登記測試，保證設施設備完好無損，可隨時啟用；、小區(qū)干道消防通道的暢通；（租賃/使用人）、住戶宣傳消防安全知識；，及時予以救助。業(yè)主（租賃/使用人）裝修時，與施工單位簽訂《消防安全責任書》并要求其配置滅火器，并有巡邏的秩序維護員監(jiān)管。監(jiān)控中心通知配電室值班人員關閉相應樓層總電源。工程人員負責保護好電梯及其它主要設備。 火勢兇猛時，撲救人員應穿好消防服，聽從指揮，進行撲救。協(xié)助市消防監(jiān)督機構查明火災原因。（二）突發(fā)性水浸事故處理預案1. 當接到業(yè)主（租賃/使用人）或巡視人的水浸報告后,監(jiān)控中心/物業(yè)服務中心應立即指派人員前往現(xiàn)場調查。3. 經調查確認水災，應立即將電梯升至浸水樓層之上暫時停用，將止水袋堆放于電梯廳門口或需阻止水浸入的地點。3．專業(yè)人員到達該樓層后，應先安慰受困乘客保持鎮(zhèn)定，并告誡乘客不可將身體依靠在轎門上。轎廂門如處于半關閉或開啟狀態(tài)，應先將其完全關閉。（四）停電處理預案A. 供電部門檢修停電：當值人員接到供電部門調度室的停電通知后，應提前24小時通知業(yè)主（租賃/使用人）。4．處理完畢，應做好記錄。檢查各戶陽臺、窗臺處是否存在物品易于墜落的現(xiàn)象，并幫助住戶采取防護措施。7．留意電臺、電視臺等媒體的氣象及交通預報。3．嚴禁在煤氣泄漏事故現(xiàn)場內打電話、開關電氣開關、拍照片等易引爆煤氣的舉動；嚴禁有鐵錘、鐵鍬、鐵棒等撞擊的舉動。7．搶修、搶險工作一律由煤氣公司專業(yè)人員進行。（二）活動內容：1．宣傳教育活動：物業(yè)服務中心在小區(qū)主要路口設置宣傳欄，每月至少出一期板報，向住戶宣傳國家政策、時事政治、生活常識、消防知識；并配合街道、派出所、居委會，開展各種形式的宣傳教育活動；2．娛樂性活動：每年在制訂年度經營計劃時，根據(jù)社區(qū)居委會文化活動的需要，在活動經費方面給予充分考慮，協(xié)助社區(qū)居委會每年舉辦不少于兩次的大型娛樂性活動； 3．知識性講座：根據(jù)住戶的需要，聘請專業(yè)人士開辦如：插花、生活安全常識等知識性講座。并協(xié)助商業(yè)、郵電部門開展多項便民服務。(二)檔案保管：本著秩序維護、完整、保密、查閱方便的原則，指定專人負責管理?，F(xiàn)場綜合管理部綜合主管：1人，負責小區(qū)安保與保潔工作的事務性管理保潔員（含領班）：15人，負責小區(qū)內外各責任區(qū)域的衛(wèi)生保潔等工作。第五章 物資裝備計劃（資產折舊）我司承接本物業(yè)項目后將配備以下物資裝備：項目序號名 稱數(shù) 量單 價合 計年攤銷額備 注行1打印機1臺2,200 2,200 418 固定資產公4電腦3臺4,000 12,000 2,280 用5檔案、資料柜3個10,000 10,000 1,900 品6空調1臺2,000 6,000 1,140 　7各類標識牌整體20,000 20,000 3,800 　8公告提示欄整體20,000 20,000 3,800 　9客戶服務接待桌整體2,000 2,000 380 　10更衣柜（亞光六門更衣柜）40套700 28,000 9,333 遞延資產　11電話2臺200 400 76 固定資產　12辦公桌椅4套500 2,000 380 　13飲水機1臺200 200 38 安1對講機9臺1,000 9,000 1,710 遞延資產保2應急燈5只50 250 83 固定資產裝3雨具10套100 1,000 333 備4橡膠警棍5根25 250 83 設175型室內疏通機1臺2,000 2,000 380 固定資產裝3潛水泵1臺2,200 2,200 418 備41部165 165 55 遞延資產　53米鋁合金梯1部165 330 110 　7萬用表2部125 250 83 　8電流表3塊100 300 100 　9搖表1部300 300 100 保1吸塵器2臺2,200 4,400 836 固定資產潔2吸水機1臺5,600 5,600 1,064 工4翻斗車2輛550 550 184 　6洗地機1臺5,000 5,000 950 　7雨具10套50500167合 計132,895 29,821 　注：（1）固定資產按5年折舊，殘值為5％；遞延資產攤銷按3年計。年）5, 　2 電梯維保費7部5000元/（部秩序維護人員專業(yè)技能不高；能處理和應對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。車輛停放管理不到位；地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。1應急疏散標示設置不夠明確對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每半月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。公共區(qū)域清潔服務1垃圾收集點周圍有異味；垃圾收集點每日清理2次，周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。，包括整幢出租內的公共照明燈具、消防器材、門窗、衛(wèi)生歸其租賃單位負責落實維修、更換、維護。，合同變更應及時書面形式通知物業(yè)服務中心，做好退費等事項的安排。服務承諾我司接管本項目時，將對小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，接管驗收手續(xù)齊全。公示24小時服務電話。各分項管理指標： 為保證本項目質量管理目標得以實現(xiàn)，我司特制定了以下各分項服務承諾指標：◆ 房屋及配套設施完好率：98%承諾標準：樓宇外觀無破壞，立面整潔，無改變使用功能，公用設施及通道無隨意占用。測定依據(jù)：完好綠化率/總綠化面積100%≥98%◆ 保潔率：99%承諾標準：垃圾日產日清，環(huán)境整潔，地面基本無垃圾雜物，無異味。測定依據(jù)：完好、基本完好排水管、明暗溝數(shù)/排水管、明暗溝總數(shù)100%≥98%◆ 公共照明燈完好率：95%承諾標準：燈具完好無損、夜間照明正常，表面干凈整潔。測定依據(jù)：處理投訴次數(shù)/投訴總次數(shù)100%=100%◆ 業(yè)主（租賃/使用人）綜合服務滿意率：90%承諾標準：絕大部分業(yè)主（租賃/使用人）滿意，社會口碑良好。XX經濟開發(fā)區(qū)XX物業(yè)管理有限公司XX小區(qū)物業(yè)管理處二○一二年七月九日５６ / 56