【正文】 發(fā)生； 2． 水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行維修人員操作技能熟練；嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；3． 工程運(yùn)行人員實(shí)行24小時(shí)值班制度；機(jī)房出入及鑰匙管理有嚴(yán)格規(guī)定；4． 共用設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，字跡工整；5． 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)雜物、灰塵；無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象；機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求；6． 設(shè)備不發(fā)熱、不滴水、不漏油、不漏氣、不生銹、無(wú)異響；7． 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確。（五）電梯維護(hù)保養(yǎng)１． 電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。（七）通風(fēng)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)1. 每天巡查一次，每半年保養(yǎng)一次；2. 機(jī)身保持清潔，油漆無(wú)脫落，運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異常聲響；3. 各開(kāi)關(guān)處于“自動(dòng)”狀態(tài)。第四節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)一、服務(wù)內(nèi)容：、綠地、主次干道、房屋共用部位的保潔；、收集、清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清；、污水管道的通暢，定期清掏化糞池；，保證水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)；、蟑、蚊蠅、螞蟻進(jìn)行消殺以及其它蟲(chóng)害的預(yù)防；二、服務(wù)措施：“XX小區(qū)”為下沙出口加工區(qū)企業(yè)政府指定廉租型小區(qū)之一，住戶(hù)需要安寧、清潔、舒適的居住環(huán)境。垃圾每天清運(yùn)兩次，垃圾桶每天清洗一次，并保持清潔、無(wú)異味。6）根據(jù)季節(jié)及有害生物的生長(zhǎng)特性情況制訂消殺計(jì)劃，定期進(jìn)行蚊蟲(chóng)、蟑螂、鼠和白蟻消殺工作；傳染病高發(fā)期每天對(duì)公共場(chǎng)所，電梯轎廂噴藥消毒。門(mén)軌無(wú)灰塵、砂土；，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象；、家禽、家畜的現(xiàn)象；（）；、墻面石材清潔保養(yǎng)達(dá)到光潔明亮，無(wú)明顯劃痕，無(wú)污跡，無(wú)粘附物，無(wú)灰塵。第五節(jié) 綠化養(yǎng)護(hù)和管理一、服務(wù)內(nèi)容：，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治、除草等；、死亡、非人為損壞植物及時(shí)補(bǔ)種或更換；；二、綠化日常養(yǎng)護(hù)1. 制定小區(qū)綠化管理制度，合理配置綠化作業(yè)人員，實(shí)行崗位責(zé)任制；根據(jù)季節(jié)變化制訂每月的綠化管養(yǎng)計(jì)劃；2. 利用現(xiàn)有條件進(jìn)行植物種植綠化，布置草樹(shù)木品種和數(shù)量；3. 在保證現(xiàn)有綠化水平的檔次上，合理選種和配置；4. 在適當(dāng)?shù)牡胤焦嬷参锩Q(chēng)、產(chǎn)地、種植季節(jié)、生長(zhǎng)特征和管理辦法等；5. 根據(jù)季節(jié)的變化，適時(shí)擺放盆花，美化環(huán)境；6. 定期對(duì)植物進(jìn)行培土、施肥、除草、修枝、剪葉、補(bǔ)苗、澆水，大型灌木修剪成型；7. 對(duì)枯死的植物及時(shí)補(bǔ)種或更換；8. 定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害；9. 保持綠化地清潔；10. 維護(hù)欄桿、園路、桌椅、井蓋和牌飾等園林設(shè)施；11. 每月月底前做好《——月綠化工作計(jì)劃/操作記錄表》，交管理人員存檔；12. 物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)主管負(fù)責(zé)對(duì)綠化工作進(jìn)行作業(yè)指導(dǎo)、日常巡查、不定期抽檢，并記錄于《綠化工作檢查表》。葉子健壯：葉色正常，葉大而肥厚、在正常的條件下不黃葉，不焦葉、不卷葉、不落葉，葉上無(wú)蟲(chóng)卵、蟲(chóng)網(wǎng)、灰塵；枝干健壯：無(wú)明顯枯枝、死杈、枝條粗壯； 7. 草坪覆蓋率應(yīng)基本達(dá)到100％；草坪雜草控制在10％以?xún)?nèi)；生長(zhǎng)茂盛；每年修剪2次以上；無(wú)病蟲(chóng)害。10. 欄桿、園路、桌椅、井蓋和牌飾等園林設(shè)施完整，做到及時(shí)維護(hù)和油飾。秩序維護(hù)員執(zhí)勤實(shí)行立崗值勤，主動(dòng)于業(yè)主/住戶(hù)打招呼、問(wèn)好。經(jīng)確認(rèn)可以進(jìn)入的人員，均需在《來(lái)訪(fǎng)人員登記表》上登記后方可放行。設(shè)備房、消防樓梯間等重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭忻啃r(shí)一次的重點(diǎn)巡查，進(jìn)一步加強(qiáng)樓宇及周邊的秩序維護(hù)管理；巡查中發(fā)現(xiàn)有住戶(hù)門(mén)未鎖或門(mén)有撬動(dòng)的痕跡時(shí)，留守一人把守保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)與業(yè)主（租賃/使用人）聯(lián)系到場(chǎng)查看，以確認(rèn)是否有被盜的事件發(fā)生；巡查中還將檢查樓宇治安狀況及防火、防盜設(shè)施、大門(mén)鎖具及周邊區(qū)域、設(shè)施等情況，對(duì)形跡可疑的人進(jìn)行盤(pán)查，必要時(shí)檢查其所帶物品；制止本管理區(qū)域范圍內(nèi)的打架斗毆等違章事件。電視監(jiān)控錄像保留時(shí)間為1個(gè)月，遇特殊情況予以長(zhǎng)期保存。突發(fā)事件發(fā)生后，應(yīng)記錄在《突發(fā)事件記錄表》上。若犯罪嫌疑人逃跑，一時(shí)又追捕不上，應(yīng)看清人數(shù)、衣著、相貌特征及所用交通工具等，并及時(shí)報(bào)告主管，重大案件要立即撥“110”報(bào)警?，F(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷，要立即設(shè)法送醫(yī)搶救。4．疏散圍觀閑雜人等，避免堵塞通道。（三）傷、病意外處理預(yù)案1．小區(qū)內(nèi)有業(yè)主（租賃/使用人）、住戶(hù)傷病求救必須立即安排人員協(xié)助處理，必要時(shí)報(bào)告上級(jí)。5．設(shè)法通知傷/病者家屬。四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1．交接班制度完善，有工作及交接班記錄；交接班必須在正點(diǎn)上班前十五分鐘完成；2．崗位設(shè)置合理有序，將各主要通道全部納入保衛(wèi)視線(xiàn)；3．重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除不秩序維護(hù)因素；4．值勤服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： （1）儀容儀表：身著公司制服上崗、規(guī)范整齊、工具佩戴規(guī)范；（2）文明值勤：訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)；——主動(dòng)向住戶(hù)問(wèn)好或行注目禮，保持善意的微笑；——如有行動(dòng)不便的業(yè)主（租賃/使用人）應(yīng)主動(dòng)攙扶；——保持周?chē)h(huán)境美觀；——拒絕推銷(xiāo)人員進(jìn)入樓幢單元；——對(duì)外來(lái)人員禮貌的要求對(duì)方出示證件，非本樓宇的人員在驗(yàn)證并登記后予以放行；登記時(shí)間在一分鐘內(nèi)完成；如來(lái)人不能出示證件時(shí)，禮貌的要求對(duì)方同所訪(fǎng)單元的聯(lián)系，經(jīng)證實(shí)并確認(rèn)后，方可放行；當(dāng)來(lái)人無(wú)法說(shuō)出要訪(fǎng)的業(yè)主（租賃/使用人）姓名或單元號(hào)時(shí)，當(dāng)值人員禮貌的謝絕其進(jìn)入；5．結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，制定有效的秩序維護(hù)防范措施，重點(diǎn)部位配有秩序維護(hù)監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控；對(duì)貨物(產(chǎn)品、設(shè)備)出門(mén)實(shí)行嚴(yán)格的登記制度；6．成立緊急事件救護(hù)組織，始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；發(fā)生緊急事件五分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；第七節(jié) 消防管理一、服務(wù)內(nèi)容1．實(shí)行24小時(shí)消防監(jiān)控值班；，定期進(jìn)行消防演練；、登記測(cè)試，保證設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用；、小區(qū)干道消防通道的暢通；（租賃/使用人）、住戶(hù)宣傳消防安全知識(shí)；，及時(shí)予以救助。業(yè)主（租賃/使用人）裝修時(shí)，與施工單位簽訂《消防安全責(zé)任書(shū)》并要求其配置滅火器，并有巡邏的秩序維護(hù)員監(jiān)管。監(jiān)控中心通知配電室值班人員關(guān)閉相應(yīng)樓層總電源。工程人員負(fù)責(zé)保護(hù)好電梯及其它主要設(shè)備。 火勢(shì)兇猛時(shí)，撲救人員應(yīng)穿好消防服，聽(tīng)從指揮，進(jìn)行撲救。協(xié)助市消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)查明火災(zāi)原因。（二）突發(fā)性水浸事故處理預(yù)案1. 當(dāng)接到業(yè)主（租賃/使用人）或巡視人的水浸報(bào)告后,監(jiān)控中心/物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)立即指派人員前往現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。3. 經(jīng)調(diào)查確認(rèn)水災(zāi)，應(yīng)立即將電梯升至浸水樓層之上暫時(shí)停用，將止水袋堆放于電梯廳門(mén)口或需阻止水浸入的地點(diǎn)。3．專(zhuān)業(yè)人員到達(dá)該樓層后，應(yīng)先安慰受困乘客保持鎮(zhèn)定，并告誡乘客不可將身體依靠在轎門(mén)上。轎廂門(mén)如處于半關(guān)閉或開(kāi)啟狀態(tài)，應(yīng)先將其完全關(guān)閉。（四）停電處理預(yù)案A. 供電部門(mén)檢修停電：當(dāng)值人員接到供電部門(mén)調(diào)度室的停電通知后，應(yīng)提前24小時(shí)通知業(yè)主（租賃/使用人）。4．處理完畢，應(yīng)做好記錄。檢查各戶(hù)陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)處是否存在物品易于墜落的現(xiàn)象，并幫助住戶(hù)采取防護(hù)措施。7．留意電臺(tái)、電視臺(tái)等媒體的氣象及交通預(yù)報(bào)。3．嚴(yán)禁在煤氣泄漏事故現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)打電話(huà)、開(kāi)關(guān)電氣開(kāi)關(guān)、拍照片等易引爆煤氣的舉動(dòng)；嚴(yán)禁有鐵錘、鐵鍬、鐵棒等撞擊的舉動(dòng)。7．搶修、搶險(xiǎn)工作一律由煤氣公司專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行。（二）活動(dòng)內(nèi)容：1．宣傳教育活動(dòng)：物業(yè)服務(wù)中心在小區(qū)主要路口設(shè)置宣傳欄，每月至少出一期板報(bào)，向住戶(hù)宣傳國(guó)家政策、時(shí)事政治、生活常識(shí)、消防知識(shí)；并配合街道、派出所、居委會(huì)，開(kāi)展各種形式的宣傳教育活動(dòng)；2．娛樂(lè)性活動(dòng)：每年在制訂年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)，根據(jù)社區(qū)居委會(huì)文化活動(dòng)的需要，在活動(dòng)經(jīng)費(fèi)方面給予充分考慮，協(xié)助社區(qū)居委會(huì)每年舉辦不少于兩次的大型娛樂(lè)性活動(dòng)； 3．知識(shí)性講座：根據(jù)住戶(hù)的需要，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士開(kāi)辦如：插花、生活安全常識(shí)等知識(shí)性講座。并協(xié)助商業(yè)、郵電部門(mén)開(kāi)展多項(xiàng)便民服務(wù)。(二)檔案保管：本著秩序維護(hù)、完整、保密、查閱方便的原則，指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理?，F(xiàn)場(chǎng)綜合管理部綜合主管：1人，負(fù)責(zé)小區(qū)安保與保潔工作的事務(wù)性管理保潔員（含領(lǐng)班）：15人，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外各責(zé)任區(qū)域的衛(wèi)生保潔等工作。第五章 物資裝備計(jì)劃（資產(chǎn)折舊）我司承接本物業(yè)項(xiàng)目后將配備以下物資裝備：項(xiàng)目序號(hào)名 稱(chēng)數(shù) 量單 價(jià)合 計(jì)年攤銷(xiāo)額備 注行1打印機(jī)1臺(tái)2,200 2,200 418 固定資產(chǎn)公4電腦3臺(tái)4,000 12,000 2,280 用5檔案、資料柜3個(gè)10,000 10,000 1,900 品6空調(diào)1臺(tái)2,000 6,000 1,140 　7各類(lèi)標(biāo)識(shí)牌整體20,000 20,000 3,800 　8公告提示欄整體20,000 20,000 3,800 　9客戶(hù)服務(wù)接待桌整體2,000 2,000 380 　10更衣柜（亞光六門(mén)更衣柜）40套700 28,000 9,333 遞延資產(chǎn)　11電話(huà)2臺(tái)200 400 76 固定資產(chǎn)　12辦公桌椅4套500 2,000 380 　13飲水機(jī)1臺(tái)200 200 38 安1對(duì)講機(jī)9臺(tái)1,000 9,000 1,710 遞延資產(chǎn)保2應(yīng)急燈5只50 250 83 固定資產(chǎn)裝3雨具10套100 1,000 333 備4橡膠警棍5根25 250 83 設(shè)175型室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)2,000 2,000 380 固定資產(chǎn)裝3潛水泵1臺(tái)2,200 2,200 418 備41部165 165 55 遞延資產(chǎn)　53米鋁合金梯1部165 330 110 　7萬(wàn)用表2部125 250 83 　8電流表3塊100 300 100 　9搖表1部300 300 100 保1吸塵器2臺(tái)2,200 4,400 836 固定資產(chǎn)潔2吸水機(jī)1臺(tái)5,600 5,600 1,064 工4翻斗車(chē)2輛550 550 184 　6洗地機(jī)1臺(tái)5,000 5,000 950 　7雨具10套50500167合 計(jì)132,895 29,821 　注：（1）固定資產(chǎn)按5年折舊，殘值為5％；遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)按3年計(jì)。年）5, 　2 電梯維保費(fèi)7部5000元/（部秩序維護(hù)人員專(zhuān)業(yè)技能不高；能處理和應(yīng)對(duì)小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類(lèi)消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類(lèi)刑事、治安案件和各類(lèi)災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。車(chē)輛停放管理不到位；地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車(chē)輛行駛有規(guī)定路線(xiàn)，車(chē)輛停放有序。1應(yīng)急疏散標(biāo)示設(shè)置不夠明確對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每半月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。公共區(qū)域清潔服務(wù)1垃圾收集點(diǎn)周?chē)挟愇叮焕占c(diǎn)每日清理2次，周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。，包括整幢出租內(nèi)的公共照明燈具、消防器材、門(mén)窗、衛(wèi)生歸其租賃單位負(fù)責(zé)落實(shí)維修、更換、維護(hù)。，合同變更應(yīng)及時(shí)書(shū)面形式通知物業(yè)服務(wù)中心，做好退費(fèi)等事項(xiàng)的安排。服務(wù)承諾我司接管本項(xiàng)目時(shí)，將對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，接管驗(yàn)收手續(xù)齊全。公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。各分項(xiàng)管理指標(biāo)： 為保證本項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，我司特制定了以下各分項(xiàng)服務(wù)承諾指標(biāo)：◆ 房屋及配套設(shè)施完好率：98%承諾標(biāo)準(zhǔn)：樓宇外觀無(wú)破壞，立面整潔，無(wú)改變使用功能，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用。測(cè)定依據(jù)：完好綠化率/總綠化面積100%≥98%◆ 保潔率：99%承諾標(biāo)準(zhǔn)：垃圾日產(chǎn)日清，環(huán)境整潔，地面基本無(wú)垃圾雜物，無(wú)異味。測(cè)定依據(jù)：完好、基本完好排水管、明暗溝數(shù)/排水管、明暗溝總數(shù)100%≥98%◆ 公共照明燈完好率：95%承諾標(biāo)準(zhǔn)：燈具完好無(wú)損、夜間照明正常，表面干凈整潔。測(cè)定依據(jù)：處理投訴次數(shù)/投訴總次數(shù)100%=100%◆ 業(yè)主（租賃/使用人）綜合服務(wù)滿(mǎn)意率：90%承諾標(biāo)準(zhǔn)：絕大部分業(yè)主（租賃/使用人）滿(mǎn)意，社會(huì)口碑良好。XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)XX物業(yè)管理有限公司XX小區(qū)物業(yè)管理處二○一二年七月九日５６ / 56