萬(wàn)科城市花園物業(yè)管理方案書(shū)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 ）各一處，18班制學(xué)校，9班幼兒園各一所；保留并豐富中部的小丘形成一期的公共綠地（脊）和兒童公園。一期用地呈較為規(guī)則的五邊形，城市主干道江夏大道、中環(huán)線(輔路)分別與用地的西、北側(cè)直接相臨，東面為產(chǎn)業(yè)區(qū)道路—天翔路。2．給水系統(tǒng)：一層~七層直接由城市自來(lái)水直接供給，下行上給；小高層八~十一層由生活水泵房生活變頻給水設(shè)備水泵供給，下行上給式。同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)為一次（2h），15L/s，每次火災(zāi)室外用水量為108立方米。2．生活排水量：生活排水量和生活給水量相同。(2)商業(yè)服務(wù)：選用7＃（20立方米）化糞池1座。2．雨水排放：天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)雨水分開(kāi)獨(dú)立排放，后接小區(qū)雨水排放管網(wǎng)。t=t1+mt2=10+2t23．主雨水管管徑（末端）＝。一期(大一期)共需設(shè)置21個(gè)戶外箱式變。每500戶設(shè)置一個(gè)電話、寬帶、有線電視、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)光纖接入網(wǎng)機(jī)房，其中一期（大一期）需設(shè)置6個(gè)。電力系統(tǒng)高、低壓主干網(wǎng)絡(luò)采用1米寬電纜溝敷設(shè)，通信及智能化主干網(wǎng)采用12孔D90的雙壁波紋管埋地敷設(shè)，二者均有較大的發(fā)展余量。交接箱可結(jié)合園林小品設(shè)置，也可結(jié)合建筑外墻或圍欄的建造樣式，以便與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一。u 相對(duì)于花城的客戶來(lái)說(shuō)，城花的客戶有更高的教育程度nu 客戶來(lái)源，網(wǎng)羅了武昌區(qū)的高校、所有的設(shè)計(jì)院、各類研究所、金融和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，u 其中又以高校的客戶最多，u 其它的客戶則絕大多數(shù)分布在武昌區(qū)的高新企業(yè)，如郵科院等。u 興趣愛(ài)好u ，約有六成的人在休息時(shí)會(huì)選擇外出散步，其次是看書(shū)或看電視。針對(duì)物業(yè)特性和顧客群特點(diǎn)，萬(wàn)科物業(yè)將在萬(wàn)科城市花園定位為“free” 的物業(yè)管理模式。“free”模式主要由三大元素構(gòu)成：178。 社區(qū)將無(wú)“禁止踐踏草地”的標(biāo)識(shí)牌，開(kāi)辟可直接接觸的綠地，拉近人與自然的距離，供客戶享受青草芬香和陽(yáng)光沐浴。178。 設(shè)置在會(huì)所位置，使用面積約50m2 包括辦公、接待、現(xiàn)場(chǎng)資料儲(chǔ)存空間、裝修家政辦理臺(tái)、授IC卡（含設(shè)備）、洽談室親善大使制 7：00—9：00，17：30—19：00在大房子處直接承辦業(yè)主委托事宜； 熟悉組團(tuán)內(nèi)每戶業(yè)主，走訪并收集業(yè)主意見(jiàn)收集信息匯集服務(wù)中心； 組織庭院社區(qū)文化活動(dòng)。電子顯示屏 需要設(shè)在巴士站； 具體方案已提交；細(xì)微點(diǎn)滴服務(wù) 成立貼心協(xié)會(huì)，提供業(yè)主忽略的點(diǎn)滴服務(wù)。安全管理治安管理城花的安全管理方案主要以人防與技防相結(jié)合；巡邏崗與固定崗相結(jié)合；紅外報(bào)警與小區(qū)攝像機(jī)聯(lián)動(dòng)相結(jié)合。 在小區(qū)的主要地段及繁華區(qū)域設(shè)置徒步的安全巡邏崗，主要是以提供安全服務(wù)為主要的目的（設(shè)崗位1個(gè)）。根據(jù)小區(qū)的特色著美式的作戰(zhàn)服，主要是在小區(qū)內(nèi)起到威懾作用。著安全樓內(nèi)巡邏崗服裝。 小區(qū)紅外報(bào)警系統(tǒng)與攝像、照明綜合聯(lián)動(dòng)保障小區(qū)應(yīng)急或異?，F(xiàn)象的發(fā)生能夠清晰明了的進(jìn)行監(jiān)控、記錄。著安全員樓內(nèi)巡邏崗。 針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)引進(jìn)市政干道設(shè)咪表設(shè)置在小區(qū)的主干道對(duì)小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行管理。 建立責(zé)任到人及小區(qū)的消防檔案，定期的對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施進(jìn)行檢查整改。 小區(qū)安全管理隊(duì)伍分三班，每班設(shè)班長(zhǎng)一人，副班長(zhǎng)一人。3．公共照明采用雙電源供電，分區(qū)控制。7．內(nèi)線電話系統(tǒng)（辦公室、設(shè)備房、崗廳）、警鈴連通宿舍。服務(wù)特色 組合式工具箱，體現(xiàn)萬(wàn)科物業(yè)的“專業(yè)化”。 每位技術(shù)員都有自己的專門(mén)責(zé)任區(qū)域，所有區(qū)域責(zé)任化。 公共宣傳及物業(yè)服務(wù)標(biāo)識(shí)由物業(yè)提標(biāo)識(shí)樣。20 / 20部門(mén)經(jīng)理（1人）經(jīng)理助理（1人）經(jīng)理助理（1人）技術(shù)主管1人環(huán)境綠化主管1人人事行政主管1人安全主管1人客戶服務(wù)主管1人保潔主辦1人安全主辦2人食堂6人司機(jī)兼采購(gòu)1人倉(cāng)庫(kù)兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人綠化管理18人環(huán)境管理58人家政服務(wù)10人會(huì)計(jì)1人出納1人品質(zhì)文檔1人親善大使3人投訴受理2人客戶接待4人設(shè)施維護(hù)8人家政維修8人共計(jì)：223人四、財(cái)務(wù)分析方案經(jīng)測(cè)算及結(jié)合市場(chǎng)情況，確定住宅管理費(fèi)為：情景花園：；多層住宅：；小高層：；聯(lián)排別墅：；商鋪：；車(chē)位租賃費(fèi)：1510元/月具體測(cè)算見(jiàn)盈虧測(cè)算模型：以上測(cè)算背景為大一期全部入伙后的成熟物業(yè)管理階段，主要指標(biāo)如下：項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)備 注單方主營(yíng)業(yè)務(wù)收入單方主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（測(cè)算中已考慮年終獎(jiǎng)金）單方主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金單方主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（持平）人均管理面積計(jì)劃管理費(fèi)收繳率95％主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)城花周物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查情況表序 號(hào)物業(yè)名稱物業(yè)類型房 價(jià)開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司管理費(fèi)備 注1金地格林小城還 未 確 定深 圳 金 地自己的公司未 定2005年上半年開(kāi)始售房2半島玫瑰園小高層2800元（復(fù)式）2750元（平層）深圳物業(yè)管理公司0．8復(fù)式2800元左右3關(guān)山春曉2300元左右（平層）（小高層）四月份購(gòu)VP 卡可享受4陽(yáng)光海岸2200元每高一層加30元自己的 公司只剩小高層5 東林外廬2500元至2700元不等武漢康迪物業(yè)2004年8月份交房6光谷待定7銀河灣多層2000元至別墅2500——3200元多層1元——完——
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