萬科城市花園物業(yè)管理方案書-全文預覽
【正文】 修操作間800平方米標識生活、交通、提示標識系統 配合項目制定與項目定位的永久性標識。消防上崗證升班長要求在員工工作崗位工作半年以上熟悉本專業(yè)及部門運作流程 具有一定的組織協調能力 通過部門考核和公司審核。 交通標識按照國家規(guī)范制作。人員要求和服務制度編制管理處服務架構部門經理1人；經理助理2人；會計1人；出納1人；人事行政10人；客戶中心11人；保潔88人；安全93人；維修17人。 家政維修體現快速化，接到報修信息后能在約定時間到達現場，提出專業(yè)的解決方法，并能快速進行維修處理。水電氣計量1．要求前期就能實現抄表到戶，節(jié)約服務成本，減少物業(yè)今后的水、電、氣損耗支出成本。4．公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時關閉一半，以利于今后節(jié)約公用費用支出。維修管理人員16人，服裝著CI標準服（上衣束腰）配多功能腰帶1．設備設施等公用部位將采用分區(qū)管理、責任到人的方式，將城花以核心路為界劃分為兩個分區(qū)，實行分區(qū)管理，同時在各個分區(qū)實行責任負責制，每人都有自己的專責區(qū)域，同時由要求通力合作、相互監(jiān)督以保證設備設施的完好如新。 對裸露管口作防凍處理。 對小區(qū)內的車輛停放進行及時引導停放和檢查制度（小區(qū)停放車輛實行非固定式管理模式）。 設電子巡更系統，確保巡邏獲得質量保證。 組團電動門安裝延時自動關閉裝置，極大的避免安全的隱患的發(fā)生，同時顧客提供安全方便的服務。技防小區(qū)智能化與小區(qū)控制中心聯動的模式。 體現城市花園安全管理的風格，在主要的出入口設置安全形象崗位1個（核心路與江夏大道交接處）。 對于組團外圍及小區(qū)的次干道設置有單車巡邏崗（單車巡邏崗5個），主要是保證小區(qū)次干道及周邊的安全事務處理。人防采用的內緊外松的管理模式循序漸進。 開辟服務畫廊，尋找服務足跡，提高業(yè)主精神文明。著CI職員服（西服式樣、藍色面料、白色襯衣）分3個區(qū)域，3個專職親善大使，設5個固定辦公點（原則徒步5分鐘內可到達），（與外圍安全巡邏相結合，在人流高峰期設門童概念）30歲以下，高中以上文化程度，氣質佳，樂于助人，善溝通（結合外圍巡邏安全員）社區(qū)文化策劃 以健康、科學、探險為主題，重點突出庭院文化 針對兒童、購房決策人、老人提供特色文化活動 以協助業(yè)主自行組織為發(fā)展方向 組織各類藝術沙龍有償服務項目設置 根據業(yè)戶特點，設定便民服務項目，只收取成本的5%利潤； 方便投資客戶群交易，開展租售業(yè)務，以賺取利潤為目標商業(yè)配套方案 物業(yè)公司經營咖啡廳、酒吧業(yè)務，開設洗衣房，管理會所。 便利的 社區(qū)提供便利的商業(yè)配套，引進大型購物商家交通車； 通暢的交通設計，路邊停車方式，縮短步行距離； 物業(yè)服務都以業(yè)主便利為中心設置快捷的辦事流程，在人潮高峰段親善大使專守庭院服務； 提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購物等便民服務； 提供房屋租售、轉讓服務。178。 開放的 自由出入的大社區(qū)，充裕的公共設施和場所，獨立且安全的組團； 物業(yè)安全管理重點是組團，將居家報警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯動對射、組團可視對講門禁、安全員定點巡邏、24小時控制中心值班機制； 組團外施行“無人化管理”，通過智能化設備對主要場所的監(jiān)控、以及巡視員的交叉巡邏確保公共場所的治安，同時給予顧客的充分自由空間。（一）“free的”服務模式定位與釋義“free”體現自由的、獨立的、隨意的、自然的、優(yōu)美的、空閑的、開放的、任性的為人之本性釋放，人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產生的愉悅感受，是無限美妙和令人遐想的，“free”強調在自然與人文環(huán)境、現代與歷史風格、建筑與服務氣氛的和諧，突出尊重人為環(huán)境營造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，追求自然建立服務特色。這可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關系，自然運動的時間會比較少。u 客戶分布，來自洪山區(qū)的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員和從事信息技術等高科技含量工作的人。二、 顧客群特點及需求分析（董咀良）該項目目標客戶群體具有如下共性特征：u 年齡方面，客戶以3140歲的中青年為主，這部分人普遍學歷高，追求生活的檔次。室外管溝皆采用集中排水措施，將雨（滲）水引入統一的排水網絡，保證管溝內無積水、維護方便。光纖接入網機房結合規(guī)劃建筑設置，可與物業(yè)管理用房統一考慮，便于管理和維護。(二)通信及智能化住宅每戶按語音通信2門市話、數據通信一個點2~10M的容量進行規(guī)劃；每戶考慮2～3個有線電視插座的電平值；住宅及公建設置完善的通信、網絡、有線電視、可視(非可視)對講、監(jiān)控安防、報警求助、物業(yè)管理等智能化系統，并形成整體網絡并由小區(qū)智能化控制中心統一管理。D．電氣規(guī)劃指標：(一)、供電普通住宅用電負荷按每戶4KVA估算，聯體別墅用電負荷按每戶8KVA估算，獨立別墅用電負荷按每戶15KVA估算，公建用電負荷按每平方米100VA估算，另考慮道路照明等市政及物業(yè)管理設備用電，一期（大一期）。市政雨水排放與小區(qū)雨水分別獨立排放。(3)小學：選用4＃（9立方米）化糞池1座。 最高日生活排水量為：Qd=2765立方米。2．室內消防用水：同一時間內的火災為一次（2h），20L／s(2h)+30L/s(1h)，每次火災室內用水量為252立方米。采用變頻供水。用地東北接當代物業(yè)房地產開發(fā)公司用地(現為坡地、農田)，西南為鄭橋變電站，提供項目施工用電以及生活用電，于江夏大道預留接口。
本項目一期規(guī)劃用地擬分二至三期開發(fā)建設。15物業(yè)管理費測算10社區(qū)服務人員配置方案公共服務配套21000㎡，其中含較大規(guī)模的公共商業(yè)服務中心（8000㎡）和會所（5000㎡
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