【正文】 草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整（最長(zhǎng)不超過(guò)5公分）雜草清除（每周一次）確?；緹o(wú)雜草(每平方米不多于3棵)防蟲(chóng)病蟲(chóng)害防治（每年4次）無(wú)病蟲(chóng)害養(yǎng)護(hù)施肥（每年4次）綠化生長(zhǎng)旺盛喬灌木修剪造型每年4次造型美觀、有序補(bǔ)苗出現(xiàn)枯死苗木及時(shí)補(bǔ)種植木成活率、完好率98%以上(二)園林建筑附屬設(shè)施的維護(hù)要求序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)日常維修計(jì)劃實(shí)施方案定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施方案實(shí)施效果備注1公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及雕塑、水品每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修并做好《公共設(shè)施巡查記錄》管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn)每年粉刷或油漆有關(guān)文體設(shè)施一次電氣線(xiàn)路檢修每半年一次部分文體場(chǎng)所設(shè)施損壞較嚴(yán)重的，及時(shí)維修或更換每5年進(jìn)行一次中修，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造場(chǎng)所使用功能正常，安全可靠場(chǎng)所設(shè)施完好率99%做好季節(jié)性預(yù)防巡查，特別是雨季有關(guān)電氣線(xiàn)路及娛樂(lè)設(shè)施設(shè)備等的檢查工作，確安防全可靠2物業(yè)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)每周巡查一遍并做好《公共設(shè)施巡查記錄》，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理管理處負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每月清潔標(biāo)識(shí)一次每季度對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)中修4年，更新改造8年管理處負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)標(biāo)識(shí)清晰美觀安裝牢固可靠完好率達(dá)到98%以上臺(tái)風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加巡查次數(shù)七、會(huì)所管理根據(jù)住宅小區(qū)會(huì)所基本規(guī)劃定位，初步擬定如下管理方案。社區(qū)內(nèi)文體設(shè)施一般包括：棋牌活動(dòng)室、圖書(shū)室、健身房、兒童活動(dòng)中心等項(xiàng)目?！制比诉M(jìn)入場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)。兒童活動(dòng)中心管理(1)兒童游樂(lè)場(chǎng)專(zhuān)供兒童使用，謝絕成人在設(shè)施上活動(dòng)。(5)愛(ài)護(hù)場(chǎng)內(nèi)設(shè)施。小區(qū)業(yè)主可憑《業(yè)主證》到收銀處購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠票；b)在各活動(dòng)室開(kāi)放時(shí)間內(nèi)持票進(jìn)入活動(dòng)室內(nèi)； c)文體管理員根據(jù)入場(chǎng)先后順序，安排好各類(lèi)活動(dòng)的時(shí)間場(chǎng)次，并負(fù)責(zé)各類(lèi)活動(dòng)用具配置及監(jiān)督使用情況； d)每場(chǎng)活動(dòng)結(jié)束后，活動(dòng)人員應(yīng)整理好棋牌、用具類(lèi)，經(jīng)文休管理員清點(diǎn)無(wú)誤、無(wú)損壞后離場(chǎng)。(2)凡欲進(jìn)入圖書(shū)閱覽室學(xué)習(xí)的住戶(hù)需在規(guī)定的開(kāi)放時(shí)間內(nèi)持相關(guān)的有效證件進(jìn)入圖書(shū)室。如確有需要欲帶出室外的，住戶(hù)應(yīng)提前憑有效證件辦理《借閱證》，憑《借閱證》做好詳細(xì)登記后方可帶出。(3)文體管理員應(yīng)及時(shí)收集相關(guān)資料、制作圖文并茂、形式生動(dòng)活潑的宣傳制品，報(bào)客戶(hù)部主管及管理處經(jīng)理審定后張貼到宣傳欄上。第四章 物資配備計(jì)劃序 號(hào)項(xiàng) 目品 名數(shù)量單價(jià)總價(jià)(元)1辦公用品經(jīng)理辦公桌18008002服務(wù)中心服務(wù)臺(tái)1180018003員工辦公桌1324031204辦公椅13709105電腦1450045006打印機(jī)15005007復(fù)印機(jī)1350035008會(huì)議桌（大號(hào)）1230023009會(huì)議椅2060120010文件檔案柜3600180011飲水機(jī)220040012保險(xiǎn)柜11500150013傳真機(jī)11300130014空調(diào)13000300015員工夏裝每人兩套，不含安防員54120648016員工冬裝每人兩套，不含安防員542201188017小區(qū)物業(yè)管理VI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)14700470018業(yè)主交房入伙資料表單等印刷一批460019維修電工常用工具4600240020電工包45020021電焊機(jī)11500150022電鉆180080023手槍鉆130030024管道疏通機(jī)115001500251400400265M鋁合金梯150050027管鉗（套）130030028板手（套）120020029手提應(yīng)急燈215030030斧頭（消防用）310030031保潔綠化垃圾車(chē)11000100032保潔工具810080033塑料軟管 300M390034綠化常用工具130030035剪草機(jī)13000300036噴霧器130030037安防安防夏裝38120456038安防冬裝38160608039對(duì)講機(jī)10600600040雙人鐵架床10160160041警棍66036042手電（充電）55025043床上用品（三件套）19150285044雨衣85040045雨鞋850400設(shè)施設(shè)備費(fèi)用合計(jì)管理用房員工住房前期介入管理費(fèi)用 第五章 管理人員配備按“一體化”物業(yè)管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，體現(xiàn)“專(zhuān)業(yè)管理，完善服務(wù)”的配置，科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和制定的管理目標(biāo)，以“精干、高效、以崗定人”的原則確定以下人員編制：序號(hào)崗位崗 位 職 責(zé)崗 位 條 件1管理處經(jīng)理1人率領(lǐng)管理處全體員工按照公司規(guī)定委托事項(xiàng)及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，實(shí)行一體化管理以確保管理處正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，使管轄小區(qū)環(huán)境、公共秩序、設(shè)備運(yùn)行良好、業(yè)主（住戶(hù)）生活寧?kù)o，對(duì)物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主負(fù)責(zé)。 ，能熟練編制部門(mén)的各項(xiàng)工作計(jì)劃，規(guī)程制度。，具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力及應(yīng)變處理能力。、公共基礎(chǔ)設(shè)施巡視、監(jiān)督管理。，收費(fèi)臺(tái)帳建立等。，有良好的服務(wù)意識(shí)。，熟悉本專(zhuān)業(yè)的工作要求，持有電工操作證。5監(jiān)控管理員3人負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行值班管理，發(fā)現(xiàn)消防故障、報(bào)警及監(jiān)控異常情況時(shí)，及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。、視力良好。5． 有一年以上安防服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。、視力良好。，能安于本職工作。、培土、施肥、除雜草管理。會(huì)所管理人員暫不列入上述管理處人員配備計(jì)劃中，待小區(qū)業(yè)主開(kāi)始入住后會(huì)所開(kāi)始啟用時(shí)再配備會(huì)所管理服務(wù)人員。同時(shí)，根據(jù)“漳州家園”物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合物業(yè)管理的行業(yè)法規(guī)，參照“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，制訂出一套完善的管理規(guī)章制度：限于篇幅，我們僅將“漳州家園”項(xiàng)目物業(yè)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下（包括但不限以下內(nèi)容）： (一)員工崗位職責(zé)“漳州家園”物業(yè)管理處經(jīng)理崗位職責(zé)；“漳州家園”物業(yè)管理處客戶(hù)助理崗位職責(zé)；“漳州家園”物業(yè)管理處接待員崗位職責(zé)；“漳州家園”物業(yè)管理處安防隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)；“漳州家園”物業(yè)管理處安防員崗位職責(zé)；“漳州家園”物業(yè)管理處固定崗安防員崗位職責(zé)；“漳州家園”物業(yè)管理處巡邏崗安防員崗位職責(zé)；“漳州家園”物業(yè)管理處消監(jiān)控中心崗位職責(zé)；“漳州家園”物業(yè)管理處保潔員崗位職責(zé)；“漳州家園”物業(yè)管理處綠化工崗位職責(zé)；1“漳州家園”物業(yè)管理處水電維修工崗位職責(zé)；(二)供配電系統(tǒng)管理工作手冊(cè)1“漳州家園”供配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定；1“漳州家園”電工安全操作規(guī)定；1“漳州家園”配電室管理制度；1“漳州家園”臨時(shí)用電管理規(guī)定；1“漳州家園”配電室安全操作規(guī)程；1“漳州家園”設(shè)備維修與保養(yǎng)制度； (三)給排水管理制度與操作規(guī)程1“漳州家園”水泵房管理制度；1“漳州家園”給排水設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程；“漳州家園”給排水設(shè)施操作規(guī)程；(四)消防管理制度與操作規(guī)程2“漳州家園”火警火災(zāi)應(yīng)急規(guī)程；2“漳州家園”防火管理規(guī)程；2“漳州家園”消防供水系統(tǒng)操作規(guī)程；2“漳州家園”消防管理規(guī)定；2“漳州家園”消監(jiān)控中心管理規(guī)定；（五）發(fā)電機(jī)管理制度與操作規(guī)程2“漳州家園”發(fā)電機(jī)操作規(guī)程；2“漳州家園”發(fā)電機(jī)保養(yǎng)規(guī)定；2“漳州家園”發(fā)電機(jī)房管理制度；（六）管理處運(yùn)作管理制度與操作規(guī)程2“漳州家園”物業(yè)接管規(guī)程；“漳州家園”物業(yè)移交規(guī)程；3“漳州家園”報(bào)修處理工作規(guī)程；3“漳州家園”投訴處理工作規(guī)程；3“漳州家園”回訪(fǎng)工作規(guī)程；3“漳州家園”社區(qū)文化活動(dòng)管理規(guī)程；3“漳州家園”突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程；3“漳州家園”突發(fā)事件處理辦法；3“漳州家園”突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案； 3“漳州家園”應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程；3“漳州家園”二次供水衛(wèi)生安全制度；“漳州家園”物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)定；（七）房屋及公共場(chǎng)所管理規(guī)定4“漳州家園”公共場(chǎng)地使用管理規(guī)定；4“漳州家園”背景音樂(lè)管理規(guī)定；4“漳州家園”空置房管理規(guī)定；4“漳州家園”租賃服務(wù)管理規(guī)定；4“漳州家園”會(huì)所管理規(guī)定；（八）房屋養(yǎng)護(hù)和修繕管理規(guī)定4“漳州家園”二次裝修管理規(guī)定；4“漳州家園”臨時(shí)明火作業(yè)管理規(guī)定；4“漳州家園”房屋保養(yǎng)和修繕管理規(guī)定；（九）安防管理規(guī)定、工作規(guī)程、考核規(guī)程、考核細(xì)則4“漳州家園”安防管理規(guī)定；50、“漳州家園”安防員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范；5“漳州家園”安防軍體培訓(xùn)規(guī)定；5“漳州家園”安防值班崗工作規(guī)程；5“漳州家園”安防巡邏崗工作規(guī)程；5“漳州家園”監(jiān)控室崗位工作規(guī)程；5“漳州家園”停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)程；5“漳州家園”安防器械管理規(guī)程；5“漳州家園”安防隊(duì)長(zhǎng)工作考核細(xì)則；5“漳州家園”安防員工作考核細(xì)則；5“漳州家園”安防員十不準(zhǔn)；60、“漳州家園”人員攜帶物品出區(qū)管理規(guī)定；（十）保潔工作流程與標(biāo)準(zhǔn)6“漳州家園”環(huán)境清潔工作程序；6“漳州家園”保潔工作檢查規(guī)程；6“漳州家園”保潔管理規(guī)定；6“漳州家園”保潔班工作標(biāo)準(zhǔn)；（十一）公眾制度6“漳州家園”文明公約；6“漳州家園”業(yè)主臨時(shí)公約；6“漳州家園”電梯管理規(guī)定；6“漳州家園”裝修管理規(guī)定；6“漳州家園”治安管理規(guī)定；70、“漳州家園”綠化管理規(guī)定；7“漳州家園”環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；7“漳州家園”車(chē)輛管理規(guī)定；7“漳州家園”公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定；（十二）規(guī)章制度7“漳州家園”員工行為規(guī)范；7“漳州家園”人事管理制度；7“漳州家園”考勤管理制度；7“漳州家園”獎(jiǎng)懲管理制度；7“漳州家園”培訓(xùn)管理制度；7“漳州家園”檔案管理規(guī)定；80、“漳州家園”文印管理規(guī)定；8“漳州家園”考核管理制度；8“漳州家園”倉(cāng)庫(kù)管理制度；8“漳州家園”物品采購(gòu)與領(lǐng)用規(guī)定；第七章　檔案建立與管理的設(shè)立在“漳州家園”項(xiàng)目物業(yè)管理的檔案建立與管理中，我們建立了一整套從檔案收集、分類(lèi)、歸檔、使用到銷(xiāo)毀的管理制度，以保證檔案管理滿(mǎn)足物業(yè)管理的需要。㈠在物業(yè)接管移交中，力爭(zhēng)全面、準(zhǔn)確地收集到工程建設(shè)產(chǎn)權(quán)及工程技術(shù)等原始資料。二、資料的整理和分類(lèi)在收集到原始資料后，統(tǒng)一由接待員集中整理。⑶《業(yè)主家庭情況登記表》。⑺《違章處理通知單》及處理結(jié)果資料。⑾其它應(yīng)保存的業(yè)主資料。b)建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖。f)公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)。j)有線(xiàn)電視合格證。a)地質(zhì)報(bào)告書(shū)。e) 重要的施工會(huì)議紀(jì)要。i) 其它應(yīng)保存的工程資料。⑷設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告。⑻設(shè)備更新改造記錄。b)質(zhì)量管理體系文件。b)業(yè)主違章、投訴、報(bào)修處理記錄。f)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)記錄。⑵多種經(jīng)營(yíng)合同。財(cái)務(wù)檔案包括：(1)固定資產(chǎn)類(lèi)資料。⑵保證檔案的損壞。⑵辦公室保管物業(yè)管理運(yùn)作檔案、質(zhì)量管理體系文件、資料、質(zhì)量記錄、公司設(shè)備檔案、工程檔案、往來(lái)文書(shū)檔案、合同檔案、員工人事檔案。⑵檔案管理員將該《檔案卷內(nèi)目錄》中，并統(tǒng)一編號(hào)。⑵機(jī)密檔案包括：?jiǎn)T工人事檔案、ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系文件、重要的會(huì)議記錄（紀(jì)要）、物業(yè)管理運(yùn)作檔案和其它屬機(jī)密的檔案。⑶其它人員根據(jù)審批查閱有關(guān)檔案?？偨?jīng)理審批同意后由辦公室、需銷(xiāo)毀文件的部門(mén)負(fù)責(zé)人同時(shí)監(jiān)督將超過(guò)保存期限的檔案銷(xiāo)毀并簽字確認(rèn)。月148033元/年小高層住宅13952 M295%95%月61560元/年第二年5000M2100%97%輛電動(dòng)車(chē)15輛5元/月輛電動(dòng)車(chē)40輛5元/月輛電動(dòng)車(chē)60輛5元/月月24603元/年由開(kāi)發(fā)商支付小高層住宅第一年13952 M215%月5860元/年由開(kāi)發(fā)商支付多種經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng) 目收入合計(jì)備 注第一年特約有償服務(wù)、工人臨時(shí)出入證收入等6000元/年第二年特約有償服務(wù)、工人臨時(shí)出入證收入等6000元/年第三年特約有償服務(wù)、工人臨時(shí)出入證收入等4000元/年物業(yè)介入前三年各項(xiàng)收入預(yù)算合計(jì)（單位：元/年）年 份住宅物業(yè)費(fèi)商場(chǎng)物業(yè)費(fèi)空置