【正文】 % 培訓(xùn)方式（1） 自我培訓(xùn)豐臣公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位自己相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、職稱培訓(xùn)、大學(xué)自考等，在學(xué)習(xí)上給予安排和照顧。（5） 崗位輪訓(xùn)通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機(jī)會，通過人才的橫向、縱向交流，達(dá)到一專多能，一職多用的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。（2） 考核：考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，豐臣公司一貫重視對員工的考核，制定了一些列的考核制度和實(shí)施辦法：a豐臣公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)的完成情況。c對新員工在錄用前進(jìn)行一次全面的技能考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核, 考核率100%。b實(shí)施措施嚴(yán)格按照人員考核，錄用及淘汰流程規(guī)定執(zhí)行，實(shí)行末位淘汰制和崗位輪換制。對勤德家園小區(qū)物業(yè)管理處而言，運(yùn)用好系統(tǒng)管理理論，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外部各方面關(guān)系是取得預(yù)期管理效果的重要措施。 管理制度的完備是我們提供服務(wù)的質(zhì)量保證，我們認(rèn)為，管理規(guī)章制度決不是簡單的行為規(guī)定，而應(yīng)是一個活的系統(tǒng)，是豐臣公司文化整體中一部分，公司員工只有備充分的責(zé)任感，主動精神和團(tuán)隊意識，管理規(guī)章制度才能發(fā)揮最佳的運(yùn)作效果。 檔案資料的分類與運(yùn)作流程開發(fā)商提供文件外來文件管理處自建文件 失效文件管理處 作廢文件交流文件張貼文件借閱文件（1） 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料可行性研究報告批復(fù)、用地批準(zhǔn)通知書、（2）工程技術(shù)資料a竣工圖——總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、隊附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙b地質(zhì)情況勘測報告c小區(qū)整體移交驗(yàn)收表d工程開工竣工報告e工程預(yù)算報告f房屋公用設(shè)施等竣工和接管部門產(chǎn)權(quán)移交驗(yàn)收交接表g供電及消防工程竣工圖h單體建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖i附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖j 工程竣工驗(yàn)收證明k圖紙匯審記錄l隱蔽工程驗(yàn)收簽證m 沉降觀察記錄l 鋼材、水泥等材料的質(zhì)量保證書m 新材料合格證n 水電、智能設(shè)備、電梯的檢驗(yàn)合格書o 砂漿、混凝土試塊試壓報告p 混凝土灌裝記錄q 機(jī)電設(shè)備使用說明書r 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明書s 公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明t水、電表檢驗(yàn)報告u供水試壓報告v綠化工程圖及清單w 有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件（3）房屋維修檔案資料a房屋維修記錄b房屋修繕記錄（4）裝修管理檔案資料a業(yè)主裝修申請表b裝修圖紙（水、電等管線走向、平面圖）c業(yè)主裝修責(zé)任協(xié)議d臨時施工人員登記表e工程驗(yàn)收記錄f裝修檢查記錄表（5）入住資料a入住通知書b業(yè)主公約c用戶手冊d交費(fèi)收據(jù)存根e住戶登記檔案資料f固定停車位車輛檔案資料（6）機(jī)電設(shè)備運(yùn)作檔案資料a供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯設(shè)備、智能化系統(tǒng)等檔案資料b設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄c機(jī)電設(shè)備的各項(xiàng)運(yùn)行記錄d機(jī)電設(shè)備的各項(xiàng)維修保養(yǎng)記錄（7）業(yè)主意見調(diào)查與分析檔案資料a業(yè)主意見調(diào)查表b業(yè)主意見調(diào)查分析報告c糾正和預(yù)防措施報告（8）業(yè)主投訴與回訪記錄檔案資料a業(yè)主投訴登記表b業(yè)主投訴處理通知單c回訪記錄d業(yè)主投訴及處理結(jié)果記錄(9)小區(qū)消防管理檔案資料a消防設(shè)施器材登記表b消防栓檢查記錄表c室內(nèi)外消防系統(tǒng)檢查登記表d消防安全檢查記錄表e火警、火災(zāi)登記表f消防演習(xí)記錄g火險隱患整改通知書(10)業(yè)主車輛記錄檔案資料a業(yè)主車輛情況登記表b車位使用協(xié)議c車庫巡視記錄表(11)小區(qū)治安管理檔案a外來人員登記b值班記錄表c培訓(xùn)記錄表d保安隊員專業(yè)技能訓(xùn)練考核記錄表e小區(qū)日常巡查記錄表f緊急事件處理記錄表g夜間查崗記錄表(12)管理處日常管理檔案資料a管理處值班記錄b樓宇管理情況檢查報告表c房屋存在問題傳遞單(13)日常維修服務(wù)檔案a維修價格清單b維修項(xiàng)目清單 c維修服務(wù)回訪記錄（14）保潔管理檔案a公用設(shè)施統(tǒng)計表b保潔人員名單c保潔衛(wèi)生檢查表d消殺記錄e保潔衛(wèi)生檢查考評表（15）綠化管理檔案a綠化總規(guī)劃圖b綠化統(tǒng)計表c綠化管理記錄表d綠化管理人員名單e小區(qū)管理區(qū)的綠化管理內(nèi)容（16）人事及人員培訓(xùn)檔案a各類人員人事檔案b員工各類證件復(fù)印件c管理處年度培訓(xùn)計劃d各崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎懲辦法e員工考核記錄（17）其它檔案室資料a小區(qū)財務(wù)預(yù)算、日報、季報、年終決算表b每季度管理費(fèi)收支賬目情況公布單c業(yè)主委員會文件d管理處發(fā)表通知、公告資料記錄e計算機(jī)數(shù)據(jù)庫資料備份檔案資料建立與管理工作十項(xiàng)要求： 設(shè)置檔案專業(yè)人員管理，做到檔案標(biāo)識清晰、分類明確。 對原始文件、合同等重要資料（如開發(fā)商提供的資料、商函、訴訟文件等）的接收、借閱、復(fù)印等必須經(jīng)管理處主任審批。 各部門設(shè)兼職檔案管理員，管理主任每季度對檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。孫少芃職務(wù)：豐臣海悅管理部主任持有江蘇省建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗資格證書，從事物業(yè)管理工作4年。協(xié)助負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的工程質(zhì)量跟蹤、監(jiān)督，及時提出與土建及配套工程有關(guān)的具有建設(shè)性的意見和建議。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本小組工作，協(xié)助調(diào)配公司一切可得資源，整理本小組需要的所有資料。掌握新物業(yè)的房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、管線布置、房間大小等方面的全部情況。（3） 根據(jù)管理實(shí)際需要，提出原設(shè)計遺漏項(xiàng)目和內(nèi)容的改進(jìn)意見和建議。（7） 配合設(shè)備安裝，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督和測試，確保安裝質(zhì)量。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量；四是方便改造、搭建、拆除等改進(jìn)工程及設(shè)備的重?fù)Q等。前期介入的費(fèi)用預(yù)測從前期管理合同簽署后至小區(qū)開業(yè)，前期介入的各項(xiàng)費(fèi)用本著勤儉節(jié)約，最低配置，急用先置的原則預(yù)測，主要項(xiàng)目有辦公設(shè)備購置費(fèi)、工程設(shè)備購置費(fèi)、清潔設(shè)備購置費(fèi)、通訊設(shè)備購置費(fèi)、安保設(shè)備購置費(fèi)、綠化設(shè)備購置費(fèi)、制服費(fèi)以及其它不可預(yù)見性開支，具體數(shù)據(jù)略。管理處辦公室掛燈籠，飄彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重喜慶的感受。 2)、入住手續(xù)，向業(yè)主發(fā)放《勤德家園用戶手冊》、《業(yè)主入住登記表》、《裝修管理規(guī)定》等資料。設(shè)立裝修服務(wù)辦公室，同時聯(lián)合多家知名品牌裝飾公司，為業(yè)主裝修提供方便。（1） 檔案管理，建立健全管理制度的技術(shù)檔案以及業(yè)主檔案。進(jìn)行全面監(jiān)控，合理安排，定點(diǎn)、定位巡視檢查，做到出入有登記，確保業(yè)主安居樂業(yè)。發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（1）業(yè)主裝修應(yīng)提前向管理處申報，填寫《裝修申請表》，并遞交裝修圖紙，裝修方案，進(jìn)行審核批準(zhǔn)。（4）進(jìn)入小區(qū)施工的隊伍一律按規(guī)定交納管理押金，待工程完工并驗(yàn)收合格后退還。（2） 屬于管理不到位，人員失職而造成遺失的，全額外負(fù)擔(dān)賠償。樓道、樓梯每周清掃2次無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂貼廣告、無亂堆放；消防箱、扶手無塵。清潔班長每天進(jìn)行全面巡視檢查。主任每月重點(diǎn)抽查。主任定期參加安全檢查。四、發(fā)生火災(zāi)時的處置方案一般原則：沉著、冷靜、靈活地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后立即報告保安主管，形成處置小組；查明起火部位、樓號、層次、火勢等情況；視情況進(jìn)室打開門窗，關(guān)閉煤、電開關(guān)，運(yùn)用滅火器將火撲滅；逐級報告。七、煤氣中毒處置方案打開門窗，進(jìn)行通風(fēng)；切斷電源，注意火源；將中毒者轉(zhuǎn)移到通風(fēng)地段，做些簡單的搶救；及時請醫(yī)生治療或撥打急救電話“120”保護(hù)好現(xiàn)場，及時和煤氣公司取得聯(lián)系，查明煤氣中毒的原因報告領(lǐng)導(dǎo)。2）測定依據(jù)房屋及配套設(shè)施部分，不得出現(xiàn)外墻及天花板破損和污銹現(xiàn)象，管線安裝統(tǒng)一有序，無任何亂搭建、亂張貼現(xiàn)象，無擅自改變房屋用途、門號，引路標(biāo)識無缺損，修繕制度和報修措施得到落實(shí)。、保潔度國家標(biāo)準(zhǔn)95% 承諾指標(biāo)100%1）實(shí)施措施有專職保潔員全天進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由清潔班長監(jiān)督現(xiàn)場打分，每周考評，確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。2）測定依據(jù)小區(qū)所有維修工程都必須具有詳細(xì)的維修記錄及驗(yàn)收記錄，主要維修工程要建檔造冊，并由質(zhì)檢人員簽署驗(yàn)收合格單，每次維修工程完工后，對用戶進(jìn)行回訪，并針對回訪情況提出整改措施，達(dá)到用戶滿意。2）測定依據(jù)對保安隊員實(shí)行一體化管理，實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理和訓(xùn)練，認(rèn)真落實(shí)巡邏與管理制度，定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)考核并填寫考核記錄建檔管理，嚴(yán)格實(shí)行淘汰機(jī)制，每個保安隊員都必須熟悉小區(qū)情況，言行規(guī)范，文明執(zhí)勤。2）測定依據(jù)建立健全小區(qū)消防工作制度，定期由專人負(fù)責(zé)消防設(shè)施的檢查測定，并填寫檢查標(biāo)識及記錄，對重點(diǎn)部位制定出防范措施，對隱患下達(dá)整改通知書，并填寫隱患消除驗(yàn)收報告。1 綠化完好率國家標(biāo)準(zhǔn)95% 承諾指標(biāo)98%1）實(shí)施措施指定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠化地?zé)o破壞、無踐踏、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象。機(jī)動車與非機(jī)動車輛停放有序，設(shè)施完好，杜絕必變使用功能現(xiàn)象。二、 住戶鄰里互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享資源。六、 不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，填塞通道，不在任何公共建筑上亂涂亂畫，亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。三、 禮貌指揮進(jìn)出車輛，收發(fā)出入卡，確認(rèn)無誤后予以放行。七、 治安崗內(nèi)器具擺放整齊，衛(wèi)生良好。二、 負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部的規(guī)范化管理，制訂各種規(guī)章制度。六、 檢查、督促清潔人員搞好樓道和環(huán)境衛(wèi)生，提示業(yè)主搞好室內(nèi)衛(wèi)生及門前三包。九、 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)各種車輛的管理，維護(hù)區(qū)內(nèi)秩序。管理處治安巡邏制度一、 依照法律、法規(guī)及各項(xiàng)規(guī)章制度對小區(qū)進(jìn)行巡視檢查。五、 每組兩人步行巡邏。物業(yè)消防安全管理制度一、 消防工作要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，保護(hù)公共財產(chǎn)和廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。五、 安全防火通道要時刻保持暢通，確保緊急時人員疏散。消防設(shè)施監(jiān)督檢查制度一、 按照國家、地方各級政府和消防監(jiān)督機(jī)關(guān)頒發(fā)的法規(guī)、條例作為消防監(jiān)督檢查的依據(jù)。 護(hù)衛(wèi)隊員周檢查，作全面消防設(shè)施完好率的檢查。五、 對業(yè)主存在的問題隱患，發(fā)出書面火險整改通知書并協(xié)助處理整改。三、 消防栓、箱體、玻璃門鎖、閥門、水帶、水槍、手動報警器、小錘及其配件經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)。七、 消防扳手存放在顯要位置，隨時備用。二、據(jù)現(xiàn)場情況分別向管理處、派出所等管理部門報告。電梯管理規(guī)定為了保證電梯正常運(yùn)行，保護(hù)業(yè)主、客戶財產(chǎn)及生命安全，更好地為業(yè)主、客戶服務(wù)，特制定本規(guī)定，敬請遵守：一、 電梯機(jī)房除本大廈管理處電梯維修人員、消防隊員外，任何人不得進(jìn)入，機(jī)房內(nèi)設(shè)備非持證電梯維修人員不得操作?？吞輫?yán)禁搬運(yùn)任何物品。七、 注意電梯內(nèi)部清潔衛(wèi)生，勿將垃圾隨意丟棄在電梯內(nèi)。一、獎勵細(xì)則：1） 發(fā)現(xiàn)并設(shè)法抓獲各種違法犯罪分子者，每次20元；2） 保安人員見義勇為，敢于同壞人壞事作斗爭，成績顯著者，視情況給予50100元獎勵；3） 積極采取措施，防止重大事故的發(fā)生和抗險抗災(zāi)，奮勇保護(hù)公司、業(yè)主、員工的人身財產(chǎn)安全的，獎勵50500元；4） 為了維護(hù)公司形象和利益而甘愿受委屈的，獎勵20100元；5） 代表公司參加社會的各種評比、比賽活動，成績優(yōu)秀或?yàn)楣緺幍脴s譽(yù)的，獎勵50300元；二、處罰細(xì)則：1） 值班不穿工裝、不戴工號牌、下班不換工裝、工作打鬧嬉笑、干私活、看書報雜志、隨地吐痰、亂拋雜物、與同事爭吵、抽煙、飲酒、吃零食、打游戲、辱罵同事、揭他人之?dāng)嗪碗[私、挑撥離間、刁難欺騙挖苦諷刺同事、接受業(yè)主散煙散茶，每次罰款10元；2） 秩序維護(hù)人員不得以途中車輛已壞，交通堵車以及其他事件為借口，遲到或早退，違者每次處罰10元，每月如違反兩次加罰10元；3） 私自占有小公物或業(yè)主的廢品、辱罵業(yè)主、同業(yè)主爭吵、揭業(yè)主之?dāng)嗪碗[私、污蔑中傷他人， 刁難欺騙挖苦諷刺業(yè)主，同事間賭博、打架無理對抗上級、捉弄下屬、私自出借公物、接待業(yè)主投訴咨詢時語言不規(guī)范，每次罰款10元，情節(jié)嚴(yán)重者，作辭退處理；4） 私自占有公物、同業(yè)主打架、與業(yè)主賭博、有流氓行為、泄露公司商業(yè)秘密，接受業(yè)主整包香煙或小禮品、勒索業(yè)主、互相包庇隱瞞事實(shí)真相、弄虛作假騙取獎勵、辱罵上級領(lǐng)導(dǎo)、煽風(fēng)點(diǎn)火、搞小團(tuán)體同流合污、脫崗或在崗睡覺、每次罰款2050元，情節(jié)嚴(yán)重者，作辭退處理。8） 曠工半天的，扣除當(dāng)月1天工資，曠工一天的，扣除2天工資。1拾獲物品不登記、不上交者，每次罰2050元。五、 在突發(fā)事件或緊急情況下，臨陣脫逃或坐視不管者，視情節(jié)處罰，直至開除。二、 忠誠正直，嚴(yán)守信用，關(guān)心集體，團(tuán)結(jié)同事，不弄虛作假，不陽奉陰違，不向客戶收受或索取任何形式的禮物或傭金。六、 工作時間要穿統(tǒng)一制作的工作服。十、 注重文明禮貌。十二、 遵守國家法律、法規(guī)和常州市市民公約。二、負(fù)責(zé)召集業(yè)主委員會會議和業(yè)主大會。六、具體負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的收支賬目、公共設(shè)施專用基金、房屋維修基金的收支賬目，并安排定期張榜公布。 小區(qū)管理員崗位職責(zé)直接向管理處主任負(fù)責(zé)，協(xié)助完成物業(yè)管理處和業(yè)主委員會的目標(biāo)任務(wù)。 對小區(qū)范圍每天至少巡視兩次，要對裝修戶的衛(wèi)生、安全、文明施工等進(jìn)行督促檢查，對小區(qū)道路、綠化、樓宇內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生要檢查，以及對清潔工的精神面貌、行業(yè)規(guī)范進(jìn)行管理。檔案資料員工作職責(zé) 負(fù)責(zé)做好收件登記、編號、運(yùn)轉(zhuǎn)和檢查未歸文件的催辦工作。 嚴(yán)格執(zhí)行查閱資料的規(guī)定辦法和資料保密紀(jì)律。 陪同業(yè)主檢驗(yàn)房屋，認(rèn)真填寫維修單，并合理安排在約定的時間