【正文】 對是一個非常突出的優(yōu)勢。所謂的“服務(wù)式公寓”，是指一些管理公司為公寓提供酒店式的配套服務(wù)，其與普通公寓的區(qū)別主要在于所提供的服務(wù)標準比較高，達到了星級酒店的水平。FORTUNE酒店公寓提供的全部硬件有包括洗衣機、電熨斗等家用電器，包括微波爐、電烤箱等廚具和餐具。本項目公寓的定位將完全依附于酒店，整體從格局、配套、管理都應(yīng)該嚴格按照酒店的要求做，相應(yīng)的物業(yè)管理、服務(wù)都應(yīng)完全由酒店的管理公司直接負責(zé)。因此，酒店公寓對外銷售，對業(yè)主來說具有三大優(yōu)勢：第一是硬件配套可以依托酒店，檔次很高；第二是公寓立項，可以按揭，資金壓力可以通過貸款完成，自己只需交納首付；第三是產(chǎn)權(quán)完全自有，不管是投資還是自住，業(yè)主都會有足夠的選擇空間；第四是酒店管理公司直接服務(wù)，服務(wù)水準高。為了保證酒店公寓良好的私密性，建議將電梯分開設(shè)置，改為分開設(shè)成兩組，以此將公寓分割為兩個組團，并應(yīng)在大堂增設(shè)單獨服務(wù)人員用房，這也將對公寓的服務(wù)形象起到一定的好處。實際上，在香港因為地價太貴，只有特大型企業(yè)的總裁才可以擁有帶衛(wèi)生間、茶水間的辦公室。這樣的定位近期可吸引需要商住的客戶和投資型客戶，遠期來看更加符合寫字樓未來的發(fā)展方向。MAl　　辦公自動化，　　FA　　　綜合布線系統(tǒng)；l　　　計算機通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；l　　　電梯：采用進口知名品牌；l　　給排水系統(tǒng)：變頻給水，純凈水入戶；l　　　采用分戶式中央空調(diào)，帶有新風(fēng)；l　　l　　有廚房和淋浴間，但可以拆割改做其他用途；l　　　豪華的專業(yè)寫字樓大堂、智能化系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)的設(shè)計原則一棟現(xiàn)代化的寫字樓當(dāng)然要滿足樓宇管理自動化（MA）、通訊自動化（我們建議在三層以下盡量采用落地玻璃來處理外立面，這對改善低樓層處的采光性能是大有好處的。寫字樓銷售過程中可在本層預(yù)留部分空間，作為微型會議室，并加設(shè)投影、寬帶等設(shè)施，在銷售過程中成為滯銷層賣點。本項目屬于中高檔綜合型項目，客戶不僅對樓盤的品質(zhì)要求極高，同樣對樓宇的物業(yè)服務(wù)也會有較高的期望值，我們希望借助知名物業(yè)公司的品牌和優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得客戶對本項目的好感，增加客戶的購買信心；加之本區(qū)域同檔次項目均采用知名物業(yè)公司作項目銷售及后期管理的保護傘，因此我們建議本項目在物業(yè)公司的選擇上應(yīng)采取如下策略，即：因我們的項目是一個商務(wù)、投資概念濃郁的綜合樓，因此在物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和細則上應(yīng)呈多元化狀態(tài)，既滿足辦公區(qū)部分客戶的諸如消防，安全，保潔，智能化，相對獨立性等特殊要求，又可滿足其他客戶居住中的細節(jié)性要求。四、酒店客戶商務(wù)酒店的客戶群，首先應(yīng)該是該地區(qū)寫字樓內(nèi)中型公司的管理層，還應(yīng)包括涉外公司的外籍高層管理人員。、客戶形態(tài)朝外地區(qū)由于其特有的涉外氛圍，外企相當(dāng)密集，港資背景的企業(yè)占相當(dāng)比例。經(jīng)銷售人員推廣吸引的投資型買家；E、　　此類買家多為中長線投資者，但市場若發(fā)生變化也可以收回自用。目前，房地產(chǎn)市場上主要有下列幾種定價方法：成本加成定價法，即在產(chǎn)品的成本上加上利潤；認知價值定價法，即根據(jù)產(chǎn)品的認知價值來制定價格，它要求價格水平與購買者心目中的產(chǎn)品價值相一致；市場比較定價法，即隨行就市定價法，它是以競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。公寓、酒店和商業(yè)的價格則參照寫字樓銷售的情況上下浮動和調(diào)整。物業(yè)費現(xiàn)　18預(yù)計現(xiàn)房售價　　　　2000表九：某某甲級寫字樓價格測算我們參考本區(qū)域5棟1萬平方米以上的寫字樓出租情況測算本項目建成后的租價，根據(jù)租價測算出市場可以接受的價格。為增強競爭力，寫字樓部分均價定為2000美元/平方米左右。二、價格執(zhí)行策略建議主打品牌價格，高開高走。或者按照散戶成交價結(jié)合付款方式給予一個較大的浮動范圍，比如10－20％。、價格差樓層、朝向、戶型等是制定價格差的主要依據(jù)，因為沒有得到項目平面具體情況，我們只能給出一個原則性的建議。同時會造成前期銷售出的戶型均價偏低，后期的銷售價需增高，為后期銷售帶來壓力。8層、16層，18層數(shù)比較吉利，%；*、調(diào)價原則價格策略的制定是一個動態(tài)的過程，應(yīng)體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢。在銷售進度方面，完成銷售的30%、50%、60%均作為調(diào)價點。在裙房封頂之后，可以根據(jù)市場反映做大幅度調(diào)價（5%10%）。一般付款差與施工的進度、交付時間為正比，越接近交付，越少付款差*[A]93折（一次性付款）l　　　定金20000元，簽臨時買賣合同；l　　簽訂正式買賣合同1個月之內(nèi)付總樓款90%（扣除臨時定金20000元）；b.　[B[1]95折（銀行按揭付款）l　　　定金20000元，簽臨時買賣合同；l　　開發(fā)商可以辦理按揭之日起1個月之內(nèi)付總樓款80%（扣除臨時定金20000元，開發(fā)商可以安排最高80%、簽訂臨時買賣合同7個工作日內(nèi)付總樓款5%，并簽訂正式買賣合同；l　　簽訂臨時買賣合同7個工作日內(nèi)付總樓款10%，并簽訂正式買賣合同；l　　；入伙通知書發(fā)出7個工作日內(nèi)，開發(fā)商代支付首年銀行按揭供款（利息+本金），（扣除臨時定金20000元）。、項目成功的關(guān)鍵在于定位，而定位的根本在于產(chǎn)品產(chǎn)品定位的內(nèi)涵：在一塊既定的土地上，基于發(fā)展商的實際情況，在一個合適的市場時機推出合適的產(chǎn)品，或是在一個合適的市場時機將一個合適的產(chǎn)品找到一塊合適的土地和發(fā)展商，而不是僅僅產(chǎn)品之后的營銷過程?！恼竭\營不僅顯示發(fā)展商實力，同時也可借助會所會員證的銷售積累公寓準客戶。寫字樓銷售建議采用發(fā)布代理制，即召開新聞發(fā)布會，并公布代理點銷售。購買者又是抱著何種心態(tài)呢？首先由于對發(fā)展商的了解程度有限，因此“疑慮心態(tài)”較大。這種疑慮一旦出現(xiàn)，會大大減弱其對產(chǎn)品及各層面的興趣；配套疑慮：這里提到的配套泛指除戶內(nèi)以外的配套，主要關(guān)注點有：會所功能即是否有償使用、衛(wèi)星電視、是否可注冊公司、配套交付時間、車庫定價及配給量等；非可控因素疑慮：如購買行為是否受到約束、距離因素、自身不穩(wěn)定因素、其他投資方式回報狀況等?！袄嫘膽B(tài)”消除或得到滿足后，“期望心態(tài)”開始出現(xiàn)。關(guān)鍵的部分有：外觀設(shè)計、工地外墻包裝、戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、賣場的設(shè)計和施工、戶外看板、售樓資料、樣板間、相關(guān)批文、模型、效果圖等；u　　要把握好開盤的氣勢。故案名首先應(yīng)具有可實施性，也可以解釋為案名應(yīng)不違返政府規(guī)定及國際慣例標準。能不需解釋領(lǐng)會到項目的由來。對于地標性要求略顯欠缺。廣告設(shè)計公司建議聘用專業(yè)的廣告設(shè)計公司，并與服務(wù)者直接溝通。要有賣點、特點、唯一性，概念是物業(yè)包裝的靈魂。廣告設(shè)計要做到統(tǒng)一性、連貫連、持續(xù)性。、印刷宣傳品的建議制作前首先應(yīng)明確制作原因、用途、時間、數(shù)量、成本。圖片盡量選取實景，并仔細甄選項目的最佳表現(xiàn)圖片。除樓書外，應(yīng)開拓思路加強銷售工具的種類，如：會刊、客戶通訊、信封、信紙、手提袋、名片、禮品包裝、年歷、明信片、小折頁、單章、邀請信、邀請咭、時尚生活手冊、?！≌故緟^(qū)（可含會議、放映室）　　　　　　　　接待、洽談區(qū)　　　　　　　　　　　　　　　財務(wù)、辦公區(qū)　　　　　　　　　　　　　　　樣板區(qū)　　　　　　　　　　　　　　　　　　接待臺正面的顏色應(yīng)與項目的LOGO相符。沙盤沙盤應(yīng)體現(xiàn)整體規(guī)劃、單體效果、園林景觀的組合，建議模型設(shè)計單體比例為1：80，園林設(shè)計比例為1：50，景觀的重要性較大，因此建議設(shè)計公司可選擇境外或上海建境模型設(shè)計公司。氛圍打造背景音樂應(yīng)選取優(yōu)雅柔和的樂曲，盡量不用歌曲代替。在飾品及家具選擇上，也要與項目本身的特點吻合，并可設(shè)置部分國外精品雜志塑造輕松氛圍。在樣板間內(nèi)播放一些柔和舒緩的音樂。在每種戶型的入口處用標牌注明其為幾房幾廳幾衛(wèi)、建筑面積、使用面積等。衛(wèi)生間：最好采用整體浴室進行裝飾。燈光：除了照明燈外，在墻的底部裝上自動感應(yīng)燈，夜里當(dāng)有人經(jīng)過時它會自動開啟，讓主人能看清前方地面情況。n　　　　必要的生活用品為了塑造樣板間的生活氣氛，除了電器、家具外還要適當(dāng)?shù)脑黾有┚碌纳钣闷?，如餐桌上的精美餐具、音響旁邊的精裝書籍和CD架、造型的電話、精美的外國時裝雜志、兒童玩具等等。制作目的有機玻璃板粘貼在相關(guān)物品上或說明區(qū)附近工地現(xiàn)場包裝建議工地圍墻是免費有效的“宣傳品”，建議用簡潔現(xiàn)代的項目logo配以簡單的圖案、現(xiàn)代的色彩來吸引路過的人群目光，達到擴大項目影響的目的，圍墻的風(fēng)格務(wù)求簡潔明快，富于視覺沖擊力。四、常用宣傳推廣工具l　　　樓書、DM、單張、宣傳單l　　　購房／置業(yè)說明書l　　　名片、信封、信紙l　　　光盤、錄像帶l　　　模型、戶型沙盤l　　　　常用宣傳推廣形式l　　媒體的軟性報道（研討會、專題講座、發(fā)布會、通告、活動……）l　　l　　銷售需要（樓書、平面圖、裝修套餐、裝修標準、規(guī)劃圖）l　　展示需要（展板、海報、通告板、剪貼……）l　　、廣告牌l　　　朝外地區(qū)l　　　建外地區(qū)l　　　東直門地區(qū)l　　　使館區(qū)域l　　　地塊圍墻l　　　東二環(huán)l　　　東長安街廣告牌建議：在寫字樓銷售中，廣告牌所起的作用較大，因此要求盡量選取關(guān)注率高的位置設(shè)置廣告牌。優(yōu)惠政策l　　　預(yù)定或內(nèi)部訂購價有12%優(yōu)惠；l　　送或減免購房部分手續(xù)費用（律師費、按揭手續(xù)費、印花稅……）l　　　優(yōu)惠車位售價l　　　更優(yōu)惠的付款辦法l　　　5%，10%首付款優(yōu)惠計劃；l　　　5%入住一年后付。成立購房者俱樂部，已買業(yè)主介紹新業(yè)主獎勵計劃；l　　　帶保險實惠精裝修套餐；l　　　全個性化專業(yè)物業(yè)管理計劃l　　　租金回報保障計劃l　　　物業(yè)竣工入伙驗收質(zhì)量保障計劃l　　　送廚、衛(wèi)精裝促銷計劃；l　　　送室內(nèi)設(shè)計計劃；l　　　教育保障計劃；l　　　醫(yī)療保障計劃；l　　　送人壽保障計劃；l　　　送家私、電器、廚具、潔具；l　　　物業(yè)管理基金計劃；l　　　智能超級e時代生活計劃l　　　賣場（接待、洽談、展示、樣板、辦公等功能）的設(shè)計施工l　　　項目整體形象的設(shè)計整合l　　　宣傳資料的設(shè)計制作l　　　戶外廣告的申報及設(shè)立l　　　銷售資料的設(shè)計制作l　　　賣場服務(wù)保安系統(tǒng)的建立l　　　新聞吹風(fēng)工作；l　　　廣告設(shè)計制作l　　　、產(chǎn)品蓄勢階段主要為項目開盤、參加房展做準備及實施工作。l　　　　入住氣氛營造l　　　　配套設(shè)施的宣傳l　　　　社區(qū)活動開展l　　　　籌賓促銷23 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