【正文】 定的租金收入，從而是他們得到預(yù)期的投資回報。B 浙江市場被喻為“東方猶太人“的浙江人，更是擁有長遠(yuǎn)的市場目光。他們就是任何一個消費市場的消費終端。B 滿足自身經(jīng)營利益的消費人群 吸引該類人群來此進(jìn)行消費的原因較為直接：較好的產(chǎn)品質(zhì)量、較低的產(chǎn)品價格與產(chǎn)品運輸費用。例如：蘇北、安徽（皖北）、河南、山東等地。獨具慧眼，把握時機，掌控實現(xiàn)財富的關(guān)鍵點，成功前景指日可見。通達(dá)財路，營運財富，正是運轉(zhuǎn)黃金（財富）的高速新干線。理性的事實分析比感性的情感訴求更能夠達(dá)到效果。這種沉穩(wěn)性不是淺于表面的，而是一種由內(nèi)而外的氣質(zhì)展現(xiàn)。4）區(qū)位、產(chǎn)品主題商氣蓬勃 商品王國 通過對浙江商品城獨樹一幟的市場定位及周邊可依托的成熟配套、水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)、潛在的巨大消費潛力的描述，突出項目的定位特色、區(qū)位優(yōu)勢。第二階段：—— 開盤強銷期經(jīng)過開盤這一銷售爆點，項目在市場上的知名度與銷售情況都已經(jīng)十分明朗。第四階段：—— 二次強銷期經(jīng)過8月份房地產(chǎn)淡季，項目的銷售再次進(jìn)入“金九銀十”強銷期。經(jīng)過前階段的銷售，項目所剩余房源由于存在價格過高或位置較差的原因不能順利地在市場上進(jìn)行去化。采取輿論先行的原則，配合較大范圍的形象宣傳，全面建立開發(fā)商與項目良好的市場形象；后階段（2004年4月）以SP活動和大量的媒體硬廣告引起社會關(guān)注度與強烈的視覺沖擊，短時間內(nèi)快速吸引眼球。本階段的產(chǎn)品宣傳重點在產(chǎn)品的主打賣點上，使得產(chǎn)品能夠被消費者所初步認(rèn)知，并結(jié)合推廣活動進(jìn)行報紙廣告的宣傳，最大程度地宣傳產(chǎn)品，使得內(nèi)部預(yù)定的客戶對產(chǎn)品充滿信心，使得該部分客戶較大程度地轉(zhuǎn)化為簽約客戶。長三角地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇成功舉辦 周一滬、蘇、浙三地主流報紙媒體新聞通稿長三角商業(yè)地產(chǎn)宣言 周五現(xiàn)代快報軟文+硬廣告硬廣告：規(guī)劃產(chǎn)品 規(guī)劃投資回報軟文：規(guī)劃浙江商品城 規(guī)劃財富人生——浙江商品城掀起投資熱潮思考之二整 版拼整版產(chǎn)品賣點2規(guī)劃篇——產(chǎn)品規(guī)劃 周四溫州都市報軟文+硬廣告硬廣告：規(guī)劃產(chǎn)品 規(guī)劃投資回報軟文：規(guī)劃浙江商品城 規(guī)劃財富人生——浙江商品城掀起投資熱潮思考之二整 版拼整版產(chǎn)品賣點2規(guī)劃篇——產(chǎn)品規(guī)劃 周五現(xiàn)代快報軟文+硬廣告硬廣告：經(jīng)營財富人生軟文：做品牌店房東 經(jīng)營財富人生——浙江商品城掀起投資熱潮思考之三整 版拼整版產(chǎn)品賣點3規(guī)劃篇——經(jīng)營規(guī)劃附商鋪拍賣活動預(yù)告 周四溫州晚報軟文+硬廣告硬廣告：經(jīng)營財富人生軟文：做品牌店房東 經(jīng)營財富人生——浙江商品城掀起投資熱潮思考之三整 版拼整版產(chǎn)品賣點3規(guī)劃篇——經(jīng)營規(guī)劃附商鋪拍賣活動預(yù)告金陵晚報硬廣告浙江商品城4月28日 搶占城市財富制高點半 版開盤預(yù)告廣告溫州晚報硬廣告浙江商品城4月28日 搶占城市財富制高點半 版開盤預(yù)告廣告現(xiàn)代快報硬廣告啟動浙江商品城 啟動南京資本整 版開盤廣告溫州晚報硬廣告啟動浙江商品城 啟動南京資本整 版開盤廣告 電臺廣告電臺廣告的宣傳目的在于使項目被廣泛認(rèn)知，是從“不知道”到“知道”的過程。并且網(wǎng)絡(luò)存在信息的及時更新，對于項目的情況可以快速有效地進(jìn)行發(fā)布，使消費者全面了解項目。 車身廣告車輛選擇整體方向途經(jīng)車站備 注33路南京車站—雨花臺南京車站、中央門、中央門南站、許府巷、公交總公司、玄武門、鼓樓、鼓樓醫(yī)院、珠江路、新街口北站、新街口南站、三元巷、內(nèi)橋、三山橋、長樂路、中華門內(nèi)、雨花路、雨花臺二輛車整車噴繪南金線南京站—金寶市場南京車、中央門、鎖金村、崗子村、九華山、小營、逸仙橋、瑞金路、通濟門、大光路、光華路、光華門、中和橋、馬家圩、光卡路、后江沿、紅花鎮(zhèn)、窨子山、夾崗、雙龍街西、雙龍街、氣象學(xué)院、岔路口、史家里、河定橋、武夷花園、供銷大廈、府前街、竹山路、五小區(qū)、金寶市場、崗山路、江寧客運公司102路箍桶巷—江寧開發(fā)區(qū)箍桶巷、長樂路、中華門內(nèi)、雨花路、立交橋、雨花臺東門、養(yǎng)回紅村、卡子門西、卡子門、夾崗、雙龍街西、雙龍街、氣象學(xué)院、岔路鎮(zhèn)、史家里、河定橋、勝太橋、湖濱公寓、江寧開發(fā)區(qū)、高炮、圍墻發(fā)布形式發(fā)布位置發(fā)布時間發(fā)布內(nèi)容備注戶外燈箱天元東路至項目—20個戶外大牌20m8m機場收費站西北側(cè)—項目形象廣告高炮、圍墻工地現(xiàn)場—項目形象廣告與其他樓盤資料不同，樓盤地圖的保存時間較長，選擇在該媒體上進(jìn)行宣傳，有利于提升項目的整體形象。長三角地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇活動方案一、 活動宗旨 促進(jìn)城市聯(lián)動，推動長三角地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展長三角必將成為未來中國投資熱點，而地產(chǎn)投資也必將先行。 有效建立本項目與開發(fā)商的社會知名度與美譽度 知名度和美譽度是品牌建設(shè)的兩個主要方面。通過本次活動的媒體策劃，在權(quán)威強勢媒體增強項目的曝光廣度與力度，進(jìn)而擴大項目的影響，為成功實現(xiàn)銷售奠定基礎(chǔ)?！簟≈鞒秩讼愀埒P凰衛(wèi)視當(dāng)紅主持——陳魯豫（二） 活動安排３月２６日　　上午　９：００活動內(nèi)容：開幕演講演講內(nèi)容1）中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢2）長三角商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢３月２６日　　下午?。玻海埃盎顒觾?nèi)容：主題討論討論內(nèi)容：全國商業(yè)資源如何落戶南京？　　　　　 長三角如何成為全國商業(yè)的旗幟？演講嘉賓：商業(yè)房地產(chǎn)專家發(fā)言嘉賓：到場嘉賓發(fā)言內(nèi)容：發(fā)言內(nèi)容根據(jù)本場主題而定，發(fā)言時間為5分鐘左右。網(wǎng)絡(luò)（南京房地產(chǎn)網(wǎng)）網(wǎng)絡(luò)推廣的時間安排2004年4兩月，推廣形式主要是專題圖文宣傳、網(wǎng)絡(luò)直播、網(wǎng)頁動態(tài)浮標(biāo)等戶外◆ 大牌位置：新街口、珠江路、鼓樓主干道顯著位置大牌◆ 車身廣告1）車輛選擇：33路、102路、南金線車身廣告◆ 備注1） 以上所有媒體內(nèi)容可充分考慮互動。會刊制作形式雜志形式＋光碟形式視實際情況而定，建議做得較為精美。計802000元=16萬元明星樓盤評選10個明星樓盤評選，每個5萬，計105萬=50萬替代前期廣告推廣費用本次活動可省去項目一部分前期推廣費用，估計約10萬浙商公司、浙江商品城項目市場效應(yīng)以及由此引起的各種潛在收益：不可量化累計收益為：貨幣：40＋16＋50＋10=116（萬）附加值：不可量化十一、活動難點說明本次活動的成功舉辦存在著一定難點。浙江商品城將于4月28日開盤。若希望在眾多的樓盤中脫穎而出，必須在參展形式上與其他樓盤有所差別，才能夠通過本次房展會，迅速有效地建立本項目的良好形象，為之后的開盤熱銷奠定基礎(chǔ)。項目形象的最好展示，就是將以后的經(jīng)營狀態(tài)以一種直觀的形式展現(xiàn)在消費者面前，使其首先對產(chǎn)品擁有強烈的感性認(rèn)識，再通過對產(chǎn)品的逐步認(rèn)知，達(dá)到理性的認(rèn)同，從而促進(jìn)消費者的消費。例如：絲巾、飾品等等。在本次房展會期間，針對不同的商品、時段，采用商業(yè)上傳統(tǒng)的促銷手段進(jìn)行產(chǎn)品的銷售，以促成購買的熱潮，并使得消費者產(chǎn)生對將來的浙江商品城的購物熱情。利于產(chǎn)生超強的人氣，使得本次商品交易活動得以順利進(jìn)行。3）活動后期：通過后期的媒體新聞報道，增強本項目的市場認(rèn)知度，建立項目形象，最終促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。特殊的布展形式與咨詢手法可給消費者留下十分深刻的印象。內(nèi)部擺設(shè)屏棄傳統(tǒng)的柜臺式咨詢設(shè)置，安排多組沙發(fā)、咨詢桌，并配有咖啡機或茶具，使現(xiàn)場咨詢的顧客擁有尊貴感。所以，本次房展會布展的平面包裝設(shè)計，要求設(shè)計師將本產(chǎn)品的高端商品城的形象得以突出表現(xiàn)，從而建立本項目良好的產(chǎn)品形象。第二階段：—— 開盤強銷期推廣說明 4月底已領(lǐng)取預(yù)售許可證，本階段進(jìn)入推廣的高峰期。此階段的推廣重點逐漸在宣傳“核心賣點”的基礎(chǔ)上進(jìn)行賣點的深入分析，使消費者全面細(xì)致地了解產(chǎn)品。在本階段同樣需要網(wǎng)絡(luò)、樓盤地圖廣告等非常規(guī)媒體進(jìn)行配合，全方位、大密度的進(jìn)行宣傳推廣。對于報紙媒體的選擇，要根據(jù)開盤前期的廣告效果，再次對于江、浙兩省報紙進(jìn)行安排分布，實現(xiàn)廣告效果的投入產(chǎn)出最大化。在該欄目進(jìn)行浙商項目的廣告片宣傳，對于本項目的形象與銷售都具有較大的意義。投放媒體投放時間投 放 頻 道投放內(nèi)容廣告時間備 注房地產(chǎn)專業(yè)欄目南京廣播電視報南京電視臺十八頻道浙商專題廣告宣傳片45秒南京電視臺十八頻道與南京廣播電視報為一聯(lián)動套餐 樓盤地圖廣告本次房展會由南京房產(chǎn)局舉辦，時間為4月30日——5月6日。前期預(yù)熱期積累的大量預(yù)定客戶在本階段轉(zhuǎn)化為簽約客戶，所以，通過該階段的活動提高實際銷售率、提升銷售利潤。2. 拍賣過程中對整體項目進(jìn)行推介，吸引有效客戶。2. 活動報道：活動期間媒體專門報道，增強活動與項目的關(guān)注度。二、 活動安排1. 邀請房地產(chǎn)專家、商鋪投資專業(yè)人士、商界名人等出席，擴大項目的影響力。5. 促銷活動配合，如限時優(yōu)惠、團購優(yōu)惠、幸運抽獎等。為配合招商的順利進(jìn)行，本階段廣告宣傳的媒體進(jìn)行一定的選擇，充分采用非常規(guī)媒體的形式進(jìn)行宣傳。報紙廣告同樣需要配合SP活動進(jìn)行宣傳，使得SP活動的宣傳效果達(dá)到最大化。在明確本項目的消費人群之后，利用該媒體擁有的商業(yè)資源，查找出目標(biāo)消費人群的詳細(xì)地址。 SP活動 活動說明 由于處于房地產(chǎn)項目的淡季，本階段活動的目的更多是為了促進(jìn)項目的實際銷售，故活動的范圍較大，活動形式較為平緩但較為有效?！? 二三級市場聯(lián)動存在的弊端 若消費者足以理性或者投資經(jīng)驗足夠豐富，則會明確了解開發(fā)商或銷售代理公司運用的這種銷售手段的目的，使得他們對于項目產(chǎn)生不利的想象，從而對于項目產(chǎn)生不良的社會效應(yīng)，反而會影響銷售。房地產(chǎn)市場經(jīng)過了淡季的“蟄伏”，在九、十月份整體會通過房展會及各自的宣傳活動提高各自樓盤的宣傳力度，為整體市場價格的提升提供了有利的大環(huán)境。上述三個方面的結(jié)合，使得本項目投資者對于本項目具有更大的信心，能夠直接促進(jìn)其購買。在促進(jìn)銷售的同時鞏固開發(fā)商與項目形象，為后期開發(fā)建立良好的市場品牌。針對本項目的購買人群，選擇適宜的報紙夾帶，其成本比報紙廣告略高，但由于其突出的夾報質(zhì)地與宣傳位置，其不會被忽略在眾多的廣告之中，從而擁有較好的廣告效果。在活動期間，進(jìn)行價格上促銷，為隨后的提價進(jìn)行前期鋪墊。經(jīng)營前景與投資回報也隨之實現(xiàn)。廣告投放內(nèi)容與項目自身情況緊密貼合。 廣告主題投資商業(yè)地產(chǎn)，也許是你人生財富的第一桶金。在該階段，項目的大體建設(shè)情況與銷售情況已經(jīng)十分明顯。結(jié)合這樣一個時間契機，推出商鋪的促銷活動，提高項目的銷售率。 在本階段，項目與開盤初期相比，已經(jīng)存在了較大的升值空間。當(dāng)開發(fā)商為消費者進(jìn)行投資擔(dān)保之后，消費者便會存在一定的心理依靠，對產(chǎn)品產(chǎn)生巨大的信賴度，從而產(chǎn)生購買的愿望