【正文】 ，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。技術(shù)上可能。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)上可行性。②均衡原理。③適合原理。但當(dāng)估價(jià)對(duì)象已作了某種使用，則估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。重新利用前提。替代原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形。假設(shè)開發(fā)法中常用。買者不枉花一分錢，賣者不少得一分錢)第二部分二、估價(jià)目的應(yīng)由委托人提出。估價(jià)對(duì)象及其內(nèi)容和范圍應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。三、搜集估價(jià)所需資料。五、選定估價(jià)方法計(jì)算。⑴計(jì)算過程是否有誤；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；⑶參數(shù)選取是否合理；⑷公式選用是否恰當(dāng)；⑸所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；⑹是否符合估價(jià)原則。估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，取決于估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價(jià)方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性、估價(jià)報(bào)告格式、文字表達(dá)水平及印刷質(zhì)量。交付估價(jià)報(bào)告。歸資料包括：①委托估價(jià)合同；②向委托人出具的估價(jià)報(bào)告（包括附件）；③實(shí)地查勘記錄；④估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況；⑤估價(jià)中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見；⑥估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存和其他估價(jià)資料。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定：即確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。技術(shù)路線：先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。損害賠償估價(jià)。市場比較法。成本法。是將房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，用這個(gè)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。三、在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市。通過確定聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例確定聯(lián)營企業(yè)涉及的房地產(chǎn)價(jià)值。市場比較法：難點(diǎn)是交易修正。搜集交易實(shí)例。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況；③成交日期；④成交價(jià)格。選取可比實(shí)例時(shí)應(yīng)符合：（案例在3個(gè)以上10個(gè)以下）①可比實(shí)例所處地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。⑤可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等）。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。（a交易雙方劃某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易；e受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際支付的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用：①一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；②建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；③建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；④建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率；⑤房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率?？煞譃闄?quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實(shí)物狀況修正。求取比準(zhǔn)價(jià)格。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。 二、投資者購買收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。但不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。運(yùn)營費(fèi)用率=運(yùn)營費(fèi)用/有效毛收入凈收益的求?。孩俪鲎庑头康禺a(chǎn)。②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)。Ｂ、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)?？闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分別計(jì)算，然后綜合。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。B、在V=a[1－1/(1+r)n]/r的情況下，通過試錯(cuò)法或內(nèi)插法求取。資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來的優(yōu)惠。將抵押貸款與自有資金的組合是將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。RE—自有資本要求的正常收益率R0=Lamp。RB—建筑物資本化率①土地剩余技術(shù)。②建筑物剩余技術(shù)。用收益法評(píng)估房地產(chǎn)整體價(jià)值時(shí)，不宜分別估算出土地和建筑物的價(jià)值后再進(jìn)行簡單的加總。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；③對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象。①有形收益和無形收益。應(yīng)以客觀收益為估價(jià)的依據(jù)。V=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)tP1920221225例******1方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化，收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致；⑵運(yùn)營成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產(chǎn)的收益，是否漏項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算問題；⑶資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度來看，是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)。*現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本。②要結(jié)合市場供求分析來確定評(píng)估價(jià)值。②房屋拆遷的，土地取得成本包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)）和土地使用權(quán)出讓金等。包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)過程中的稅費(fèi)。包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資本還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。⑹開發(fā)利潤。計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成捕撈的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）相應(yīng)的利潤率為銷售利潤率銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值成本法的基本公式：積算價(jià)格=重新購建價(jià)格－折舊重新購建價(jià)格：⑴重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。是社會(huì)一般的公平耗費(fèi)，是客觀成本。宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。建筑物重新購建價(jià)格的求取方法：①單位比較法（單位面積法和單位體積法）②分部分項(xiàng)法即物質(zhì)磨損、有形損耗。是由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政策變化等。②實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。注重建筑物的實(shí)際損耗程度。⑶成新折扣法。P163估價(jià)中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)：①建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。⑤建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。⑵經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的構(gòu)成：①征地費(fèi)及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；②勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；③建筑安裝工程費(fèi)；④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）；⑤管理費(fèi)（以上4項(xiàng)之和的1%—3%）；⑥貸款利息；⑦稅金；⑧利潤（3%以下）。②完損等級(jí)：根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好、損壞程度分為：A⑶利息計(jì)算是否正確，注意利息率、計(jì)息周期，資金以何種方式投入，需要計(jì)息的項(xiàng)目（土地取得費(fèi)，包括為購地而支付的稅費(fèi)，開發(fā)成本、管理費(fèi)用）；⑷利潤的計(jì)算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計(jì)算基數(shù)與利潤是否對(duì)應(yīng)。假設(shè)開發(fā)法：難點(diǎn)是利潤的估算和開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測算。假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性取決于：⑴是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。假設(shè)開發(fā)法的操作步驟：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估計(jì)開發(fā)建設(shè)期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（市場比較法和長期趨勢法相結(jié)合求?。?；⑤估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)②求毛地價(jià)值的公式：A開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時(shí)間，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間。對(duì)于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法；對(duì)于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值。應(yīng)把握：②計(jì)息周期的長短。⑹投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。與收益法中的資本化率的原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定是否正確（購地日期、建設(shè)期、經(jīng)營期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計(jì)算過程是否有誤等?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對(duì)應(yīng)的正常成本價(jià)格。拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其拍賣底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地拍賣出讓日；招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其招標(biāo)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日；協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其協(xié)議底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時(shí)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。④搜集市場資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性。 二、買賣、贈(zèng)與和其他方式。②從委托人和評(píng)估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。三、住宅用房地租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策；租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。轉(zhuǎn)租。租賃價(jià)格評(píng)估特點(diǎn)。租賃房屋已訂立租約時(shí)，應(yīng)對(duì)租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。④幾種租金內(nèi)涵。①收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。②成本法評(píng)估時(shí)的成本構(gòu)成?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。①以享受國有優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；②有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限；③以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限；④以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。（本部分是在報(bào)告中說明時(shí)出現(xiàn)，不改變評(píng)估價(jià)值，即公開市場價(jià)值）①注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。尤其對(duì)有價(jià)無市的狀況進(jìn)行分析。抵押評(píng)估中常見的類型與方法。③部分房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意該部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、人流、物流交通通道的合理的享用問題。獲得權(quán)限內(nèi)政府相關(guān)部門的認(rèn)可，方可設(shè)定抵押，估價(jià)時(shí)考慮補(bǔ)交土地征用費(fèi)、土地出讓金等因素。采用成本法中開發(fā)商利潤的取值時(shí)，因其利潤在完全竣工時(shí)才可能全部體現(xiàn)，估價(jià)時(shí)應(yīng)采取保守原則。(不包括土地價(jià)值)法律依據(jù)。土地不能成為房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的標(biāo)的；投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（如房地產(chǎn)市場價(jià)格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。按不可修復(fù)評(píng)估時(shí)，結(jié)果中扣除殘值（拆除重建）。如：當(dāng)一建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失；間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。②保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對(duì)于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際投保金額，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。①法律依據(jù)。③為課征營業(yè)稅而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)，與為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)類似。②主要是合理地劃分土地等級(jí)。②關(guān)鍵是扣除項(xiàng)目金額的估算。②計(jì)稅依據(jù)。①法律依據(jù)。③估價(jià)時(shí)點(diǎn)：簽訂契約的時(shí)間?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。①土地補(bǔ)償費(fèi)（前三年平均產(chǎn)值的6—10倍）；②征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)（4—6倍）；③青苗補(bǔ)償