【正文】 垃圾清運費分為裝修建筑垃圾和日常垃圾清理兩種，其收支均應(yīng)分別核算，并根據(jù) 收款額和開票額繳納營業(yè)稅金及附加。 通過預(yù)收款項的合理結(jié)轉(zhuǎn)，籌劃預(yù)繳所得稅。 審批順序：發(fā)起人公司財務(wù)負責人—商管總部財務(wù)部負責人—商業(yè)地產(chǎn)公司財務(wù)部信息化關(guān)鍵用戶商管地產(chǎn)財務(wù)部副總經(jīng)理第三節(jié) 稅費管理各公司應(yīng)嚴格按照稅法要求納稅計繳及申報。 同一公司多個帳套的核算原則 可根據(jù)賬套數(shù)量開立多個銀行賬戶，并為每個賬套設(shè)定專用賬戶； 基本戶在一級賬套核算，提取現(xiàn)金、發(fā)放工資、繳納稅金等必須使用基本戶； 每個二級帳套專用一個一般存款戶，專門核算該帳套所轄銷售物業(yè)的收支； 一、二賬套間代收代付款項應(yīng)通過往來處理，定期結(jié)清。 對于一個物業(yè)公司兼管多個廣場的銷售物業(yè)的情況，應(yīng)區(qū)分廣場分別建立二級賬 套進行核算。 多種經(jīng)營收入應(yīng)在“主營業(yè)務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營收入其他經(jīng)營收入”核算。 物業(yè)公司標準科目體系詳見附件 1，使用說明如下： 物業(yè)管理費要求設(shè)立臺帳進行管理，臺帳應(yīng)區(qū)分樓棟、單元進行明細登記，并將 分樓棟數(shù)據(jù)作為憑證附件。 壞賬政策：采用賬齡分析法，季度末、半年、年末計提壞賬，月度可不計提。第二節(jié) 會計科目使用說明1 主要會計政策 會計制度：《企業(yè)會計準則》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》。第一章 會計核算指引第一節(jié) 會計基礎(chǔ)工作參考《財務(wù)操作指引》。 記賬基礎(chǔ)和計價原則：記賬原則為權(quán)責發(fā)生制，資產(chǎn)的計價原則遵循歷史成本原則。 輔助核算和臺帳設(shè)置應(yīng)互為補充，避免重復(fù)勞動。 能源費須在“主營業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理成本能源費”核算，預(yù)提費用必須在“其 他應(yīng)付款預(yù)提費用”核算，車輛費用一律在“管理費用”核算。 對于商管公司管理銷售型物業(yè)的情況，原則上應(yīng)設(shè)立二級賬套核算銷售物業(yè)。OA 流程同新公司建賬流程。3 反結(jié)賬反結(jié)賬時需通過 OA 提交申請，寫明賬套名稱和編碼、原因、調(diào)整的會計期間和憑證號。 納稅籌劃原則： 銷售型物業(yè)公司的基本要求是盈虧持平，年度內(nèi)應(yīng)酌情平衡各季度稅負，防止 預(yù)繳所得稅，年度終了必須按照實際盈虧情況納稅申報。2 營業(yè)稅 營業(yè)稅的納稅義務(wù)時間原則上應(yīng)為收訖營業(yè)款項的當天，即遵循現(xiàn)金收付制，并據(jù) 此進行相關(guān)發(fā)票的開制，當?shù)囟悇?wù)局另有要求須上報總部處理。3 印花稅 原則上以下合同無需貼花，特殊情況須上報總部處理： 保潔合同、保安服務(wù)協(xié)議——屬于勞務(wù)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。 消防器材維護保養(yǎng)合同——維保合同，由于其合同中明確規(guī)定合同金額不包括維 修款等，因此不屬于加工承攬合同。常見于企劃部。常見于行政部。常見于財務(wù)部。按租賃金額 1‰貼花。第二章 財務(wù)業(yè)務(wù)管控第一節(jié) 核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制1 物業(yè)服務(wù)費管理 物業(yè)服務(wù)費標準的測算和申報 物業(yè)公司應(yīng)積極與項目公司溝通，開盤前 1 個月須完成物業(yè)管理成本的測算，并 據(jù)此擬定物業(yè)服務(wù)費標準。 物業(yè)服務(wù)費測算中的組織架構(gòu)設(shè)置和人工成本，應(yīng)執(zhí)行國家和地方的勞動法規(guī)， 特別是基層崗位，建議采取綜合工時制，本著四包一的原則進行設(shè)置；豪宅和甲級寫字樓的 關(guān)鍵部門，根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)服務(wù)水平可設(shè)部門副職，以保證物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。 收費注意事項 物業(yè)公司收費范圍項目收費范圍收費面積費用標準備注住宅物業(yè)費、建筑垃圾清運費預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標準按建筑面積計算精裝式公寓物業(yè)費預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標準按建筑面積計算寫字樓物業(yè)費、建筑垃圾清運費預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標準按建筑面積計算室外步行街物業(yè)費、建筑垃圾清運費預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標準按建筑面積計算注：一般物業(yè)費應(yīng)包含電梯費和公攤能耗費 收費人員至少兩人，票款分離，負責收取入伙后半年內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費、建筑垃圾 清運費，具體根據(jù)各地實際情況而定。 空置房物業(yè)服務(wù)費收取辦法，根據(jù)所在城市地方性物業(yè)法規(guī)進行收取。1）因項目公司未按照入伙通知書約定時間交房導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項目公司拒絕承擔；2）因向業(yè)主提供的房屋或設(shè)備設(shè)施存在質(zhì)量原因而導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項目公司拒絕 承擔的；3）其他事項需要一事一議，通過專題書面報告報批。 收費流程圖建 立 基 礎(chǔ) 臺 賬Y填 制 繳 費 單Y2 停車場管理 停車場收入確認 正常臨時停車收入的確認：依據(jù)每天的“臨時停車日收款報表”的金額，在當天 確認收入。嚴禁先收錢，后給發(fā)票的行為；每個收費員從使用其電腦卡號、密碼開始收費 到退出改由另一收費員電腦卡號登陸為一個收費周期，每個收費周期的始末都需填寫“停車 場日報表”。 1）財務(wù)會計負責購買停車場發(fā)票。 已辦理免費和月卡的車輛，磁卡刷過后，道閘會自動放行，電腦中也不產(chǎn)生費用。 來訪車輛：使用“訪客停車單”，一式二聯(lián)，在公司客服前臺開具，收費員須收 回公司開具、有公司領(lǐng)導(dǎo)簽字的訪客單，填寫完整訪客單上的信息、登記好訪客車輛產(chǎn)生的應(yīng)收金額，方可放行。、設(shè)備故障：收費員遇設(shè)備故障應(yīng)立即通知停車場主管解決，停車場主管解決不 了的找工程部維修，進而聯(lián)系廠家。 停車場分成管理 獨立的住宅物業(yè)停車場 獨立的住宅物業(yè)地下停車場收入直接記入公司停車場收入，不參與項目公司進行分成。 項目公司將電表過戶后 如入伙后仍有整改項目的，物業(yè)公司工程部對施工方使用電量進行計量，每月（或待整改項目結(jié)束后）與項目公司（或施工方）結(jié)算。收費員將當月收費情況登記臺。 收費員視同業(yè)主每月能源費收取情況登記臺賬，財務(wù)進行復(fù)核。 正常經(jīng)營電費管控要點 入伙后銷售物業(yè)入住率逐步提高，因公司的機房用電多數(shù)是采用臺電的契約用電制，只要尖峰用電超過裝置契約時，就會罰款 2～3 倍，這代表控制機房用電將能夠有效的省下電 費；而如因用電量不足則會導(dǎo)致契約電量在總用量中的占比提高，因此如入住率不足，則應(yīng) 敦促工程部下調(diào)契約電量。項目公司將代收的維修基金移交給所在地物業(yè)管理行政主管部門代管。維修基金明細戶一般按照單幢房屋設(shè)置。在物業(yè)接管驗收后，物業(yè)管理處就需擔負安全和運行管理的責任，確保工程的正常使用 和安全；對于接管范圍內(nèi)需組織后續(xù)施工的，項目公司、施工單位和商管物業(yè)公司簽署三方 協(xié)議后方可進行，施工期間管理歸商管物業(yè)公司。 在工程維保期內(nèi)，對于工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修由施工單位承擔并支付工程費用。共用設(shè)施日常維護費按年度收取，收費標準由物價局審定，物業(yè)公司在實際支出時需審批后方可支出，并需向業(yè)主委員 會公示費用。物業(yè)公司做代收代付處理。每月緊急采購總額不 得超過當月采購計劃的10%。(參見《合同管理》) 合同款項支付1）嚴格按照合同約定的付款方式和金額執(zhí)行2）付款前須有合同履行監(jiān)督責任人按合同約定的質(zhì)量標準出具的書面檢查評估意見3）嚴格執(zhí)行合同中適用于質(zhì)量保證的尾款（如有），履行質(zhì)量問題扣款的條款內(nèi)容4） 維保合同評估（竣工驗收）為付款前有業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門組織進行的業(yè)務(wù)效果評估（竣工驗收），以及尾款支付前的質(zhì)量保證評估（如有約定）。 押金保證金的分類住宅、寫字樓裝修押金停車卡押金電費押金電卡押金工作證押金招投標保證金場地使用費押金其他押金室外步行街物管費保證金質(zhì)量保證金履約保證金招投標保證金裝修押金場地使用費押金其他押金 押金保證退還的主要風險有如下：1）重復(fù)退還；2）未退還給原繳款人，原繳款人追索；3）公司退還押金保證金介入收據(jù)持有人的經(jīng)濟糾紛；4）退還保證期內(nèi)的押金保證金,公司喪失風險保證。 原交款人為個人的，由原交款人出具書面委托書；原交款 是法人，必須由原交款人出具書面委托書，加蓋公章。3）工程人員審核要點（如需要）：對于裝修押金、電卡電費押金、物管費押金等的退 還需由工程人員檢查使用公共設(shè)施是否完整，公共設(shè)施使用費及能源費用是否清算完畢。 業(yè)主申請退還押金保證時，必須出具身份證明。 銷售物業(yè)鼓勵開展多種經(jīng)營創(chuàng)收。 收費要點控制1）多種經(jīng)營收費需業(yè)務(wù)部門按合同約定或者收費標準開具收費告知單；2）客服/收費員確認收費標準無誤后按收費告知單開具票據(jù)并收費；3）確認費用收取后，方能允許客戶進場。包括外墻廣告和樓頂廣告。 自行招商關(guān)注點：1）了解市場行情，進行市場調(diào)查；2）收入額度是否達到招投標標準；3）簽訂合同時，收費項目應(yīng)注明是場地管理費。 物業(yè)增值收費業(yè)務(wù)主要包括：維修服務(wù)收入、衛(wèi)生費、垃圾清運費、通訊服務(wù)收 入、出入證工本費收入、中介服務(wù)收入、廢品服務(wù)收入、其他增值收入等有償服務(wù)。 收入的確認 收入確認的基礎(chǔ)：權(quán)責發(fā)生制 收入確認的原則：實質(zhì)重于形式 收入確認的時間：由于物業(yè)增值服務(wù)收入多為一次性、即時收費，依據(jù)收入確認 的原則，在為客戶提供服務(wù)、收到款項的同時開具收據(jù)或發(fā)票，當天確認收入。4)每日由收款員、出納對當天票款進行核對，會計記賬時應(yīng)仔細復(fù)核。收據(jù)更換發(fā)票時， 需由客戶提供原始收據(jù)，經(jīng)收款員檢查無誤后予以更換，并同當日《收款日報表》一起交財 務(wù)部進行票據(jù)核銷。第二節(jié) 具體財務(wù)管理辦法1 財產(chǎn)保險投保及理賠 投保險種及投保范圍： 財產(chǎn)保險主要包括財產(chǎn)一切險、機器損壞險、公眾責任險及集團規(guī)定的其它險種。 財產(chǎn)續(xù)保：自每年的七月一日零時至次年的六月三十日二十四時止為一個保險年 度。 投續(xù)保流程 新增財產(chǎn)投保1） 新入伙項目需在入伙日前 30 日完成內(nèi)部 OA 投保審批，并確保入伙日前取得正式保 單。2）各續(xù)保公司必須于每年的 5 月 31 日前將投保材料通過 OA 系統(tǒng)報商管總部保險領(lǐng)導(dǎo) 小組審批，6 月 20 日前將審批后的投保材料送交所在地保險分支機構(gòu)，并于 6 月 30 日前取 得正式保單，確保財產(chǎn)保險的緊密延續(xù)。2 經(jīng)濟合同管理 經(jīng)濟業(yè)務(wù)合同分類業(yè)務(wù)分類編號合同類型備注收入01物業(yè)管理合同02多種經(jīng)營合同03廣告位合同04租賃合同支出05保潔合同06綠化合同07垃圾清運合同08資本性支出合同09保險合同10媒體發(fā)布合同11物料采購合同12企劃制作合同其它13其它合同 合同簽訂主體，根據(jù)“誰受益、誰簽訂”的原則確定合同簽訂主體，避免商管、物業(yè)合 同主體混亂的情形。 對于緊急零星采購申請時須詳細說明理由每月緊急采購總額不得超過當月采購計劃 的 10%。 正常性工程材料的采購應(yīng)該在已經(jīng)簽訂供貨合同的供應(yīng)商處采購，原則上同一工程材料的供應(yīng)商不少于三家。 入庫審核要點 行政部權(quán)責1） 行政部設(shè)專職或兼職采購人員與保管人員。3）驗收完畢后，保管人員與供貨商在送貨單上簽字確認。3） 審核采購計劃、送貨清單中的材料價格是否在合同規(guī)定的范圍內(nèi)，送貨單上是否有 供應(yīng)商的簽章，審核發(fā)票是否合規(guī)。 財務(wù)人員審核《出庫單》（自制或購買）上經(jīng)辦人、經(jīng)辦部門負責人、保管人員簽字是否齊全，品名、數(shù)量、單價填寫是否完整。 每年 6 月末和 12 月末，各公司財務(wù)部應(yīng)會同行政部對工程材料進行全面清查盤點，《材料保管明細賬》和《庫存材料明細表》賬存數(shù)量與實盤數(shù)量是否一致。 如未達到入伙條件而物業(yè)公司同意辦理入伙的，將追究物業(yè)公司總經(jīng)理的責任。入伙期間需要大量服務(wù)業(yè)發(fā)票，應(yīng)事先向稅務(wù)局提出 申請，一次性足額購置發(fā)票。3）當日僅限刷卡，存折及支票不予辦理（特殊情況下業(yè)主交支票可辦理入伙手續(xù)，但 不交鑰匙，待支票進帳后再交鑰匙給業(yè)主）。3）入伙期間每天晚上整理當天所開票據(jù)并審核應(yīng)收、實收金額，做好收費日報表，區(qū) 分 POS 機刷卡和現(xiàn)金收取，并于第二天早上與銀行核對，以減輕月底對帳壓力。 入伙流程圖收 費 組 :向 業(yè) 主 收 取 物 業(yè) 服 務(wù) 費 等 費 用物 業(yè) 客 服 組： 安 排 業(yè) 主 簽 訂 物 管 費 等協(xié) 議鑰 匙 組 ： 向 業(yè) 主 發(fā) 放 鑰 匙圖 入 伙 流 程項 目 公 司物 業(yè) 公 司收 費 組 ：向 業(yè) 主 收 入 差 價 款、 契 稅 等 費 用組： 驗 證 客戶 身 份 ，發(fā) 放 房 屋 交 接 單驗 房 組 ： 陪 同 業(yè) 主驗 房入 伙 結(jié) 束 入伙流程表格 房屋交接單房屋交接單編號： 年 月 日業(yè)主姓名小區(qū)樓棟房號合同號面積單價（元/㎡）總房款實收款備注財務(wù)部經(jīng)辦人日期營銷部經(jīng)辦人日期本人同意接收此房屋。?向業(yè)主發(fā)放《入伙流程確認單》2收費組：?在項目收費組辦理完相關(guān)繳費手續(xù)；?項目公司向業(yè)主發(fā)放《房屋交接單》（一式三聯(lián)）。5資料歸檔組:資料組將業(yè)主資料和相關(guān)信息及時整理歸檔。本人聲明已檢查清楚上述房間一切設(shè)施設(shè)備，除上述需要更正和改善的項目外，本人對其他項目已驗收滿意。托管期結(jié)束后，本人將對該房屋再次查驗，房屋須符合《商品房 買賣合同》約定的交房標準。 撤管中注意事項 由建設(shè)局指定一家當?shù)氐亩悇?wù)師事務(wù)所對公司成立以來的賬簿、賬冊、憑 證等進行全面審計。查驗記錄必須包括項目名稱、查驗時間、 查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等。 對物業(yè)項目服務(wù)退出過程中，雙方有爭議的，可以協(xié)商解決，經(jīng)協(xié)商、調(diào) 解不成的，應(yīng)通過司法途徑解決