【正文】 （3）實現(xiàn)資本的轉換，分散風險；（4）為企業(yè)財務管理提供有用信息。（2）領會：利潤最大化目標的優(yōu)缺點；企業(yè)價值最大化目標的優(yōu)缺點；股東財富最大化目標的優(yōu)缺點；社會責任目標。（2）領會：合理配置資金原則；收益風險均衡原則；成本效益原則；收益積極平衡原則；利益關系協(xié)調原則。本章的重點是資金時間價值的計算方法及其相關概念的理解，難點是對風險程度的量化及風險收益率的計算。復利終值和復利現(xiàn)值的計算。①普通年金終值；②償債基金； ③普通年金現(xiàn)值。（4）永續(xù)年金第二節(jié)一、風險的含義和種類風險的含義風險即未來收益的不確定性。（2）領會：資金時間價值的內涵。（4）綜合應用：運用概率和統(tǒng)計的方法對項目風險價值進行定量判斷。一、資金籌集的動機（1）新建籌資動機；（2）擴張籌資動機；（3）償債籌資動機；（4）混合籌資動機。（3）銀行借款。（7）聯(lián)營。（2）資金成本是評價投資項目可行性的重要標準。五、確定最佳資金結構最佳資金結構的含義開發(fā)企業(yè)資金結構的影響因素主要包括：（1）企業(yè)經(jīng)營的長期穩(wěn)定性；（2）管理人員所持的態(tài)度；（3）貸款人和信用評級機構的態(tài)度；（4）保持借債能力；（5）企業(yè)的增長率；（6）企業(yè)的獲利能力；（7）稅收因素。二、負債經(jīng)營的意義（1）一定程度的負債經(jīng)營有利于降低企業(yè)的資金成本。（3）以促進借款企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展、獲取更多的盈利為目的。（三）考核知識點資金籌集的動機與基本原則房地產(chǎn)資金來源渠道和籌集方式資金成本負債經(jīng)營（四）考核要求資金籌集的動機與基本原則（1）識記：資金籌集；房地產(chǎn)企業(yè)籌資。資金成本（1）識記：資金成本、資金成本率；籌資費用、用資費用；個別資金成本、綜合資金成本、邊際資金成本；長期資金來源；最佳資金結構；（2）領會：資金成本的作用；各種資金成本在不同情況下如何選用；開發(fā)企業(yè)資金結構的影響因素；（3）簡單應用：優(yōu)先股資金成本的確定；普通股資金成本的確定；長期債務資金成本的確定。（二）課程內容第一節(jié)一、流動資產(chǎn)的含義及特點流動資產(chǎn)的含義房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)是指可以在一年內或者超過一年的一個營業(yè)周期內變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)。（3）投機的動機。主要應做好以下兩項工作：（1）嚴格遵守銀行結算紀律，定期清查、核對存款帳戶，保證銀行存款的安全完整；（2）做好轉帳結算工作。主要有兩種：（1）直接調查；（2）間接調查。開發(fā)產(chǎn)品的管理?，F(xiàn)金的管理（1）識記：現(xiàn)金；支付動機、預防動機、投機動機；現(xiàn)金收支計劃；現(xiàn)金收入；現(xiàn)金支出；庫存現(xiàn)金；銀行存款及其主要結算方式。（2）領會：信用標準的確定；如何運用收帳政策；信用調查的方法；收帳程序；收帳策略。第五章 固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的管理（一）學習目的和要求學習本章，要求了解固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的含義、特點以及日常管理的要求，理解固定資產(chǎn)投資決策分析的含義、固定資產(chǎn)投資效益好壞的衡量標準，掌握固定資產(chǎn)折舊的計算方法、固定資產(chǎn)折舊計劃的編制、固定資產(chǎn)投資決策分析的具體方法、無形資產(chǎn)的計價與攤銷的有關方法等內容。固定資產(chǎn)應具備的兩個條件。按經(jīng)濟用途和使用情況綜合分類：（1）經(jīng)營用固定資產(chǎn)；（2）非經(jīng)營用固定資產(chǎn)；（3）租出固定資產(chǎn)；（4）未使用固定資產(chǎn)；（5）不需用固定資產(chǎn)；（6）土地；（7）融資租入固定資產(chǎn)。四、固定資產(chǎn)的日常管理基本目標：保證固定資產(chǎn)正常運轉、完整無缺；充分發(fā)揮固定資產(chǎn)的效能，提高固定資產(chǎn)的利用效果。（1）參與固定資產(chǎn)投資的使用、項目建設和驗收的預測與決策；（2）監(jiān)督固定資產(chǎn)的調入調出、報廢清理和清查盤點；（3）采取有效措施促使企業(yè)不斷提高固定資產(chǎn)的利用效率。工作量法。加速折舊法對于加速資金周轉，改善企業(yè)財務狀況具有重要意義。第四節(jié)一、無形資產(chǎn)的含義及特點無形資產(chǎn)的含義無形資產(chǎn)是指不具有實物形態(tài)，但能長期使用并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造效益的非貨幣資產(chǎn)。無形資產(chǎn)的攤銷無形資產(chǎn)應從開始使用之日起，在有效使用期內平均攤入管理費用。（3）充分發(fā)揮無形資產(chǎn)的效能并不斷提高其使用效益。（2）領會：加速折舊法及其意義；編制固定資產(chǎn)折舊計劃所使用的主要指標。（3）簡單應用：投資回收期法；投資報酬率法；凈現(xiàn)值法；現(xiàn)值指數(shù)法；內部報酬率法。本章的重點在于全面理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用管理的內容，掌握成本費用預算、成本費用計劃和成本費用控制的基本含義和內容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用。二、成本費用管理的主要內容成本費用管理的主要內容包括：（1）成本費用預算；（2）成本費用計劃；（3）成本費用控制；（4）成本費用的分析。方法如下：（1）固定耗費和變動耗費的劃分。二、成本費用計劃編制成本費用計劃的準備工作包括：（1）制定合理的消耗標準；（2）收集資料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用控制方法主要有目標成本控制法和項目經(jīng)理責任制等。包括材料費用的控制、工資費用的控制、期間費用的控制等。三、成本費用控制的原則成本費用控制須遵循下列原則：（1）責權結合原則；（2）全面性原則；（3）效益性原則；（4）及時性原則；（5）例外管理原則。（2）領會：成本和費用的區(qū)別；成本費用的開支范圍；成本費用管理的主要內容和要求。（4）綜合運用：編制計劃時的成本費用預算的基本方法。第七章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤及利潤分配管理（一）學習目的和要求學習本章，要求深入了解房地產(chǎn)企業(yè)利潤的概念，掌握房地產(chǎn)企業(yè)利潤的構成要素以及各構成要素的基本含義、特點以及相互之間的關系；理解利潤管理及利潤預測對企業(yè)管理的重要意義，掌握利潤預測的主要方法及其運用；了解利潤決策的一般程序，掌握利潤決策的主要方法；理解和把握利潤分配的基本原則和主要程序。房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收支凈額。（2）比例計算法。目標利潤的決策方法利潤決策的方法主要有以下幾種：（1）比較決策法；（2）綜合平衡決策法。三、利潤分配的程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配的主要程序如下：彌補企業(yè)虧損繳納所得稅稅后利潤分配四、利潤的日常管理利潤的管理方法（1）計劃管理法；（2）目標利潤管理法；（3）責任管理法利潤的日常管理財務管理部門的日常管理工作主要如下：（1）協(xié)助領導健全經(jīng)營責任制；（2）抓檢查、考核、評比；（3）調節(jié)、監(jiān)督。（2）領會：利潤決策的程序；實現(xiàn)目標利潤措施的方案。（2）領會：利潤分配的意義；利潤分配的原則；利潤分配的程序；利潤的日常管理；利潤分配的管理。（二）課程內容第一節(jié)一、財務分析的意義財務分析的含義。企業(yè)財務分析中的定性分析法有以下幾種：對比分析法比率分析法因素分析法趨勢分析法第二節(jié)一、資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債表及其作用資產(chǎn)負債表是反映企業(yè)在某一特定時期的全部資產(chǎn)、負債和所有者權益情況的報表。資產(chǎn)負債表的具體項目包括資產(chǎn)、負債和所有者權益三類項目。損益表的具體項目包括收入、費用（成本）和損益三大類項目。現(xiàn)金流量表的具體項目主要包括經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量、投資活動的現(xiàn)金流量和籌資活動的現(xiàn)金流量三項。二、盈利能力分析評價企業(yè)盈利能力的指標，主要有經(jīng)營收入利潤率、凈資產(chǎn)報酬率和資本資產(chǎn)保值增值率等。五、股票投資價值分析對股份制企業(yè)進行財務分析常用的指標主要有以下幾種：（1）普通股每股收益（2）市盈率（3）普通股每股股利（4）股利分派率第四節(jié)一、杜邦分析法的含義及其基本原理杜邦分析法是利用幾種主要的財務比率之間的關系來綜合分析企業(yè)財務狀況的方法。（3）適度負債經(jīng)營才有利于提高企業(yè)權益報酬率。（2）領會：資產(chǎn)負債表、損益表及現(xiàn)金流量表三種財務報表各自的作用、結構和內容。財務綜合分析法（1）識記：杜邦分析法的含義。本章的重點是理解物業(yè)管理企業(yè)財務管理的主要內容、物業(yè)管理企業(yè)資金來源和成本費用的構成和管理原則；難點是理解物業(yè)管理企業(yè)績效評價指標體系在物業(yè)管理企業(yè)財務管理中的運用。（4）物業(yè)管理的多種經(jīng)營業(yè)務。以“誰受益、誰負擔”的原則確定管理費的收取標準。二、物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的方式物業(yè)管理企業(yè)資金的籌集方式主要有以下幾種：銀行借款發(fā)行股票發(fā)行債券留存利潤橫向聯(lián)合吸引外資物業(yè)管理的營業(yè)收入前期投入資金第三節(jié)一、物業(yè)管理費的構成物業(yè)管理費是指在物業(yè)管理范圍內，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主或用戶提供服務和委托服務所收取的有償服務費。四、代管基金管理代管基金的含義根據(jù)有關制度規(guī)定代管資金作為企業(yè)長期負債管理。二、建立物業(yè)管理企業(yè)績效評價指標體系的要求（1）指標體系應具有科學性；（2）指標體系應具有實用性；（3）指標體系應反映物業(yè)管理經(jīng)營服務的內在特點；（4）指標體系應具有系統(tǒng)性；（5）指標體系應具有穩(wěn)定性；（6）指標體系應突出重點。（2）社區(qū)環(huán)境指標：①安全環(huán)境指標；②綠化環(huán)境指標；③衛(wèi)生環(huán)境指標；④文化娛樂環(huán)境指標；⑤綜合環(huán)境指標。物業(yè)管理企業(yè)籌資管理（1）識記：物業(yè)管理企業(yè)資金籌集的主要方式。物業(yè)管理企業(yè)成本費用管理（1）識記：物業(yè)管理企業(yè)成本費用的含義；營業(yè)成本、期間費用或經(jīng)營管理費用的含義。三、有關說明與實施要求“個人自學、社會助學、國家考試相結合”，是高等教育自學考試的基本原則。（二）自學考試大綱與教材的關系本大綱是進行學習和考核的依據(jù)，教材是學習掌握課程知識的基本內容與范圍，教材的內容是本大綱所規(guī)定的課程知識和內容的擴展與發(fā)揮。課程基本要求還明確了課程的基本內容，以及對基本內容掌握的程度。為有效地指導個人自學和社會助學，本大綱已指明了課程的重點和難點，在各章的基本要求中也指明了各章內容的重點和難點。只有把教材仔細消化了，其他學習環(huán)節(jié)才能搞好。學習以閱讀指定教材為主，每個應考者可根據(jù)學習中遇到的問題，在輔導教師指導下選學一些參考資料，如分別介紹房地產(chǎn)和財務管理的有關專著。閱讀教材是理解課程內容的基礎，但看了書并不一定就能弄懂弄通，更不一定就能學得扎實。社會助學單位和輔導教師應根據(jù)自學考試大綱規(guī)定的考試內容和考核目標，認真研究指定教材，明確本課程的特點、學習范圍和學習要求，對自學者進行切合需要的輔導，并從學習方法上給以指導。要正確處理一般和重點的關系。（六）對考核內容和考核目標的說明（1）本課程要求考生學習和掌握的知識點內容都作為考核的內容。（2）四個能力層次從低到高依次如下：識記：要求考生知道本課程中的名詞、概念、原理、知識的含義，并能正確認識和識別。（七）關于考試命題的若干規(guī)定本課程考試采取閉卷筆試的方法，考試時間為120分鐘。命題不應有超出大綱中考核知識點范圍的題，考核目標不得高于大綱所規(guī)定的相應的最高能力層次要求。要合理安排試題的難易程度，試題的難度可分為：易、較易、較難和難四個等級。命題時要兼顧這兩種不同的結構問題。簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本費用的