【正文】 住戶手冊 管理機構(gòu)及職能： 小區(qū)（大廈）管理處是由三九丹楓白露物業(yè)管理公司派出具體負責日常物業(yè)管理事務的常設機構(gòu)，其職責是為業(yè)主（住戶）提供專業(yè)的物業(yè)管理服務及代表全體業(yè)主根據(jù)相關規(guī)定處理有關事務。 業(yè)主（住戶）如不依時付清本體基金、管理費、水電費等，管理處有權(quán)對業(yè)主（住戶）提出奉勸、警告，甚至停止該戶之水電供應。各住戶須依法承擔日常的保養(yǎng)維修和日常管理開支。 由管理處以房屋本體設專帳代管，使用情況定期公布，本體維修基金不足時，按建筑面積由管理處負責向業(yè)主（住戶）計收，業(yè)主（住戶）應及時交付，如不按時交納影響使用功能及安全所可能產(chǎn)生的后果，將由業(yè)主（住戶）承擔。 ，預交水電費周轉(zhuǎn)金；周轉(zhuǎn)金于業(yè)權(quán)更改或產(chǎn)權(quán)到期后無息退還。 、業(yè)主（住戶）須在存折上留存足夠的存款。 （大廈）范圍內(nèi)任何公共地方隨地吐痰、隨地大小便、亂扔煙頭、果皮、紙屑等雜物，違者將可能受到處罰，并承擔相應費用。 （大廈）內(nèi)二十四小時內(nèi)均有人當值，熱情地為各業(yè)主（住戶）服務，并協(xié)助處理任何緊急事故。 切勿接待無證件客人及可疑人員，以免帶來不必要的麻煩。 由于職責所在，管理員在必要時，會查詢內(nèi)進之陌生人士，請向貴親友解釋此乃加強小區(qū)(大廈)內(nèi)保安措施。樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻。 不可將電線直接駁插座，不亂拉接電線。 f、外出時，倍加小心，非常小心處理燃燒中香燭，煙蒂及火柴等，留意火種是否完全熄滅，即時清理灰燼,關閉所有門窗及防煙門。 b、小區(qū)（大廈）內(nèi)任何地方均不得燃燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其它廢棄物品。、養(yǎng)護責任 （大廈）樓宇自交付使用時（以入住通知單簽署日期為準）起，根據(jù)有關規(guī)定，凡因施工原因所引起的質(zhì)量問題（不包括人為損壞），由發(fā)展商負責對土、木建筑保修一年，水、電設施保修半年，管理處負責代為住戶（業(yè)主）進行聯(lián)系。 、井、化糞池、路燈照明、綠化等公共設施由所有使用者共同承擔修理、養(yǎng)護費用，由物業(yè)管理處管理、維修，費用在管理費中支出。 電梯 ，也是所有共有財產(chǎn)中最為昂貴的設備之一，保護和延長其使用壽命既是您的責任，也將會節(jié)省您的更新支出。違章運貨者，將可能受到處罰，并承擔相應費用。 、吐痰、棄物和掀動損壞轎箱內(nèi)裝飾物，違者將可能受到處罰，并承擔相應費用。 公共及康樂設備 、平臺花園、樹木、草坪均經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃設計，皆為住戶所建設，所有住戶均有責任愛護花草和保持清潔衛(wèi)生。 所有使用大廈設施之人士，必須遵守政府所訂定之有關法例及管理處所定的守則。 、存放汽油桶、氣瓶及不得在小區(qū)（大廈）內(nèi)亂停亂放，違者將可能受到處罰并承擔有關費用。 。 罪案與安全 、其他不法行為甚至搶劫或更嚴重的罪案，以下的建議對你可能有所幫助： a、如遇偷竊或經(jīng)常性盜竊，即向警方報告。 ，而火勢亦不能即時受到控制，可將通往失火現(xiàn)場的門窗關閉，以隔離及控制火勢。 ，應向天臺方向逃生，如身處火場下層者，則向外走，前往最鄰近的出口逃生。 。 ，立即通知管理處。 聯(lián)絡 ，請?zhí)峁┮韵滤匈Y料： a、報案人的姓名； b、緊急事故的位置； c、小區(qū)（大廈）的名稱及地址； d、所住樓棟單位編號； e、有無人員受傷； f、緊急事故的種類、火警、罪案等。 ，先弄清楚是否燙手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢開啟，若情況許可，應前往預先指定的樓梯然后隨撤離程序逃生。然而，請必須緊記，無論以上指引或應變措施如何周詳，仍需業(yè)主（住戶）熟悉運用及時刻保持高度警覺，才可盡量避免意外發(fā)生，及達到本應急程序之目的。 :衣物必須盡量擰干，方可晾曬，以免滴水，引致下層不滿投訴。 樓宇外觀 住宅（大廈）外墻不容許由業(yè)主作出任何的更改以致影響住宅（大廈）的外觀。業(yè)主不準損害任何住宅（大廈）內(nèi)之結(jié)構(gòu)。業(yè)主交付費用之責任 所有業(yè)主都應在接收單元前依時交付管理處規(guī)定費用，入住以后亦須依時交納各項管理費用。所以因運輸而對大廈造成之破壞，其修補費用由業(yè)主負責。 業(yè)主不得作出或容許發(fā)生任何違反管理處為公共地方購買的保險或令保費增加之任何行為。任何于公眾地方發(fā)現(xiàn)的垃圾將由管理處清走而費用由有關業(yè)主(住戶)承擔。 離開大廈時，通知接待處管理人員并簽署離開。所有費用將會由有關業(yè)主承擔。 業(yè)主不得將房屋用作進行違法，不道德等行為的用途。 業(yè)主不得安裝、放置任何重型機器、裝置、設備等。 對小區(qū)（大廈）管理方面的意見，管理公司歡迎業(yè)主以書面形式提出，我們對閣下之意見非常重視并樂于協(xié)助閣下解決任何問題。 裝修工程要求交審圖紙及內(nèi)容如下： (1：50),室內(nèi)間隔或墻高度至吊頂天花或結(jié)構(gòu)天花； 任何保險柜或重型裝置重量達到或以上并標明有關裝置之尺寸，重量等詳細資料； 任何提高地面工程,以便安排有關管線。如未經(jīng)批準加裝標牌等，業(yè)主（住戶）將可能受到處罰，并承擔有關費用。 ，經(jīng)管理處審核、驗收，半年考驗期滿后，押金將不計利息發(fā)還予有關業(yè)主（住戶）。在進入小區(qū)（大廈）范圍時，施工人員必需佩帶工作證，但管理處有最終決定權(quán)可以不批準持證施工人員進入小區(qū)(大廈)工作。 a、管理處已書面發(fā)出批準裝修許可證 b、所有有關費用已經(jīng)繳付 c、所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸d、消防機關已發(fā)出批準文件。 后加設施，物件等　　 在未得到管理處事前批準之前，業(yè)主（住戶）不得在單位外（包括戶外門、走道、外墻、外窗、屋頂?shù)龋┭b標牌、商業(yè)機構(gòu)的名稱、廣告及標識，安裝任何空調(diào)機，天線或雨蓬等物件。所有檢查活門、渠蓋、門、百頁等都不能安裝或放置任何物品以影響正常開啟。 施工人員操守業(yè)主（住戶）需對其聘請之施工人員在施工現(xiàn)場作出的行為而負責。 規(guī)范之實施 物業(yè)管理公司在需要時可對此手冊之項目作出修改，并對此手冊有解釋之權(quán)。四、養(yǎng)成講道德、講文明、講禮貌、講衛(wèi)生、講秩序和心靈美、語言美、行為美、環(huán)境美的生活習慣。 二、經(jīng)常檢查防火設備，如有損壞、失效，應及時修理。嚴禁有阻塞通道情況。 八、嚴禁住戶擅自將住宅改為工廠，尤其是原料制品容易釀成火災者，或發(fā)現(xiàn)住戶有大量易燃易爆物品，皆應迅速向上級報告。 十二、火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿乘搭電梯。商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定 為了保障住宅區(qū)住戶及商戶的整體利益，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，特制定此規(guī)定。四、店主應保持店容店貌及環(huán)境清潔，做好門前＂三包＂（包市容衛(wèi)生、包環(huán)境秩序、包綠化美化），如不能保持清潔，有蚊蠅孳生，情節(jié)嚴重者，報請有關部門責令停業(yè)整頓或吊銷執(zhí)照或中止租賃合同。七、所有營業(yè)單位、店主均應文明經(jīng)商、合法經(jīng)營，不得出售偽、變質(zhì)有害健康的商品、食物，不得強買強賣，欺行霸市。 三、在本市工作的暫住人員，須持有本轄區(qū)派出所簽發(fā)的暫住證。 七、暫住人員不得在本區(qū)內(nèi)從事非法活動,違者從嚴處理。承租人入住后一星期內(nèi)要辦理戶籍資料。 四、出租屋只限于居住生活，不得改變出租屋的用途。 八、違章處罰： 違反以上規(guī)定者處以人民幣1000元以下罰款，必要時將承租人送交公安機關處理。 智能控制中心實行24小時值班，值班管理人實行2人3班制，且有足夠的機動人員待職。 隨時檢查各類信號是否正常，并作記錄。 如警情較大，應立即與“1119”等聯(lián)網(wǎng)機構(gòu)通報情況，求援，事后總結(jié)事件經(jīng)驗教訓。 車輛安全管理員必須熟悉車場智能系統(tǒng)的性能、使用方法。 嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場存放，以免發(fā)生意外。三、 配電房及特種作業(yè)人員安全制度 配電房重地要特別注意安全，未經(jīng)同意一律不得進入。接地電阻要符合安全規(guī)范，滅火器材要配備到位。停、送電要執(zhí)行工作制度，柜背操作、帶電操作、登高必須有保護人在場。 各配電房負責人及特種作業(yè)人員均要執(zhí)行以上制度，違反者將視為違反勞動紀律，并負責由此引起的直接責任。 三、設備操作人員，必須持有《特種作業(yè)操作證》方可上崗。 七、每月按期檢查變壓器的運行情況，并按計劃檢修配電設備一次。 十一、應及時修復。 一、水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部機電設備由機電人員負責監(jiān)控，定期檢查保養(yǎng)、維修及清潔清掃，并作記錄。 四、消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進行檢查，每旬進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。 八、污水池衛(wèi)生常清掃，水泵、管道常保養(yǎng)。 二、機房內(nèi)應保持環(huán)境清潔，通風良好。 六、機房鑰匙由專人管理，無關人員不得進入機房。 檢查機油油位。蓄電池內(nèi)液體是否足夠。使電壓達到380V至420V，頻率達到50HZ－51HZ。（三）、停機： 停機前應先御去負荷。 起動后延時2分鐘自動送電至配電房。 確定整個線路無人進行操作，無短路現(xiàn)象。 掛好禁止合閘標志（三）、維護作業(yè)： 嚴禁帶電操作。同時要善言安慰被困乘客，請其耐心等候，切勿自行啟梯門，以免發(fā)生危險。（五）、發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩，不正常聲音或電梯有損壞時，應立即通知機電設備工程師人員進行處理。（八）、電梯機房鎖匙及電梯門鎖匙，除維修員、電梯專職管理人員外，任何人員不得使用。（十二）、經(jīng)常檢查電梯機房通氣是否足夠，門窗是否完好，機房門須特別上鎖，加上“機房重地，閑人勿進”之警告的字樣。問題嚴重時， 應及時與電梯公司聯(lián)系。 六、定期檢查坑道有無積水，應做到坑道無積水、清潔。 八、定期檢查電梯運行狀況，對問題應及時發(fā)現(xiàn)，及時解決。 十二、進行電梯維修時，應在首層電梯口注明，通知各住戶。為保障電梯安全可靠的運行，加強對機房的管理，特制定本規(guī)定： 一、機房內(nèi)照明應保持完好，線路整齊，無臨時接線。 五、嚴禁在機房內(nèi)吸煙、 六、每日對機房內(nèi)的設備進行一次檢查，確保設備運行正常。為保證電梯運行良好，延長其壽命，特制定以下制度：一、保養(yǎng)管理 每日應進行一次來回運轉(zhuǎn)測試，確認對講裝置及應急燈保持正常功能。 ●中性污漬 用中性清洗劑輕輕擦拭，把污漬擦掉后，再用水擦拭，注意不可造成傷痕。 ●涂裝面頑固的污漬 用天那水在污處輕輕的揉擦，再用水擦拭并用布輕輕的擦拭。 十二、 電梯月保養(yǎng)制度 一、電梯的月保養(yǎng)應與具有專業(yè)保養(yǎng)資格的公司簽訂保養(yǎng)合同，并由專業(yè)人員進行保養(yǎng)。 五、“月?！比藛T要持證上崗，嚴禁無證操作。 二、保持室內(nèi)清潔，設備干凈無塵，不得堆放雜物。 六、合閘前，必須斷開接地保護。 四、注意水池的保養(yǎng)，預防破裂和滲漏，并且緊蓋水池，防止蚊蟲滋生。 八、樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應立即檢查及維修。 十二、化糞池每年進行四次檢查，寫出書面材料，定出抽糞方案，并做好記錄備案。 四、管理處對本體基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。 八、如有關部門或業(yè)主對所公布的帳目有質(zhì)疑，請到管理處查詢。 三、如因工作原因造成工作服損壞，需由當事人寫明損壞原因，書面報告管理處主任，經(jīng)管理處主任同意后方可更換。十六、 工程臨時用電制度 為了加強小區(qū)的用電管理，防止用電不當而發(fā)生人身安全、設備安全事故，確保小區(qū)電力正常運行，特制定此制度。用電量不得超過總負荷的20％，線路安裝高度不得低于15M。 六、使用電動工具時，,不得戴手套，長袖衣服要扣鈕扣，違反者后果自負. 七、燒電焊前須檢查周圍是否有可燃物品。 九、不得改動煤氣管道，不得用電焊燒煤氣管道，違者重罰并賠償經(jīng)濟損失。 團隊精神：忠誠、和諧、求實、創(chuàng)新。 員工管理：以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。 三個效益：社會效益，經(jīng)濟效益，環(huán)境效益。禮儀用語見附件一。每周一上午9：00管理處每周例會；周五下午14：00管理處各部門每周例會及業(yè)務學習周二、四、六下午16：00軍體訓練；周五下午16：00保中隊業(yè)務學習。 敬業(yè)樂業(yè)、積極進取、刻苦學習專業(yè)知識、不斷提高業(yè)務水平和工作能力、提高服務質(zhì)量。緊急的私人電話則由所在部門或人事部接收轉(zhuǎn)告。 在工作(服務)崗位，要熱情、禮貌、周到接待客人，與客人和同事交談要使用敬語。禮貌是公司員工最起碼的準則。微笑服務是公司對員工的基本要求。 責任。 細致。 不準梳留怪異發(fā)型，女員工不準披頭散發(fā)，頭發(fā)長度不宜過肩；男員工頭發(fā)發(fā)腳不遮耳部，發(fā)長不蓋衣領，每天須剃胡須，不準燙發(fā)、不準留小胡子、不準留大鬢角。 就坐姿式要保持上體挺直，兩肩放松，下巴向內(nèi)收，胸部挺起，使背部與臀成一直角，雙手自然地放在膝上，坐在椅子面積的三分之二處為宜。 五、電話接聽：電話鈴聲響三聲之內(nèi)必須接聽，先說“您好，振業(yè)物業(yè)公司某某部門或管理處”，然后再詢問對方有什么可以幫助的。每一位員工必須明確自己的直接上司，切實服從上司的工作安排和督導，按時完成本職任務。各部門的工作都是為著一個共同的目標。 十、服務準則 業(yè)主至上，賓至如歸，使業(yè)主(住戶)對我們的服務無可挑剔，